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TÍTULO IX
Do Direito do Promitente Comprador
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
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As alternativas II e III podem ser respondidas pela Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
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O examinador confundiu o direito à adjudicação compulsória (obrigacional entre comprador e vendedor) e o direito real de aquisição, que só se adquire com o registro do título. Merece anulação.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
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Para mim, estão todas erradas....alguém mais pensa assim?!
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Essa "II" não pode ser considerada correta de jeito nenhum.
Conquanto o direito à adjudicação compulsória não se condicione ao registro do contrato (Súmula 239 do STJ), trata-se de um direito obrigacional de realizar o contrato definitivo, com eficácia inter partes.
Para ser direito real de aquisição com eficácia erga omnes, há que se registrar o contrato na matrícula do imóvel.
Essa questão não foi anulada?
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STJ - Súmula 239
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Questão mal elaborada, como todo o restante dessa prova...
Uma por uma...
I – Segundo Orlando gomes, citado por Carlos Roberto
Gonçalves no volume V de sua coleção de direito civil: “...o contrato de promessa de compra e venda
não se confunde com o contrato preliminar e por esse motivo, não é necessário
nova declaração de vontade, basta requerer a adjudicação perante o juiz...”
II e III – súmula 239 STJ e O direito à adjudicação
compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartório de imóveis.
IV e V: um antigo Decreto 57/37 exigia cláusula de
irretratabilidade nos compromissos de compra e venda, sejam urbanos ou rurais.
Ocorre que esse decreto foi derrogado pela Lei 6.766 (lei do parcelamento do
solo urbano), assim, o Decreto passa a ter aplicação apenas aos imóveis rurais
e a Lei 6.776 aplica-se no caso de imóveis loteados nos quais ainda é exigida a
irretratabilidade. No mais, segundo Orlando Gomes a cláusula seria considerada
não escrita e não nula. No mais, não é necessária cláusula expressa, uma vez
que a sua ausência já é considerada para fins de irretratabilidade.
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Que droga de prova mal feita. Oportunidade em bem avaliar o candidato desperdiçada. Que esperar da prova de 28/02???? Complicado.
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Gente, com todo respeito, mas não tem nada de errado com a II.
Vamos por partes.
II.) "O direito do promitente comprador de imóvel é considerado um direito real de aquisição" > É mesmo, isso tá certo (art. 1.225, CC).
... "e, uma vez pago o preço, independentemente de registro imobiliário, aquele faz jus à titularidade do bem," > Tá certo. Pagou, tem direito a ser titular.
... "podendo ajuizar adjudicação compulsória em caso de recusa do transmitente;" > Também tá certo, pela súmula 239.
Eu concordaria com o colega Guilherme se a questão tivesse dito: o direito do promitente comprador avençado por instrumento não registrado é direito real de aquisição e idôneo a ensejar titularidade e adjudicação compulsória em caso de recusa do vendedor. Aí sim estaria errado, porque pra ter caráter real, o contrato de promessa de compra e venda tem que ser registrado. Mas não foi isso que a questão disse.
A questão disse que o direito do promitente comprador é real (e isso é correto) e depois disse que, mesmo não havendo registro, faz jus à titularidade e à adjudicação (o que também tá certo).
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Renata, talvez a única problemática da II seja o fato de usar o termo "transmitente", e não vendedor. Pois, caso um terceiro de boa-fé adquirisse a propriedade do bem, seria difícil alegar o direito de sequela do direito real à aquisição, já que este, conforme você falou, adquire-se com o devido registro. Fora isso, o item está sem quaisquer problemáticas.
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O professor Daniel Assumpção, em seu Manual, traz duas situações para a AÇÃO de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:
1) contrato de compromisso de compra e venda REGISTRADO: a competência será absoluta do foro do local do imóvel, uma vez que o promitente comprador passa a ser titular de um direito real à aquisição do imóvel. Art. 47 do CPC e art. 1.417 do CC.
2) contrato de compromisso de compra e venda NÃO REGISTRADO: o registro não é obrigatório (súmula 239, do STJ), nesse caso, a natureza da demanda será pessoal, tratando-se de uma obrigação de fazer, com aplicação das regras de competência relativa.
No entanto, o Prof. menciona que o STJ entende pela NATUREZA REAL DA AÇÃO independentemente do registro do contrato de compra e venda, sendo o art. 47 do CPC sempre aplicável à ação de adjudicação compulsória.
AgRg no REsp 773.942/SP, 3ª Turma, rel. Massami Uyeda, j. 19.08.2008;
CC 84.752/RN, 2ª Seção, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 01.08.2007.
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Afinal qual o gabarito? o meu:
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