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O princípio da continuidade é um dos alicerces do direito
registral imobiliário, e está consubstanciado no art. 195, da Lei n°.6015/73
(LRP): "Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em
nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do
título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade
do registro".
Conforme Nicolau Balbino Filho:
Há que se fazer constar, também, por meio de
averbações, todas as ocorrências que, por qualquer modo, alterem o
registro, quer em relação à coisa, quer em relação ao titular do
direito registrado. Da mesma forma, para constituir um gravame, deverá
estar previamente registrado o imóvel ou o direito real sobre o qual ele
irá recair. Para que se possa proceder ao cancelamento motivado pela
extinção de um direito, é necessário que ele esteja previamente
registrado. [39]
Para Nicolau Balbino Filho:
A história registral como encadeamento dos atos ou de
fatos jurídicos, e como sobreposição dos assentos, constitui a finalidade
primordial e um sólido critério de organização, no qual o registro deve
manter uma efetiva conexão entre os diferentes negócios modificativos da
situação jurídico-real, por meio de assentamentos registrários.
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Leia mais: http://jus.com.br/artigos/6765/introducao-ao-direito-notarial-e-registral/2#ixzz3JX8IoI1d
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O princípio da especialidade objetiva, fundamental para o registro de imóveis se caracteriza pela completa e correta descrição e determinação de um imóvel, seu corpo físico, unitário e atual.
Em regra, todo registro só pode existir se seu imóvel estiver precisamente individualizado, discriminado de tal forma que não se confunda com qualquer outro.
Fonte: https://www.1risjc.com.br/pagina.php?nome=FAQ&myfaq=yes&id_cat=8&categories=Registro+de+Im%F3veis#42
O exemplo de um imóvel com descrição perfeita e individulizada é aquele que contenha: a sua exata localização, o polígono que encerra, com indicação dos ângulos internos, ou fazer descrição mediante inserção de azimutes, medidas perimetrais, área de superfície e ponto de referência com amarração no ponto de intersecção das vias oficiais mais próximas e ainda o número da residência na via pública oficial, constando como confrontantes os imóveis vizinhos e não seus proprietários.
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O Princípio da Especialidade Subjetiva diz respeito à individualização, a caracterização das pessoas envolvidas no ato de registro. A qualificação das pessoas exige que estas estejam identificadas de tal forma que não sejam confundidas com qualquer outra pessoa. A segurança jurídica exige que as pessoas envolvidas no ato de registro estejam qualificadas com:
Pessoas físicas casadas: devem ser qualificados ambos os cônjuges com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens, RG, CPF, e domicílio (na ausência de RG, deve-se constar a filiação);
Pessoas físicas solteiras: devem ser qualificados com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, idade, RG, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve-se constar a filiação);
Pessoas físicas com outro estado civil: devem ser qualificados com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve-se constar a filiação);
Pessoa jurídica: necessário denominação ou razão social, número de inscrição na Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas, sede social, CNPJ, nome do representante pessoa física.
Fonte: https://www.1risjc.com.br/pagina.php?nome=FAQ&myfaq=yes&id_cat=8&categories=Registro+de+Im%F3veis#42
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Princípio da instância, também chamado
princípio da ROGAÇÃO, consiste em regra do direito registral segundo a
qual todo procedimento de registros públicos somente se inicia a pedido
do interessado, vale dizer, os Registradores não podem agir de ofício.
Tal regra está prevista no artigo art. 13 da Lei 6.015.
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:
I - por ordem judicial;
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
Referida lei traz exceções ao princípio da rogação. Vejamos
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (...)II - a averbação: (...)13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de
rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas,
em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de
qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou
mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de
outras provas;
Fonte: http://ww3.lfg.com.br/artigo/20081111174916512_direito-civil-_o-que-se-entende-por-principio-da-rogacao-no-direito-registral.html
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Sinceramente não entendi por que não caberia o princípio da especialidade subjetiva? Alguém pode ajudar?
