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GABARITO: E
Questão me lembrou a situação do chamado "condomínio de fato":
Associações de
moradores não têm autoridade para cobrar, de forma impositiva, taxa de
manutenção por elas criada ou qualquer contribuição a quem não é associado,
visto que tais entes não se equiparam a condomínio para efeitos de aplicação da
Lei n. 4.591/64.
STJ. 3ª Turma. AgRg nos
EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 25/11/2014.
Os proprietários de imóveis
que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados
ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições.
STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp
422.068/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 25/02/2014
A existência de
associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de
interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo
que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que
instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.
STJ. 2ª Seção. AgRg nos
EAg 1385743⁄RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26⁄09⁄2012.
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Em 22/05/2015 o STJ fixou a seguinte tese para recursos extraordinários ou especiais com fundamento em idêntica questão de direito:
"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
Portanto a cobrança só seria possível, segundo o STJ, aos associados que com ela concordassem expressamente, independente da forma de como o condomínio eventualmente tenha sido constituído, ou como tenha ocorrido a posse.
Desta forma, incorretas as alternativas A, B, C e D.
Correta a alternativa E.
Fonte: REsp 1439163 SP 2014/0037970-0 (STJ)
RECURSO ESPECIAL REsp 250018 RJ 2000/0021046-3 (STJ)
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GABARITO: LETRA E.
Condomínio de fato. Cobrança de taxa de manutenção em condomínio de fato:
As taxas de manutenção criadas por associações de moradores NÃO obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
Obs: Os bairros que se transformam em “condomínios fechados” sem atenderem a legislação, não existem juridicamente, sendo por essa razão chamados de “condomínios de fato”.
STJ. 2ª Seção. REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. Marco Buzzi, julgados em 11/3/2015 (recurso repetitivo) (Info 562) Dizer o direito.
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A questão trata de taxa em associação de moradores.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o tema no Resp 1.439.163 - SP. O entendimento é de que as taxas criadas por associações de moradores não podem ser impostas aos proprietários não associados, ainda que reverta em prol de todos os moradores. Isso porque no ordenamento jurídico pátrio só há três fontes de obrigações: lei, contrato e débito, sendo que a referida taxa não se encontra em nenhuma destas obrigações.
Portanto, em relação à cobrança proposta na questão, é possível, desde que seja cobrada apenas dos moradores que se associaram e que anuíram, não obrigando os demais moradores.
Gabarito do professor: letra E.
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Atualizando:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que: i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492) (Info 1003).