Questões de Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Questão 265048

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-SP
• Ano: 2011
• Provas: VUNESP - 2011 - TJ-SP - Juiz
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre as locações de espaço em “Shopping Centers”, indique a alternativa correta.

• A. O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso por ele próprio do imóvel.
• B. O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo rateado da pintura das fachadas.
• C. O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen- dente.
• D. O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de dois anos.
• E. Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de dois anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Gabarito: A

Comentários

• O colega acima equivocou-se, pois o legislador fez uma ressalva quando tratr-se de contrato de locação em shopping centers, senão vejamos:
  
  art 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
  
  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo dententor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
  
  § 2º - Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
  
  Portanto, como a questão se refere a contrato de locação em shopping centers, não segue a regra geral e sim a do art. 52,§2º. Logo, a resposta correta é a letra A.      

• Faltou o complemento dessa questão , sobre as alterantivas "d" e "f".
  O fundamento da alternativa "d" é o art. 51 e seus incisos da lei 8.245
  O fundamento da alternativa "e" é o art. 51 ,paragrafo quinto da lei 8.245.
  Bons estudos
• LETRAS "D" e "E": ERRADAS
  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

          I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

          II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

          III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

          § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

         § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

         § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

         § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

         § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

• A questão refere-se a Lei de Locações n. 8.245/1991, mais especificamente os artigos que tratam da locação em "Shopping Center":
  
  a) O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso por ele próprio do imóvel.
  
  Certa.
  
  O § 2º do art. 52 dispõe: Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
  
  Por sua vez, dispõe o inciso II: o imóvel vier a ser utilizado por ele prórprio.
  
  Assim, na locação em shopping center o locador não pode recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso por ele próprio do imóvel.
  
  b) O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo rateado da pintura das fachadas.
  
  Errada. Dispõe o artigo 54, § 1, alinea a que o locador não poderá cobrar do lojista o custo da pintura das fachadas.
  
  c) O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen- dente.
  
  Errada. O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
  
  d) O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de dois anos.
  
  Errada. Art. 51 diz que o prazo mínimo e ininterrupto é de 3 anos. Observar que a assertiva traz na íntegra o artigo 51 o qual se refere a locação não residencial em geral.
  
  e) Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de dois anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
  
  Errada. Art. 51, § 5 : Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de UM anos, no máximo, até SEIS MESES, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
  

Questão 1052875

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: PG-DF
• Ano: 2013
• Provas: CESPE - 2013 - PG-DF - Procurador
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Acerca da locação de imóveis urbanos, julgue os próximos itens.

Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da nova Lei de Locação, o fiador somente responderá pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado caso tenha previamente anuído no contrato, em fazê-lo.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. LEI N. 12.112/2009.

  Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período daprorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locaçãoserá prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, “o fiador na locaçãonão responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, quenão pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer dasgarantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário,resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.

  Informativo nº 509 do STJ
  

• Correto. Por quê? Vejam o resumo seguinte:

  Contrato de locação (Lei n. 8.245/91). Pacto principal e assessório.Prorrogação. Contrato anterior à lei 12.112/09: não há prorrogação doacessório, não respondendo o fiador. Contrato posterior à lei 12.112/09: háprorrogação do acessório, respondendo o fiador. Desnecessidade de cláusulaexpressa.

  Mesmo não havendo expressaprevisão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazoindeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório tambémseria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal?

  Contratos ANTERIORES à Lei12.112/09: NÃO! Regra: o fiador respondia apenas até o fim do prazo do contratopor prazo determinado. Exceção: responderia pela prorrogação se houvessecláusula dizendo que a garantia se estenderia até a entrega do imóvel (“entregadas chaves”). Em outras palavras, a regra era que a fiança não se prorrogavaautomaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição emsentido contrário.

  ContratosPOSTERIORES à Lei 12.112/09: SIM! Regra: mesmo sem cláusula expressa, o fiadorresponde em caso de prorrogação automática do contrato. Exceção: ofiador poderá fazer constar uma cláusula no contrato dizendo que não responderáse houver prorrogação automática do contrato. Em outras palavras, a regra é ade que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato delocação, salvo disposição em sentido contrário. Quarta Turma. REsp1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.

  
  

• Prezada Vanessa Moura,
  Esse seu comentário não acrescenta em nada nos estudos daqueles que aqui usam esse site como mais um meio de aprendizado. Dizer que o gabarito está certo ou errado, sem uma justificada plausível  não é a melhor forma de participar neste espaço. Com todo respeito. Peço ainda que não marquem esse meu comentário. Só um desabafo.

• Aos colegas que desaprovam os comentários que apenas mencionam a assertividade da questão, gostaria apenas de lembrar que tais comentários são úteis para aqueles que não possuem assinatura do site.

  
  

• G A B A R I T O :   C E R T O .
  

• CERTA. Art. 39 da Lei n. 8.245/1991 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.

  Para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. (STJ, EREsp 566.633-CE)

• Prorrogação do prazo e a situação da fiança.

   

  Imagine a seguinte situação:

   

  Pedro (locador) celebra com Rui (locatário) contrato de locação pelo prazo de 2 anos. João é fiador do contrato. Findo o prazo de 2 anos, Rui continua na posse do imóvel sem oposição de Pedro e, por força de lei, mesmo sem que tenha havido qualquer aditivo ao ajuste, este se transforma em contrato por prazo indeterminado. Vale ressaltar que, no contrato, não havia previsão de que a fiança iria se estender “até a entrega das chaves” (ou seja, até a entrega do imóvel).

   

  Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal? Em outras palavras, o fiador de um contrato de locação por prazo determinado continua vinculado ao pacto (e responsável pelo débito) caso este ajuste se prorrogue automaticamente e se transforme em contrato por prazo indeterminado? Em nosso exemplo, João continua sendo responsável por eventual inadimplemento de Rui?

   

  Depende. O modo como a Lei de Locações (Lei n.° 8.245/91) disciplinava esse tema foi alterado pela Lei n.° 12.112/2009. Assim, para responder essa questão, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado:

   

  Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09: NÃO. 

   

  O entendimento da jurisprudência era o de que o fiador ficaria isento em caso de prorrogação automática do contrato anteriormente celebrado como de prazo determinado, salvo se houvesse previsão de que o fiador se responsabilizaria pelos alugueis até a “entrega das chaves” (devolução do imóvel).

   

  Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

   

  Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09. SIM.

   

  Essa Lei determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança.

   

  A fiança é, assim, prorrogada por força de lei (ope legis), salvo se houver disposição contratual em sentido contrário (ex: no contrato de fiança, há uma cláusula dizendo que o fiador fica isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato).

   

  Esta distinção acima foi ressaltada pela 4ª Turma do STJ no julgamento do REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012. Veja a dicção do art. 39 da Lei n.° 8.245/1991, com redação dada pela Lei n.° 12.112/2009:

   

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

   

  CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Mora no caso de contrato de aluguel. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: . Acesso em: 13/04/2018

• A questão reforça algo muito importante! No caso de contratos anteriores à lei de locação, o fiador só responde por débitos posteriores ao prazo contratual (ou seja, por débitos do período em que o contrato passa a viger com prazo indeterminado), se assim manifestou no contrato. Quanto aos contratos posteriores, apenas para relembrar, a regra é a continuidade da fiança até a devolução do imóvel, mas há a possibilidade de o fiador notificar o locador de sua intenção de se desonerar da obrigação.

  RESPOSTA: CORRETO

Questão 1064413

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TJ-ES
• Ano: 2013
• Provas: CESPE - 2013 - TJ-ES - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Determinado imóvel urbano está alugado e o locador deseja vendê-lo antes do prazo final do contrato de locação. Nesse caso,

• A. a preferência do locatário sobrepõe-se à do condômino, nos casos em que houver condomínio no imóvel.
  
• B. o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens que sejam objeto da alienação, no caso de haver alienação de mais de uma unidade imobiliária.
  
• C. o locador não tem legitimidade para o registro do contrato de locação com cláusula de vigência, em caso de alienação.
  
• D. o locatário deverá exercer seu direito de preempção no prazo de sessenta dias.
  
• E. o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante perdas e danos, independentemente de o contrato de locação ter sido averbado no cartório de imóveis antes da alienação.

Gabarito: B

Comentários

• Resposta: B

  Todos os artigos abaixo se referem à lei de locação (Lei 8.245/91).

  a) ERRADA. Art 34: "Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário".

  b) CORRETA. Art. 31: "Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto de alienação".

  c) ERRADA. Art. 8º: "Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

  d) Art. 28: "O direito de preferência do locatário caducará ... no prazo de 30 dias". (Preempção = prioridade na compra, preferência).

  e) Art. 33 :"O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel".

  
  

• O item C tem fundamento na LRP

  Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

  I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

  3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada
  cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

  
  
   

  
  
  
   

• Em verdade, o art. 169 da LRP (Lei de Registros Públicos) tem o seguinte dispositivo:

  
  

    III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.(Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
  

  
  

  Veja que a LRP não restringe a rogatória (pedido) para registro a quem quer que seja; desde que o título (contrato particular) esteja formalmente perfeito, a averbação de preferência ou registro de vigência poderá ser feito normalmente.

  Att.

  
  

• Questão poderia ser anulada...

  
  

  DECISÃO

  Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

  A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.
   (...)
  
  Averbação
  
  A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.
  
  Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.
  
  De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

  
  

• A questão C está efetivamente errada, como disse o colega abaixo. Pela LRP, qualquer dos interessados pode pedir o registro, embora o mais comum no caso da locação seja o requerimento do locatário, interessado no direito de preferência.

  Mas a questão PODE SER ANULADA. Toda a doutrina diz que não precisa da averbação para pedir as perdas e danos, bem como a jurisprudência, como lembrou o outro colega citando julgado do STJ.

  Assim, B e E estão CORRETAS. A questão "e" veio de uma interpretação que o autor da questão fez do art. 33. Porém, tal interpretação não é aceita pela doutrina nem pela jurisprudência, vide julgado do STJ, Comentários à Lei de Locações do Des. Sylvio Capanema, ou também dos Comentários coordenados por Juarez de Oliveira.

Questão 1077697

• Banca: FGV
• Órgão: TJ-AM
• Ano: 2013
• Provas: FGV - 2013 - TJ-AM - Juiz
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No que se refere à locação predial urbana, assinale a afirmativa correta.

• A. O locatário tem a obrigação de pagar os impostos e as taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, assim como as despesas de telefone, luz, gás, água e esgoto.
  
• B. O locatário pode devolver o imóvel alugado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, pagando o valor dos alugueis correspondentes ao período que falta para o término do contrato.
  
• C. Em caso de óbito do locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações, nas locações residenciais, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os descendentes, ascendentes e os colaterais até o terceiro grau.
  
• D. As benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, salvo expressa disposição contratual em contrário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  
• E. O locador, em locação por temporada, poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos.

Gabarito: E

Comentários

• Gabarito: letra E

  Lei do Inquilinato

  a) impostos e taxas: obrigação do locador (art. 22, VIII)
  

  b) a multa não necessariamente corresponde ao valor dos aluguéis restantes (art. 4o). Via de regra, é necessário apenas que haja proporcionalidade entre o período de cumprimento do contrato e o valor da multa.

  c) ver art. 11, I

  d) ver art. 35 

  e) art. 49

• Agilizando:

  c) Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

  d) Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  e) Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

  
  

• O item "a"está incorreto, pois segundo o art. 22, VIII, da Lei 8.245/91, salvo disposição expressa em contrário no contrato, o pagamento de impostos e taxas é obrigação do locador.

  O item "b"está incorreto, na medida em que conforme art. 4º da Lei 8.245/91, se o locatário devolver o imóvel alugado antes do término do o prazo estipulado para a duração do contrato, deverá pagar multa proporcional ao período de cumprimento contratual, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

  O item "c"está incorreto porque segundo o art. 11, I, da Lei 8.245/91, morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações, nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus ,desde que residentes no imóvel. Vale destacar que segundo o inciso II do mesmo dispositivo legal, se a locação não tiver finalidade residencial, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações o espólio e, se for ocaso, seu sucessor no negócio.

  O item "d"está incorreto, uma vez que segundo o art. 35 da Lei 8.245/91, as benfeitorias úteis só serão indenizáveis se autorizadas previamente pelo locador. Para definição legal das benfeitorias vide o art. 96 do Código Civil.

  Por fim, o item"e" está correto, pois segundo o art. 49  da Lei 8.245/91, na locação por temporada, o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos,bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo 37  da mesma Lei, para atender as demais obrigações do contrato.

  A resposta correta é letra E.

• LOCACAO POR TEMPORADA

  Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

  IMPORTANTE: Essa é uma diferença crucial entre locação comum e a por temporada, tendo em vista que naquela é VEDADO que o locador receba o valor do aluguel antecipadamente!!!!!!!!!!! (COM EXCECAO DA LOCACAO SEM NENHUMA GARANTIA, QUE AÍ PODE RECEBER ANTECIPADAMENTE - ATÉ O SEXTO DIA UTIL DO MESMO VINCENDO)

  Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

  Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Questão 1078837

• Banca: FCC
• Órgão: TRT - 1ª REGIÃO (RJ)
• Ano: 2013
• Provas: FCC - 2013 - TRT - 1ª REGIÃO (RJ) - Juiz do Trabalho Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

O direito de retomada do imóvel pelo locador, em decorrência de extinção do contrato de trabalho, considerada a ocupação do imóvel como relacionada ao emprego, dar-se-á.

• A. vigorando a locação por prazo indeterminado, somente após notificação para desocupação do imóvel em noventa dias, celebrado o contrato sempre por escrito e por prazo não inferior a um ano.
  
• B. vigorando o contrato por tempo determinado de trinta meses, finda ao menos a primeira metade do ajuste, após notificação escrita ao locatário.
  
• C. somente se a locação estiver vigorando por prazo indeterminado e o contrato houver sido celebrado por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses.
  
• D. mesmo quando a locação se encontre prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado, por estar findo o prazo estabelecido, ajustada a locação verbalmente ou por escrito e ainda que com prazo inferior a trinta meses.
  
• E. vigorando a locação por prazo determinado ou não, findo ou não o prazo contratual, desde que celebrada por escrito por prazo superior a trinta meses

Gabarito: D

Comentários

• Gabarito: "D".

  No caso da questão é de se aplicar o art. 47 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) que, com uma redação um pouco diferente, afirma: “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel (...) II. em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego”.
  

• Lei nº  8.245/91:

     "Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

    § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

    § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

    Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

    I - Nos casos do art. 9º;

    II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu  emprego;

    III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

    IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

    V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

    § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

    a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

    b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

    § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo."

  
  

• Lei nº 8.245/91:

    "Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

   § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

   § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. (DENUNCIA VAZIA)

   Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (DENUNCIA CHEIA)

   I - Nos casos do art. 9º;

   II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

   III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

   IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

   V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

   § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

   a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

   b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

   § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo."

Questão 1084717

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: PGE-BA
• Ano: 2014
• Provas: CESPE - 2014 - PGE-BA - Procurador do Estado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No que se refere à locação de imóveis urbanos, julgue os itens que se seguem.

Os juros de mora decorrentes do inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FIADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.

  Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Configurada a denominada mora ex re (art. 397 do CC), na qual o simples descumprimento da obrigação constitui o devedor em mora em razão do termo estabelecido pelas partes, sendo desnecessária a constituição em mora do devedor, os juros moratórios são devidos a partir do vencimento contratual das parcelas em atraso, por se tratar de inadimplemento de obrigação positiva e líquida. Ademais, por ser a fiança tão somente garantia pessoal, o fiador se obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (locatário), não constituindo obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o garante na posição de devedor subsidiário. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não a partir da citação do garante na ação de execução. Precedentes citados: REsp 1.068.637-RS, DJe 3/8/2009, e REsp 465.836-RJ, DJ 19/10/2006.REsp 1.264.820-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.

• G A B A R I T O :   C E R T O .
  

• CORRETA.

  
  

  A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que no caso de inadimplemento de contrato de aluguel e execução do fiador este é obrigado a suportar os juros de mora desde o vencimento das parcelas não pagas. e não apenas a partir de sua citação.
  

  Diz o artigo 397 que, nessas situações, o inadimplemento da obrigação “constitui de pleno direito em mora o devedor”. O parágrafo único desse artigo estabelece que, “não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial”.
  

• Obrigado pelos comentários!
  

• Mora no caso de um contrato de aluguel:

   

  Em um contrato de aluguel, a obrigação será considerada ex re ou ex persona? Se o locatário deixar de pagar o valor mensalmente estipulado no contrato, os juros de mora fluem desde a data do vencimento ou somente a partir da citação do devedor na ação de execução? No contrato de aluguel, a mora é ex re, ou seja, independente de prévia notificação por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento: Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não a partir da citação do devedor na ação de execução.

   

  STJ. 4ª Turma. REsp 1.264.820-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.

   

  Esta regra vale apenas para o locatário ou também para o fiador? Para o fiador, a obrigação também é ex re?

   

  SIM. Segundo decidiu o STJ, a fiança, por ser tão somente garantia pessoal, pela qual o fiador se obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (locatário), não constitui obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o garante na posição de devedor subsidiário, compreendendo, salvo pactuação em contrário, os acessórios da obrigação principal. Desse modo, os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador.

   

  CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Mora no caso de contrato de aluguel. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: . Acesso em: 13/04/2018.

   

  L u m u s

• RESPOSTA: CERTO

  ♦ JUROS MORATÓRIOS NA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - OBRIGAÇÃO LÍQUIDA: 

  A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO - MORA EX RE.

  • Código Civil, Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

  Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

• Diferença entre Mora ex re e Mora ex persona.

   

  Mora ex re (Artigos 397, 1ª alínea, 390 e 398 do Código Civil): Decorre da lei. Esta resulta do próprio fato da inexecução da obrigação, independendo, de provocação do credor.

  Mora ex persona (Artigos 397, 2ª alínea do Código Civil; Artigos. 867 a 873 e 219 do Código de Processo Civil): Ocorre quando o credor deva tomar certas providências necessárias para constituir o devedor em mora (notificação, interpelação, etc.)

   

  "... é do alto que vem nossa Vitória..."

Questão 1097413

• Banca: TJ-PR
• Órgão: TJ-PR
• Ano: 2013
• Provas: TJ-PR - 2013 - TJ-PR - Assessor Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre a locação de imóveis urbanos, assinale a alternativa correta.

• A. Tratando-se de locação não residencial de imóvel urbano em que o locador procede à prévia aquisição do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, pode ser convencionada renúncia ao direito revisão dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato.
  
• B. A denúncia vazia pelo locador é admitida nos contratos de locação celebrados por prazo determinado desde que mediante pagamento da cláusula penal e notificação oferecendo ao locatário prazo não inferior a trinta dias para desocupar o imóvel.
  
• C. A retomada de imóvel residencial para uso próprio é possível mesmo durante o prazo de vigência do contrato celebrado por prazo determinado.
  
• D. Nos contratos de locação residencial celebrados por prazo inferior a trinta meses, permanecendo o locatário no imóvel, sem oposição do locador, após o término do prazo contratado, prorroga-se a locação automaticamente, cessando, porém, eventual fiança que tenha sido pactuada para garantir o pagamento dos aluguéis e acessórios.
  

Gabarito: A

Comentários

• Alternativa  A

  
  

  LEI 8.245/91

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.  ^{(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)}

  § 1^o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.  ^{(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)}

  
  

• É o chamado built to suit...

• b) A denúncia vazia pelo locador é admitida nos contratos de locação celebrados por prazo determinado desde que mediante pagamento da cláusula penal e notificação oferecendo ao locatário prazo não inferior a trinta dias para desocupar o imóvel. (INCORRETO)

  Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

   

  _________________________________________________________________________________________________________________________

   c) A retomada de imóvel residencial para uso próprio é possível mesmo durante o prazo de vigência do contrato celebrado por prazo determinado. (INCORRETO)

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  I - Nos casos do art. 9º;

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

  _________________________________________________________________________________________________________________________

   

  d) Nos contratos de locação residencial celebrados por prazo inferior a trinta meses, permanecendo o locatário no imóvel, sem oposição do locador, após o término do prazo contratado, prorroga-se a locação automaticamente, cessando, porém, eventual fiança que tenha sido pactuada para garantir o pagamento dos aluguéis e acessórios. (INCORRETA)

  Quando da prorrogação do contrato por prazo indeterminado, o fiador sera notificado para que querendo possa se desobrigar. Dessa forma a fiança não cessa automaticamente, ficando inclusive o fiador, em caso de querer desobrigar, obrigado por todos os efeito da fiança por prazo de 120 dias. vejamos:

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Questão 1136650

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-AP
• Ano: 2014
• Provas: FCC - 2014 - TJ-AP - Juiz
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

O locatário preterido no seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado,

• A. nada poderá reclamar se não manifestar de maneira inequívoca sua aceitação integral à proposta, no prazo máximo de 15 dias.
• B. poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
• C. só poderá reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma hipótese poderá haver para si o imóvel que já tiver sido alienado, com título registrado no Serviço de Registro de Imóveis.
• D. poderá exercer seu direito à aquisição do imóvel locado que foi alienado, mesmo que o adquirente seja um dos condôminos do imóvel.
• E. não poderá exercer seu direito de preferência se a alienação se der por dação em pagamento, doação ou permuta.

Gabarito: B

Comentários

• Alternativa correta: B, com fulcro no art. 33 da Lei 8245/91:

   Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
  

• LEI 8245/91

  A - ERRADA

   Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de TRINTA dias.
  

  B - CORRETA

   Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
  

  C - ERRADA

  Mesma fundamentação da letra B

  D- ERRADA

    Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
  

  E- ERRADA

   Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou DAÇÃO EM PAGAMENTO, o locatárioTEM PREFERENCIA para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
  

  Art. 32. O direito de preferência NÃO alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
  

• A alternava "B" está errada e a questão deveria ser anulada pois a clausula de vigência deve ser registrada e não averbada como consta na questão, conforme a lei 6015/73:

  “Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 

    I - o registro: 

      3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;”

  
  

  
  

• 'Cláusula de vigência' é diferente de 'direito de preferência'
  
  A cláusula de vigência serve para obrigar o adquirente a respeitar a locação em curso quando da alienação.

  Já o direito de preferência é aquele pelo qual o locatário poderá exercer a preferência na compra do imóvel.

• Prezado Carlos Pereira, a alternativa "B" fala em averbação do contrato em que conste a cláusula de vigência, e não da própria cláusula de vigência, que será objeto de registro, como você bem observou. Vejamos: 

  "poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado (averbado, no masculino, referindo-se ao contrato e não à cláusula) pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."

• O que eu não entendo na letra B é a exigência do contrato ter cláusula de vigência! O art. 30 não exige que exista cláusula de vigência, determina que o contrato de locação esteja averbado junto a matrícula do imóvel 30 dias antes da alienação, no entanto, não menciona a necessidade da cláusula de vigência. Fiquei confusa! 

• Para mim o gabarito está errado, não existe dentre os requisitos da preferência que o contrato tenha cláusula de vigência, que aliás são coisas distintas.

• Algumas pessoas criticando a alternativa B estar correta, mas pelo visto não compreenderam que ela diz que o contrato será averbado e não a cláusula de vigência. Além disso, a questão requer o conhecimento do art. 8° da Lei do Inquilinato.  
  
  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar ocontrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for portempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação eestiver averbado junto à matrícula do imóvel.
  

• gabarito: B

  
  

  entretanto, a questão está toda errada. Primeiramente, o enunciado diz "O locatário preterido no seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado".  A questão não diz que o imóvel é urbano. E se o imóvel locado for rural? Será que podemos aplicar livremente dispositivos da Lei 8245 mesmo sem sabermos se se trata de imóvel urbano ou rural? Alguém sabe de alguma jurisprudência do STJ que manda aplicar o art.33 da Lei 8245 para locação de imóveis rurais? Quanto à revisão de aluguéis eu achei que "O contrato de arrendamento de imóvel rural, cuja finalidade não atende o disposto no art. 3º do Decreto 59.566 /66, porque nele é desenvolvida atividade comercial ou industrial, cabe ser revisado quanto a sua natureza, para que passe a vigorar como contrato de locação comercial de imóvel rural, aplicando-se, analogicamente, a Lei n.º 8.245 /91, e não as regras gerais dos contratos, previstas no Código Civil . Precedentes do Tribunal." (TJ-RS - Apelação Cível AC 70051709780 RS (TJ-RS) )
   
  
  Além disso, os colegas Deskolado, Isabela Nogueira e Mariana Zenaide estão certos. A letra B está flagrantemente errada. A letra B misturou requisitos de dois direitos diferentes. Um é o direito de preferência (Lei 8245,art.33). Outro é o direito de fazer valer o contrato de locação em face de terceiros adquirentes do imóvel (Lei 8245,art.8o). Somente este último exige "que o contrato de locação contenha cláusula de vigência". O direito de preferência ñ o exige.
  
  
  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (há cláusula de vigência)
  
  Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (não há cláusula de vigência)
  

• Discordo, com todo o respeito, daqueles que defendem a aplicação do artigo  8º da Lei de Locações. Este dispositivo prevê a situação onde o adquirente poderá denunciar o contrato de locação, imitindo-se na posse, em caso não esteja o contrato averbado junto à matrícula com a previsão da cláusula de vigência.

  Diferentemente, quando exerce o direito de preferência, o locatário pretende a anulação no negócio jurídico celebrado entre locador e adquirente, para passar o locatário à posição de adquirente. Por razões óbvias (o locatário irá passar a ser proprietário), o contrato de locação se encerrará neste caso, não havendo que falar em cláusula de vigência (o contrato irá se encerrar).

  No meu entendimento, a questão merece ser anulada. Tentou "enfeitar" e acabou se complicando. Preferência é uma coisa e cláusula de vigência é outra totalmente distinta daquela.

• O contrato de locação tem q ser por prazo determinado. Isso não constou na letra B.

• Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.

• Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

• Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e  danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

  portanto: o locatário preterido pode:

  1) reclamar perdas e danos OU

  2) se depositar o valor e demais despesas, pode haver para si, se:

  • requerer no prazo de 6 meses a contar do registro do ato no RGI
  • desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação

• COMPLEMENTANDO...

  • Para que o direito de preferência seja exercido, imperioso que o contrato de locação seja averbado à margem da matrícula do imóvel no competente cartório de Registro de Imóveis. A averbação do contrato de locação garante ao locatário a sua aposição à transmissão da propriedade mediante o exercício do seu direito de preferência, em decorrência do direito real averbado à margem da matrícula do imóvel. Caso não seja realizada a averbação do contrato na matrícula do imóvel, poderá ocorrer de o locador alienar o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando apenas ao locatário reclamar posteriormente perdas e danos.

