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DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. LEI N. 12.112/2009.
Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período daprorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locaçãoserá prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, “o fiador na locaçãonão responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, quenão pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer dasgarantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário,resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
Informativo nº 509 do STJ
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Correto. Por quê? Vejam o resumo seguinte:
Contrato de locação (Lei n. 8.245/91). Pacto principal e assessório.Prorrogação. Contrato anterior à lei 12.112/09: não há prorrogação doacessório, não respondendo o fiador. Contrato posterior à lei 12.112/09: háprorrogação do acessório, respondendo o fiador. Desnecessidade de cláusulaexpressa.
Mesmo não havendo expressaprevisão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazoindeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório tambémseria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal?
Contratos ANTERIORES à Lei12.112/09: NÃO! Regra: o fiador respondia apenas até o fim do prazo do contratopor prazo determinado. Exceção: responderia pela prorrogação se houvessecláusula dizendo que a garantia se estenderia até a entrega do imóvel (“entregadas chaves”). Em outras palavras, a regra era que a fiança não se prorrogavaautomaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição emsentido contrário.
ContratosPOSTERIORES à Lei 12.112/09: SIM! Regra: mesmo sem cláusula expressa, o fiadorresponde em caso de prorrogação automática do contrato. Exceção: ofiador poderá fazer constar uma cláusula no contrato dizendo que não responderáse houver prorrogação automática do contrato. Em outras palavras, a regra é ade que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato delocação, salvo disposição em sentido contrário. Quarta Turma. REsp1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
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Prezada Vanessa Moura,
Esse seu comentário não acrescenta em nada nos estudos daqueles que aqui usam esse site como mais um meio de aprendizado. Dizer que o gabarito está certo ou errado, sem uma justificada plausível não é a melhor forma de participar neste espaço. Com todo respeito. Peço ainda que não marquem esse meu comentário. Só um desabafo.
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Aos colegas que desaprovam os comentários que apenas mencionam a assertividade da questão, gostaria apenas de lembrar que tais comentários são úteis para aqueles que não possuem assinatura do site.
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G A B A R I T O : C E R T O .
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CERTA. Art. 39 da Lei n. 8.245/1991 Salvo
disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei”.
Para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado
implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo
pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa
prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação
resilitória. (STJ, EREsp 566.633-CE)
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Prorrogação do prazo e a situação da fiança.
Imagine a seguinte situação:
Pedro (locador) celebra com Rui (locatário) contrato de locação pelo prazo de 2 anos. João é fiador do contrato. Findo o prazo de 2 anos, Rui continua na posse do imóvel sem oposição de Pedro e, por força de lei, mesmo sem que tenha havido qualquer aditivo ao ajuste, este se transforma em contrato por prazo indeterminado. Vale ressaltar que, no contrato, não havia previsão de que a fiança iria se estender “até a entrega das chaves” (ou seja, até a entrega do imóvel).
Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal? Em outras palavras, o fiador de um contrato de locação por prazo determinado continua vinculado ao pacto (e responsável pelo débito) caso este ajuste se prorrogue automaticamente e se transforme em contrato por prazo indeterminado? Em nosso exemplo, João continua sendo responsável por eventual inadimplemento de Rui?
Depende. O modo como a Lei de Locações (Lei n.° 8.245/91) disciplinava esse tema foi alterado pela Lei n.° 12.112/2009. Assim, para responder essa questão, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado:
Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09: NÃO.
O entendimento da jurisprudência era o de que o fiador ficaria isento em caso de prorrogação automática do contrato anteriormente celebrado como de prazo determinado, salvo se houvesse previsão de que o fiador se responsabilizaria pelos alugueis até a “entrega das chaves” (devolução do imóvel).
Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09. SIM.
Essa Lei determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança.
A fiança é, assim, prorrogada por força de lei (ope legis), salvo se houver disposição contratual em sentido contrário (ex: no contrato de fiança, há uma cláusula dizendo que o fiador fica isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato).
Esta distinção acima foi ressaltada pela 4ª Turma do STJ no julgamento do REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012. Veja a dicção do art. 39 da Lei n.° 8.245/1991, com redação dada pela Lei n.° 12.112/2009:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Mora no caso de contrato de aluguel. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: . Acesso em: 13/04/2018
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A questão reforça algo muito importante! No caso de contratos anteriores à lei de locação, o fiador só responde por débitos posteriores ao prazo contratual (ou seja, por débitos do período em que o contrato passa a viger com prazo indeterminado), se assim manifestou no contrato. Quanto aos contratos posteriores, apenas para relembrar, a regra é a continuidade da fiança até a devolução do imóvel, mas há a possibilidade de o fiador notificar o locador de sua intenção de se desonerar da obrigação.
RESPOSTA: CORRETO