Questão 232486

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: Caixa
• Ano: 2010
• Provas: CESPE - 2010 - Caixa - Engenheiro Civil
• Disciplina: Engenharia Civil
• Assuntos: Avaliação Imobiliária em Engenharia Civil

O tratamento por fatores, amplamente empregado por engenheiros de avaliação, é utilizado ao se aplicar o método comparativo nos casos rotineiros do mercado imobiliário, quando se tem poucos elementos amostrais. Entende-se por homogeneização o tratamento técnico dos preços observados, mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando. Acerca dos procedimentos para a utilização de tratamento por fatores, dispostos na NBR 14653, assinale a opção correta.

• A. Os fatores de homogeneização podem ser utilizados fora de sua tipologia e abrangência regional, desde que devidamente justificados no laudo de avaliação.
• B. Consideram-se dados de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização estejam contidos entre 0,50 e 1,50, calculados em relação ao que se está avaliando.
• C. No caso de exame de dados (de mercado) não contemporâneos, é aconselhável a atualização do mercado imobiliário por meio de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles.
• D. As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel em avaliação, não devem ultrapassar 10%, para mais ou para menos, respectivamente, dos limites superior e inferior observados na amostra.
• E. Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores só devem ser utilizados para o saneamento da amostra após o emprego de critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes.

Gabarito: B

Comentários

• NBR 14653-2:
  
  a) B.5.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicação e abrangências regional e temporal.
  
  b) B.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.
  
  c) B.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado.
  d) As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50%, para mais ou para menos, respectivamente, os limites superior e inferior observados na amostra. Para as demais características qualitativas é vedada a extrapolação em relação aos limites amostrais.
  
  e) B.6 Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados.
• B.2.2) Consideram-se dados de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização estejam contidos entre 0,50 e 2,00 (NBR 14653-2:2011)

• Questão de 2010 está valendo a norma de 2004.
  

•  a) Os fatores de homogeneização podem ser utilizados fora de sua tipologia e abrangência regional, desde que devidamente justificados no laudo de avaliação.

  Errado. Os fatores de homogeneização não devem ser utilizadas fora de sua tipologia. Cada fator de homogeneização são particulares e devem ser utilizados para uma determinada "correção".

   

   b) Consideram-se dados de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização estejam contidos entre 0,50 e 1,50, calculados em relação ao que se está avaliando.

  Ok. 0,50 a 1,50 são os limites aceitáveis para o fator de homogeneização. Entretanto, para a norma de 2011 o fator está entre 0,50 a 2,00

   

   c) No caso de exame de dados (de mercado) não contemporâneos, é aconselhável a atualização do mercado imobiliário por meio de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles.

  Errado. Recomenda-se que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dados de mercado com características físicas, socioecônomicas e de localização as mais semelhantes possíveis.

  Em caso de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização de preço do mercado através de índices econômico (neste caso deve ser atualizado mediante consulta direta à fonte).

   

   d) As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel em avaliação, não devem ultrapassar 10%, para mais ou para menos, respectivamente, dos limites superior e inferior observados na amostra.

  Errado. Não achei argumento na normal atual. Encontrei, entretanto, na norma de 2001: As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50%

   

   e) Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores só devem ser utilizados para o saneamento da amostra após o emprego de critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes.

  Errado. Fatores que aumentam a heterogeneidade não devem ser utilizadas (é ilógico já que o fator tenta corrigir valores).

• Boa, Frederico. 

• QUESTÃO DESATUALIZADA

  NBR 14653-2:2011  

  A) Os fatores de homogeneização NÃO podem ser utilizados fora de sua tipologia e abrangência regional, desde que devidamente justificados no laudo de avaliação.

  B) Consideram-se dados de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização CALCULADOS EM RELAÇÃO AO AO AVALIANDO OU AO PARADIGMA estejam contidos entre 0,50 e 2,00

  C) No caso de exame de dados (de mercado) não contemporâneos, é DESaconselhável a atualização do PREÇO DO mercado imobiliário por meio de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles.

  D) As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel em avaliação, não devem ultrapassar 50%, para mais ou para menos, respectivamente, dos limites superior e inferior observados na amostra.

  E)Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores só devem ser utilizados para o saneamento da amostra após o emprego de critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes.

  DEVE SER EVITADO O USO DE FATORES QUE HETEROGENEIZEM OS VALORES ORIGINAIS.