   

  •  A publicidade garante a segurança das relações jurídicas, o que permite fazer com que qualquer interessado possa ter ciência quanto a eventuais implicações jurídicas negativas relativamente ao imóvel que está sendo objeto de negociação, o que torna o direito averbado à margem da matrícula, oponível a todos, não cabendo à terceiros alegarem o seu desconhecimento. (PUBLICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO)

   

Questão 1158970

• Banca: FUNDEP (Gestão de Concursos)
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2014
• Provas: FUNDEP (Gestão de Concursos) - 2014 - TJ-MG - Juiz de Direito Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Pode o locador, num mesmo contrato, exigir do locatário qualquer das seguintes modalidades de garantia, EXCETO:

• A. Fiança e seguro de fiança locatícia.
• B. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• C. Caução.
• D. Seguro de fiança locatícia.

Gabarito: A

Comentários

• Lei 8.245/91:

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
  

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

• Péssima técnica de inquirição. Dois itens não significa obrigatoriamente cumular os itens.

• correta A

  é nulo se estipular mais de uma garantia

• Técnicas redacionais preponderando por aqui... 

• Ridíííííííííííículo!!!!! Nessas horas que da vontade de fazer recurso mandando a banca para o inferno..

• No contrato de locaçao é vedado exigir mais de um tipo e garantia locaticia! além do mais, se for escolher caucao o valor nao deve passar de 3 alugueres

•  Letra A, não se podendo ter mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, vide art. 37 da lei n° 8.245/91.
  

• CORRETA LETRA "A" - Não pode haver cumulação de garantia no contrato de locação, nos termos do parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91:

   

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

   

  I - caução;

   

  II - fiança;

   

  III - seguro de fiança locatícia.

   

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

   

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

• A questão trata do contrato de locação e dos direitos do locador.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
  
  I - caução;
  
  II - fiança;
  
  III - seguro de fiança locatícia.
  
  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
  
  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
  

  
  

  A) Fiança e seguro de fiança locatícia.

  O locador, num mesmo contrato, não pode exigir do locatário fiança e seguro de fiança locatícia, sob pena de nulidade.

  A fiança é uma modalidade de garantia prevista para o contrato de locação, em que uma pessoa assume a obrigação de garantir o pagamento do devedor, caso este não a cumpra (obrigação) no tempo e nas condições estabelecidas.

  Seguro de fiança locatícia é uma modalidade de garantia, prevista para os contratos de locação, e ocorre quando há a contratação de uma apólice de seguro em que o locatário é garantido pela seguradora e o locador é o segurado e beneficiário do seguro.

  Correta letra “A". Gabarito da questão.
  
  B) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

  O locador pode exigir do locatário em contrato locatício, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, como modalidade de garantia do contrato de locação.

  A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma das modalidades de garantias previstas para os contratos de locação. Essa modalidade de garantia foi incluída pela Lei nº 11.196/2005, em seu artigo 88.

  Essa modalidade de garantia ocorre através de quotas de fundo de investimento ou de títulos de capitalização - cujas aplicações financeiras serão dadas como garantia ao locador quando da assinatura do contrato. O titular dessas quotas pode ser o locatário ou terceiro. As cotas terão natureza de fiança e serão entregues ao locador no caso de inadimplência do locatário. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis durante o prazo do contrato locatício.

  Incorreta letra “B".
  
  C) Caução.

  O locador pode exigir do locatário em contrato locatício, caução, como modalidade de garantia do contrato de locação.

  Caução em dinheiro, também conhecido como depósito, é uma modalidade de garantia em que o locatário deposita o valor equivalente de até três alugueis, para garantir o cumprimento do contrato, sendo que ao final, o benefício é levantado em favor do locatário.

  A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, e, também em títulos e ações.

  Incorreta letra “C".
  
  D) Seguro de fiança locatícia.
  
  

  O locador pode exigir do locatário em contrato locatício, seguro de fiança locatícia, como modalidade de garantia do contrato de locação.

  Seguro de fiança locatícia é uma modalidade de garantia, em que há a contratação de uma apólice de seguro em que o locatário é garantido pela seguradora e o locador é o segurado e beneficiário do seguro.

  Incorreta letra “D".

  
  Resposta: A

  Gabarito do Professor letra A.

• CONTRATO DE LOCAÇÃO - É VEDADO ACUMULAR GARANTIAS -

• Anulavel

  37

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  Todavia no comando da questão "das seguintes modalidades de garantia" plural entende que seriam os tipos aceitáveis, para estar correta teriam que narra um caso concreto e depois perguntar, ai nao poderiam cumular

• Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

         I - caução;

         II - fiança;

         III - seguro de fiança locatícia.

         IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

        

  ==> Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 

• De acordo com Art. 37, § unico, não pode haver mais de uma garanti num mesmo contrato. Portanto a Letra A é a resposta.

Questão 1173055

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-RJ
• Ano: 2014
• Provas: VUNESP - 2014 - TJ-RJ - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Conforme expressa previsão da lei que disciplina a ação renovatória de locação não residencial, é correto afirmar que

• A. o prazo do contrato a renovar pode ser determinado ou indeterminado.
• B. nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato sob alegação de uso próprio.
• C. não poderá ser exercida pelos cessionários ou sucessores da locação.
• D. a defesa do locador é adstrita às hipóteses previstas na lei de locações, visto constituírem numerus clausus.

Gabarito: B

Comentários

• correta: B
  erro da A:

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  erro da C:

   Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

    I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

      VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

  
  

  erro da D:

  Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao   seguinte:
  

  
  

• Correta alternativa B, com base no art 52, § 2º, Lei 8245 -  2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

    II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
  

• Complementando o que já fora analisado pelo colega o erro da letra 'c' é mais facilmente explicado pelo permissivo disposto na primeira parte do §1º do artigo 51, o qual possibilita o exercício do direito de renovação do contrato de aluguel pelos cessionários ou sucessores da locação.
  

• Erro da D:

  Art. 79 da Lei 8.245/91:

   "No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. "
  

• A letra D está incorreta porque "A defesa do réu, quanto à matéria de direito, não está limitada, podendo ele se valer de todas as exceções cabíveis. Quanto à matéria de fato, entretanto,  a lei elenca, em numerus clausus as defesas possíveis, para evitar que as partes se percam em discussões estéreis .... " (Sylvio Capanema de Souza, "A Lei do Inquilinato Comentada - artigo por artigo", 8 ed. 2012, p. 370)
  
  

• A mesma questão foi cobrada na prova do TJSP 2011:

  (Q88347) Sobre as locações de espaço em “Shopping Centers”, indique a alternativa correta.

  a) O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso por ele próprio do imóvel. -> Gabarito.

Questão 1225111

• Banca: FAURGS
• Órgão: TJ-RS
• Ano: 2011
• Provas: FAURGS - 2011 - TJ-RS - Oficial de Justiça
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Assinale a alternativa correta acerca da ação de despejo (Lei 8.245/91).

• A. Nas ações de despejo, em regra, os processos não tramitam durante as férias forenses e se suspendem pela superveniência delas.
• B. O valor da causa na ação de despejo corresponde a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento.
• C. É competente para conhecer e julgar a ação de despejo o foro do lugar da situação do imóvel, sendo nula a cláusula de foro de eleição.
• D. Os recursos interpostos contra as sentenças em ação de despejo, em regra, serão recebidos no duplo efeito.
• E. Nas ações de despejo, é vedada a citação por correspondência.

Gabarito: B

Comentários

• Lei 8.245/91,

  Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

    I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

    II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

    III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

    IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex oufac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

    V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

  
  

• A - ERRADO - Nas ações de despejo, em regra, os processos não tramitam durante as férias forenses e se suspendem pela superveniência delas.

  Art. 58. .... I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

  B - CERTO - O valor da causa na ação de despejo corresponde a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento.

  Art. 58. ..... III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47 (Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu    emprego;), a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

  C - ERRADO - É competente para conhecer e julgar a ação de despejo o foro do lugar da situação do imóvel, sendo nula a cláusula de foro de eleição.

  Art. 58. .... II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

  D - ERRADO - Os recursos interpostos contra as sentenças em ação de despejo, em regra, serão recebidos no duplo efeito.

  Art. 58. ..... V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

  E - ERRADO - Nas ações de despejo, é vedada a citação por correspondência.

  Art. 58. ..... IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

• Lei 8.245/91, 

  Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

   I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

   II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

   III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

   IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondênciacom aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex oufac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

   V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

Questão 1226164

• Banca: CS-UFG
• Órgão: DPE-GO
• Ano: 2014
• Provas: CS-UFG - 2014 - DPE-GO - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No que diz respeito à locação de imóveis, a Lei n. 8.245, de 1991, determina que

• A. a locação residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes, prorroga- se automaticamente, podendo ser retomado o imóvel exclusivamente para uso do próprio locador.
• B. a benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, independentemente de expressa disposição contratual em contrário.
• C. o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca, caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatário teve ciência inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.
• D. o direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 se sobrepõe ao do condômino interessado na aquisição.
• E. a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade.

Gabarito: E

Comentários

• LEI N^o 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.
  

  SEÇÃO VII

  Das garantias locatícias

    Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

    I - caução;

    II - fiança;

    III - seguro de fiança locatícia.

   (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

    Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  
  

• (Dispositivos da Lei8245)

  Alternativa A: Incorreta. 

    Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

    I - Nos casos do art. 9º;

    II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu  emprego;

    III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

    IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

    V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

  Alternativa B: Incorreta.

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  

  Alternativa C:         Incorreta. Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. 

  Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

    Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

  Alternativa D: Incorreta. Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

  A alternativa E, correta, já foi explicada pela colega.

• Interessante a leitura do Informativo 542 do STJ: 

  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL DE IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA FEDERAL.

  Empresa pública federal que realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade não pode escusar-se de renovar o contrato na hipótese em que o locatário tenha cumprido todos os requisitos exigidos pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991) para garantir o direito à renovação. Inicialmente, vale ressaltar que somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei de locações, conforme previsto no art. 1º, parágrafo único, “a”, 1, desse diploma legal. Nos termos do Decreto-lei 200/1967 e do art. 173, § 1º, da CF, as empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham a manter. Nesse contexto, na hipótese em que empresa pública realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada – por ser de titularidade de empresa pública que se sujeita ao regime jurídico de direito privado –, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa, submetendo-se à Lei de Locações. Assim sendo, tendo o locatário obedecido a todos os requisitos exigidos na referida lei para garantir o direito à renovação do contrato, não é possível à locadora escusar-se da renovação. Nesse aspecto, ensina a doutrina que “As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso”. REsp 1.224.007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/4/2014.

  
  

• A) ERRADA - Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  B) ERRADA - Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  C) ERRADA - Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

  D) ERRADA -    Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

  E) CORRETA -  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

• Erro da letra 'B' tb pode ser verificada nessa súmula:

  S. 335, STJ. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
  

• A questão trata de locação de imóveis, segundo a Lei nº 8.245/91.
  
  A) a locação residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes, prorroga- se automaticamente, podendo ser retomado o imóvel exclusivamente para uso do próprio locador.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  A locação residencial, quando ajustada por escrito e com prazo superior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes, não se prorroga automaticamente, ocorrendo a resolução contratual independentemente de notificação ou aviso.

  Incorreta letra “A”.

  
  B) a benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, independentemente de expressa disposição contratual em contrário.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  A benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo expressa disposição contratual em contrário.

  Incorreta letra “B”.

  
  C) o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca, caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatário teve ciência inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.
  
  

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

  O direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca, caduca em30 (trinta) dias, contados da data em que o locatário teve ciência inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio.

  Incorreta letra “C”.
  
  D) o direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 se sobrepõe ao do condômino interessado na aquisição.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

  O direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 não se sobrepõe ao do condômino interessado na aquisição. O condômino terá prioridade sobre o locatário.

  Incorreta letra “D”.

  
  E) a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade.
  
  

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 37 . Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  A exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade.

  Correta letra “E”. Gabarito da questão.

  Resposta: E

  Gabarito do Professor letra E.

• Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

  IMPORTANTE

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, + de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou  imóveis.

  § 1o A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula

• Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. 

Questão 1258792

• Banca: TRF - 2ª Região
• Órgão: TRF - 2ª REGIÃO
• Ano: 2014
• Provas: TRF - 2ª Região - 2014 - TRF - 2ª REGIÃO - Juiz Federal
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Em contrato escrito de locação, certa empresa pública federal que explora atividade econômica (instituição financeira) é a parte locatária. O pacto foi celebrado em 2008, pelo prazo de 5 anos, tendo como objeto espaço imobiliário situado em shopping center. A empresa pública promove ação renovatória, aforada cinco meses antes do termo ad quem do ajuste. À luz da Lei nº 8.245/91 e do entendimento dominante, assinale a proposição correta:

• A. A renovatória, em tese, é viável, mas foi aforada fora do prazo decadencial.
• B. Não se aplica a ação renovatória se uma das partes é pessoa integrante da administração pública indireta, e é o caso.
• C. Embora viável, em tese, a ação renovatória, ela não é cabível quando o espaço imobiliário cedido encontra-se em shopping center, cujo mix descaracteriza a locação.
• D. Independentemente de o imóvel situar-se em shopping, a ação renovatória apenas é cabível quando a pessoa jurídica integrante da administração é o locador.
• E. O contrato é regido pelo Código Civil, por força da própria Lei nº 8.245/91; assim, o ajuste deve ser interpretado como de cessão de espaço, com a sua renovação compulsória submetida às regras do Decreto- Lei nº 9.760/46.

Gabarito: A

Comentários

• Art. 51,§ 5º/lei 8245 - o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
  

• a) CORRETA. De acordo com o art. 51, § 5º, da Lei 8.245/91 (lei de locações): “o direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

  
  

  b) INCORRETA. A Lei nº 8.245/91 exclui da sua incidência, no que tange a Administração Pública, apenas os imóveis de propriedade da União, os Estados, os Municípios e suas autarquias e fundações públicas.

  
  

  c) INCORRETA. O fato de o imóvel encontrar-se em um shopping center não afasta a incidência da lei de locação, visto não ser essa uma das causas previstas no art. 1º da Lei de Locações.
  

  
  

  d) INCORRETA. Na qualidade de locatária qualquer pessoa jurídica de direito público ou privado da Administração Pública direta ou indireta sujeita-se a Lei de Locações. Já na qualidade de locadores, estão excluídos da incidência desta lei apenas a União, os Estados, os Municípios e suas autarquias e fundações públicas (nos termos do art. 1º da Lei nº 8.245/91).

  
  

  e) INCORRETA. O contrato é regido pela lei de locações, pois como visto estão excluídos da aplicação desta lei apenas a União, os Estados, os Municípios e suas autarquias e fundações públicas, quando locadores.

  
  

• Análise das alternativas:
  
  B) Não se aplica a ação renovatória se uma das partes é pessoa integrante da administração pública indireta, e é o caso.
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 1º. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
  
  a) as locações:
  
  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  
  Não se aplica a ação renovatória prevista na Lei nº 8.245/91 para imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas.
  
  Como uma das partes é pessoa integrante da administração pública indireta, empresa pública federal, aplica-se a ação renovatória prevista na Lei nº 8.245/91.
  
  Incorreta letra “B".
  
  
  C) Embora viável, em tese, a ação renovatória, ela não é cabível quando o espaço imobiliário cedido encontra-se em shopping center, cujo mix descaracteriza a locação.
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
  
  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
  
  a) as locações:
  
  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  
  2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  
  3. de espaços destinados à publicidade;
  
  4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
  
  A ação renovatória é cabível quando o espaço imobiliário cedido encontra-se em shopping center, uma vez que essa não é uma situação excluída pelo artigo 1º da Lei nº 8.245/91.
  
  Incorreta letra “C".
  
  
  D) Independentemente de o imóvel situar-se em shopping, a ação renovatória apenas é cabível quando a pessoa jurídica integrante da administração é o locador.
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
  
  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
  
  a) as locações:
  
  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  
  Ainda que o imóvel situe-se em shopping, a ação renovatória é cabível quando a pessoa jurídica integrante da administração é o locatário. A Lei nº 8.245/91 afasta a incidência apenas quando os locadores forem União, Estados, Municípios e suas autarquias e fundações públicas.
  
  Incorreta letra “D".
  
  
  E) O contrato é regido pelo Código Civil, por força da própria Lei nº 8.245/91; assim, o ajuste deve ser interpretado como de cessão de espaço, com a sua renovação compulsória submetida às regras do Decreto- Lei nº 9.760/46.
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
  
  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
  
  a) as locações:
  
  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  
  O contrato é regido pela Lei nº 8.245/91, pois estão excluídos da aplicação dessa lei apenas a União, Estados e Municípios e suas autarquias e fundações públicas.
  
  Incorreta letra “E".
  
  
  A) A renovatória, em tese, é viável, mas foi aforada fora do prazo decadencial. 
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 51. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. 
  
  A renovatória, em tese, é viável, mas foi aforada fora do prazo decadencial.
  
  Correta letra “A". Gabarito da questão.
  Gabarito A.

• Lei de Locações:

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  Vida à cultura democrática, Monge.

• LETRA A PRAZO DE MÍNIMO 1 ANO DO TERMINO OU ATÉ 6 MESES ANTES

Questão 1287484

• Banca: FCC
• Órgão: DPE-PB
• Ano: 2014
• Provas: FCC - 2014 - DPE-PB - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Romeu (locador) e Maurício (locatário) celebraram contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, estipulando multa de 3 alugueres em caso de devolução antecipada do imóvel. Passados 6 meses, Maurício deixou de ter interesse na locação, pois a empresa na qual trabalha o transferiu para cidade muito distante. Maurício poderá devolver o imóvel,

• A. desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou público.
• B. independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador for público, ou pagando integralmente a multa pactuada, caso se trate de empregador privado.
• C. desde que pague integralmente o valor da multa, seja o empregador privado ou público.
• D. independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.
• E. independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador for público, ou pagando o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, caso se trate de empregador privado.

Gabarito: D

Comentários

• Letra D

  Lei n. 8.245/91: Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

    Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

• Eu acho que a galera de certeza se confundiria na assertativa A) no que concerne que ...A) Desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou público. O erro está no enunciado de que ele pagará multa pois foi transferido, sendo assim para que esteja certa essa alternativa  deveria está insento de multa em que maurício deixou a locação, pois a empresa na qual ele trabalha o transferiu, privado ou publico para pestar serviços em localidades. 

  Letra D) Correta de acordo com a Lei do inqulinato de locação urbana ( 8.245\1991) Art:4 

  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula. 

    Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência

• LEI DE LOCAÇÕES Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 3o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

• Errando pela segunda vez...

•  Durante o prazo estipulado parao aluguel, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

   

   O locatário  poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

   

  - O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato,

  e se notificar, por escrito, o locador com prazo de 30 dias de antecedência.

   

  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à  construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo 

   

  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

   

  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

• A questão trata da locação de imóveis

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 4^o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

  Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

  
  A) desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou público.
  
  Independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.

  Incorreta letra “A”.

  
  B) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador for público, ou pagando integralmente a multa pactuada, caso se trate de empregador privado.

  Independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.
  
  Incorreta letra “B”.

  
  C) desde que pague integralmente o valor da multa, seja o empregador privado ou público.

  Independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.
  
  Incorreta letra “C”.

  
  D) independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.
  
  Independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.
  
  Correta letra “D”. Gabarito da questão.

  E) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador for público, ou pagando o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de cumprimento do contrato, caso se trate de empregador privado.
  
  Independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o empregador privado ou público.
  
  Incorreta letra “E”.

  Resposta: D

  Gabarito do Professor letra D.

Questão 1342669

• Banca: VUNESP
• Órgão: SP-URBANISMO
• Ano: 2014
• Provas: VUNESP - 2014 - SP-URBANISMO - Analista Administrativo - Juridíco
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

De acordo com a Lei n.º 8.245/1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, assinale a alternativa correta acerca do direito de preempção.

• A. Havendo condomínio no imóvel, a preempção do locatário terá prioridade sobre a do condômino.
• B. O direito de preempção alcança casos de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos, dação em pagamento, permuta, doação e integralização de capital.
• C. Para que o locatário possa exercer seu direito de preempção, o locador deverá comunicá-lo por meio de notificação judicial, sob pena de ineficácia do ato.
• D. O direito de preempção não alcança ao sublocatário, mas este poderá exigir perdas e danos em face do locatário, caso a alienação traga algum prejuízo.
• E. Para que o locatário preterido em seu direito de pre- empção busque a propriedade do imóvel para si, o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência à alienação.

Gabarito: E

Comentários

• alt. e

  
  

  Art. 33 do citado diploma legal. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
  

  
  

  bons estudos

  a luta continua

• ALTERNATIVA A: Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

  
  

  ALTERNATIVA B: Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

  
  

  ALTERNATIVA C: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  
  

  ALTERNATIVA D: Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
  

  
  

•  Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. 

  
  

  Esclarecendo o erro da assertiva B (parte final).

• Trata a presente questão de instituo de suma importância no ordenamento jurídico brasileiro, as locações de imóveis urbanos, disciplinada na Lei n° 8.245/1991. Desta forma, vejamos como o tema foi abordado:
  De acordo com a Lei n.º 8.245/1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, assinale a alternativa correta acerca do direito de preempção.
  
  A) Havendo condomínio no imóvel, a preempção do locatário terá prioridade sobre a do condômino.
  
  Assevera o artigo art. 34, da lei:
  Art. 34: Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. 
  "No caso de haver condomínio no imóvel, a preferência do condômino prevalecerá sobre a do locatário. A redação da norma é clara e não traz muitas dificuldades" (Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
  Assertiva incorreta.
  B) O direito de preempção alcança casos de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos, dação em pagamento, permuta, doação e integralização de capital. 
  Conforme prevê Art. 32: "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação."
  Assertiva incorreta.
  C) Para que o locatário possa exercer seu direito de preempção, o locador deverá comunicá-lo por meio de notificação judicial, sob pena de ineficácia do ato. 
  Vejamos o que diz o art. 27: "No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-he conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."
  Perceba, da leitura do artigo, que o locador poderá dar conhecimento, além da notificação judicial, por notificação extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
  Sobre o tema, importante serem realizadas algumas ponderações: 
  "Apesar de a 'denuntiatio' ser um dever do vinculado à preferência, ela não é imprescindível ao exercício do direito, não sendo, portanto, pressuposto de constituição do direito de preferência. 
  Trata-se, isso sim, de obrigação de caráter instrumental, dever de conduta, que tem como fonte mediata a cláusula geral de boa-fé objetiva, na medida em que cumpre a função de levar ao conhecimento do preferente que seu direito se constituiu, e das condições em que o obrigado à preferência está disposto a contratar com terceiro, para que o preferente, em tempo útil, decida se deseja ou não exercer o seu direito. 
  A comunicação para preferência cumpre relevante papel no desenvolvimento da relação prelatícia, pois além de ser por meio dela que o preferente costuma tomar conhecimento acerca da constituição de seu direito, ela serve de marco inicial para a contagem do prazo decadencial dentro do qual o preferente deve se pronunciar, sob pena de caducidade de seu direito – no caso do direito de preferência do locatário, esse prazo é de 30 dias (cf. art. 28 da Lei do Inquilinato). 
  O efeito imediato da realização da 'denuntiatio', objeto do dever de conduta que recai sobre o vinculado à preferência, é a sua desoneração, dando-se um passo adiante no desenvolvimento da relação prelatícia. Recebida a 'denuntiatio', o preferente estará em condições de decidir se pretende, ou não, exercer seu direito." (Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
  Assertiva incorreta.
  D) O direito de preempção não alcança ao sublocatário, mas este poderá exigir perdas e danos em face do locatário, caso a alienação traga algum prejuízo. 
  Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. 
  "Nos casos de sublocação integral, o legislador entendeu por bem conferir a preferência ao sublocatário, em detrimento do locatário que não faz uso do imóvel. Segundo Maria Celina Bodin de Moraes, 'trata-se de uma opção legislativa (…) pela efetividade e estabilidade no uso dos bens locados". 386 Assim, de acordo com a redação do caput, sublocado o imóvel na sua totalidade, “ (…) a preferência será do sublocatário (se tiver consentimento por escrito do locador) e, em seguida, do locatário". 387 É evidente que o dispositivo se refere à sublocação legítima, isto é, àquela autorizada pelo locador, como adverte a doutrina: “ Só se pode reconhecer como sublocação, para efeito de exercício do direito de preferência, a chamada sublocação legítima, ou seja, aquela permitida pelo contrato de locação'. A sublocação não autorizada pelo locador, de fato, '(…) não atribuiu direitos locatícios ao sublocatário que, nesse caso, é mero intruso'." (Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
  Assertiva incorreta.
  
  E) Para que o locatário preterido em seu direito de preempção busque a propriedade do imóvel para si, o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência à alienação. 
  Assevera o artigo 33: "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartóriode imóveis, desde que o contratode locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."
  Assertiva CORRETA.
  Gabarito do Professor: E
  Bibliografia:
  Lei n.º 8.245/1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm 
  Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.

• RESPOSTA: E

  JUSTIFICATIVA :O direito de preferência é um direito do inquilino e uma obrigação do proprietário, quando este pretender vender o imóvel locado, obrigando-o a oferecer primeiramente ao inquilino para que, no prazo de 30 dias, se manifeste sobre o exercício ou renuncia ao direito de preferência.

Questão 1401967

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: DPE-PE
• Ano: 2015
• Provas: CESPE - 2015 - DPE-PE - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito da responsabilidade civil, da posse, do usufruto, do contrato de locação e das práticas comerciais no âmbito do direito do consumidor, julgue o item que se segue.

Se um contrato de locação de imóvel urbano residencial for estipulado com prazo de duração de trinta e seis meses, findo esse prazo, deverá o locador notificar o locatário para que se opere a resolução do contrato.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• Lei de locação:

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

    § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

    § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

    Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazoinferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locaçãoprorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 

  
  

  Resumindo:

  Igual ou superior a 30 meses - resolução do contratoindependentemente de notificação ou aviso;

  Inferior a 30 meses - prorrogação do contrato automaticamente.

  
  

• art. 46, caput, Lei 8.425/1991.

• Lei 8.425/1991 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
  
  "Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

  GAB: E.

• Para o meu concurso eu não estou estudando essa Lei específica da locação de imóveis urbanos, mas consegui acertar essa questão com base no artigo 573 do Código Civil.
  "A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

• Não é necessário notificar.

  Gabarito: Errado

• Lei de Locação: Lei nº 8245/91, art. 46

  
  

• Questão errada

  Locação Residencial

  a) Com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito:

  Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Porém, se findo o prazo do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

  Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, todavia, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de trinta dias para a desocupação.

  Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada.

  Ao término do contrato por prazo determinado o locador tem prazo de trinta dias para ajuizar Ação de Despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

  FERREIRA, Camila Farias; ROCHA, Fernanda de Castro da; OLIVEIRA, Lidiane Soares. Lei do inquilinato. In:Âmbito Jurídico, Rio Grande, XII, n. 66, jul 2009. Disponível em: . Acesso em ago 2015.
  

• Dúvida.

  "Resolução" não é um termo técnico que significa extinção de um contrato por inadimplemento ou por onerosidade excessiva? Já resilição unilateral e resilição bilateral são extinções mediante o descumprimento de uma das partes (unilateral) e descumprimento de ambas as partes (resilição bilateral).

