a) Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização;
b) Método involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
c) Método da capitalização da renda Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
d) Método da quantificação de custo Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
e) Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
O Método Evolutivo é preferencial para avaliar imóveis urbanos especiais. É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser considerada, também, a conjuntura do mercado com o emprego do fator de comercialização.
Utiliza-se o Método Involutivo para avaliar terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação. É um estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor correspondente ao terreno urbano bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante possível empreendimento imobiliário futuro.
Fonte: Avaliação de imóveis – Serviços de avaliações de imóveis conforme normas ABNT – Perfectum Engenharia
Para responder essa
pergunta devemos colocar em prática nosso conhecimento sobre Avaliação de
Imóveis.
A avaliação de imóveis
consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o
objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de sua
utilização no contexto econômico.
A ABNT NBR 14653,
intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes,
responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a ABNT
NBR 14653-1 (2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos
gerais", define, em seu item 7.2, quatro métodos para identificar o valor de
mercado de um bem, de seus frutos e direitos. São eles:
-
Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é
determinado por meio de tratamento técnico das características comparáveis do
bem com uma dada amostra;
-
Método involutivo: determina o valor do bem com base em seu aproveitamento
eficiente, fundamentado em modelos de análises de viabilidade
técnico-econômica, considerando um empreendimento compatível com as
características do bem e condições de mercado similares. O método
fundamenta-se em um critério indireto que, ao analisar uma gleba ou terreno de
grandes dimensões, considera o seu aproveitamento discretizando-o em lotes
menores;
-
Método evolutivo: identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores
dos elementos que compõem o mesmo;
-
Método da capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina
o valor do bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida
prevista juntamente com a consideração de cenários viáveis.
Visto isso, com base na
descrição do enunciado, conclui-se que se trata do método involutivo. Logo, a
alternativa B está correta.
A ABNT NBR 14653-1 (2019)
define o método involutivo em sua seção 7.2.2:
“7.2.2 Método
involutivo
Identifica o valor do bem,
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível
com as características do bem e com as condições do mercado no qual está
inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto. O método involutivo pode identificar o valor de mercado. No caso da
utilização de premissas especiais, o resultado é um valor especial."
Gabarito do Professor: Letra
B.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-1: Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro:
ABNT, 2019.