-
olha, toda avliação de imóveis é feita com a seguinte sequência:
1) estudo preliminr;
2) checagem de documentação;
3) vistorias
o coração da avaliação de imóveis é a vistoria, a norma considera ela como potencialmente influente na agregação do valor do imóvel
a vistoria é uma atvidade da engenharia dignóstica que quer registrar fatos, ou seja como está o seu imóvel
se ele está conservado ou não; se a sua localização é boa ou não; se possui infraestrutura ou não; se possui serviços comunitários ou não próximo ao imóvel ou não; se o terreno é acidentado ou não; se o lote é encravado, de esquina, ou lote de fundo; se o sistema construtvo do imóvel é de qualidade ou não; quais as vocações do imóvel (residencial, comercial ou industrial); a quantidade e qualidade das benfeitorias do imóvel e etc...
a vistoria vai identificar tudo aquilo que vai desvalorizar ou valorizar seu imóvel
:)
-
NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011
8.4. Vistoria do imóvel avaliando
8.4.1. Caracterização do terreno
a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia, consistência do solo;
c) Infra-estrutura urbana disponível;
d) Equipamento comunitário disponível;
e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais quanto à ocupação e ao aproveitamento;
f) Outras situações relevantes.
Siceramente, nas quetões sobre avaliação, gosto de consultar a norma do IBAPE visto que NBR 14653 não é tão clara.
NBR 14653-3 2004
7.3 Vistoria
7.3.1 Caracterização da região
e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento.
-
7.3 Vistoria
A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes em 7.3.1 e 7.3.2. 7.3.1
Caracterização da região
a) aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos;
b) aspectos ligados à infra-estrutura pública, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola;
c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão-de-obra;
e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento.
ABNT NBR 14653-3
-
CORRETO
Localização; Aspectos físicos;Infra-estrutura urbana disponível; Equipamento comunitário disponível;Utilização atual e vocação; entre outros
-
NBR 14653-2/2001 Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos
Item 7.3.2. Caracterização do Terreno
Localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
Aspectos físicos: dimensões, formas, topografia, superfície, solo;
Infraestrutura urbana disponível;
Restrições físicas e legais ao aproveitamento;
Sub ou superaproveitamento.
-
Apenas para maiores esclarecimentos: De acordo com a NBR 14653-2, as Vistorias devem preceder as Avaliações e definem as Características da região, do terreno e do imóvel.
A letra A: é uma característica do terreno
As letras B e C: são características do imóvel
As letras D e E: são características da região