  Então por que a Lei usa a expressão "resolução"?
  

• O termo resolução não significa necessariamente extinção por inadimplemento ou por onerosidade excessiva, e sim uma maneira através da qual se resolve uma obrigação entre as partes. No caso em tela, significa que findo esse prazo de duração de trinta e seis meses, opera-se a resolução do contrato sem necessidade de notificação/aviso por parte do locador.

• Karine, conforme ja foi comentado anteriormente o prazo é de 30 meses, e não 36 meses como foi sua colocação 

   

   

  Lei 8.425/1991 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
  
  "Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

  GAB: E.

   

   

   

   

• A chamada DENÚNCIA VAZIA  Em disposto no Art.46.(Lei 8.245\1991) No que concerne as locações ajustadas por escrito e por prazo de (= 30 ou superior a > 30 meses) a resolução do contrato ocorrerá no prazo INDEPENDETEMENTE DE NOTIFICAÇÃO OU DE AVISO, ou seja tanto o locátario como o locador não se havendo a notificação dar-se que a locação irá prorrogar-se automaticamente. 

  GABARITO: ERRADO 

  \O\ . :*

   

• LEI DAS LOCAÇÕES

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso

• A questão quer o conhecimento sobre contrato de locação.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Se um contrato de locação de imóvel urbano residencial for estipulado com prazo de duração de trinta e seis meses, findo esse prazo, ocorrerá a resolução do contrato, independentemente de notificação ou aviso.

  
  Resposta: ERRADO

  Gabarito do Professor ERRADO.

• Não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30
  (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei n. 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações
  do contrato de locação de imóvel residencial urbano. (Info 615, STJ).

• Gabarito ERRADA

   

  Lei 8.425/1991 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

   

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

  § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

   

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 

   

  Resumindo:

   

  Igual ou superior a 30 meses - resolução do contrato independentemente de notificação ou aviso;

  Inferior a 30 meses - prorrogação do contrato automaticamente.

• A RESOLUÇÃO do contrato ocorrerá independentemente de notificação ou aviso.

• Errado

  Lei 8.245/91 (Locações de Imóveis Urbanos). 

  Vejamos:

  "Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato."

• A resolução do contrato ocorre independentemente de notificação (Lei de Locações, art. 46). Mas o STJ entende hoje que a notificação premonitória é indispensável para a resolução do mérito na ação de despejo: REsp 1812465/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020

Questão 1484272

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-PE
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-PE - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Em locação não residencial de imóvel urbano, na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,

• A. poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
• B. prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato, não incidindo qualquer disposição restritiva prevista na legislação que rege a locação predial urbana, nem se admite a resilição unilateral pelo locatário, ou a retomada pelo locador, antes de findo o prazo contratual, salvo por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação.
• C. prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato que, entretanto, não poderá ser firmado por prazo inferior a dez anos e, salvo disposição expressa em sentido contrário, não admitirá ação revisional de aluguel, nem ação renovatória do contrato.
• D. não poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, mas o locatário poderá devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
• E. prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo, e não se admite a rescisão do contrato antes do prazo contratual, exceto por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, nem a ação renovatória desse contrato ou a ação revisional de aluguel.

Gabarito: A

Comentários

• Gabarito: Letra A.

  LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. 

  
  

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 

  
  

  § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

  
  

• Trata-se de contrato típico, denominado "built to suit"

  "Portanto, é de rigor conhecer o direito trazido na nova legislação (lei 12.744/12), que estabelece ao locatário do contrato "Built To Suit" a possibilidade de rescisão do contrato a qualquer tempo, mediante o pagamento da multa fixada no contrato que não poderá exceder a soma dos alugueres a receber até o final da locação, bem como a de renunciar ao direito de revisão do valor do locativo, e, mais, o reconhecimento da prevalência das condições livremente pactuadas no contrato, e a observância necessária das disposições da lei do Inquilinato, lei 8.245/91 à qual se agregou a legislação em comento, com a nova redação dada ao art. 4º, e a introdução do novo art. 54-A, e seus dois parágrafos."
  

• Neste tipo de locação (Built to Suilt) o locatário diz ao locador qual o imóvel ele quer que o locador compre ou qual a reforma ou construção ele quer que o proprietário faça no imóvel que será locado. O locador faz os desejos do locatário, mas pode convencionar: 1. a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação; 2. a possibilidade de multa não excedente a soma os valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação caso haja denúncia antecipada.

• TESE STJ 53: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

  1) O CDC não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela L8245.

  3) Na ação de despejo por falta de pagamento, não se admite a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento de contestação, motivo pelo qual não se faz obrigatório o depósito dos valores tidos por incontroversos.

  4) É indispensável a notificação pessoal do locatário por meio de mandado de despejo, no qual conste o prazo de 30 dias disposto no art. 74 da L8245., para que proceda à desocupação do imóvel em execução provisória.

  6) Havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais, o que caracteriza fiança recíproca.

  7) É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

  8) É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

  9) O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.

  10) Se o fiador não participou da ação de despejo, a interrupção da prescrição para a cobrança dos alugueis e acessórios não o atinge.

  12) Nas ações de despejo, renovatória ou revisional o recurso de apelação terá apenas efeito devolutivo.

  13) Em casos excepcionais, o relator pode atribuir efeito suspensivo à apelação interposta nas ações de despejo, renovatória ou revisional .

  14) O art. 19 da L8245, ao regular a revisão judicial do aluguel, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito das locações urbanas, disponibilizando aos contratantes instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato.

  15) O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.

  16) O direito à indenização pelo fundo de comércio - art. 52, § 3º, da L8245 - está intrinsecamente ligado ao exercício da ação renovatória prevista no art. 51 do referido diploma.

  17) A locação de imóvel urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do L8245.

  18) Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

  20) Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; admitindo-se, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.

  21) O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.

  22) O prazo prescricional da pretensão de cobrança de aluguéis e acessórios do contrato de locação é de três anos .

• GABARITO A

  A) poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  Lei 8245/1991

  Art. 54-A.

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.     (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.      (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  B) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato, não incidindo qualquer disposição restritiva prevista na legislação que rege a locação predial urbana, nem se admite a resilição unilateral pelo locatário, ou a retomada pelo locador, antes de findo o prazo contratual, salvo por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação.

  Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.     (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  C) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato que, entretanto, não poderá ser firmado por prazo inferior a dez anos e, salvo disposição expressa em sentido contrário, não admitirá ação revisional de aluguel, nem ação renovatória do contrato.

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (...)

  D) não poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, mas o locatário poderá devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

  Art. 54-A. § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.     (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  E) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo, e não se admite a rescisão do contrato antes do prazo contratual, exceto por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, nem a ação renovatória desse contrato ou a ação revisional de aluguel.

  Art. 53, incisos I e II

  Art. 51 (já citado acima)

  Art. 54-A, § 1º (já citado acima)

Questão 1484311

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-PE
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-PE - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considere as seguintes assertivas.

I. Prova de que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

II. Prova de que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de cinco anos.

III. Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário.

IV. Prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se o exigir o regime de bens do casamento.

São requisitos a serem preenchidos por ocasião do ajuizamento de ação renovatória, entre outros, os que se afirmam APENAS em

• A. I, III e IV
• B. I, IIe III
• C. II e III
• D. II, III e IV.
• E. III e IV

Gabarito: A

Comentários

• Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos

• LEI 8.245/1991 - LEI DE LOCAÇÕES

  
  

  SEÇÃO III

  Da locação não residencial

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de TRÊS anos.

  
  

  CAPÍTULO V

  Da Ação Renovatória

  Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

  I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

  III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

  VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

  
  

  Corretas as assertivas: I, III e IV

  
  

  OBS.: 

  
  

  a) Quanto à assertiva I, necessário atentar-se para a seção III acima, a qual se refere à locação NÃO RESIDENCIAL e a assertiva em análise nada fala sobre esse tipo de locação, pois tão somente prevê a necessidade de contrato escrito e com prazo determinado. 

  
  

  b) A assertiva IV, apesar de considerada também correta, a parte final possui substancial diferença em relação à previsão legal, pois "se o exigir o regime de bens do casamento" é diferente de "se casado for" (art. 71, VI). Neste último caso, "se casado for" independe do regime de casamento. 

  
  

  c) A assertiva II está errada em razão do prazo que não é de 5 anos, mas de TRÊS anos.

  
  

  Questão passível de anulação.

  
  

  CORRETA: LETRA A (I, III e IV).

• AÇÃO RENOVATÓRIA

  71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

  I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

  II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

  III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

  IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

  V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

  VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

  VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

  72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao     seguinte:

  I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

  II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

  III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

  § 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

  73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

  74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Questão 1491598

• Banca: CS-UFG
• Órgão: AL-GO
• Ano: 2015
• Provas: CS-UFG - 2015 - AL-GO - Procurador
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A matéria relativa às locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes é objeto de minuciosa normatização pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. No tocante às garantias locatícias, esse diploma legal prescreve:

• A. a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e o aval são modalidades específicas.
• B. a presença de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação é permitida.
• C. a garantia da locação, em qualquer modalidade, se estende até a efetiva devolução do imóvel, independentemente de disposição contratual em contrário.
• D. a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

Gabarito: D

Comentários

• Letra (d)

  
  

  Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
  

  
  

  a) Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  
  

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  
  

  b) Art.37 Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  
  

  c) Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

• D

  Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

    § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

    § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

    § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

  
  

• C) Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

• gabarito: D
  Complementando a resposta dos colegas:
  
  a e b) ERRADAS.
  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
  I - caução;

  II - fiança;
  III - seguro de fiança locatícia.
  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
  
  Cabe lembrar que fiança é diferente de aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito.
  
  c) ERRADA.
  Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
  

  
  

  
  

• caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e o aval são modalidades específicas?

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  
  
  
  

  a presença de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação é permitida? Não, é vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia locatícia em um mesmo contrato de locação.

  a garantia da locação, em qualquer modalidade, se estende até a efetiva devolução do imóvel, independentemente de disposição contratual em contrário?

  a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis?

  ART. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

  § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

  § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

  § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

  
  

• A respeito das locações de imóveis urbanos, em conformidade com o disposto na Lei 8.245/1991:
  
  Em relação às garantias locatícias: 
  
  a) INCORRETA. O aval não é uma modalidade específica. Conforme o art. 37, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; 
  II - fiança;  III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
  
  b) INCORRETA. Art. 37, parágrafo único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 
  
  c) INCORRETA. Pode se estender até a efetiva devolução do imóvel, exceto se houver disposição no contrato em sentido contrário. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. 
  
  d) CORRETA. Nos termos do art. 38: A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
  
  Gabarito do professor: letra D.
  

Questão 1537189

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2015
• Provas: CONSULPLAN - 2015 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registro - Remoção
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre o que dispõe a Lei n. 8.245/1991, é correta a afirmação:

• A. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de cento e oitenta dias.
• B. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
• C. Entende-se por despesa ordinária de condomínio a constituição de fundo de reserva.
• D. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após dois anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Gabarito: B

Comentários

• lei 8245/91       

  Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

• a) Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de TRINTA dias.

  
  

  b) Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

  
  

  c) Art. 22, p. ú. letra "g". Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (...) g) constituição de fundo de reservas.
  d) Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após TRÊS ANOS de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

• Analisando as alternativas:
  
  
  A) O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de cento e oitenta dias. 
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
  
  O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
  
  Incorreta letra “A".
  
  
  B) Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. 
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
  
  Correta letra “B". Gabarito da questão.
  
  
  C) Entende-se por despesa ordinária de condomínio a constituição de fundo de reserva. 
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 22. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
  
  g) constituição de fundo de reserva.
  
  Entende-se por despesa extraordinária de condomínio a constituição de fundo de reserva. 
  
  Incorreta letra “C".
  
  
  D) Não havendo acordo, o locador ou locatário, após dois anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 
  
  Lei nº 8.245/91:
  
  Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
  
  Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 
  
  Incorreta letra “D".
  
  
  Gabarito: ALTERNATIVA B.
  

Questão 1592596

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-SC
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-SC - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Uma pessoa jurídica de direito privado, que atua na área de supermercados, celebrou com outra pessoa jurídica, que se dedica a atividades no ramo imobiliário, contrato pelo qual esta se comprometeu a adquirir um terreno indicado por aquela e a construir um prédio a fim de que lhe fosse locado pelo prazo de vinte anos, sendo que, se a locatária denunciasse o contrato antes do termo final, ficaria sujeita a multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o fim do prazo da locação.


I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes.

II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência.

IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.

V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado.


Acerca desse contrato, é correto o que se afirma APENAS em: 

• A. III e V.
• B. I e II.
• C. III e IV.
• D. I e III.
• E. II e IV.

Gabarito: C

Comentários

• 
  

  I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes (errado, vide art. 54-a da lei de locações)

  II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.  (errado)
  

  art. 54-A....§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência. (certo)
  

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.(certo)
  

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
  

  V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado. (ERRADO)
  

• Correta é a letra "C". Por quê?

  I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes. ERRADO. Por quê?  Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 

  II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. ERRADA. Por quê? Art. 54-A. § 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência. CERTA. Por quê? Art. 54-A. § 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 

  IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. CERTA. Por quê? Porque é a inovação trazida no art. 54-A da lei de locações, verbis: "Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei." Cada vez mais utilizado, o built to suit é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.

  V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado. ERRADO. Por quê? Porque se trata de modalidade de locação não-residência, prevista na Seção III do Capítulo das disposições especiais da lei locatícia, a partir de seu art. 51, prevista em seu art. 54-A (inovação legislativa).

  
  

• A alternativa correta é a letra C - III e IV
  

• COMPLEMENTANDO!!
  
  [...] built to suit, expressão inglesa cuja tradução literal seria algo como "construído para servir". No Brasil, esse negócio jurídico é conhecido como "locação sob medida", "locação sob encomenda" ou "locação com obrigação de fazer".

  Trata-se de uma modalidade de locação na qual as obrigações contratuais de ambas as partes são fixadas antes da construção ou até antes mesmo da aquisição do imóvel.

  [...] o built to suit existe na iniciativa privada há muitos anos, mas só recentemente foi regulamentado pelo legislador. 

  
  

  A Lei nº 12.744/2012 inseriu um artigo na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) tratando sobre o tema:

  Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a RECEBER até o termo final da locação.   

  
  

  Em geral os contratos de built to suit são de longo prazo (20 anos, p. ex.) e com cláusula penal muito alta para o caso de distrato. Isso porque o valor do aluguel abrange não apenas a remuneração pelo uso do bem, mas também um retorno para o investimento realizado pelo locador para a aquisição, construção ou reforma da coisa locada.

  
  

  Antes da Lei nº 12.744/2012, o built to suit era considerado um contrato atípico. Com a inserção do art. 54-A na Lei do Inquilinato, prevalece que possui natureza jurídica de um contrato especial de locação.
  

  
  

  ATENÇÃO! Esse instrumento é agora possível de ser utilizado também pela Administração Público, tendo em vista o advento da Lei 13.190/2015! 
  
  
  VALE A LEITURA - http://www.dizerodireito.com.br/2015/11/comentarios-lei-131902015-amplia-o.html

  
  

• I - INCORRETA. É um contrato típico (ou seja: se encontra regulado em texto de lei), uma vez que se encontra regulado pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seu art. 54 - A. ( Obs: os contratos built to suit eram considerados atípicos até o advento da Lei nº 12.744, de 19/12/2012, que acrescentou o artigo 54-A à lei 8.245/91);

  II - INCORRETA. Não será nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Esta afirmação se dá com base no art. 54 - A, § 2.º da Lei nº 8.245/91, qual seja: " em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação";

  III - CORRETA. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência ( art. 54 - A, § 1.º da Lei nº 8.245/91);

  IV - CORRETA. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.  (De forma muito simplificada, os contratos built to suit são contratos de locação de bens imóveis urbanos,  para fins não residenciais, em que o locador investe dinheiro no imóvel, construindo ou realizando reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário).

  V- INCORRETA. Não se trata de uma modalidade de locação residencial, mas de NÃO RESIDENCIAL ( art. 54 - A, § 1.º da Lei nº 8.245/91).

   

  ALTERNATIVA CORRETA: ITEM C 

• A questão quer o conhecimento sobre contrato de locação built to suit.
  
  
  I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

  É um contrato típico, porque disciplinado especificamente em lei, vigorando, também, as condições livremente pactuadas entre as partes.

  Incorreta afirmativa I.

  
  II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A. § 2^o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.  (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

  A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo válida a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  Incorreta afirmativa II.
  
  III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência.

  Lei nº 8.245/91:

  § 1^o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.      (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

  Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência.

  Correta afirmativa III.

  
  IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.  (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

  É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.

  Correta afirmativa IV.
  
  V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.  (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).

  É modalidade de locação não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado.

  Incorreta afirmativa V.
  
  Acerca desse contrato, é correto o que se afirma APENAS em: 
  
  
  
  A) III e V. Incorreta letra “A”.
  
  B) I e II. Incorreta letra “B”.
  
  C) III e IV. Correta letra “C”. Gabarito da questão.
  
  D) I e III. Incorreta letra “D”.
  
  E) II e IV. Incorreta letra “E”.
  
  Resposta: C

  Gabarito do Professor letra C.

• DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

  51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, CUMULATIVAMENTE:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por ESCRITO e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de CINCO ANOS;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no MESMO RAMO, pelo prazo mínimo e ininterrupto de TRÊS ANOS.

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até SEIS MESES, no mínimo, ANTERIORES à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  52. O locador NÃO estará obrigado a renovar o contrato se:

  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

  BUILT TO SUIT (CONSTRUÍDO PARA)

  54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou SUBSTANCIAL REFORMA, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

  § 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao DIREITO DE REVISÃO do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  § 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a MULTA CONVENCIONADA, que não excederá, porém, a SOMA dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.   

  55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

  56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

  57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário TRINTA DIAS para a desocupação.

Questão 1602313

• Banca: CESGRANRIO
• Órgão: IBGE
• Ano: 2013
• Provas: CESGRANRIO - 2013 - IBGE - Analista - Recursos Materiais e Logística
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

O gerente de logística de uma empresa é responsável pelos alugueres dos executivos da companhia. Ao procurar imóvel para um dos superintendentes, depara-se com a exigência de garantia por dois anos, prazo da duração do contrato de aluguel.

Uma das garantias previstas na Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, consiste em

• A. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• B. dação em pagamento de outro imóvel.
• C. comodato de móveis indicados pelo senhorio.
• D. empréstimo garantido em nome do locador.
• E. inventário de bens do locatário.

Gabarito: A

Comentários

• Lei 8245 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:I - caução;II - fiança;III - seguro de fiança locatícia.IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

•  

  Em relação a alternativa "e"

  Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.

Questão 1603654

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TJ-PB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE - 2015 - TJ-PB - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Acerca dos contratos de locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta à luz da jurisprudência dominante do STJ.

• A. O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
• B. Para a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova.
• C. Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel.
• D. Durante a prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano.
• E. Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia ao referido direito.

Gabarito: A

Comentários

• ALTERNATIVA A - CORRETA. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PRAZO DO CONTRATO RENOVADO. ARTIGO 51 DA LEI 8.245/91. 1. O prazo da prorrogação de contrato de locação estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de cinco anos. Inteligência do artigo 51 da Lei nº 8.245/91. 2. Recurso conhecido e provido.

  (STJ - REsp: 182713 RJ 1998/0053718-0, Relator: Ministro HAMILTON CARVALHIDO, Data de Julgamento: 17/08/1999, T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJ 27/09/1999 p. 125 RJADCOAS vol. 3 p. 93)

  ALTERNATIVA B - INCORRETA: o artigo 71, da Lei de Locação exige que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  ALTERNATIVA C - INCORRETA:  Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

    I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

    II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

    1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

  ALTERNATIVA D - INCORRETA: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

  ALTERNATIVA E - INCORRETA: Súmula 335, do STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

• Eis julgado mais recente do STJ confirmando o acerto da alternativa "a":

  AÇÃO RESCISÓRIA. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 51 DA LEI 8.245/1991. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. JULGADO RESCINDENDO CONSONANTE À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. ART. 485, V DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. PEDIDO RESCISÓRIO JULGADO IMPROCEDENTE.

  [...] 4. In casu, o aresto rescindendo acolheu a tese de que o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação, estabelecido em Ação Renovatória é de cinco anos; destarte atribuiu interpretação razoável ao art. 51 da Lei 8.245/1991 e ajustada à jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes: REsp. 693.729/MG, Rel. Min. NILSON NAVES, DJU 23.10.2006; REsp. 267.129/RJ, Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, DJU 06.11.2000; REsp. 170.589/SP, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, DJU 12.06.2000; REsp. 202.180/RJ, Rel. Min. GILSON DIPP, DJU 22.11.1999; REsp. 195.971/MG, Rel. Min. FELIX FISCHER, DJU 12.04.1999. [...]. (STJ, AR 4.220/MG, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 11/05/2011, DJe 18/05/2011).

• Sobre a letra "d":

  
  

  Fiador responde por dívida de locação prorrogada se houver previsão em cláusula contratual:
  

  
  

  REsp 1412372

  
  

  Previsão contratual

  Sanseverino declarou válida a cláusula do contrato de fiança que previa a continuidade da garantia para o período prolongado e deu provimento ao recurso da empresa.

  Segundo o relator, como o pacto de locação se prorrogou por prazo indeterminado, não houve necessidade de aditamento contratual para a extensão da fiança, e bastou a expressa previsão do contrato nesse sentido. Nessas circunstâncias, destacou que não tem efeito a Súmula 214 do STJ, segundo a qual “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

  Com a decisão, os fiadores remanescem como devedores solidários da obrigação não paga pelo locatário após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, caso haja disposição contratual no sentido de que as garantias da locação se estendam até a entrega das chaves.

  
  

• correta A - existe decisão no STJ que deflagra essa situação, no sentido de que o prazo limite para renovação do contrato é de 5 anos. 

  erro B) é indispensável um contrato escrito. 

  erro C) O locador deve informar qual a área da atividade que ele quer realizar no estabelecimento, porque nao pode ser a mesma, ate por ferir a concorrência.

  erro D) o fiador pode se exonerar se ficar pactuado que da prorrogaçao ele nao anuiu com a avença.

  
  

• Para acrescentar :

  
  

  Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locação será prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
  

  
  

  
  

  
  

• Acerca dos contratos de locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta à luz da jurisprudência dominante do STJ.  
  
  A) O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. 
  
  AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. 1. Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento
  
  (STJ - AgRg nos EDcl no REsp: 962945 MG 2007/0142903-2, Relator: Ministro PAULO GALLOTTI, Data de Julgamento: 18/11/2008,  T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: -  DJe 09/12/2008)
  
  PROCESSUAL CIVIL E LOCAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DEINSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DE 5 ANOS. PRECEDENTES. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS NOVOS CAPAZES DE INFIRMARA DECISÃO AGRAVADA. Agravo regimental improvido.
  
  (STJ - AgRg no Ag: 1157625 RJ 2009/0021899-5, Relator: Ministro SEBASTIÃO REIS JÚNIOR, Data de Julgamento: 24/04/2012,  T6 - SEXTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2012)
  
  Correta letra “A". Gabarito da questão.
  
  
  
  B) Para a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova. 
  
  Para a instrução da ação renovatória de locação, é necessário que o contrato seja escrito.
  
  Lei noº 8. 245/91:
  
  Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
  
  I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
  
  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
  
  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  
  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
  
  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
  
  Incorreta letra “B".
  
  
  
  
  
  C) Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel. 
  
  Lei noº 8. 245/91:
  
  Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
  
  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
  
  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
  
  1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
  
  Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel. 
  
  Incorreta letra “C".
  
  D) Durante a prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano. 
  
  
  
  Lei noº 8. 245/91:
  
  Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
  
  Durante a prorrogação do contrato, qualquer das garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel.
  
  Incorreta letra “D".
  
  
  E) Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia ao referido direito. 
  
  Súmula nº. 335 do STJ:
  
  Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
  
  Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
  
  Incorreta letra “E".
  
  Gabarito A.
  
  
  
  
  
  

• Sobre a alternativa E, ainda não comentada:

   

  Benfeitorias necessárias feitas pelo locatário --> devem ser indenizadas, mesmo que feitas sem autorização do locador

   

  Benfeitorias úteis feitas pelo locatário --> devem ser indenizadas, desde que autorizadas pelo locador

   

  Benfeitorias voluptuárias --> não são indenizáveis

   

  Em qualquer dos casos, porém, é possível a inserção de cláusula que exclua a obrigatoriedade de o locador indenizar o locatário:

   

  Art. 35 da Lei nº. 8.245/91. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

   

   

  Bons estudos! ;)

• Quanto à letra B: Sendo verbal o contrato não há interesse em promover a ação renovatória, tendo em vista que no contrato verbal a locação é por prazo indeterminado.

• A) O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. 

  LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS. 1. Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. STJ.

      

  B) Para a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova. ERRADA.

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

      

  C) Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel. ERRADA.

  Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel. 

      

  D) Durante a prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano. ERRADA.

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

      

  E) Devido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia ao referido direito. ERRADA.

  Súmula 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Questão 1633600

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-AL
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-AL - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No contrato de locação predial urbana

• A. salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
• B. as partes não podem dispor a respeito da indenização por benfeitorias, devendo seguir só o que a lei estabelece.
• C. as benfeitorias necessárias introduzidas, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, não sendo permitida cláusula em sentido contrário, quando tratar de locação de imóvel residencial.
• D. as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, ainda que sua retirada afete a estrutura ou a substância do imóvel, mas, neste caso, poderá o locador optar pela indenização.
• E. somente são indenizáveis as benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, não se admitindo cláusula em sentido contrário.

Gabarito: A

Comentários

• A) Correta -
  

  Lei 8.245/91 (Locações)

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  
  

  C) Errada - 
  

  Súmula 335, STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
  

• a) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. CORRETA. Transcrição exata do art. 35 da Lei de Locações (L. 8.245/1991)
  
  b) as partes não podem dispor a respeito da indenização por benfeitorias, devendo seguir só o que a lei estabelece. ERRADA. Art. 35, L. 8.245/1991, 1ª parte: "salvo expressa disposição contratual em contrário"
  
  c) as benfeitorias necessárias introduzidas, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, não sendo permitida cláusula em sentido contrário, quando tratar de locação de imóvel residencial. ERRADA. A lei não faz distinção entre a locação de imóvel residencial ou comercial. 
  
  d) as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, ainda que sua retirada afete a estrutura ou a substância do imóvel, mas, neste caso, poderá o locador optar pela indenização. ERRADA. Art. 36, L. 8.245/1991: "As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel". 
  
  e) somente são indenizáveis as benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, não se admitindo cláusula em sentido contrário. ERRADA. É possível cláusula de renúncia inclusive às benfeitorias necessárias, nos termos da Súmula nº 335, do STJ, transcrita pelo colega Ovídio Neto, abaixo. 

• Complementando...

  Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

  § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

  § 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

  § 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

  Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

• Complementando...
  Art. 578 do CC/02 - Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no caso de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
• Poderíamos utilizar como base para resposta o tema reslativo à posse:
  Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
  

• CC - Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

  CC - Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

• 1. NECESSÁRIA = AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS

  2. UTÉIS = DESDE QUE NÃO AUTORIZADAS

  3. VOLUPTÁRIAS = NÃO SERÃO INDENIZADAS 

   

• Itens A, C e E - Eles cobram de você o conhecimento da regra do art. 35 da lei em estudo, que assim estabelece:
  
  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  Assim, pode-se concluir que o item A está correto e que os itens C e E estão errados.

  
  Item B - Errado, pois, como vimos no comentário dos itens acima, há possiblidade sim de as partes disporem a respeito da indenização por
  benfeitorias.

  
  Item D - Errado! As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

  
  Gabarito: Letra "A"

• A respeito das locações de imóveis urbanos, com base na lei 8.245/1991:
  
  
  A questão trata das benfeitorias, de acordo com os arts. 35 e 36 da referida lei:
  
  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  
  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
  
  
  Assim, analisando as alternativas: 
  
  
  a) CORRETA. Nos termos do art. 35.
  
  
  b) INCORRETA. As partes podem dispor sobre a indenização das benfeitorias. Art. 35.
  
  
  c) INCORRETA. É possível que haja cláusula contratual em sentido contrário. Art. 35.
  
  
  d) INCORRETA. As benfeitorias voluptuárias só serão indenizáveis se a sua retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. Art. 36.
  
  
  e) INCORRETA. São indenizáveis também as benfeitorias úteis, desde que autorizadas, sendo, ainda, permitido cláusula contratual em sentido contrário.
  
  
  Gabarito do professor: letra A.

• Das Benfeitorias

  35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  • CC - 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Questão 1715584

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: Prefeitura de Salvador - BA
• Ano: 2015
• Provas: CESPE - 2015 - Prefeitura de Salvador - BA - Procurador do Município – 2ª Classe
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

      Carla alugou apartamento de Juliana — que é casada com Marcos — por vinte e quatro meses, mediante contrato garantido por fiador.


Com relação a essa situação hipotética, assinale a opção correta.

• A. Antes de findo o prazo ajustado para a locação do imóvel, será vedado a Juliana pedir a substituição da garantia estipulada.
• B. Em caso de alienação, o prazo determinado de duração do contrato impedirá a denúncia por parte do adquirente.
• C. Caso Carla subloque o imóvel, a demora de Juliana em manifestar formalmente possível oposição presumirá seu consentimento.
• D. A ausência de vênia de Marcos quanto à locação do apartamento não constituirá óbice à validade do contrato.
• E. Se Carla instalar um armário embutido em um dos quartos do imóvel, ainda que com autorização de Juliana, ficará afastado o uso do direito de retenção por não se tratar de benfeitoria necessária.

Gabarito: D

Comentários

• Todos os itens foram retirados da Lei nº 8.425/91

  a) Assertiva: Antes de findo o prazo ajustado para a locação do imóvel, será vedado a Juliana pedir a substituição da garantia estipulada. ERRADO.

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  ...

  b) Assertiva: Em caso de alienação, o prazo determinado de duração do contrato impedirá a denúncia por parte do adquirente. ERRADO.

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  c) Assertiva: Caso Carla subloque o imóvel, a demora de Juliana em manifestar formalmente possível oposição presumirá seu consentimento. ERRADO.

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

  d)  Assertiva: A ausência de vênia de Marcos quanto à locação do apartamento não constituirá óbice à validade do contrato. CORRETO.

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  e) Assertiva: Se Carla instalar um armário embutido em um dos quartos do imóvel, ainda que com autorização de Juliana, ficará afastado o uso do direito de retenção por não se tratar de benfeitoria necessária. ERRADO.

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  
  

  Mais perto do que ontem!

• Luiz

  A letra “d” está correta. Estabelece o art. 3°, LI: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos”. Como no caso concreto o prazo do contrato é de 24 meses, não será necessária a vênia conjugal.

• ALTERNATIVA A) ERRADA.

  Há várias hipóteses em que o locador pode exigir a substituição da garantia previstas nos incisos do Art. 40 da Lei 8245/91 (Lei de Locações). O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  ALTERNATIVA B) ERRADA.

  Art. 8º da Lei 8245/91. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  ALTERNATIVA C) ERRADA.

  Art. 13, § 1º da Lei 8245/91. Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

  ALTERNATIVA D) CERTA.

  A vênia conjugal só é requisito de validade dos contratos de locação por prazo determinado igual ou superior a 10 anos.  Art. 3º da 8245/91. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  ALTERNATIVA E) ERRADA.

  Instalação de armário embutido -> benfeitoria útil. Logo, se houve autorização do locador, é legítimo o exercício do direito de retenção da coisa. Art. 35 da Lei 8245/91. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

• a alternativa A induz ao erro , porque na questão não fala em nenhum momento nas hipósteses que acarretam pedir uma nova garantia, então se não ocorreu nenhuma delas, em tese não pode-se exigir nova garantia sem motivo algum...

• Lei 8.425/91
  

  A) ERRADA

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  I - morte do fiador;

  II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  

  III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

  IV - exoneração do fiador;

  V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

  VI - desaparecimento dos bens móveis;

  VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

  VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
  

  IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
  

  X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

  B) ERRADA
  

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado E o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

  C) ERRADA
  

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

  § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição

  D) CERTA

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  E) ERRADA
  

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  

• Carla alugou apartamento de Juliana — que é casada com Marcos — por vinte e quatro meses, mediante contrato garantido por fiador. Com relação a essa situação hipotética, assinale a opção correta.

   

  a) - Antes de findo o prazo ajustado para a locação do imóvel, será vedado a Juliana pedir a substituição da garantia estipulada.

   

  Afirmativa INCORRETA, nos exatos termos do art. 40, da Lei 8.245/1991: "O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia".

   

  b) - Em caso de alienação, o prazo determinado de duração do contrato impedirá a denúncia por parte do adquirente.

   

  Afirmativa INCORRETA, nos exatos termos do art. 8º, da Lei 8.245/1991.

   

  c) - Caso Carla subloque o imóvel, a demora de Juliana em manifestar formalmente possível oposição presumirá seu consentimento.

   

  Afirmativa INCORRETA, nos exatos termos do art. 13, da Lei 8.245/1991.

   

  d) - A ausência de vênia de Marcos quanto à locação do apartamento não constituirá óbice à validade do contrato.

   

  Afirmativa CORRETA, nos exatos termos do art. 3º, parágrafo unico, da Lei 8.245/1991: "Art. 3º. - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a 10 (dez) anos. Parágrafo único - Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente".

   

  e) - Se Carla instalar um armário embutido em um dos quartos do imóvel, ainda que com autorização de Juliana, ficará afastado o uso do direito de retenção por não se tratar de benfeitoria necessária.

   

  Afirmativa INCORRETA, nos exatos termos do art. 35, da Lei 8.245/1991.

   

• Na presente situação hipotética, Carla alugou um apartamento de Juliana, casada com Marcos, por 24 meses, mediante contrato garantido por fiador. Neste sentido, a questão requer a alternativa correta de acordo com a situação apresentada. 
  
  A) INCORRETA. Antes de findo o prazo ajustado para a locação do imóvel, será vedado a Juliana pedir a substituição da garantia estipulada. 
  
  Não há previsão de vedação de substituição da garantia estipulada antes de findo o prazo ajustado para locação do imóvel. O artigo 40 da Lei 8.245/91 aduz que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos casos expressos nos incisos I a X do artigo mencionado. 
  
  
  B) INCORRETA. Em caso de alienação, o prazo determinado de duração do contrato impedirá a denúncia por parte do adquirente.
  
  Se, durante o prazo de duração do contrato de locação, o imóvel for alienado, o adquirente poderá sim denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. É o que prevê o artigo 8º da Lei 8.245/91.
  
  
  C) INCORRETA. Caso Carla subloque o imóvel, a demora de Juliana em manifestar formalmente possível oposição presumirá seu consentimento. 
  
  O artigo 13, §1º da Lei 8.245/91 é claro ao afirmar que, no caso de sublocação, é necessário o consentimento prévio e escrito do locador, sendo que a simples demora em manifestar formalmente não poderá ser presumida como forma de consentimento. 
  
  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
  
  § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
  
  
  
  D) CORRETA. A ausência de vênia de Marcos quanto à locação do apartamento não constituirá óbice à validade do contrato.
  
  No caso de Carla e Juliana, a vênia de Marcos não será necessária, tendo em vista o prazo de duração do contrato ser de 24 meses, ou seja, inferior ao prazo de 10 anos estipulado no artigo 3º para que haja a necessidade de vênia conjugal.
  
  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
  
  
  E) INCORRETA. Se Carla instalar um armário embutido em um dos quartos do imóvel, ainda que com autorização de Juliana, ficará afastado o uso do direito de retenção por não se tratar de benfeitoria necessária. 
  
  A instalação de armário embutido é considerada como uma benfeitoria útil, apesar de seu caráter dispensável e desnecessário, facilita o uso do bem e traz maior valorização. Assim, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
  
  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  
  
  GABARITO DO PROFESSOR: ALTERNATIVA D.
  

• a) Antes de findo o prazo ajustado para a locação do imóvel, será vedado a Juliana pedir a substituição da garantia estipulada. à INCORRETO: como vimos, há várias hipóteses legais que autorizam a exigência de substituição do fiador.

  b) Em caso de alienação, o prazo determinado de duração do contrato impedirá a denúncia por parte do adquirente. à INCORRETO: a alienação do imóvel autoriza a denúncia por parte do adquirente, salvo no caso de contrato de locação registrado na matrícula do bem e com cláusula de valer em caso de alienação.

  c) Caso Carla subloque o imóvel, a demora de Juliana em manifestar formalmente possível oposição presumirá seu consentimento. à INCORRETO: a demora do locador em se manifestar sobre a sublocação não significa consentimento.

  d) A ausência de vênia de Marcos quanto à locação do apartamento não constituirá óbice à validade do contrato. à CORRETO!

  e) Se Carla instalar um armário embutido em um dos quartos do imóvel, ainda que com autorização de Juliana, ficará afastado o uso do direito de retenção por não se tratar de benfeitoria necessária. à INCORRETO: por ser uma benfeitoria útil autorizada pela locadora, será possível exercer o direito de retenção.

  RESPOSTA: D

• Vale lembrar que a exigência da vênia conjugal é para locação igual ou superior a 10 anos.

Questão 1758835

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-SE
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-SE - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Na locação predial urbana, o locador é obrigado a:

• A. pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for a modalidade de garantia acordada entre as partes.
• B. fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.
• C. pagar as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
• D. fornecer ao locatário, independentemente de solicitação, descrição minuciosa do estado do imóvel, no início do contrato.
• E. pagar as despesas de força, luz, gás, água e esgoto, salvo estipulação em contrário no contrato.

Gabarito: B

Comentários

• CORRETA LETRA B.

  
  

  Na locação predial urbana, o locador é obrigado a:

  
  

  a) pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for a modalidade de garantia acordada entre as partes.

  ERRADO. Obrigação do locatário. Art. 23, XI.

  Art. 23. O locatário é obrigado a: XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

  
  

  b) fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.

  CORRETO. 

  Art. 22. O locador é obrigado a: VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

  
  

  c) pagar as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio.

  ERRADO. As despesas ordinárias correm por conta do locatário. Locador só paga as extraordinárias

  Art. 23. O locatário é obrigado a: XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

  Art. 22. O locador é obrigado a: X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

  
  

  d) fornecer ao locatário, independentemente de solicitação, descrição minuciosa do estado do imóvel, no início do contrato.]

  ERRADO. O locador é obrigado a fornecer se houver solicitação.

  Art. 22. O locador é obrigado a: V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

  
  

  e) pagar as despesas de força, luz, gás, água e esgoto, salvo estipulação em contrário no contrato.

  ERRADO. Obrigação do locatário. Art. 23, VIII.

  Art. 23. O locatário é obrigado a: VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

  
  

  OBS: Todos os dispositivos da Lei 8.245/91.

  
  

  Bons Estudos

• Lei 8425:

  Art. 22. O locador é obrigado a:

  I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

  II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

  III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

  IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

  V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

  VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

  VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

  VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

  IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

  X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

• Lei 8425:

  Art. 22. O locador é obrigado a:

  I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

  II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

  III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

  IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

  V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

  VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

  VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

  VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

  IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

  X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

• Sinceramente, fico me perguntando qual a necessidade de uma pessoa repetir o comentário que outro colega já postou, sem acrescentar nenhuma informação relevante. 

• a) INCORRETA. Pagar o prêmio do seguro fiança se trata de uma obrigação do locatário, não do locador (Lei nº 8.245/ 91, Art. 23, XI);

  b) CORRETA. É obrigação do locador fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica (Lei nº 8.245/ 91, Art. 22, VI);

  c) INCORRETA. É obrigação do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio; já o pagamento das despesas ordinárias são de obrigação do locatário (Lei nº 8.245/ 91, Art. 22, X e Art. 23, XII);

  d) INCORRETA. É obrigação do locador fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minunciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes (Lei nº 8.245/ 91, Art. 22, V);

  e) INCORRETA. É obrigação do locatário pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto (Lei nº 8.245/ 91, Art. 23, VIII).

• De acordo com o art. 22 da Lei do Inquilinato, na locação predial urbana,
  o locador é obrigado a:
   entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
  destina;
   garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
   manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
   responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
   fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado
  do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais
  defeitos existentes;
   fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este
  pagas, vedada a quitação genérica; (item B)
   pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
  intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição
  da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
   pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
  contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
  disposição expressa em contrário no contrato;
   exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às
  parcelas que estejam sendo exigidas;
   pagar as despesas extraordinárias de condomínio. (as despesas
  ordinárias são de responsabilidade do locatário)
  Item A - Pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for a modalidade de
  garantia acordada entre as partes, é obrigação do locatário (art. 23, XI).
  Item E- Também é obrigação do locatário pagar as despesas de força, luz,
  gás, água e esgoto, salvo estipulação em contrário no contrato (art. 23, VIII).
  Gabarito: Letra "B"

• Sei que esse não foi o caso, mas olhem direitinho antes de ficar criticando comentários iguais. Dia desses, estava resolvendo uma questão que tinha entrado no site há pouquíssimo tempo e postei comentário. Quando a página atualizou, tinha um comentário praticamente igual ao meu de alguém que estava respondendo a questão simultaneamente. =)

• Qual problema gente, de comentários iguais, tem alguma competição aqui, isso vai atrapalhar em que? Cometários valem alguma coisa no site? Porque se vale ainda não fiquei sabendo. Não sendo copia e cola do outro, muitas vezes usar a lei seca vai sair igual. Vamos preocupar menos com coleguinha e focar no que importa... aprender, trocar conhecimento. Como disse a Camila Barbosa, pode até ser que a pessoa escreveu ao mesmo tempo. Ser humano tá ficando muito chato! Aff

• DOS DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO

  22. O locador é OBRIGADO a:

  I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

  II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

  III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

  IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

  V - fornecer ao locatário, caso este SOLICITE, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

  VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

  VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

  VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

  IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

  X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

  Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

  a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

  b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

  c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

  d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

  e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

  f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

  g) constituição de fundo de reserva.

Questão 1759456

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TCE-RN
• Ano: 2015
• Provas: CESPE - 2015 - TCE-RN - Assessor Técnico Jurídico - Cargo 2
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito da posse, dos direitos reais e da locação, julgue o item seguinte.

Caso duas pessoas aluguem um imóvel residencial em conjunto, serão consideradas devedoras solidárias, mesmo sem estipulação contratual nesse sentido.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

• Ufa! Que susto! Pensei que fosse do Código Penal Militar!!!! Ainda bem!

• Fui logo no "errado" por me lembrar do que dispõe o CC/02:  

  
  

  Art. 265. A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. 

  
  

  No caso da locação, o art. 2º trazido pelo colega fixou a solidariedade (solidariedade legal). 

• Lei 8245/91 Locação de Imóveis

  Art. 2 "Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou".

• QUESTÃO CERTA. Conforme prevê o Art. 2.º da Lei do Inquilinato (Lei nº8.245/91), "havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou".

  Desta forma, mesmo sem estipulação contratual, duas pessoas que aluguem um imóvel residencial em conjunto serão consideradas devedoras solidárias, pois tal imposição resulta da lei.

  Conforme se identifica no art. 265 do Código Civil/2002: A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. 

• UESTÃO CERTA. Conforme prevê o Art. 2.º da Lei do Inquilinato (Lei nº8.245/91), "havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou".

  Desta forma, mesmo sem estipulação contratual, duas pessoas que aluguem um imóvel residencial em conjunto serão consideradas devedoras solidárias, pois tal imposição resulta da lei.

  Conforme se identifica no art. 265 do Código Civil/2002: A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. 

  ART. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

• A questão trata da solidariedade nos contratos de locação.
  
  
  
  A solidariedade entre devedores significa que todos estão obrigados pela sua integralidade.
  
  
  
  Por se tratar de situação mais gravosa, a solidariedade não se presume, decorrendo de lei ou da vontade das partes, conforme o artigo 265 do Código Civil ("a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes").
  
  
  
  No caso do enunciado, a solidariedade advém da lei, pois o artigo 2º da Lei de Locações (Lei 8.245/91), dispõe que “havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou". Ou seja, somente deixarão de ser considerados devedores solidários se houver previsão contratual expressa nesse sentido.
  
  
  
  Gabarito: Certo
  
  

• Resposta: CERTO

   

  Fui na mesma lógica do Marconi: "solidariedade não se presume".

  Aqui é diferente!!! Havendo mais de um locador OU mais de um locatário => há solidariedade (se não estipularam de forma diversa)

   

Questão 1765462

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-PI
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-PI - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Companhia X é locatária de um imóvel, com prazo de vigência iniciado em 02/01/2010 e término em 01/01/2014, sendo Rafael locador e Lucas fiador dos aluguéis. Em 10/02/2014, o fiador notificou o locador de sua intenção de desoneração da fiança. A locatária permaneceu no imóvel e, a partir de agosto de 2014, deixou de pagar aluguel. Nesse caso, promovida ação de despejo por falta de pagamento, o juiz

• A. determinará a citação do locatário e do fiador, se houver cumulação com pedido de cobrança e a requerimento do autor, porque a exoneração do fiador é ineficaz sem a concordância do locador, podendo ainda conceder liminar de despejo, se não ocorrer a purgação da mora, independentemente de caução.
• B. poderá, a requerimento do autor, conceder liminar de despejo, independentemente de audiência da ré, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
• C. determinará a cientificação do fiador e sua citação se houver cumulação de pedido de cobrança, a requerimento do autor, porque a exoneração da fiança, no caso, é ineficaz sem a concordância do locador.
• D. determinará a citação do locatário e do fiador, como litisconsortes necessários e não poderá conceder liminar de despejo, porque o contrato possui garantia locatícia.
• E. poderá, a requerimento do autor, conceder liminar de despejo, independentemente de caução e sem audiência da ré.

Gabarito: B

Comentários

• Resposta conforme o art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.

• 
  

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  (...)

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  
  

  c/c

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
  

  (...)

  X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
  

  
  

  c/c

  
  

  Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

  
  

  Em fevereiro de 2014, o contrato se tornou por prazo indeterminado. A partir de então, poderia o fiador exercer o direito de notificar o seu afiançado, restando responsável ainda por 120 dias. Em agosto, quando ocorreu a inadimplência, não mais o fiador tinha responsabilidade, razão pela qual pode ocorrer o despejo em antecipação de tutela ( desde que garantido o juízo).

• Excelente questão!!

• DISCURSIVA DE DIREITO CIVIL.

  Jonas celebrou contrato de locação de imóvel residencial urbano com Vera.

  
  

  Dois anos depois de pactuada a locação, Jonas ingressa com Ação Revisional de Aluguel argumentando que o valor pago nas prestações estaria muito acima do praticado pelo mercado, o que estaria gerando desequilíbrio no contrato de locação.

  
  

  A ação foi proposta sob o rito sumário e o autor não requereu a fixação de aluguel provisório.

  Foi designada audiência, mas não foi possível o acordo entre as partes.

  
  

  Considere que você é o (a) advogado (a) de Vera. Descreva qual a medida cabível a fim de defender os interesses de Vera após a conciliação infrutífera, apontando o prazo legal para fazê-lo e os argumentos que serão invocados.

  Resposta:

  
  

  O candidato deve explicar que a medida judicial cabível é a contestação (e não genericamente a resposta) e o prazo para apresentá-la é na própria audiência, após a conciliação infrutífera (Art. 68, I e IV da Lei nº 8.245/91 e Art. 278 do CPC).

  Quanto aos argumentos mínimos, deverá informar, em preliminar, a carência da ação, tendo em vista que a referida Lei de Locações aduz que as ações que visem à revisão judicial de aluguel somente poderão ser propostas depois de transcorrido o triênio da vigência do contrato (Art. 19 da Lei nº 8.245/91). Por ser uma condição específica da ação, a sua não observância leva à extinção do processo sem resolução do mérito, na forma do Art. 267, inciso VI do CPC.

  
  

  JOELSON SILVA SANTOS

  PINHEIROS ES

  MARANATA O SENHOR JESUS VEM!!!

• Código Civil art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

• GABARITO: B

  Art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.

   

• Súmula 214 STJ

   

• "salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória"

• Gabarito: "B"

   

  Com efeito, o art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, afirma que a liminar será concedida para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, com fundamento exclusivo, entre outras hipóteses, no término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato (inciso VII).

   

  Nessa tônica, o art. 40, X, apresenta a denominada "notificação resilitória", melhor dizendo, o fiador ficará obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notivifcação ao locador.

   

  Assim, considerando que Lucas notificou o locador de sua intenção, e tendo decorrido prazo de 120 dias, o fiador está desonerado de qualquer responsabilidade com relação ao locatário. E, dessa forma, a requerimento do autor, o juiz poderá conceder liminar de despejo, independentemente de audiência da ré, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de alugue, NOS TERMOS DA ALTERNATIVA "B".

• § 2 O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 

• Uma vez que houve a notificação pelo fiador de seu intento em "pular fora", ficou ainda responsável pelo prazo de 120 dias. Passado esse prazo, o locador não poderá propor ação contra o fiador.

  No entanto, como não houve pagamento dos aluguéis, o locador poderá pedir liminar, pois o contrato está desprovido de garantias.

• TESE STJ 53: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

  2) É inadmissível a oposição de embargos de terceiros em execução de sentença prolatada em ação de despejo, ressalvada a hipótese de comprovada sublocação legítima, com ausência de intimação do sublocatário.

  3) Na ação de despejo por falta de pagamento, não se admite a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento de contestação, motivo pelo qual não se faz obrigatório o depósito dos valores tidos por incontroversos.

  4) É indispensável a notificação pessoal do locatário por meio de mandado de despejo, no qual conste o prazo de 30 dias, para que proceda à desocupação do imóvel em execução provisória.

  7) É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

  8) É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

  9) O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.

  10) Se o fiador não participou da ação de despejo, a interrupção da prescrição para a cobrança dos alugueis e acessórios não o atinge.

  11) Havendo mais de um locador ou locatário, presume-se a existência de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário.

  12) Nas ações de despejo, renovatória ou revisional o recurso de apelação terá apenas efeito devolutivo.

  13) Em casos excepcionais, o relator pode atribuir efeito suspensivo à apelação interposta nas ações de despejo, renovatória ou revisional.

  15) O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.

  16) O direito à indenização pelo fundo de comércio está intrinsecamente ligado ao exercício da ação renovatória prevista no art. 51 do referido diploma.

  17) A locação de imóvel urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do Lei n. 8.245/91.

  18) Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

  19) Aplicam-se, por analogia, os direitos de indenização e retenção Locações às acessões edificadas no imóvel locado.

  20) Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; admitindo-se, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.

  21) O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.

  22) O prazo prescricional da pretensão de cobrança de aluguéis e acessórios do contrato de locação é de três anos.

• LEMBRAR

  DIREITO DE PREFERENCIA

  Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes

• lembrar:

  Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

  Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao LOCATÁRIO + ANTIGO, e, se da mesma data, ao mais idoso.

  Art. 31. Em se tratando de alienação de + de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

  IMPORTANTE

  Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão   e incorporação.

  art 38 § 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

• lembrar:

  Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

  Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao LOCATÁRIO + ANTIGO, e, se da mesma data, ao mais idoso.

  Art. 31. Em se tratando de alienação de + de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

  IMPORTANTE

  Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão   e incorporação.

  art 38 § 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

  Das nulidades

  Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

• Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:   

  I - morte do fiador;

  II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

  III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

  IV - exoneração do fiador;

  V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

  VI - desaparecimento dos bens móveis; 

  X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador. 

  Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Questão 1765504

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-PI
• Ano: 2015
• Provas: FCC - 2015 - TJ-PI - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Nas ações de despejo, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

• A. o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
• B. a exoneração pedida pelo fiador da garantia prestada, salvo se o contrato encontrava-se prorrogado por tempo indeterminado.
• C. a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido ou não das garantias locatícias, como fiança ou caução.
• D. o descumprimento do mútuo acordo para desocupação, celebrado por escrito e com duas testemunhas, qualquer que tenha sido o prazo assinalado para a saída do locatário.
• E. o término do prazo da locação para temporada, com ou sem notificação prévia, tendo sido proposta a ação de despejo em até sessenta dias após o vencimento do contrato.

Gabarito: A

Comentários

• Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

  II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

  III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

  IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

  V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

  VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

  § 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

• LETRA A - CORRETA 0  Art. 59, § 1º, VII. 

  LETRA B - ERRADA. Se o fiador se exonerar da garantia, o devedor tem 30 dias para obter um novo fiador. O decurso desse prazo autoriza à concessão da liminar (art. 59, § 1º, VIII)

  LETRA C - ERRADA. Nesse caso a liminar só será deferida se o contrato estiver desprovido de garantia (art. 59, IX).

  LETRA D - ERRADA. Deve-se observar o prazo mínimo de seis meses (art. 59, § 1º, I).

  LETRA E - ERRADA - A Ação deve ser proposta até 30 dias após o vencimento do contrato (art. 59, § 1º, III).

• ALTERNATIVA POR ALTERNATIVA

  Nas ações de despejo, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

   

  a) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

  CORRETO. VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

   

  b) a exoneração pedida pelo fiador da garantia prestada, salvo se o contrato encontrava-se prorrogado por tempo indeterminado.

  ERRADO.  VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  IV - exoneração do fiador;

  Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

   

  c) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido ou não das garantias locatícias, como fiança ou caução.

  ERRADO. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

   

  d) o descumprimento do mútuo acordo para desocupação, celebrado por escrito e com duas testemunhas, qualquer que tenha sido o prazo assinalado para a saída do locatário.

  ERRADO.  I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

   

  e) o término do prazo da locação para temporada, com ou sem notificação prévia, tendo sido proposta a ação de despejo em até sessenta dias após o vencimento do contrato.