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Tenho para mim que a resposta é o princípio da especialidade subjetiva, haja vista que no da continuidade em relação ao elemento "sujeito" há somente a obrigação de identidade entre a pessoa que outorga o ato dispositivo e a que figura no Registro como a titular do direito que se dispõe.
Assim, na questão formulada, a pessoa do vendedor é a mesma, o que sofreu alteração foi somente seu estado civil.
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É correta a alternativa B, pois há quebra de continuidade. O imóvel era de propriedade de Osmar e Rita, pois eram casados em regime de comunhão universal de bens. Como somente Osmar consta da escritura, há quebra, pois a ninguém é dado dispor de mais direitos do que possui. O registro da sentença de divórcio ou escritura de divórcio mencionando que na partilha o imóvel foi atribuído exclusivamente à Osmar é indispensável ao registro. Não basta somente a averbação de que restou divorciado, é preciso ficar claro que o imóvel é de propriedade exclusiva de Osmar, em respeito ao princípio da CONTINUIDADE.
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Eu desenvolvi o seguinte raciocínio:
1) Se o vício estiver na matrícula do imóvel --> há a quebra do princípio da continuidade.
Pois aquela nova situação jurídica não corresponde mais ao fólio real (ex.: Fulano de Tal, casado; sendo que a situação real seria: Fulano de Tal, divorciado)
2) Se o vício estiver no título apresentado --> há a quebra do princípio da especialidade (objetiva ou subjetiva).
Pois o título apresentado não corresponde às informações constantes no fólio real.
A diferença é sutil, mas funciona.
Como eu disse, foram conclusões minhas, caso alguém discorde, vamos debater o tema.
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GABARITO: B
Princípio da CONTINUIDADE.
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Depois de Ler varias vezes a questão conclui que fere sim o principio da continuidade, pois não foi averbado na matricula do imovel a alteração do estado civil do Osmar.
logo o registro na matricula de transferencia de propriedade padesse de anterior averbação.
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A questão exige do candidato a identificação de um dos principais princípios do direito registral. No caso trazido, o vendedor de um imóvel qualificado como divorciado na escritura pública de compra e venda, porém, na matrícula do imóvel alienado constava como casado em regime de comunhão universal de bens, que motivou a devolução da escritura.
Antes de adentrar ao mérito da questão, um breve resumo dos principais princípios registrais:
O princípios da rogação e da instância
são sinônimos e indicam que a atividade registral depende de provação,
seja via mandado judicial, a requerimento do Ministério Público quando a
lei o autorizar e a requerimento verbal ou por escrito do interessado.
O
princípio da especialidade é um dos princípios que informam os
requisitos do registro, pois determina em um primeiro momento a
necessidade de descrição completa do imóvel e do direito (especialidade
objetiva), bem como da qualificação de seus sujeitos (especialidade
subjetiva).
Do princípio da continuidade têm-se que deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos,
sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica
dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos.
Pelo princípio da
concentração, todos os direitos reais incidentes sobre determinado
imóvel devem estar reunidos na matrícula dele, não existindo
possibilidade de outros direitos virem a afetá-los caso nela não se
encontrem inscritos. E, por fim, o princípio da territorialidade indica
que o registro deverá ser feito na comarca onde está situado o imóvel
observada a competência de cada serventia.
Na questão houve a devolução da escritura pública de compra e venda pelo princípio da continuidade, pois, é fundamental que seja averbado o divórcio do proprietário na matrícula do imóvel, para que em sequência, seja registrada a escritura de compra e venda com mudança de propriedade. Observe, portanto, que a atualização do estado civil do proprietário deve ser averbada na matrícula do imóvel.
Interessante notar que a diferença do estado civil traz diferentes nuances no ato notarial celebrado. Sendo o alienante casado na comunhão universal de bens, deveria ter anuído e participado do ato negocial. Ao passo que, divorciados, desfeito o vínculo matrimonial entre os nubentes, para que fosse lavrada a escritura de compra e venda deveria restar claro que o imóvel havia sido partilhado no divórcio, tendo a propriedade do imóvel ficado com Osmar.
GABARITO: LETRA B