  ERRADO. III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

• Lei 8.245

• AÇÕES DE DESPEJO

  59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a CAUÇÃO no valor equivalente a 3 meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por 2 testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 MESES para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

  II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

  III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 DIAS após o vencimento do contrato;

  IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

  V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

  VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

  VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

  VIII – o término do prazo da locação NÃO RESIDENCIAL, tendo sido proposta a ação em até 30 DIAS do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

  § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como ASSISTENTES.

  § 3. No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário EVITAR a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

  60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

  60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Questão 1786804

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2016
• Provas: CESPE - 2016 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito da locação dos imóveis urbanos da Lei n.º 8.245/1991, assinale a opção correta.

• A. Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação renovatória é igual ao do contrato de locação, sem limitação de interregno máximo.
• B. É assente na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias viola a boa-fé objetiva e rende ensejo à nulidade.
• C. Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.
• D. Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do contrato de locação viola o direito social à moradia.
• E. A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da garantia até a entrega das chaves.

Gabarito: C

Comentários

• Letra b 

  PROCESSUAL CIVIL. Locação. Direito de retenção e Indenização de benfeitorias. Cláusula de renúncia. Validade. Produção de prova pericial. Cerceamento de defesa. Inexistência.

  - Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu artigo 35, o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é valida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados.

  - A existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado.

  - Recurso especial  não conhecido.

  (REsp 265.136/MG, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 14/12/2000, DJ 19/02/2001, p. 259)

  
  

• Letra d: 

  Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locação será prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei". Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
  

• Resposta correta letra "C". Vejamos ementa do entendimento do STJ da decisão do RECURSO ESPECIAL Nº 1.202.077 - MS (2010/0134382-4) :

  RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇAO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇAO À LOCAÇAO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.

  
  

• Comentário para letra b:

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  

  É possível dispor em contrato sobre renúncia das benfeitorias.

  
  

• ALTERNATIVA A) INCORRETA. Há limite máximo, que é de 5 anos.

  AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DO CONTRATO. LEI 8.245/91. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido.

  (STJ - REsp: 267129 RJ 2000/0070361-3, Relator: Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, Data de Julgamento: 05/10/2000,  T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 06.11.2000 p. 222).

   

  ALTERNATIVA B) INCORRETA. A lei expressamente prevê que o contrato de locação poderá estipular a não indenização por benfeitorias, e o STJ entende ser válida esta cláusula quando houver prevista.

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

   

  ALTERNATIVA C) CORRETA.

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

   

  ALTERNATIVA D) INCORRETA. Entendimento pacífico do STF que a penhora poderá incidir sobre o bem de família dado em garantia pelo fiador, em se tratando de contrato de locação.

  FIADOR. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA PELOS DÉBITOS DO AFIANÇADO. PENHORA DE SEU IMÓVEL RESIDENCIAL. BEM DE FAMÍLIA. ADMISSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO DIREITO DE MORADIA, PREVISTO NO ART. 6º DA CF. CONSTITUCIONALIDADE DO ART. 3º, INC. VII, DA LEI Nº 8.009/90, COM A REDAÇÃO DA LEI Nº 8.245/91. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. VOTOS VENCIDOS. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República

  (STF - RE: 407688 AC, Relator: Min. CEZAR PELUSO, Data de Julgamento: 08/02/2006,  Tribunal Pleno, Data de Publicação: DJ 06-10-2006)

   

  ALTERNATIVA E) INCORRETA. O entendimento da lei é de que o fiador continuará sendo responsável pela garantia, ainda que haja prorrogação do contrato de aluguel por tempo indeterminado.

  Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

• Letra "A":

  
  

  AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS.

  1. Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.

  2. Agravo regimental a que se nega provimento.

  (AgRg nos EDcl no REsp 962.945/MG, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 18/11/2008, DJe 09/12/2008)

  
  

  c/c
  

  
  

  Arts. 46, § 1o (superior a 30 meses) e 47 da Lei de Locações (inferior a 30 meses), conforme o caso:
  

  
  

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
  

  
  

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  I - Nos casos do art. 9º;

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu  emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

  
  
  
  

• Sobre a B, é entendimento sumulado do STJ: 

  STJ, Súmula 335: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

• "Em regra, a fiança não se estende além do período de tempo previsto no contrato. Justamente por isso, para que a fiança seja prorrogada, é preciso a concordância expressa do fiador. Sobre o tema, o STJ editou, inclusive, um enunciado: Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

  No entanto, o STJ decidiu que é válido que o contrato preveja uma cláusula dizendo que, em caso de prorrogação do contrato principal, a fiança (pacto acessório) também será prorrogada.

  Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal.'"

• A) ERRADA – Pois há prazo máximo de 5 anos. Veja-se o STJ: CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL O DO ADITAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1.  O prazo máximo da renovação contratual será de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência desta Corte. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 633.632/SP, julgado em 28/04/2015)
  
  B) ERRADA – A Súmula n.º 335, STJ, diz exatamente o contrário: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
  
  C) CORRETA – Aplica-se o art. 13 da Lei do Inquilinato às locações comerciais. É o entendimento do STJ: RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. (...) 4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. (...) 8. Recurso especial provido. (REsp 1202077/MS, julgado em 01/03/2011) 
  
  D) ERRADA – Essa assertiva está banida desde 2006, quando o STF julgou o RE 407688/AC, assim ementado: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (RE 407688, julgado em 08/02/2006
  
  E) ERRADA – Ver súmula 214, STJ, que diz o contrário: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." Ver também: STJ, AgRg no Ag 1367645/MG.
• A letra E poderia ter sido considerada correta, se analisada sob a perspectiva mais recentemente adotada pelo STJ no sentido de que o contrato de fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal, caso haja neste cláusula expressa consignando essa regra. Ver: STJ. 2ª Seção. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015.

• 1. A hipótese dos autos versa sobre a validade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação. O acórdão recorrido possui a seguinte ementa: “Embargos à execução. Penhora de bens do fiador em contrato de locação. Impenhorabilidade afastada. Inconstitucionalidade em face da Emenda Constitucional 26 não reconhecida. Honorários arbitrados equitativamente. Recurso desprovido”. 2. Este Tribunal, ao apreciar este recurso extraordinário, reconheceu a existência da repercussão geral da matéria para que os efeitos do art. 543-B do CPC possam ser aplicados. Esta Corte firmou entendimento no sentido da constitucionalidade da penhora sobre o bem de família do fiador, mesmo após a EC 26/2000. Nesse sentido: RE 407.688, rel. Min. Cezar Peluso, Pleno, DJ 6.10.2006; RE 477.953-AgR, rel. Min. Eros Grau, 2ª Turma, DJ 2.2.2007; RE 493.738-AgR, rel. Min. Cármen Lúcia, 1ª Turma, DJe 5.2.2009; AI 584.436-AgR, rel. Min. Cezar Peluso, 2ª Turma, DJe 12.3.2009; AI 693.554, rel. Min. Gilmar Mendes, DJe 11.2.2008; RE 591.568, rel. Min. Ayres Britto, DJe 18.9.2008; RE 598.036, rel. Min. Celso de Mello, DJe 6.4.2009; AI 642.307, rel. Min. Marco Aurélio, DJe 26.6.2009; RE 419.161, rel. Min. Joaquim Barbosa, DJe 9.11.2009; AI 718.860, rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.4.2010; e RE 607.505, rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe 5.3.2010. O acórdão recorrido não divergiu desse entendimento. 3. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário. Publique-se. Brasília, 14 de setembro de 2010. Ministra Ellen Gracie Relatora
  
  (RE 612360, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, julgado em 14/09/2010, publicado em DJe-178 DIVULG 22/09/2010 PUBLIC 23/09/2010)

• Estranhamente, o TJDFT não anulou a 4 (ele anulou nove questões no total). essa estava entre as mais certas para anular. A não ser que, para não anular, alegou que o cabeçalho da questão remete à lei 8.245 e não à jurisprudência. ou seja, o examinador esquece dos posicionamentos recentes e faz questão com base em dispositivo literal desatualizado. assim como nós, na hora de recorrer, eles também arrumam uma brecha para não acolher. São os desembargadores que julgam os recursos. Provavelmente, a banca Cespe apresenta sua defesa de manutenção da questão. só que o cabeçalho faça das locações previstas na lei, não de acordo com a lei. enfim, absurdo não considerarem correta E tb e anularem a questão. 

• Atualização de jurisprudência em 2015: 

  Letra E:  É lícita (e, portanto, válida) cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação
  

  Fonte :dizerodireito

• RESPOSTA CORRETA LETRA C

  RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. 1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos. 2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral.  Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação. 3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica. 4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. 5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade. 6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico. 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais. 8. Recurso especial provido. (REsp 1202077/MS, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2011, DJe 10/03/2011)

  
  

• "Em regra, a fiança não se estende além do período de tempo previsto no contrato. Justamente por isso, para que a fiança seja prorrogada, é preciso a concordância expressa do fiador. Sobre o tema, o STJ editou, inclusive, um enunciado: Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

  No entanto, o STJ decidiu que é válido que o contrato preveja uma cláusula dizendo que, em caso de prorrogação do contrato principal, a fiança (pacto acessório) também será prorrogada.

  Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal.'"

  Pra resumir e utilizando o comentário do colega lá de cima: de acordo com a lei de locações a fiança prorroga-se automaticamente, independentemente de qualquer manifestação do fiador (art. 39 da lei de locações). E, de acordo com a jurisprudência, inclusive do STJ (sumula 214), é necessario que o contrato preveja a possibilidade de renovação automatica para que essa se opere.

  Parece ser isso.

  Abraços

• Sobre a letra E, que está incorreta. Antes havia uma polêmica se o fiador ficaria obrigado havendo prorrogação automática. Compartilho trecho do meu caderno CERS com o seguinte comentário do professor Cristiano Chaves:

  "O problema gerado pela combinação da Súmula 214 do STJ e o art. 39 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos. 

  Súmula 214 do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigação resultantes de aditamento ao qual não anuiu expressamente”. Consagra a interpretação restritiva da fiança. Essa súmula tem uma pegadinha. E essa pegadinha vem da nova redação do artigo 39 da Lei de Inquilinato. Esse artigo 39 resolveu uma polêmica. Discutia-se se havendo prorrogação automática da locação se o fiador continuava obrigado. Alguns autores, a exemplo de Tartuce, entendia que não, pois a fiança deveria ser interpretada restritivamente. Contudo, o artigo 39 da lei 8.245/91 (com nova redação) trouxe o seguinte: “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias [inclusive a fiança] da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”. E a súmula? Neste caso não houve aditamento, mas sim prorrogação automática por lei. Portanto, não colide com a súmula. O fiador permanece obrigado até a devolução das chaves, salvo disposição contrária."

   

  Avante!

   

   

• Excelente comentário da Gleiciane Bossa!

   

  Resumindo: no caso de prorrogação do contrato de locação o fiador continua obrigado?

  1) Prorrogação por prazo indeterminado (automática por força de lei): sim, o fiador continua obrigado (conforme a nova redação do art. 39 da Lei de Locações).

  2) Prorrogação por aditamento do contrato: dependerá da anuência expressa do fiador (súmula 214 do STJ). 

• ATENÇÃO!!!

  Erro da letra "E"

  A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da garantia até a entrega das chaves. - INCORRETA

  A PRORROGAÇÃO DA GARANTIA CONTRATUAL INDEPENDE de previsão contratual. Ela é automática, presumida pela Lei de Locações, como se pode ver:

  "Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

   

  Assim, a lei apenas exige previsão contratual para AFASTAR, não para manter a prorrogação da garantia, que se tornou automática com a alteração legislativa.

• A questão quer o conhecimento sobre locação dos imóveis urbanos e o entendimento do STJ sobre o tema.

  A) Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação renovatória é igual ao do contrato de locação, sem limitação de interregno máximo.

  CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL O DO ADITAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

  1. O prazo máximo da renovação contratual será de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência desta Corte.

  2. Agravo regimental não provido. (STJ. AgRg no AREsp 633632 SP 2014/0340709-5. T3 - TERCEIRA TURMA. Rel. Ministro MOURA RIBEIRO. Julgamento 28/04/2015. DJe 12/05/2015).

  Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação renovatória é de 5 anos, ainda que a vigência do contrato de locação seja superior a esse período.

  Incorreta letra “A”.
  
  
  

  B) É assente na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias viola a boa-fé objetiva e rende ensejo à nulidade.

  Súmula 335 do STJ:

   

  SÚMULA 335 -Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

  É assente na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e não rende ensejo à nulidade.

  Incorreta letra “B”.

  
  
  C) Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.

  Enunciado 234 da III Jornada de Direito Civil:

  234 – Art. 1.148: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente. Fica cancelado o Enunciado n. 64.

  RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.

  (...)

  4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.

  (...) 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/91 é aplicável às locações comerciais. ((REsp 1202077 MS 2010/0134382-4. T3 – TERCEIRA TURMA. Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS). Julgamento 01/03/2011. DJe 10/03/2011)

  Correta letra “C”. Gabarito da questão.

  
  D) Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do contrato de locação viola o direito social à moradia.

  “PENHORA – BEM DE FAMÍLIA – FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO – CONSTITUCIONALIDADE.

  O Tribunal, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688 ‐ 8/SP, declarou a constitucionalidade do inciso VII do artigo 3º da Lei nº 8.009/90, que excepcionou da regra de impenhorabilidade do bem de família o imóvel de propriedade de fiador em contrato de locação. (RE 495105 AgR, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 05/11/2013, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe ‐ 234 DIVULG 27 ‐ 11 ‐ 2013 PUBLIC 28 ‐ 11 ‐ 2013)

  Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do contrato de locação não viola o direito social à moradia.

  Incorreta letra “D”.

  
  
  E) A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da garantia até a entrega das chaves.

  Lei 8.245/91:

  Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

  
  “AGRAVO REGIMENTAL. FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA FIRMADA DURANTE A VIGÊNCIA DA REDAÇÃO PRIMITIVA DO ART. 39 DA LEI DO INQUILINATO. EXPRESSA  PREVISÃO CONTRATUAL DE MANUTENÇÃO DA FIANÇA ATÉ A ENTREGA  DAS CHAVES. MANUTENÇÃO DO FIADOR COMO GARANTE. PENHORA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO FIADOR. POSSIBILIDADE, CONFORME PACIFICADO NA JURISPRUDÊNCIA DO  STJ E DO STF.

  1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá "até a entrega das chaves")". Ademais, com a nova redação conferida ao art. 39 da Lei do Inquilinato, pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também se prorroga automaticamente (ope legis), resguardando ‐ se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar ‐ se da obrigação mediante notificação resilitória.

  2. Ademais, a Segunda Seção, em sede de julgamento de recurso especial repetitivo, consolidou a jurisprudência do STJ no sentido de que "[é] legítima a penhora de  apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990". (REsp 1363368/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/11/2014, DJe 21/11/2014)

  3. Com efeito, em vista do apurado pela Corte local, só seria possível cogitar em revisão da decisão recorrida, para acolhimento dos pleitos recursais, mediante reexame de provas e interpretação contratual ‐  vedados, em sede de recurso especial, pelas súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1222078/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2015, DJe 18/09/2015).

  A responsabilidade dos fiadores (garantia da locação), no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, independe de previsão contratual, sendo prorrogada automaticamente, estabelecendo-se a manutenção da garantia até a entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário.

  Incorreta letra “E”.

  
  Resposta: C
  

  Observação: essa questão foi objeto de recurso, porém a banca manteve o gabarito correto como letra C.
  

  Gabarito do Professor letra C.

  
  
  

   

  Jurisprudência letra C:

  RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.

  1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos.

  2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação.

  3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica.

  4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.

  5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade.

  6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico.

  7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais.

  8. Recurso especial provido. (REsp 1202077 MS 2010/0134382-4. T3 – TERCEIRA TURMA. Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS). Julgamento 01/03/2011. DJe 10/03/2011).

• Alguns comentaram sobre decisão do STJ (Info 565). Contudo, referido julgado afirma ser lícita cláusula em CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. STJ. 2ª Seção. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015.

  Ou seja, nada fala dos contratos regidos pela Lei 8.245/91.

  Caso minha interpretação esteja equivocada, só avisar.

  Bons estudos!

• Gabarito letra C, esclarecendo que o trespasse é contrato oneroso de alienação ou transferência do estabelecimento empresarial.

  A condição de eficácia perante terceiros é o registro do contrato de trespasse na Junta Comercial e a sua posterior publicação. O trespasse acarreta a transferência do conjunto de bens organizados pelo alienante ao adquirente, para que este, no lugar do primeiro, prossiga com a exploração da atividade empresarial. Ao assumir a posição de empresário, o adquirente deve arcar com todos os contratos celebrados pelo alienante, por força da atividade exercida.

  Caso o estabelecimento esteja funcionando em imóvel alugado, nos termos do artigo 13 da Lei nº 8.245/91 ? Lei do Inquilinato, exige-se o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel.

   

  Fonte: http://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1274/Trespasse

  https://advogadaandreiaribeiro.jusbrasil.com.br/artigos/354352073/o-que-e-trespasse

• Um adendo quanto à letra D: recentemente, o STF decidiu que NÃO se admite a penhora de bem de família do fiador em contexto de contrato de locação comercial!

   

  "NÃO é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial. Em outras palavras, não é possível a penhora de bem de família do fiador em contexto de locação comercial." (STF. 1ª Turma. RE 605709/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, red. p/ ac. Min. Rosa Weber, julgado em 12/6/2018 (Info 906))

• L8245

  a) Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação renovatória é igual ao do contrato de locação, sem limitação de interregno máximo.

   

  ERRADA. Segundo o entendimento fixado pelo STJ, deve-se obedecer ao limite de 5 (cinco) anos, ainda que a vigência do contrato anterior seja superior a esse interregno. Vejamos, nesse sentido, o seguinte acórdão:

  8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de “accessio temporis”, dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período.

  b) É assente na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias viola a boa-fé objetiva e rende ensejo à nulidade.

   

  ERRADA. Possui o tribunal entendimento sumulado acerca da validade de tal disposição, verbis:

  Verbete 335 da súmula do STJ:

  Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

  c) Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.

   

  CORRETA Com efeito, entende o STJ que o art. 13 da Lei do Inquilinato é aplicável às locações comerciais. Nesse sentido:

   

  RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.

   

  1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos.

  6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico.

   

  7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais.

• d)  Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do contrato de locação viola o direito social à moradia.

   

  ERRADA. De acordo como o entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador de contrato de locação residencial não viola o direito social à moradia, sendo constitucional a previsão do art. 3°, VII, da Lei n° 8.009/1990 (vide RE n° 407.688/SP, Rel.: Min. Cezar Peluso, j. em 08.02.2006).

   

  Vale registrar, todavia, que, em recente julgado (posterior à realização do certame), a mesma Corte decidiu pela impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, sendo oportuna a citação da ementa do acórdão, verbis:

   2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.

  e) A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da garantia até a entrega das chaves.

   

  ERRADA. A responsabilidade dos fiadores, em caso de prorrogação automática do contrato de locação, ainda que por tempo indeterminado, independe de previsão contratual que estabeleça sua manutenção até a devolução das chaves, consoante se depreende do art. 39 da Lei n° 8.245/1991:

   

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

• A) Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

  § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DO CONTRATO. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido.

  .

  (B) Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  .

  (C) Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.

  .

  (D) STF. 1ª Turma decidiu que NÃO se admite a penhora de bem de família do fiador em contexto de contrato de locação comercial! "NÃO é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial.

  .

  (E) A PRORROGAÇÃO DA GARANTIA CONTRATUAL INDEPENDE de previsão contratual. Ela é automática, presumida pela Lei de Locações, como se pode ver:

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

  Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

  Assim, a lei apenas exige previsão contratual para AFASTAR, não para manter a prorrogação da garantia, que se tornou automática com a alteração legislativa.

• vale relembrar:

  EDIÇÃO N. 53: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS- stj

  18) Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (Súmula n. 335/STJ)

  20) Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; admitindo-se, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.

Questão 1839445

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-RJ
• Ano: 2016
• Provas: VUNESP - 2016 - TJ-RJ - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida", amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que

• A. é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
• B. o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
• C. a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel.
• D. a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
• E. é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.

Gabarito: D

Comentários

• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991
  

  “Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

  § 1^o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  § 2^o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

• Complementando...

  A) "O parágrafo primeiro do art. 54-A determina, expressamente, a possibilidade de se ajustar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Assim determinou o legislador exatamente porque é comum nos contratos built to suit a renúncia do locatário ao direito de pleitear tal revisão. O texto de lei é feliz e foi acertado porque o valor da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento feito (construção ou reforma) para atender ao locatário."

  B) "O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos)."

  D) "O parágrafo segundo do art. 54-A determina que 'em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação'."
  

  Fonte: http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI170851,31047-O+contrato+built+to+suit+e+a+lei+1274412

• LETRA A: INCORRETA

  O art. 54-A, § 1º, da Lei 8.245/91, diz: 

  
  

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
  

  
  

  Isso reforça ainda mais a ideia de prevalência da autonomia da vontade nos contratos “built to suit”, que é mencionada pela parte final do art. 54-A.

  
  

  LETRA B: INCORRETA

  A própria natureza do contrato “built to suit” exige que ele seja por escrito, já que constituído por uma série de outros contratos.

  
  

  Quanto ao prazo, o art. 54-A diz que ele deve ser por prazo determinado, mas não estabelece prazo mínimo.

  
  

  LETRA C: INCORRETA

  O art. 8º da Lei de Locações afirma o seguinte:

  
  

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  
  

  O contrato “built to suit” é por prazo determinado, como diz o art. 54-A, “caput”, e pela parte final do art. 8º, a vigência da locação dependerá, portanto, de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, para se ter afastado o direito do adquirente de denunciar tal contrato.

  
  

  LETRA D: CORRETA

  É o que traz o art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações:

  
  

  § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

  
  

  LETRA E: INCORRETA

  Tal vedação é trazida pelo art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações, mas para os contratos de locação comum.

  
  

  No contrato “built to suit”, o art. 54-A diz que prevalecem as condições pactuadas pelas partes no contrato, o que se conclui que não há vedação à estipulação de mais de uma garantia.

  
  

  
  

  Bons estudos!

• LEI Nº 12.744, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2012.

  Mensagem de veto

  Altera o art. 4oe acrescenta art. 54-A à Lei no8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

  A PRESIDENTA DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei: 

  Art. 1o  Esta Lei altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.  

  Art. 2o  O caputdo art. 4o da Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação: 

  “Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

  ....................................................................................” (NR)

  Art. 3o  A Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:

  “Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

  § 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  § 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

  § 3o  (VETADO).” 

  Art. 4o  Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. 

  Brasília, 19 de dezembro de 2012; 191o da Independência e 124o da República.

• ENUNCIADO 67 DA 2ª JORNADA DE DIREITO COMERCIAL

  NA LOCAÇÃO BUILT TO SUILT É VÁLIDA A ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL QUE ESTABELEÇA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA EQUIVALENTE A TOTALIDADE DOS ALUGUERES A VENCER, SEM PREJUÍZO DA APLICAÇÃO DO ART 416 PARAGRAFO ÚNICO, CC
  

• http://www.dizerodireito.com.br/2015/11/comentarios-lei-131902015-amplia-o.html

• Conceito de locação sob encomenda

  Locação sob encomenda, também chamada de locação sob medida ou built to suit consiste em

  - um negócio jurídico

  - por meio do qual um investidor aceita adquirir um bem e

  - nele fazer uma construção ou

  - uma reforma substancial

  - de acordo com as necessidades e especificações do futuro locatário,

  - alugando o imóvel para o locatário que encomendou o bem,

  - geralmente por um longo prazo,

  - recebendo como contraprestação alugueis que remuneram não apenas o uso do bem, mas também os investimentos que foram feitos.

   

  É uma espécie de locação na qual o bem locado foi construído ou reformado pelo futuro locador de acordo com as exigências e parâmetros feitos pelo futuro locatário.

   

  Previsão do built to suit nos contratos privados

  Como dito, o built to suit existe na iniciativa privada há muitos anos, mas só recentemente foi regulamentado pelo legislador. A Lei nº 12.744/2012 inseriu um artigo na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) tratando sobre o tema:

  Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

   

  Em geral os contratos de built to suit são de longo prazo (20 anos, p. ex.) e com cláusula penal muito alta para o caso de distrato. Isso porque o valor do aluguel abrange não apenas a remuneração pelo uso do bem, mas também um retorno para o investimento realizado pelo locador para a aquisição, construção ou reforma da coisa locada.

  Fonte: Dizer o Direito.

• A título de complementação:

   

  Natureza jurídica

  Antes da Lei nº 12.744/2012, o built to suit era considerado um contrato atípico. Com a inserção do art. 54-A na Lei do Inquilinato, prevalece que possui natureza jurídica de um contrato especial de locação.

   

  Qto à letra D:

  A cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário PODERÁ ALCANÇAR a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  O art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações:

  § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que NÃO EXCEDERÁ, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

• A questão trata do contrato de locação built to suit.

  
  A) é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  Lei nº 8.245/91

  Art. 54 – A. § 1^o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.      (incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)

  É válida a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  Incorreta letra “A”.

  
  B) o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      (incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)

  O contrato built-to-suit ou build-to-suit (locação sob medida ou sob encomenta), é um contrato de locação não residencial, de imóvel urbano, em que o locador realiza previamente aquisição, construção ou substancial reforma pelo pretendente à locação, deve ser escrito e as partes podem pactuar livremente a duração desse contrato.

  Incorreta letra “B”.
  
  C) a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      (incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)

  O contrato built to suit é por prazo determinado, assim, a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, dependerá da averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel.

  Incorreta letra “C”.
  
  D) a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A. § 2^o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.      

  A cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

  Correta letra “D”. Gabarito da questão.

  
  E) é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      (incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)

  Enunciado 67 da II Jornada de Direito Comercial:

  67. Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

  Nos contratos built to suit é permitida a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador, uma vez que prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes no contrato respectivo.

  Incorreta letra “E”.

  
  Resposta: D

  Gabarito do Professor letra D.

• Num primeiro momento, pensei que a assertiva E pudesse estar correta, já que o estabelecido no legislação sobre garantias está estampado no Capítulo I, das disposições gerais, aplicando-se, portanto, a todas as disposições legais.

  Contudo, o contrato de built-to-suit (art. 54-A) tem previsão de livre estipulação entre as partes, inclusive sobre procedimento.

  Dessa forma, como a lei especial prevalece sobre a geral (lex specialis derogat lex generali), tomei como incorreta a assertiva E

• Cláusula penal é uma cláusula do contrato ou um contrato acessório ao principal em que se estipula, previamente, o valor da indenização que deverá ser paga pela parte contratante que não cumprir, culposamente, a obrigação.

Questão 1861753

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TJ-AM
• Ano: 2016
• Provas: CESPE - 2016 - TJ-AM - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito da locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta.

• A. Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, exceto em relação ao fiador, caso em que fluem a partir da sua citação no processo de execução.
• B. A prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado depende de pactuação expressa.
• C. O antigo proprietário de imóvel locado não tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, o que cabe somente ao novo proprietário.
• D. Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
• E. A data do trânsito em julgado é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.

Gabarito: D

Comentários

• a) ERRADA

  FIANÇA. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE ESPECIFICA O VALOR DO ALUGUEL E A DATA DE VENCIMENTO DAS PRESTAÇÕES. MORA EX RE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA, NO QUE TANGE AO FIADOR. MESMO DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DO GARANTE DE ARCAR COM O VALOR DA DÍVIDA PRINCIPAL, INCLUSIVE OS ACESSÓRIOS (JUROS DE MORA). (REsp 1.264.820/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 30/11/2012)

  
  

  b) ERRADA

  STJ - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL EDcl no AREsp 266795 RJ 2012/0257501-9 (STJ)

  Data de publicação: 01/08/2014

  1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios estabelecidos por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no pacto.

  2. Ademais, cumpre consignar que "a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal da locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória".

  
  

  c) ERRADA

  STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 706594 PR 2004/0170159-6 (STJ)
  

  Data de publicação: 28/09/2009

  Ementa: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS. COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE DO BEM. DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONTRATUAIS. ANÁLISE. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DESTA CORTE. LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . INAPLICABILIDADE. 1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é possível a cobrança dos aluguéis pelo locador, sem a exigência de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação para a instrução da execução extrajudicial. Precedentes.

  
  

• e) ERRADA

  Informativo n. 0513. Período: 6 de março de 2013. Terceira Turma.

  "O termo do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo."

  
  

• D) " Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto. Nos termos do art. 17 da Lei 8.245/1991, é livre a convenção do aluguel, prevalecendo o que as partes contrataram de acordo com seus interesses e necessidades, sendo vedada, apenas, a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Desse modo, o desconto para pagamento pontual do aluguel (abono pontualidade) é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo concedido ao locatário, caso venha a pagar o aluguel em data convencionada. Referido bônus tem, portanto, o objetivo de induzir o locatário a cumprir corretamente sua obrigação de maneira antecipada. A multa contratual, por sua vez, também livremente acordada entre as partes, tem a natureza de sanção, incidindo apenas quando houver atraso no cumprimento da prestação (ou descumprimento de outra cláusula), sendo uma consequência, de caráter punitivo, pelo não cumprimento do que fora acordado, desestimulando tal comportamento (infração contratual). Portanto, apesar de ambos os institutos - o bônus e a multa - objetivarem o cumprimento pontual da obrigação contratada, não possuem eles a mesma natureza, pois o primeiro constitui um prêmio ou incentivo, enquanto a multa representa uma sanção ou punição. Por isso, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas respectivas lógicas de incidência antípodas. Nessa ordem de ideias, a compatibilização dos institutos requer, para a validade do desconto, bônus ou prêmio por pontualidade, que este, constituindo uma liberalidade do locador, esteja previsto para ser aplicado apenas no caso de pagamento antes da data do vencimento normal do aluguel mensal, cumprindo seu objetivo "premial", representando uma bonificação, um desconto para o pagamento antes do dia do vencimento. Para pagamento efetuado no dia do vencimento da obrigação, entretanto, já não poderá incidir o bônus, mas o valor normal do aluguel (valor cheio), pois, caso contrário, esse "valor normal do aluguel" inexistirá na prática. (...)" REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015

• (...)

  De fato, o valor cobrado no dia de vencimento da obrigação é o ordinário, sendo descabida a exigência de quantia maior, salvo na hipótese de pagamento após o vencimento, momento em que poderá haver a incidência de multa por impontualidade. A lógica compatibilizadora, portanto, reclama previsão contratual: a) de desconto ou bônus sobre o valor normal do aluguel apenas para o caso de pagamentos efetivados antes da data normal de vencimento; b) de que na data regular do vencimento prevaleça o valor do aluguel tido como normal (cheio), ou seja, sem desconto, confirmando-se, assim, a efetiva existência desse valor da locação; e c.1) de que, somente quando previstas as estipulações anteriores (letras "a" e "b"), a multa por atraso possa ter como base de cálculo o valor normal do aluguel (montante cheio); c.2) caso contrário (não atendidas às condições "a" e "b"), a multa deverá incidir sobre o valor do aluguel com desconto (quantia reduzida), por ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento normal da obrigação. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015. 
  

• LETRA C :

  O antigo proprietário (alienante) tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel. O novo proprietário (adquirente) só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão do crédito. STJ. 4ª Turma. REsp 1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/3/2015 (Info 558).

• Nossa, como a CESPEgosta dessa lei de Locação..

• ALTERNATIVA CERTA: D

  a) ERRADA. Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem, tanto para o locatário como para o fiador, a partir do vencimento de cada parcela em atraso.

   b) ERRADA.  A prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado PRORROGA AUTOMATICAMENTE.

   c) ERRADA. O antigo proprietário de imóvel locado tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido ANTES DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, quando era proprietário.

  d) CERTA. Pelo princípio da livre contratação. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015

   e) ERRADA. A data do trânsito em julgado não é o termo inicial da contagem do prazo, mas sim o da intimação pessoal do locatário do mandado de despejo,configura o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.

• Informativo 572 STJ: Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.

   

• LETRA A) No contrato de aluguel, a mora é ex re, independendo de prévia notificação, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não da citação do dvedor na ação de execução. (inf 509/STJ).

  LETRA B) Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal.(INF 565/STJ).

  LETRA C) Em regra, que tem legitimidade para cobrar os alugueis atrasados é o antigo proprietário. O novo só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão de crédito. (INF 558-STJ)

  LETRA D) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado como incidencia do bônus de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.(INF 572-STJ).

  LETRA E) O termo do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo. (INF 513-STJ)

• Como a CESPE gosta de informativos.......................

• Pessoal, o fundamento apontado pelos colegas sobre a letra B está errado.

  O Info 565 do STJ não se trata de contrato de locação, mas sim de mútuo bancário.

  O fundamento correto é a nova redação do art. 39 da Lei de Locações, incluído pela Lei 12.112/09: "Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

  OBS.: embora não conste na ementa dos julgados do STJ, no inteiro teor o Relator tem feito a ressalva de que, em se tratando de contrato anterior à vigência da Lei 12.112/09, somente é cabível a prorrogação da fiança na locação por prazo indeterminado se expressamente pactuado. Após a vigência da lei, a prorrogação é ope legis, independendo de previsão, ressalvado, de qualquer forma, notificação resilitória pelo fiador para se exonerar.

  Veja-se:

  "[...]1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá "até a entrega das chaves").
  2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
   Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a  garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. (REsp 1326557/PA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 03/12/2012)

• A questão quer o conhecimento sobre locação de imóveis urbanos.
  
  A) Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, exceto em relação ao fiador, caso em que fluem a partir da sua citação no processo de execução.

  Informativo 509 do STJ:

  Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. REsp 1.264.820-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.

  Incorreta letra “A”.
  
  

  B) A prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado depende de pactuação expressa.

  Informativo 565 do STJ:

  DIREITO CIVIL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE FIANÇA EM CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO.

  É lícita cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. No caso, a avença principal não envolvia relação contratual de consumo, pois cuidava-se de mútuo mediante o qual se obteve capital de giro para o exercício de atividade empresarial. Posto isso, esclareça-se que a prorrogação da fiança do contrato principal, a par de ser circunstância prevista em cláusula contratual - previsível no panorama contratual -, comporta ser solucionada adotando-se a mesma diretriz conferida para fiança em contrato de locação - antes mesmo da nova redação do art. 39 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 -, pois é a mesma matéria disciplinada pelo Código Civil. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015, DJe 4/8/2015.  (grifamos)

  Incorreta letra “B”.
  
  C) O antigo proprietário de imóvel locado não tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, o que cabe somente ao novo proprietário.

  Informativo 558 do STJ:

  O antigo proprietário – alienante – tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, somente cabendo ao novo proprietário  adquirente – direito sobre tais parcelas caso disposto no contrato de compra e venda do imóvel. REsp 1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/3/2015, DJe 23/3/2015. 

  Incorreta letra “C”.
  
  

  
  D) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.

  Informativo 572 do STJ:

  Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.

  . REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015. 

  Correta letra “D”. Gabarito da questão.
  
  

  
  E) A data do trânsito em julgado é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.

  Informativo 513 do STJ:

  
  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. TERMO INICIAL DO PRAZO PARA A O termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo. REsp. 1.307.530-SP, Rel. originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Sidnei Beneti, julgado em 11/12/2012.

  Incorreta letra “E”.
  
  Resposta: D

  Gabarito do Professor letra D

   

   

  INFORMATIVOS:

   

  LETRA A - Informativo 509 do STJ:

   

  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FIADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.

  Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Configurada a denominada mora ex re (art. 397 do CC), na qual o simples descumprimento da obrigação constitui o devedor em mora em razão do termo estabelecido pelas partes, sendo desnecessária a constituição em mora do devedor, os juros moratórios são devidos a partir do vencimento contratual das parcelas em atraso, por se tratar de inadimplemento de obrigação positiva e líquida. Ademais, por ser a fiança tão somente garantia pessoal, o fiador se obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (locatário), não constituindo obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o garante na posição de devedor subsidiário. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não a partir da citação do garante na ação de execução. Precedentes citados: REsp 1.068.637-RS, DJe 3/8/2009, e REsp 465.836-RJ, DJ 19/10/2006. REsp 1.264.820-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.

   

  LETRA B - Informativo 565 do STJ:

   

  DIREITO CIVIL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE FIANÇA EM CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO.

  É lícita cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. No caso, a avença principal não envolvia relação contratual de consumo, pois cuidava-se de mútuo mediante o qual se obteve capital de giro para o exercício de atividade empresarial. Posto isso, esclareça-se que a prorrogação da fiança do contrato principal, a par de ser circunstância prevista em cláusula contratual - previsível no panorama contratual -, comporta ser solucionada adotando-se a mesma diretriz conferida para fiança em contrato de locação - antes mesmo da nova redação do art. 39 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 -, pois é a mesma matéria disciplinada pelo Código Civil. O contrato de mútuo bancário tem por característica ser, em regra, de adesão e de longa duração, mantendo a paridade entre as partes contratantes, vigendo e renovando-se periodicamente por longo período - constituindo o tempo elemento nuclear dessa modalidade de negócio. A fiança, para ser celebrada, exige forma escrita - pois é requisito para sua validade a manifestação expressa e forma documentada - para gerar o dever obrigacional de garantir o contrato principal, não se prorrogando, salvo disposição em contrário. Além disso, não se admite, na fiança, interpretação extensiva de suas cláusulas, a fim de utilizar analogia para ampliar as obrigações do fiador ou a duração do contrato acessório, não o sendo a observância àquilo que foi expressamente pactuado, sendo certo que as causas específicas legais de extinção da fiança são taxativas. Esclareça-se que não admitir interpretação extensiva significa tão somente que o fiador responde, precisamente, por aquilo que declarou no instrumento da fiança. Nesse contexto, não há ilegalidade na previsão contratual expressa de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. Com efeito, como a fiança tem o propósito de transferir para o fiador o risco do inadimplemento, cumprindo dessa forma sua função de garantia, tendo o pacto previsto, em caso de prorrogação da avença principal, a sua prorrogação automática - sem que tenha havido notificação resilitória, novação, transação ou concessão de moratória -, não há falar em extinção da garantia pessoal. Ressalte-se que poderá o fiador, querendo, promover a notificação resilitória nos moldes do disposto no art. 835 do CC, a fim de se exonerar da fiança. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015, DJe 4/8/2015.  (grifamos)

  LETRA C - Informativo 558 do STJ:

   

  DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS EM DATA ANTERIOR À DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL.

  O antigo proprietário – alienante – tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, somente cabendo ao novo proprietário – adquirente – direito sobre tais parcelas caso disposto no contrato de compra e venda do imóvel. Em princípio, o contrato de locação é uma relação jurídica de cunho obrigacional, pessoal, constituída entre o locador e o locatário, em que o primeiro transfere ao segundo a posse direta do imóvel para uso. Já o contrato de compra e venda celebrado posteriormente entre o proprietário/locador e terceiro estabelece um novo negócio jurídico, que não vincula, por si só, o adquirente do imóvel ao locatário, tendo em vista que não foi ele quem contratou a locação, e sim o locador/vendedor, que deixou de ser proprietário da coisa. Ademais, a alienação não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período anterior à venda do imóvel. Sendo assim, o locatário se tornará obrigado perante o novo proprietário somente após o negócio jurídico, por força de sub-rogação legal, nos termos do art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/1991. REsp 1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/3/2015, DJe 23/3/2015. 

   

   

  LETRA D - Informativo 572 do STJ:

  DIREITO CIVIL. BASE DE CÁLCULO DE MULTA EM CONTRATO DE ALUGUEL.

  Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto. Nos termos do art. 17 da Lei 8.245/1991, é livre a convenção do aluguel, prevalecendo o que as partes contrataram de acordo com seus interesses e necessidades, sendo vedada, apenas, a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Desse modo, o desconto para pagamento pontual do aluguel (abono pontualidade) é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo concedido ao locatário, caso venha a pagar o aluguel em data convencionada. Referido bônus tem, portanto, o objetivo de induzir o locatário a cumprir corretamente sua obrigação de maneira antecipada. A multa contratual, por sua vez, também livremente acordada entre as partes, tem a natureza de sanção, incidindo apenas quando houver atraso no cumprimento da prestação (ou descumprimento de outra cláusula), sendo uma consequência, de caráter punitivo, pelo não cumprimento do que fora acordado, desestimulando tal comportamento (infração contratual). Portanto, apesar de ambos os institutos - o bônus e a multa - objetivarem o cumprimento pontual da obrigação contratada, não possuem eles a mesma natureza, pois o primeiro constitui um prêmio ou incentivo, enquanto a multa representa uma sanção ou punição. Por isso, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas respectivas lógicas de incidência antípodas. Nessa ordem de ideias, a compatibilização dos institutos requer, para a validade do desconto, bônus ou prêmio por pontualidade, que este, constituindo uma liberalidade do locador, esteja previsto para ser aplicado apenas no caso de pagamento antes da data do vencimento normal do aluguel mensal, cumprindo seu objetivo "premial", representando uma bonificação, um desconto para o pagamento antes do dia do vencimento. Para pagamento efetuado no dia do vencimento da obrigação, entretanto, já não poderá incidir o bônus, mas o valor normal do aluguel (valor cheio), pois, caso contrário, esse "valor normal do aluguel" inexistirá na prática. De fato, o valor cobrado no dia de vencimento da obrigação é o ordinário, sendo descabida a exigência de quantia maior, salvo na hipótese de pagamento após o vencimento, momento em que poderá haver a incidência de multa por impontualidade. A lógica compatibilizadora, portanto, reclama previsão contratual: a) de desconto ou bônus sobre o valor normal do aluguel apenas para o caso de pagamentos efetivados antes da data normal de vencimento; b) de que na data regular do vencimento prevaleça o valor do aluguel tido como normal (cheio), ou seja, sem desconto, confirmando-se, assim, a efetiva existência desse valor da locação; e c.1) de que, somente quando previstas as estipulações anteriores (letras "a" e "b"), a multa por atraso possa ter como base de cálculo o valor normal do aluguel (montante cheio); c.2) caso contrário (não atendidas às condições "a" e "b"), a multa deverá incidir sobre o valor do aluguel com desconto (quantia reduzida), por ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento normal da obrigação. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015. 

   

  LETRA E - Informativo 513 do STJ:

  
  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. TERMO INICIAL DO PRAZO PARA A DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ESTABELECIDO PELO ART. 74 DA LEI N. 8.245/1991, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 12.112/2009.

  O termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo. A Lei n. 12.112/2009, que modificou o art. 74 da Lei n. 8.245/1991, encurtou o prazo para a desocupação voluntária do imóvel e retirou do ordenamento jurídico a disposição dilatória de aguardo do trânsito em julgado constante da antiga redação do referido artigo, a fim de evitar o uso do processo como obstáculo ao alcance da efetividade da jurisdição. REsp. 1.307.530-SP, Rel. originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Sidnei Beneti, julgado em 11/12/2012.

   

• Complementando os comentários dos colegas, o entendimento do STJ para mensalidades escolares é relativamente diferente: quando se trata de mensalidades, a multa deve ser paga sobre o valor CHEIO, não com o desconto:

  - O “desconto de pontualidade” concedido pela instituição de ensino aos alunos não é prática abusiva.

  - Desconto de pontualidade não é “multa disfarçada”. A multa contratual tem um caráter coercitivo e punitivo. O desconto de pontualidade, por outro lado, possui natureza de prêmio, incentivando o contratante a realizar um comportamento positivo ("sanção premial"). Podem existir ambas sanções em um contrato.

  - Multa deve ser paga sobre o valor cheio.

  O denominado "desconto de pontualidade", concedido pela instituição de ensino aos alunos que efetuarem o pagamento das mensalidades até a data do vencimento ajustada, não configura prática comercial abusiva.

  STJ. 3ª Turma. REsp 1.424.814-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 4/10/2016 (Info 591). Obs: sobre este tema, importante reler o REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015 (Info 572) que traz um entendimento ligeiramente diferente em determinado aspecto.

  - No contrato de locação é diferente. A multa incide sobre o valor com desconto, não sobre o valor cheio.

  - Multa sobre o “valor cheio” só é possível se for um desconto para pagamento antes do vencimento.

  Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de  desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.

  STJ. 4ª Turma. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015 (Info 572).

• Alternativa correta: D. "Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto".

  Aprofundando...

   

  No passado, muito se discutiu sob o crivo dos tribunais brasileiros se o abono por pontualidade (desconto por pontualidade) nos contratos locatícios seria inválido ou válido.

   

  Parte dos julgadores entende ser inválida a determinação contratual que estabelece um desconto para o inquilino que paga o aluguel até a data do vencimento, sob o argumento de que o desconto, na verdade, seria uma multa disfarçada. De outro lado, temos a corrente doutrinária que vê o desconto sob a ótica de um incentivo, não havendo no que se confundir com a natureza da multa, que é uma sanção.

   

  De acordo com os mais recentes julgados do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, concluímos que prevaleceu a segunda corrente doutrinária mencionada, ou seja, aquela que identifica o abono por pontualidade como um incentivo ao inquilino.

   

  No REsp nº 832.293, o voto do Ministro Relator Raul Araújo foi de encontro com a antes predominante jurisprudência do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, defendendo que: “o desconto para pagamento pontual do aluguel é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo ao locatário (…)”, ainda destacou que o abono constitui um prêmio, enquanto a multa representa uma punição.

   

  O desconto por pontualidade foi matéria ventilada no recentíssimo julgado do REsp 1.424.814, em 04/10/2016, mas, dessa vez, versou sobre a aplicação nos contratos de prestações de serviços educacionais.

   

  Novamente, o Superior Tribunal de Justiça se pautou em argumentos similares aos apresentados no julgamento acerca do abono em contratos locatícios, entendendo que são possíveis os descontos por pontualidade regulados pelo Código de Defesa do Consumidor.

   

  Nesse sentido, a jurisprudência caminha de forma convergente, consolidando o entendimento definitivo de que abono não é multa, abrindo possibilidades para a aplicação do desconto ou abono em diferentes modalidades contratuais. Assim, se valoriza o princípio da autonomia da vontade das partes contratantes, deixando de lado o protecionismo estatal que costumava regular até mesmo as questões que são da soberania das partes.

   

  Vale ressaltar que as partes contratantes conhecem as suas próprias condições financeiras para honrar o(s) contrato(s) assinado(s) e, dessa forma, a possibilidade do abono beneficia ambas as partes. De um lado o credor, que restará capitalizado, evitando eventual necessidade de obter empréstimos com juros altíssimos para manter seu negócio; de outro, o devedor, que inegavelmente terá uma economia pagando antes da data pactuada.

   

  Fonte: https://jota.info/artigos/desconto-por-pontualidade-nao-e-multa-seja-na-locacao-ou-seja-na-prestacao-de-servicos-09112016

   

• Lei 8.245/91 
  a) Informativo 509 do STJ. 
  b) Art. 39. 
  c) Informativo 558 do STJ. 
  d) Informativo 572 do STJ. 
  e) Informativo 513 do STJ.

• Gente, acho que a questão está desatualizada. Vejam a nova decisão do STJ pela possibilidade de cumulação da perda do desconto de bonificação com a multa:

• Questão aparentemente desatualizada, segundo a jurisprudência mais atual do STJ:

  RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DO ABONO DE PONTUALIDADE E INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de despejo c/c cobrança de alugueis e acessórios ajuizada em 21/05/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/10/2017 e concluso ao gabinete em 11/06/2018.2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e se configura duplicidade (bis in idem) a cobrança do valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando os descontos de pontualidade, acrescido da multa moratória.3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, estando suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não se vislumbra a alegada violação do art. 1.022 do CPC/15. 4. Embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção, tendentes, pois, a incentivar o adimplemento da obrigação, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas: o primeiro representa uma sanção positiva (ou sanção premial), cuja finalidade é recompensar o adimplemento; a segunda, por sua vez, é uma sanção negativa, que visa à punição pelo inadimplemento. 5. À luz dos conceitos de pontualidade e boa-fé objetiva, princípios norteadores do adimplemento, o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma "multa moratória disfarçada", mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam. 6. Hipótese em que não configura duplicidade (bis in idem) a incidência da multa sobre o valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando o desconto de pontualidade. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

  (REsp 1745916/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 22/02/2019)

• L8245

  a) Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, exceto em relação ao fiador, caso em que fluem a partir da sua citação no processo de execução.

   

  ERRADA. Não só ao locatário (devedor) aplicam-se as regras na mora ex re (art. 397, CC/2002), como também o fiador. Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ:

  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FIADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.

  Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Configurada a denominada mora ex re (art. 397 do CC), na qual o simples descumprimento da obrigação constitui o devedor em mora em razão do termo estabelecido pelas partes, sendo desnecessária a constituição em mora do devedor, os juros moratórios são devidos a partir do vencimento contratual das parcelas em atraso, por se tratar de inadimplemento de obrigação positiva e líquida. Ademais, por ser a fiança tão somente garantia pessoal, o fiador se obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (locatário), não constituindo obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o garante na posição de devedor subsidiário. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não a partir da citação do garante na ação de execução. Precedentes citados: REsp 1.068.637-RS, DJe 3/8/2009, e REsp 465.836-RJ, DJ 19/10/2006. (Informativo 509 - REsp 1.264.820/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 13.11.2012, p. em DJe 30.11.2012)

  b) A prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado depende de pactuação expressa.

   

  ERRADA. Antes da alteração promovida pela Lei nº 12.112/2009 ao art. 39 da Lei nº 8.245/1991 havia divergência na jurisprudência do STJ quanto ao Enunciado 214 de sua Súmula, cuja redação é a seguinte:

  O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

  2. Ademais, cumpre consignar que "a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal da locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória". (REsp 1326557/PA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 03/12/2012)

• c) O antigo proprietário de imóvel locado não tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, o que cabe somente ao novo proprietário.

   

  ERRADA. Mais uma assertiva que constitui transcrição literal da jurisprudência do STJ:

  DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS EM DATA ANTERIOR À DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL.

   

  O antigo proprietário – alienante tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, somente cabendo ao novo proprietário – adquirente – direito sobre tais parcelas caso disposto no contrato de compra e venda do imóvel.

  d) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.

   

  CORRETA. Vejamos o entendimento do STJ, veiculado no Informativo 572:

  DIREITO CIVIL. BASE DE CÁLCULO DE MULTA EM CONTRATO DE ALUGUEL.

   

  Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.

  e) A data do trânsito em julgado é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.

   

  ERRADA. Conforme divulgado no Informativo 513 da jurisprudência do STJ:

  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. TERMO INICIAL DO PRAZO PARA A DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ESTABELECIDO PELO ART. 74 DA LEI N. 8.245/1991, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 12.112/2009.

   

  O termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo.

• (A) No contrato de aluguel, a mora é ex re, independendo de prévia notificação, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não da citação do devedor na ação de execução. Info 509 STJ.

  .

  (B) Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal. Info 565 STJ.

  .

  (C) Em regra, que tem legitimidade para cobrar os alugueis atrasados é o antigo proprietário. O novo só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão de crédito. Info 558 STJ.

  .

  (D) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado como incidencia do bônus de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto. Info 572 STJ.

  MUDANÇA DE ENTENDIMENTO: STJ - TERCEIRA TURMA, Embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção, tendentes, pois, a incentivar o adimplemento da obrigação, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas: o primeiro representa uma sanção positiva (ou sanção premial), cuja finalidade é recompensar o adimplemento; a segunda, por sua vez, é uma sanção negativa, que visa à punição pelo inadimplemento. À luz dos conceitos de pontualidade e boa-fé objetiva, princípios norteadores do adimplemento, o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma "multa moratória disfarçada", mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam. 6. Hipótese em que não configura duplicidade (bis in idem) a incidência da multa sobre o valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando o desconto de pontualidade. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

  .

  (E) O termo do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo. Info 513 STJ.

  FONTE: ayra

Questão 1892743

• Banca: FGV
• Órgão: IBGE
• Ano: 2016
• Provas: FGV - 2016 - IBGE - Analista - Recursos Materiais e Logística
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A Lei nº 8.245/91 procura regular a locação de imóvel urbano, estabelecendo que:

• A. os imóveis de titularidade da União estão regulados por ela, quanto aos contratos locatícios que forem celebrados após sua vigência;
• B. os imóveis de titularidade da União estão regulados por ela, quanto aos contratos locatícios que forem celebrados a qualquer tempo;
• C. o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos;
• D. os imóveis de propriedade das autarquias da União, Estados e Municípios, quanto aos contratos locatícios que forem celebrados, estão por ela regulados;
• E. o locatário apenas poderá romper o vínculo contratual quando a locação estiver por prazo indeterminado, caso o locador concorde.

Gabarito: C

Comentários

• Gabarito - C

  Art. 3º da Lei 8245/91 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

• Lei 8245/91 LOCAÇÃO

  GABARITO LETRA [C]

   

  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

  a) as locações:

  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

  2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

  3. de espaços destinados à publicidade;

  4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

  b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

   

  Art. 3º - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

• Letra E: (ERRADA!)

   

  Conforme art. 47 da LL: 

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  I - Nos casos do art. 9º; 

                       I - por mútuo acordo;

                      II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

                      III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

                     IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

   

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

• E - Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Questão 1936219

• Banca: VUNESP
• Órgão: IPSMI
• Ano: 2016
• Provas: VUNESP - 2016 - IPSMI - Procurador
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando um contrato de locação urbana, assinale a alternativa correta.

• A. Morrendo o locador, a locação é extinta, estipulando-se prazo de 90 dias para o locatário desocupar o imóvel.
• B. Em caso de dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o companheiro que permanecer no imóvel.
• C. É livre a convenção do aluguel, podendo ser estipulado em moeda estrangeira quando o locador for pessoa jurídica sediada fora do país.
• D. O locatário poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel no caso de venda por decisão judicial.
• E. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma ou duas modalidades de garantia.

Gabarito: B

Comentários

• A) Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: 
  I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel; 
  II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. 
  B) Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 
  C) Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação: 
  1. em moeda estrangeira e 
  2. a sua vinculação: 
  a. à variação cambial ou 
  b. ao salário mínimo.

  D) Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de: 
  1. perda da propriedade ou 
  2. venda por decisão judicial, 
  3. permuta, 
  4. doação, 
  5. integralização de capital, 
  6. cisão, 
  7. fusão e 
  8. incorporação. 
  E) Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: 
  I - caução; 
  II - fiança; 
  III - seguro de fiança locatícia. 
  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

• Apenas corrigindo a fundamentação da letra A:

   

  Lei 8.245/91: Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

• Vamos ajudar os colegas NÃO ASSINANTES

  LETRA B CORRETA, conforme gabarito do site!

  Bons estudos a todos!

   

   

• os colegas não assinantes devem assinar o site para usufruir de seus recursos

• Lei 8.2450091

  Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 

• A) Diz o art. 10 da Lei 8.225 que “morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros", haja vista que, por ocasião da sua morte, transferem-se as relações jurídicas de conteúdo patrimonial. O art. 11 trata da morte do locatário. Incorreta;
  
  B) Em harmonia com o art. 12 da lei. Correta;
  
  C) Conforme previsão do art. 17 da lei, “é livre a convenção do aluguel, VEDADA a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo". Incorreta;
  
  D) De acordo com art. 32 da lei de locação, “o direito de preferência NÃO ALCANÇA os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação". Incorreta;
  
  E) O § ú do art. 37 da lei dispõe que “É VEDADA, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Incorreta.
  
  
  
  Resposta: B 

Questão 1938394

• Banca: UFMT
• Órgão: DPE-MT
• Ano: 2016
• Provas: UFMT - 2016 - DPE-MT - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre o contrato de locação, assinale a assertiva INCORRETA. 

• A. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
• B. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
• C. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, mas se a locação termina em decorrência de desapropriação, haverá imissão do expropriante na posse do imóvel, não sendo necessária a ação de despejo.
• D. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Nesse caso, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
• E. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Gabarito: E

Comentários

• Lei de Locações - L. 8245/91

  O PRAZO para denunicar é de 90 dias.

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  Cuidado, nos contratos com prazo indeterminado, o PRAZO é de 30 dias.

  Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

• a) Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou. - CERTA  "Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou."

   

  b) O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.  CERTA - "Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos."

   

   c) Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, mas se a locação termina em decorrência de desapropriação, haverá imissão do expropriante na posse do imóvel, não sendo necessária a ação de despejo.   CERTA - "Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

   

  d)Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Nesse caso, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. CERTA - "Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (...) § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. "

   

  e) Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. ERRADA. "Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel."

   

• LETRA D CORRETA 

  LEI 8245

  Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 

  § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

  § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

• A- CERTO

  Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

  B-CERTO

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  C-CERTO-

  Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

  Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

  D-CERTO

  Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

  § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  E-ERRADO

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

• Lei. 8425/91. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

• Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de 30 dias para a desocupação, SALVO se tiver havido aquiescência escrita do nu proprietário ou do fideicomissário (1), ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário (2).  § único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 90 DIAS PARA EXERCER E 30 DIAS PARA DESOCUPAR (ALUGA SABENDO DO USUFRUTO/FIDEICOMISSO).

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, SALVO se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. TEMPO DETERMINADO + CLÁUSULA + REGISTRO = OBRIGADO A RESPEITAR. 90 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO QUANDO NÃO PRECISAR RESPEITAR.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. IRREGOVÁVEL E REGISTRADO => DIREITO REAL.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 90 DIAS PARA EXECUTAR E 90 PARA DESOCUPAR.

Questão 2002726

• Banca: MS CONCURSOS
• Órgão: Creci - 1° Região (RJ)
• Ano: 2016
• Provas: MS CONCURSOS - 2016 - Creci - 1° Região (RJ) - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Assinale a alternativa em desacordo com as disposições da Lei n° 8.245/91:

• A. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
• B. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
• C. Morrendo o locador, a locação não se transmite aos herdeiros.
• D. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Gabarito: C

Comentários

• Resposta: C

  a) CORRETA - Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

   

  b) CORRETA - Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

   

  c) ERRADA - Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

   

  d) CORRETA - Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

• MALDADE DA BANCA:

  Assinale a alternativa em desacordo com as disposições da Lei n° 8.245/91: ENUNCIADO DA QUESTÃO

  Assinale a alternativa  de acordo com as disposições da Lei n° 8.245/91: COMO  A MAIORIA PODE LER

  Bons estudos!

   

• Maldade nada, toda banca pode fazer e faz isso, temos que ficar atentos a cada letra! Já errei questão porque não vi o "i" em um "ilegítima defesa"

• lembrar:

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 

   § 1o Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição

  § 2o Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição

Questão 2070370

• Banca: FCC
• Órgão: DPE-BA
• Ano: 2016
• Provas: FCC - 2016 - DPE-BA - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito da locação de imóveis urbanos, é correto afirmar que:

• A. o contrato deve ser realizado por instrumento escrito, de modo que o contrato de locação de bem imóvel urbano meramente verbal é nulo e, assim, não autoriza o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, restando ao proprietário o ajuizamento de ação petitória.
• B. em se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vem a ser alienado durante a locação, o adquirente não tem direito de denunciar o contrato, caso este contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
• C. o fiador pode se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, respondendo pelos efeitos da fiança somente até o momento do recebimento da notificação pelo locador.
• D. no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação cessam automaticamente, cabendo ao locador notificar o locatário para que apresente garantia, sob pena de despejo liminar.
• E. se o locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e, mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de pagamento.

Gabarito: E

Comentários

• COMENTÁRIOS PROF ESTRATÉGIA CONCURSOS -Paulo Sousa (https://www.estrategiaconcursos.com.br/blog/dpeba-comentarios-prova-de-direito-civil-recursos/)

   alternativa A está incorreta, eis que diversos dispositivos da Lei de Locações – LL – preveem a possibilidade de contrato verbal, a citar o art. 47: “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel…”

  A alternativa B está incorreta, dado que a denúncia pode ocorrer em determinadas hipóteses, como prevê o art. 8º da LL: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

  A alternativa C está incorreta, na forma do art. 12, § 2º: “O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.

  A alternativa D está incorreta, pela literalidade do art. 39: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.

  A alternativa E está correta, na dicção do art. 62, parágrafo único: “Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação”.

• O único erro da alternativa B consiste no fato do contrato ser de prazo INdeterminado, pois se fosse contrato por prazo determinado aplicar-se-ia o art. 8º in fine da Lei de Locações, interpretado a contrario sensu.

• Em que pese o art. 8º da Lei 8.245/91 dispor expressamente: ' e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.'

   

  O texto legal sofre de uma atecnia. Tecnincamente, os contratos de locação em que tenha sido consignada cláusula de vigência são objeto de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis e não de averbação. (Art. 167,I, 3,da LRP)

   

  Por sua vez, existe a possibilidade de averbação, porém esta é feita para que se possa exercer o direito de preferência, e não para garantir a vigência de tal contrato em caso de alienação do bem. (Art. 167, II, 16 da LRP)

• A questão trata da locação de imóveis urbanos.
  
  

  A) o contrato deve ser realizado por instrumento escrito, de modo que o contrato de locação de bem imóvel urbano meramente verbal é nulo e, assim, não autoriza o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, restando ao proprietário o ajuizamento de ação petitória.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  O contrato de locação de bem imóvel urbano pode ser realizado por instrumento escrito ou de forma verbal.

   

  Incorreta letra “A".

  
  
  B) em se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vem a ser alienado durante a locação, o adquirente não tem direito de denunciar o contrato, caso este contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
  
  

  Em se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vier a ser alienado durante a locação, o adquirente tem direito de denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  Incorreta letra “B".

  
  C) o fiador pode se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, respondendo pelos efeitos da fiança somente até o momento do recebimento da notificação pelo locador.

  
  Lei nº 8.245/91:

  
  Art. 12. § 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
  
  

  O fiador pode se exonerar da fiança no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento

  comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  Incorreta letra “C".

   

  D) no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação cessam automaticamente, cabendo ao locador notificar o locatário para que apresente garantia, sob pena de despejo liminar.

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
  
  

  No caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.

  Incorreta letra “D".

  E) se o locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e, mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de pagamento.

  
  Lei nº 8.245/91:

  Art. 62. Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

  Se o locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e, mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de pagamento.

   

  Correta letra “E". Gabarito da questão.

  
  Resposta: E

  Gabarito do Professor letra E.

• Gabarito comentado:

  A) Lei nº 8.245/91:

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  O contrato de locação de bem imóvel urbano pode ser realizado por instrumento escrito ou de forma verbal.

   

  Incorreta letra “A".

  B) Lei nº 8.245/91:

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  Em se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vier a ser alienado durante a locação, o adquirente tem direito de denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  Incorreta letra “B".

  C) Lei nº 8.245/91: Art. 12. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 

  O fiador pode se exonerar da fiança no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento

  comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  Incorreta letra “C".

   

  D) Lei nº 8.245/91:

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  

  No caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.

  Incorreta letra “D".

  E) Correta

  Lei nº 8.245/91:

  Art. 62. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. 

  Se o locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e, mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de pagamento.

Questão 2121463

• Banca: FCC
• Órgão: DPE-ES
• Ano: 2016
• Provas: FCC - 2016 - DPE-ES - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Pedro Silva Comércio de Roupa − Empresa Individual de Responsabilidade Limitada − EIRELI alugou para moradia de seus empregados um imóvel próximo ao estabelecimento, pelo prazo de vinte e quatro meses, findo o qual o locador notificou a locatária de que não mais lhe interessava a locação, concedendo 30 dias para desocupação do imóvel. Ajuizou, depois de escoado esse prazo, ação de despejo. Nesse caso, a retomada do imóvel

• A. não será possível, mediante ação de despejo, porque a EIRELI não é pessoa jurídica e, por isso, não pode celebrar contrato de locação para moradia de empregados.
• B. é possível, a despeito da utilização do imóvel para fins de residência, não se exigindo prazo mínimo de contrato.
• C. só será possível por motivo justificado, como a necessidade de reforma, porque não decorridos cinco anos do contrato.
• D. não é possível, porque na locação residencial, para retomada por denúncia vazia, o contrato escrito deve ser celebrado pelo prazo mínimo de trinta meses.
• E. apenas será possível, se o locador necessitar do prédio para uso próprio, de seu cônjuge, de descendente ou de ascendente.

Gabarito: B

Comentários

• Gabarito: B (é possível, a despeito da utilização do imóvel para fins de residência, não se exigindo prazo mínimo de contrato)

  Trata-se de locação não residencial por prazo determinado. Findo o prazo estipulado, o contrato cessa de pleno direito, razão pela qual é possível a retomada do imóvel, nos termos dos arts. 55 e 56 da Lei nº 8.245/91. Apenas se o locatário permanecesse no imóvel por mais de 30 dias sem a oposição do locador é que se poderia considerar prorrogada a locação, por prazo indeterminado.

  Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

  Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

• EIRELI é pessoa jurídica de direito privado!

• Fazendo um apanhado geral para vcs anotarem nos seus materiais. 

  A regra geral dos contratos de locação não residenciais encontra-se prevista nos arts. 55 a 57 da lei 8245/91. Segundo a regra, findo o prazo, o contrato encerra-se de pleno direito independente de notificação. 

  Se o ocupante permanecer no imóvel?

  O contrato passa a ser por prazo indeterminado. (p.ú art 56)

   

  E como encerrar o contrato se isso ocorrer?

  Basta o locador denunciar por escrito, dando 30 dias para o locatário se retirar. (art.57).

   

  Peculiaridades:

  O locatário pode exigir do locador seu direito de renovar? Se sim, quando isso ocorre?

  Sim! (Vide art. 51). Quando o contrato a) for escrito e por prazo determinado; b) prazo mínimo (+prorrogações) superar 5 anos; c) mínimo 3 anos na mesma atividade.

  Cuidado com o período decadencial, entre um ano, até seis meses, antes do prazo final 9§5º do art. 51)

   

  O locador pode se opor ao direito de renovação do locatário? se sim, quando isso ocorre?

  Sim! (art. 52). Quando o a) poder público tiver que fazer obras...; b) por utilização própria (salvo do mesmo ramo, a não ser se a locação envolva fundo de comercio com as mesmas instalações, como por exemplo um posto de gasolina); c) proposta inferior ao valor de mercado (art. 72, II); STJ – não pode julgar o valor do aluguel superior ou inferior aquilo que foi pretendido pela parte (ultra petita). STJ – devem ser levadas em conta as benfeitorias realizadas pelo locatário; d) proposta melhor de terceiro (art. 72, III)

  Shopping center não pode requerer o imóvel alegando uso próprio (§2º).

   

   

• na locacao residencial pode ser feito o contrato por prazo determinado (no caso acima 24 meses) ou no prazo indeterminado, nesse ultimo caso, por nao ter prazo pré fixado, necessita-se que o locador exerca a denuncia cheia, sao hipoteses em que ele pode retomar. 

   

•  

  1)RETOMADA ( DENÚNCIA VAZIA) nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses art.46, da Lei 8.245/1991.

   

  A locação de prédio urbano rege-se pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que especifica as hipóteses de retomada. Malgrado não possa o locador reaver o imóvel locado, na vigência do prazo de duração do contrato, admite-se, contudo, a retomada ao final deste, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses.

   

  A resolução opera-se com o fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso (art. 46).Dá-se, na hipótese, a resolução do contrato sem motivação (a chamada denúncia vazia). Mas se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (§ 1º). Ocorrendo a prorrogação, o locador só poderá denunciar o contrato se conceder prazo de trinta dias para desocupação (§ 2º).

   

  
  Assim, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de trinta dias para ingressar com ação de despejo. O término do prazo contratual constitui o locatário em mora, não sendo este surpreendido com a ação de despejo. Decorrido o referido prazo de trinta dias, fica o senhorio obrigado a promover a notificação do locatário. A ação de despejo deve ser proposta em seguida ao escoamento do prazo concedido na notificação, ou seja, nos trinta dias seguintes, sob pena de perder a eficácia

   

   

  2)RETOMADA( DENÚNCIA CHEIA OU MOTIVADA) prazo inferior a trinta meses art.47, da Lei 8.245/1991.

  A locação ajustada por prazo inferior a trinta meses prorroga-se automaticamente e sem termo, admitindo-se a retomada somente nas hipóteses do art. 47, I a V (denúncia cheia ou motivada).

   

  Trecho de: Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Vol. 3 - Contratos e Atos Unilaterais - 11ª Ed.

   

   

  obs: eu fiquei na dúvida quanto ao contrato verbal. Se esse tb exige a denúncia cheia,independentemente do prazo.Entretanto, o autor não falou nada. 
  
   

  Lei 8.245

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  I - Nos casos do art. 9º;

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

   

   

• A questão quer o conhecimento sobre contrato de locação.

  Lei 8.245/91:

  Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

  Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

  Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

  
  A) não será possível, mediante ação de despejo, porque a EIRELI não é pessoa jurídica e, por isso, não pode celebrar contrato de locação para moradia de empregados.

  Código Civil:

  Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

  VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. 

  A EIRELI é pessoa jurídica de direito privado, e pode celebrar contrato de locação para moradia de empregados, sendo tal contrato considerado não residencial.

  Incorreta letra “A”.

  
  B) é possível, a despeito da utilização do imóvel para fins de residência, não se exigindo prazo mínimo de contrato.

  A retomada do imóvel é possível, mesmo que o imóvel seja utilizado para fins de residência, não se exigindo prazo mínimo de contrato, uma vez que foi feita a denúncia (notificação) pelo locador ao locatário, com prazo de trinta dias para a desocupação do imóvel.

  Correta letra “B”. Gabarito da questão.

  
  C) só será possível por motivo justificado, como a necessidade de reforma, porque não decorridos cinco anos do contrato.

  A retomada do imóvel é possível, mesmo que não haja motivo justificado, bastando a denúncia (notificação) escrita do contrato, feita pelo locador ao locatário, com prazo de trinta dias para a desocupação do imóvel, não sendo exigido prazo mínimo de contrato, se tratando de locação não residencial.

  Incorreta letra “C”.

  
  D) não é possível, porque na locação residencial, para retomada por denúncia vazia, o contrato escrito deve ser celebrado pelo prazo mínimo de trinta meses.

  A retomada do imóvel em questão é possível, bastando a denúncia (notificação) escrita (denúncia cheia) do contrato, feita pelo locador ao locatário, com prazo de trinta dias para a desocupação do imóvel, não sendo exigido prazo mínimo de contrato, se tratando, no caso, de locação não residencial.

  Incorreta letra “D”.

  
  
  E) apenas será possível, se o locador necessitar do prédio para uso próprio, de seu cônjuge, de descendente ou de ascendente.

  A retomada do imóvel em questão é possível, bastando a denúncia (notificação) escrita do contrato, feita pelo locador ao locatário, com prazo de trinta dias para a desocupação do imóvel, não dependendo de motivo justificado para tal ato, se tratando de locação não residencial.

  Incorreta letra “E”.

  
  Observação: o caso da questão é de contrato de locação não residencial, feito por pessoa jurídica para moradia de seus empregados. Sendo aplicados os artigos 51 a 57 da Lei nº 8.245/91. Não confundir com o contrato de locação residencial, em que são aplicados os artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/91.

  
  Resposta: B

  Gabarito do Professor letra B.

• Observação: o caso da questão é de contrato de locação não residencial, feito por pessoa jurídica para moradia de seus empregados. Sendo aplicados os artigos 51 a 57 da Lei nº 8.245/91. Não confundir com o contrato de locação residencial, em que são aplicados os artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/91.

   

• Pense numa redação mal feita!

   

• Errando pela segunda vez a mesma questão!

• Ainda, vejam :

   

  A denúncia vazia não é admitida quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615).

• Lei 10.406/02 
  a) Art. 44, VI. 
  b) Art. 55 e 56, "caput", da lei 8.245. 
  c) Idem. 
  d) Idem. 
  e) Idem.

• Questao que chamo de patinho feio.

   

• Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

  Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial (que não ensejam renovação), o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

  Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação – DENÚNCIA VAZIA, INDEPENDENTEMENTE DO PRAZO DO CONTRATO ≠ LOCAÇÃO RESIDENCIAL, EM QUE SÓ PODE DENÚNCIA VAZIA SENDO ESCRITO COM DURAÇÃO DO CONTRATO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES.

Questão 2312437

• Banca: VUNESP
• Órgão: Prefeitura de Andradina - SP
• Ano: 2017
• Provas: VUNESP - 2017 - Prefeitura de Andradina - SP - Assistente Jurídico e Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre locações residenciais, assinale a alternativa correta.

• A. Não estando a locação protegida por qualquer das modalidades de garantia, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
• B. Em casos de dissolução da união estável, a locação residencial poderá prosseguir com o companheiro que permanecer no imóvel desde que o locador seja notificado da alteração.
• C. O contrato de locação depende obrigatoriamente da vênia conjugal se igual ou superior a cinco anos.
• D. As benfeitorias necessárias, assim como as úteis, deverão ser indenizadas pelo locador, independentemente de sua autorização para executá-las.
• E. Nos contratos de locação, pode o locador exigir do locatário a caução em dinheiro e também a contrata­ção de um seguro de fiança locatícia.

Gabarito: A

Comentários

• LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

  § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

•                                                   LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991

   

  Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

   

  GABARITO: LETRA A

   

•  a) CERTO

  Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

   

   b) FALSO

  Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

   

   c) FALSO

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

   

   

   d) FALSO

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

   

   

   e) FALSO

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

• Colega Camila Queiroga o erro da alternativa e está no parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91, que diz o seguinte: É vedado, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

• Como essa foi marcada como muito difícil?

• Camila Queiroga é vedado o locador exigir 2 formas de garantia.

• lembrar:

  O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Questão 2316937

• Banca: Instituto Excelência
• Órgão: SAAE de Barra Bonita - SP
• Ano: 2017
• Provas: Instituto Excelência - 2017 - SAAE de Barra Bonita - SP - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Segundo a lei 8245/91 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Referente a caução em dinheiro é CORRETO afirmar:

• A. A caução em dinheiro que não poderá exceder a equivalente a seis meses de aluguel deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; será depositada em conta corrente regulamentada revertendo benefícios ao locatário.
• B. A caução em dinheiro que não poderá exceder no prazo de trinta dias, em caso de concordata ou falência será depositada em caderneta de poupança, revertendo benefício e vantagens para o locatário regulamentado pelo Poder Público.
• C. A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
• D. Nenhuma das alternativas.

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: C

   

   

  Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

   

  § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

   

  § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

   

  § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

• Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.                                                                                                                                                           § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.             gabarito=c

Questão 2316949

• Banca: Instituto Excelência
• Órgão: SAAE de Barra Bonita - SP
• Ano: 2017
• Provas: Instituto Excelência - 2017 - SAAE de Barra Bonita - SP - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Nos termos da Lei do inquilinato (lei 8245/91) Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

• A. Caução; seguro de fiança não locatício, garantia durante tempo de locação.
• B. Cessão fiduciária; doação em pagamento, ou defeitos antes da locação.
• C. Caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• D. Todas as alternativas estão corretas.

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: C

   

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

   

  I - caução;

   

  II - fiança;

   

  III - seguro de fiança locatícia.

   

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

   

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Questão 2399833

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2017
• Provas: CONSULPLAN - 2017 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Quanto à locação urbana, regida pela Lei nº 8.245/91, é licito ao locador pedir ao locatário as seguintes modalidades de garantias:

• A. Caução cumulada com um seguro residencial.
• B. Fiança cumulada com uma caução.
• C. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• D. Seguro de fiança locatícia com caução de bens móveis ou imóveis.

Gabarito: C

Comentários

• Lei 8.245

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

• Lembrando que a exigência de dupla garantia nos contratos locatícios atrai a incidência da contravenção penal prevista na Lei do Inquilinato In verbis Seção VIII DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

• VEDAÇÃO: Cumular (ou seja, permitido, apenas,ISOLADAMENTE). 

  GARANTIAS: CFSC

  Caução

  Fiança

  Seguro locatício

  Cessão fiduciária.

  RESPOSTA: C (Ùnica Isolada)

   

• É VEDADA, SOB PENA DE NULIDADE, A INSTITUIÇÃO DE DUAS MODALIDADES DE GARANTIA PARA O MESMO CONTRATO.

   

• Lei 8.245

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.GABARITO =C

Questão 2399893

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2017
• Provas: CONSULPLAN - 2017 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre as ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, assinale a única afirmativa INCORRETA:

• A. O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação.
• B. Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, mesmo se o contrato estiver garantido por fiança.
• C. O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação purgando a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação.
• D. Julgada procedente a ação, o mandado de despejo conterá o prazo de 15 (quinze) dias, se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 04 (quatro) meses.

Gabarito: B

Comentários

• Quanto o contrato é garantido por fiança não cabe a concessão da liminar da lei do inquilinato. 

  art. 59- IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

   

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

• Lei do Inquilinato - 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

   

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (LETRA B)

  (...)

  Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

  I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (LETRA A)

  II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (LETRA C)

  a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

  b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

  c) os juros de mora;

  d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

  (...)

  Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (LETRA D)

   

  GABARITO: LETRA B

• RESPOSTA: B

   

  Todas as fundamentações se encontram na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

   

  a) CORRETA - Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

  I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

   

  b) INCORRETA - Art. 59, § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (o referido artigo não menciona a garantia de fiança)

   

  c) CORRETA - Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

  II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

   

  d) CORRETA - Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

  § 1º O prazo será de quinze dias se:

  a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses;

• Cuidado com a divergência dos comentários já postados. Em verdade, tratando-se de contrato com garantia (fiança, por exemplo) não será concedida liminar para desocupação em 15 dias, forte no que dispõe o art. 59, IX combinado com o art. 37

•  a) O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação.  

  CERTO. 
  Art. 62. I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

   

   b) Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, mesmo se o contrato estiver garantido por fiança.  

  FALSO.

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (trata das garantias locatícias, inclusive a fiança), por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

   

   c) O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação purgando a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação. 

  CERTO. 

  Art. 62. II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

   

   d) Julgada procedente a ação, o mandado de despejo conterá o prazo de 15 (quinze) dias, se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 04 (quatro) meses. 

  CERTO. Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

  § 1º O prazo será de quinze dias se:

  a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

• Daniel Mendes, 

   

  o enunciado pede justamente a alternativa incorreta...

• Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 

  § 1º O prazo será de quinze dias se: 

  a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou 

  b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46. 

  § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. 

  § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. 

  § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. 

  Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.  

  § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. 

  § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. 

  Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. 

  § 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado. 

  § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. 

  Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

Questão 2400700

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2017
• Provas: CONSULPLAN - 2017 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Quanto à locação urbana, regida pela Lei nº 8.245/91, é correto afirmar que:

• A. É cabível a medida liminar de despejo em caso de falta de pagamento, independentemente de caução, desde que provada a mora do locatário.
• B. É cabível a medida liminar de despejo em caso de falta de pagamento, independentemente de caução, desde que provada a mora do locatário e que não tenha nenhuma garantia em favor do locador.
• C. Não há previsão específica na Lei nº 8.245/91 de concessão de medida liminar em despejo por falta de pagamento, mas são aplicadas subsidiariamente as normas do CPC para tal fim.
• D. É cabível medida liminar de despejo em caso de contrato sem nenhuma garantia, desde que o locador preste caução em juízo de valor equivalente a 3 meses do valor da locação.

Gabarito: D

Comentários

• Das Ações de Despejo

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

• D – CORRETA–  Pela Lei, se há caução ou qualquer outra forma de garantia, não há que se falar em liminar.

   

   

  Artigo 59, §1º, inciso IX:

   

   

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

   

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

   

   

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

   

   

  Ressalta-se que pela jurisprudência anterior ao CPC/2015, poderia ser concedida a antecipação de tutela/liminar genérica, caso provasse o periculum in mora e o fumus boni iuris, hoje deve ser aceita se analisado o perigo de dano previsto no artigo 300 do NCPC e a probabilidade do direito:

   

   

  LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA.

   

  DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE.

   

  1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.

   

  2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão.

   

  3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12.112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância.

   

  4. Recurso especial improvido. (BRASIL, Recurso Especial n° 1207161/AL; Ministro Relator: LUIS FELIPE SALOMÃO, publicado em 18/02/2011, grifo nosso).

• Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Gabarito =D

• LEMBRAR

  Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a  consenti - los.

  Parágrafo único. Se os reparos durarem + de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se + de 30 dias, poderá resilir o contrato.

•  Pela Lei, se há caução ou qualquer outra forma de garantia, não há que se falar em liminar.

  NAO TENDO GARANTIA É POSSIVEL A LIMINAR, MAS TERÁ QUE PRESTAR CAUÇAO

Questão 2405569

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: Prefeitura de Fortaleza - CE
• Ano: 2017
• Provas: CESPE - 2017 - Prefeitura de Fortaleza - CE - Procurador do Município
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Com relação a direitos reais, parcelamento do solo urbano, locação e registros públicos, julgue o item seguinte.

Em se tratando de contrato de locação, se o fiador tiver se comprometido até a devolução do imóvel pelo locatário, a prorrogação do prazo contratual sem sua anuência o desobriga de responder por ausência de pagamento.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• Em se tratando de contrato de locação, se o fiador tiver se comprometido até a devolução do imóvel pelo locatário, a prorrogação do prazo contratual sem sua anuência o desobriga de responder por ausência de pagamento. ERRADO

   

  AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA Nº 214/STJ. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. SÚMULA Nº 83/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. VEDAÇÃO EM SEDE ESPECIAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, havendo cláusula contratual expressa, a responsabilidade do fiador, pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato de locação, deve perdurar até a efetiva entrega das chaves do imóvel. (STJ - AgRg no AREsp: 234428 SP 2012/0200943-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2013)

   

  Bons Estudos!

   

• Perceba a sutileza: a devolução do imóvel é mais ampla que o termo do prazo contratual.

• Se o locatário prorrogou o prazo, então continuará no imóvel. Se continuou no imóvel, não houve desocupação e a cláusula prevalece. Não se aplica o entendimento consolidado do STJ nesse caso, pois o caso que ele regula é outro. Como o colega trouxe na transcrição do julgado, de fato se o fiador não se comprometer a expressamentea garantir a dívida em caso de prorrogação, ele ficará isento. Mas qual a fundamentação desse entendimento de STJ?

   

  A fiança é contrato benéfico:

   Art. 114. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente. 

  Assim se não houve anuência expressa de continuar garantindo na prorrogação, não se pode interpretar extensivamente a fiança, negócio benéfico.

• Acrescentando....

  A própria lei de locações (8.245/91) em seu artigo 39 vislumbra a possibilidade.

  ART. 39 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei.

• O prazo contratual se torna indeterminado e o contrato de fianca perpertuara.

• "Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal?"

  Depende. O modo como a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) disciplinava esse tema foi alterado pela Lei nº 12.112/2009:

   

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

   

  Assim, para responder essa questão, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado:

   

  Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09: NÃO! O entendimento da jurisprudência era o de que o fiador ficaria isento em caso de prorrogação automática do contrato anteriormente celebrado como de prazo determinado, salvo se houvesse previsão de que o fiador se responsabilizaria pelos alugueis até a “entrega das chaves” (devolução do imóvel). Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. 

  Regra: o fiador respondia apenas até o fim do prazo do contrato por prazo determinado. Exceção: responderia pela prorrogação se houvesse cláusula dizendo que a garantia se estenderia até a “entrega das chaves”. Em outras palavras, a regra era que a fiança não se prorrogava automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.

   

  Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09: SIM! Essa Lei determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança. A fiança é, assim, prorrogada por força de lei (ope legis), salvo se houver disposição contratual em sentido contrário.

  Regra: mesmo sem cláusula expressa, o fiador responde em caso de prorrogação automática do contrato. Exceção: o fiador poderá fazer constar uma cláusula no contrato dizendo que não responderá se houver prorrogação automática do contrato. Em outras palavras, a regra é a de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.

   

   

• Pessoal, achei estranho o gabarito.

  A lógica da lei do inquilinato é que sendo a fiança um contrato baseado na confiança, a alteração das condições do contrato sem a anuência do fiador não pressupõe sua concordância tácita. Tanto é assim, que nos casos de subrrogação, em havendo de separação de fato, judicial, divórcio, há uma oportunidade para que o fiador seja notificado e , querendo, faça sua notificação exoneratória

  Art. 12 (...)

  § 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  Fora das hipóteses do art 12, nos casos em que haja aditamento contratua, incide a súmula 241 do STJ.

  Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

  Assim, entendo que podem ocorrer 3 situações:

  • o fiador ficou ciente do aditamento e anuiu (ok)
  • o fiador ficou ciente e não anuiu, e o fez através de manifestação exoneratória
  • não se sabe se ficou ciente ou não porque não se manifestou- (interpretaçao restritiva)

  0 40, X dispõe sobre os casos em que há a manifestação do fiador.

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  (...)

  X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112/2009)

  No entanto , nas hipóteses em que não há a manifestação do fiador, não parece que sua anuência tácita seja a melhor interpretação.A questão fala que o fiador não anuiu, mas não deixou muito claro se ele se manifestou ou não,..

  Bons estudos.

• Errado

  L8245

  Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

  AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA Nº 214/STJ. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. SÚMULA Nº 83/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. VEDAÇÃO EM SEDE ESPECIAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, havendo cláusula contratual expressa, a responsabilidade do fiador, pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato de locação, deve perdurar até a efetiva entrega das chaves do imóvel. (STJ - AgRg no AREsp: 234428/SP, Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 11.06.2013, 3ª Turma, p. em DJe 20.06.2013)

  PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. GARANTIA QUE SE PRORROGA AUTOMATICAMENTE. Existindo, no contrato de locação, cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que referido contrato foi prorrogado, ressalvada a hipótese de exoneração do encargo. Precedentes (REsp 1428271/MG, Rel. Min. Nancu Andrighi, 3ª Turma, j. em 28.03.2017, p. em DJe 30.03.2017)

• O enunciado da questão estabeleceu a premissa de que o fiador se comprometeu até a efetiva devolução do imóvel pelo locatário. Em assim sendo, incide, na espécie, a regra do art. 39 da Lei 8.245/91:
  
  "Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
  
  Nesse sentido, ainda, confira-se, da jurisprudência do STJ, o seguinte julgado:
  
  "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INSURGÊNCIA DOS FIADORES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. EXONERAÇÃO DE PAGAMENTO POSTERIOR AO TERMO FINAL DO ADENDO CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. . REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, existindo previsão contratual, o fiador continua responsável pelo débito locatício posterior à prorrogação legal da locação até a efetiva entrega das chaves. Precedentes. 2. O Tribunal de origem consignou que não houve pactuação entre as partes no sentido de restringir a responsabilidade dos fiadores ao prazo ajustado. Rever as conclusões do acórdão recorrido, demandaria reexame de cláusulas contratuais e matéria fática da lide, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. "Mesmo quando haja cláusula de renúncia ao direito de exoneração, o fiador poderá se exonerar da fiança mediante notificação extrajudicial ao locador ou mediante a propositura de competente ação de exoneração, assim o fazendo após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, mas, sempre, antes do ajuizamento da ação de despejo. Não havendo a prévia exoneração, remanesce a obrigação dos fiadores frente ao locador." (AgInt no AREsp 909.546/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 29/06/2018) 4. Agravo interno não provido."
  (AINTARESP 1350111, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJE DATA:04/06/2019)
  
  Desta forma, está errada a assertiva proposta, ao sustentar que a prorrogação do contrato teria o condão de exonerar o fiador das obrigações contratuais, sobretudo ausência de pagamento.
  
  
  Gabarito do professor: ERRADO
  
  

Questão 2405659

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: Prefeitura de Fortaleza - CE
• Ano: 2017
• Provas: CESPE - 2017 - Prefeitura de Fortaleza - CE - Procurador do Município
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Julgue o próximo item, a respeito de litisconsórcio, intervenção de terceiros e procedimentos especiais previstos no CPC e na legislação extravagante.

O despejo decorrente de decisão judicial conforme previsto na lei de locações de imóveis urbanos é irreversível, pois, reformada a decisão, o inquilino não terá o direito de recuperar a posse do imóvel, mas apenas de ser indenizado por perdas e danos, com base na caução existente.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• Gabarito CERTO Resposta ERRADA

   

  art. 64, Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato também conhecida como Lei das Locações)

  § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

   

  A meu ver, o fato de existir caução não importa em irreversibilidade da medida, mas apenas indenização pelos danos efetivados pela medida precária reformada, tal qual nas antecipações de tutela (art. 300, §§ 1o e 3o CPC). Nesse sentido:

   

  "Não se podendo voltar ao estado anterior, a caução servirá de indenização pelos prejuízos sofridos pelo réu com a desocupação do imóvel tida como indevida. Ainda que se recoloque o inquilino no prédio, terá havido prejuízos para ele. O valor da caução servirá de indenização mínima". 

  (Sílvio de Salvo Venosa, Lei do Inquilinato Comentada, 3. ed., p. 226)

• Assim diz a lei de locação:  Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. Então, pode modificar a decisão, ou seja, o despejo? 

• Na Lei das Locações (Lei 8.245/1991), para que haja despejo liminarmente por falta de pagamento, exige-se caução referente a 6 a 12 meses de aluguel. Isso porque o locatário que for cobrado indevidamente em eventual ação de despejo por falta de pagamento com pedido liminar, em caso de reforma da decisão liminar de despejo, poderá se valer ao menos de uma indenização cuja quantia mínima já está depositada em juízo.  

   Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009 )§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

  Por exemplo, a locatária X, que é sogra do locador, sempre pagou corretamente o aluguel, mas o locador Y pretende se ver longe da sogra, para isso propõe ação de despejo com pedido liminar por falta de pagamento, tendo sido depositada a quantia suficiente para a concessão da liminar. A sogra não dispõe no momento oportuno dos documentos comprovando o pagamento do aluguel. Daí, determinado e realizado o despejo liminar, torna-se irreversível, podendo a ex-locatária X, que teve seu contrato de locação extinto abrupta e ilegalmente (visto que pagava corretamente o aluguel), levantar a quantia depositada em juízo a título de indenização, no caso de a decisão liminar do despejo ser reformada.

  Assim, em interpretação lógica e teleológica, a própria lei destacou a irreversibilidade do despejo e ao mesmo tempo previu hipótese de garantir a efetividade da responsabilidade civil contra o locador que abusa do direito de ação no pedido liminar faticamente incabível.

• Há quem admita a reocupação se a sentença final julgar improcedente o pedido de despejo e revogar a liminar concedida, já que o caráter da liminar é temporário e a mesma pode ser cassada a qualquer momento (SILVA, 1996, p. 77).

  data venia...

• De fato, é o que dispõe a Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e sobre os procedimentos a ela pertinentes: "Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9^o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder".
  
  Importa notar, que esta regra comporta exceções, as quais estão previstas no art. 9º da referida lei. São elas: "Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las".
  
  Gabarito do professor: Afirmativa correta.
  

• Concordo com o colega Luiz Junior de que a interpretação lógica e teleológica da lei evidencia a irreversibilidade do despejo ao prever a necessidade do caução não inferior a 6 meses como indenização mínima na ação de despejo, ressaltando, ainda,  a possibilidade de reclamar em ação própria as diferenças. Até porque dificilemente depois de um despejo as partes conseguiriam voltar a ter uma relação de locador e locatário como antes da ação . Aquele que propôs uma ação de despejo sem razões de direito ( e por isso perdeu a ação), certamente não queria mais aquele locador no imóvel, e o despejado provavelmente não queira mais manter tal relação, de modo que parece lógico a resolução em perdas em danos.

   

• Para quem não tenha acesso:

  De fato, é o que dispõe a Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e sobre os procedimentos a ela pertinentes: "Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder".
  
  Importa notar, que esta regra comporta exceções, as quais estão previstas no art. 9º da referida lei. São elas: "Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las".
  
  Gabarito do professor: Afirmativa correta.

• Tá bom, quer dizer então que mesmo que a reversão do despejo seja mais benéfica as partes ela não poderá ser revertida? E aquela história do dura lei, fria lei? Isto non ecziste?

• Resposta: Certo.

  Embora provisória a execução, o despejo será irreversível. Se a sentença foi reformada, em grau de recurso, o direito do inquilino não será o de recuperar a posse do imóvel, mas de ser indenizado por perdas e danos, com base na caução existente (art. 64, § 2º). Curso de Direito Processual Civil - Vol.2 - Humberto Theodoro Junior. 2016.

• Certo

  De fato, a Lei 8.245/1991 (lei do inquilinato) aponta no sentido da irreversibilidade do despejo judicial. Prevê que, no caso de reforma da decisão, o inquilino despejado se valerá de indenização para compensar suas perdas e danos. Veja:

  Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

  § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. 

Questão 2432227

• Banca: VUNESP
• Órgão: CRBio - 1º Região
• Ano: 2017
• Provas: VUNESP - 2017 - CRBio - 1º Região - Analista - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Assinale a alternativa correta sobre o direito de preferência, no contexto da locação de imóveis urbanos (Lei n° 8.245/91).

• A. A notificação com o objetivo de facultar ao locatário o exercício do direito de preferência deve ser realizada exclusivamente por notificação judicial, ou por notificação extrajudicial, via cartório.
• B. O locatário tem a prerrogativa de exercer o direito de preferência também nos casos de permuta, doação e integralização de capital.
• C. Se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, caberá a preferência primeiro ao sublocatário e, após, ao locatário.
  
• D. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de trinta dias, a contar do registro do ato no cartório de registro de imóvel, independentemente da existência de prévia averbação do contrato de locação na matrícula do bem.
• E. Não há direito de preferência no caso de dação em pagamento, salvo se o locatário também for credor do locador.

Gabarito: C

Comentários

• LETRA C

   

  LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

  Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

  Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

• A) e E) Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

   

  B) Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

   

  D) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

   

• Preferencias: condominio prefere> sublocatario que prefere> locatario

• GAB: c

  d) ERRADA -(LEI 8.245/91- Art. 33) LOCATÁRIO DIREITO DE PREFERENCIA PRETERIDO PODERÁ - reclamar perdas e danos ou haver p/ si o imóvel

  • se requerer (dentro de 6 meses)
  • depositando o preço + despesas de transferência
  • contrato de locação esteja averbado pelo menos 30d antes da alienação

  e) ERRADA - Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, O LOCATÁRIO TEM PREFERÊNCIA para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  Art. 32. O direito de preferência NÃO ALCANÇA os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

• No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Questão 2470729

• Banca: Quadrix
• Órgão: CFO-DF
• Ano: 2017
• Provas: Quadrix - 2017 - CFO-DF - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Com base em conhecimentos relativos a direito processual civil e à legislação correlata, julgue o próximo item.

Nas ações de despejo relativas a contrato de locação de imóveis urbanos, é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: CERTO

   

  Lei 8.425/1991 (Lei do Inquilinato):

   

  Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

  (...)

  II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

• COMPLEMENTANDO...

  Art. 47, CPC.  Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

  § 1o O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.

  § 2o A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.

• Uma possibilidade exclui a outra ou são cumulativas? Quero dizer, se for eleito no contrato, não posso ajuizar a ação no foro de situação do imóvel?

Questão 2508424

• Banca: Instituto Excelência
• Órgão: Câmara de Santa Rosa - RS
• Ano: 2017
• Provas: Instituto Excelência - 2017 - Câmara de Santa Rosa - RS - Procurador Jurídico Legislativo
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

De acordo com a lei 8.245/91 em sua Ação Renovatória , a petição inicial deverá ser instruída com:

• A. Prova , quando não for o caso, de ser um acessório ou sucessor sem virtude de títulos oponível ao proprietário
• B. Indicação do fiador, quando não houver no contrato a renovar, ou seja, indicação do nome ou denominações completas.
• C. Prova de quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia.
• D. Nenhuma das alternativas.

Gabarito: C

Comentários

• Lei 8.245/91

  Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

  I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

  II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

  III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

  IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

  V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

  VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

  VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

  Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

• CONTRIBUINDO

   

   

  SÚMULA 614, STJ.

   

  O locatário não possui legitimidade ativa para discutir relação sócio-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos.

   

   

  Ademais, ressalta-se que o STJ tem entendimento que o prazo de prorrogação da ação renovatória é de 5 anos, ainda que a vigência de locação seja superior a esse período.

   

   

  Bons estudos :)

• Tentando entender a alternativa A...

• muito estudiosa, eles quiseram confundir com esse inciso, art. 71, VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário

• Vale lembrar:

  Locatário, ao ajuizar ação renovatória, deverá demonstrar a quitação tributária, sendo suficiente, para tanto, a certidão de parcelamento fiscal. julgado em 26/06/2018 (Info 629).

Questão 2508445

• Banca: Instituto Excelência
• Órgão: Câmara de Santa Rosa - RS
• Ano: 2017
• Provas: Instituto Excelência - 2017 - Câmara de Santa Rosa - RS - Procurador Jurídico Legislativo
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Segundo a Lei 8.245/91 nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual podemos dizer que :

• A. Com prazo igual ou superior á 60 meses
• B. Com prazo igual ou superior à 30 meses
• C. Com prazo igual ou superior a 36 meses
• D. Com prazo igual ou superior à 45 meses

Gabarito: B

Comentários

• Que questão doida...

• Algo de errado não está certo.

• o que eu entendi sobre essa questão foi o seguinte: nada.

• Quê?

• Pior que na prova a questão tá assim mesmo. E não foi anulada kkkk

  Achei um "30 meses" na lei. Deve ser isso.

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

• Concurseiro sofre mesmo. kkkk

• Que redação SOFRÍVEL.

• Nao entendi nem a pergunta

• Esse examinador é bicho doido, doido é um doido, um doido é bicho doido, um doido é doido mesmo kkkkkkk 

   

• ahhahahahahahahahha..... nossa... não consigo parar de rir... meu deus.... os comentários estão demais! 

• Eu fiz essa prova, toda a prova estava nesse nível. Maior absurdo que já vi em concursos. 

   

• Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: GABARITO=B

• Nunva vi uma questão tão mal formulada... Enfim, para não ficar sem comentário, segue o "gabarito" (rsrs):

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

• melhor questão!!!! hahahaha

• Seguem os artigos.

  
  

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (denúncia vazia (não precisa esboçar motivo, vedada a junção dos contratos para se perfazer o tempo de 30 meses, veda-se, assim, a acessio temporis)).

  
  

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel

• Data vênia, instituto "excelência! caberia um embargo aqui....kkkk

• Nessas horas eu procuro o comentário do mano Lúcio Weber e não encontro.

  Eita sofrência!!!!

• QUESTÃO RIDÍCULA - A BANCA NÃO ANULOU

  http://www.institutoexcelenciapr.com.br/editais/6721259aca9de02532f1dc84a4d8ca95.pdf

• A questão era saber em qual assertiva se fez o uso correto de crase?

  Se for, ainda assim o gabarito estaria errado.

• Amada???

• Foi o deputado "Tiririca" que elaborou essa questão..

• kkkkkk eis o exemplo clássico do "Ctrl C + Ctrl V" da lei, sem que o examinador sequer saiba o que quer dizer.

• What ??

• Questão foi mal elaborada, mas vale lembrar:

  Locação com prazo igual ou superior a 30 meses

  • contrato por escrito
  • denúncia vazia

  Locação com prazo inferior a 30 meses

  • contrato por escrito ou verbal
  • denúncia cheia

• Se isso consola, procure a menos ERRADA.

  A lei só prevê o prazo de 30 meses!

  Abraço aos ilustres colegas da Sala de Estudos Foco Coworking, Anchieta/BH! Força, foco e fé!

Questão 2508454

• Banca: Instituto Excelência
• Órgão: Câmara de Santa Rosa - RS
• Ano: 2017
• Provas: Instituto Excelência - 2017 - Câmara de Santa Rosa - RS - Procurador Jurídico Legislativo
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Segundo a Lei 8.245/91 o que podemos dizer sobre o que é CESSÃO DE LOCAÇÃO:

• A. Cessão de locação é a transmissão de um bem a terceiro.
• B. Cessão de locação é o empréstimo do imóvel , total ou parcialmente ,dependendo do próprio consentimento prévio do locador.
• C. Cessão de locação é a transferência de bens, cedendo a locação para terceiro, ou seja, o cessionário tem o direito de usufruir do bem .
• D. Cessão de locação é onde se transfere a posição de um dos contratantes com direitos e obrigações que as integram, cedendo a locação à terceiro.

Gabarito: D

Comentários

• Não se transmite, empresta ou tranfere bem. Com alusão à cessão de contrato - cessão de posição contratual - a que faz menção a bela obra de Pablo Stolze e que o CC-02 perdeu a oportunidade de disciplinar, a cesão de locação possui as mesmas características. Cuida-se da transferência da posição de um dos contratantes na relação locatícia, mediante anuência prévia e escrita do locador.

  Tal instituto encontra previsão no art. 13 da Lei 8245/91:

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

  § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

• d) Cessão de locação é onde se transfere a posição de um dos contratantes com direitos e obrigações que as integram, cedendo a locação à terceiro.

• A banca não cobrou português nessa prova não, né? Ela não tinha envergadura moral pra isso...

Questão 2531833

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2017
• Provas: CONSULPLAN - 2017 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento - 2017
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Apesar da Lei de Locação, continuam os seguintes tipos de locações sendo regidos pelo Código Civil, EXCETO:

• A. Imóveis de propriedade da União.
• B. Imóveis de propriedade do Estado-membro.
• C. Imóveis de propriedade das fundações privadas.
• D. Vagas autônomas de garagem.

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO-  LETRA “C” – LEI 8.245/91:

   

  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

   

  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

   

  a) as locações:

   

  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

   

  2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

   

  3. de espaços destinados à publicidade;

   

  4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

   

  b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

• Fundacoes Privadas

• Incidência da Lei nº 8.245/91 aos imóveis locados por empresa pública - As empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham a manter. Assim, se uma empresa pública realiza contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa, submetendo-se à Lei de Locações. O art. 1º, “a”, “1” da Lei 8.245/91 somente exclui do seu âmbito as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. Logo, as empresas públicas e sociedades de economia mista submetem-se à Lei 8.245/91. STJ. 4ª Turma. REsp 1224007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/4/2014 (Info 542).

• Gabarito letra C

  Questão deveria ser anulada. Locação de imóveis da União não se aplica a lei do inquilinato, mas sim Decreto-Lei nº 9.760/46. (Neste sentido: TRF-3 - 0020757-48.2008.4.03.6100/SP)

Questão 2531860

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2017
• Provas: CONSULPLAN - 2017 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento - 2017
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Acerca de locação, é correto afirmar:

• A. Considera-se locação residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso dos seus titulares, diretores, sócios, gerentes e empregados.
• B. Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo inferior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
• C. O locatário somente terá direito à renovação do contrato nas locações de imóveis destinados ao comércio, se o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
• D. A locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro(a) que permanecer no imóvel, em caso de separação de fato ou dissolução de união estável, devendo a sub-rogação ser comunicada por escrito ao locador e fiador, se esta foi a modalidade de garantia locatícia.

Gabarito: D

Comentários

• Lei 12.112/09

  “Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

  § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

  Gabarito D

• A) ERRADO. Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

  B) ERRADO. Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  C) ERRADO. Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  D) CERTO. Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

  § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

   

  (Lei 8.245/91)

• Locação Residencial por prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46 da L. 8245/91)

  ---------------30 meses------------------30 dias----------x-------------------x----------------------------------------------------

                                                                         Notificação ------- 30 dias

  Denúncia                     Denúncia               Prorrogação por prazo indeterminado

  cheia                            vazia                     Denúncia vazia a qualquer tempo com notificação premonitória do despejo

  art. 9º                           sem                       dando prazo de 30 dias para a desocupação

                                       notificação

  Locação Residencial por prazo inferior a 30 meses ou verbal (art. 47 da Lei 8245/91)

  ----------------29 meses-------------------------------------------------------------------- 5 anos ------------------------------

                                      Prorrogação automática por prazo indeterminado

  Denúncia                      Denúncia "Mais Cheia"                                                        Denúncia

  cheia                              art. 47, III - uso próprio                                                         vazia (art. 47, V)

  art. 9º                             art. 47, IV - realização de obra

                                         + art. 9, I a IV

• Locação por Temporada (art. 48, 49, 50 da Lei 8245/91)

  Locação por Temporada: locação Residencial por prazo não superior a 90 dias.

  ---------------90 dias-----*cabe liminar-------------30 dias---------------------------------------------------30 meses------------------

  Denúncia                     Denúncia vazia                        Prorrogação por prazo indeterminado                        Denúncia

  cheia                            sem notificação                      Denúncia "mais cheia" (art. 47)                                   Vazia

  art. 9º                           e com liminar                           

                                      para desocupação

                                      do imóvel em 15 dias

                                      (art. 59, §1, III)

  Locação Não-Residencial (art. 56 e 57 da Lei 8245/91)

  ---------------6,10,12,15, 24 meses------------------------30 dias----------x-------------------x----------*cabe liminar--

                                                                                                    Notificação ------- 30 dias------+30 dias

  Denúncia                                Denúncia vazia                        Prorrogação por prazo indeterminado                      

  cheia                                       sem notificação                       Denúncia vazia com notificação                                  

  art. 9º                                      e com liminar                           premonitória do despejo

                                                 para desocupação                   dando 30 dias para a desocupação

                                                 do imóvel em 15 dias               Cabe liminar se a ação for proposta em até 30 dias

                                                 (art. 59, §1, VIII)                       do cumprimento de notificação comunicando o intento

                                                                                                  de retomada.

Questão 2532184

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2017
• Provas: CONSULPLAN - 2017 - TJ-MG - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção - 2017
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário, num mesmo contrato, as seguintes modalidades de garantia, EXCETO:

• A. fiança.
• B. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• C. caução.
• D. seguro de fiança locatícia e caução.

Gabarito: D

Comentários

• Lei 8.245/91: Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  GABARITO: D

• São inacumuláveis as garantias no contrato de locação de imóvel urbano, regido pela Lei 8.245/91.

• Atenção amigo para a vedação a cumulação de garantias no contrato de locação.

• Marconi Chianca 

  07 de Dezembro de 2017, às 11h18

  Útil (38)

  Lei 8.245/91: Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  GABARITO: D

  Reportar abuso

Questão 2535376

• Banca: VUNESP
• Órgão: Prefeitura de São José dos Campos - SP
• Ano: 2017
• Provas: VUNESP - 2017 - Prefeitura de São José dos Campos - SP - Procurador
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No tocante aos contratos de locação, assinale a alternativa correta.

• A. Veda a legislação, nas relações locatícias residenciais e não residenciais, a existência num único contrato de mais de uma garantia. Havendo duas, a segunda caução discriminada no contrato fadada estará à declaração de nulidade.
• B. Na garantia fidejussória, prevê a lei, por regra, a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sendo desnecessária qualquer anotação contratual em tal sentido.
• C. Tratando-se de locação residencial firmada em contrato escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o lapso, qualquer que seja ele, o termo final de pronto encerrará o contrato, tornando-se mister o aditamento.
• D. O direito à ação renovatória está condicionado apenas à existência de contrato escrito, independentemente do prazo de vigência da locação e das atividades empresariais exercidas no imóvel ao longo do lapso da locação.
• E. Segundo a lei, serão indenizáveis as benfeitorias voluptuárias, inadmitindo-se o levantamento destas, sobretudo se a retirada causar danos ao bem principal.

Gabarito: A

Comentários

• Gabarito, letra A.

  a) Veda a legislação, nas relações locatícias residenciais e não residenciais, a existência num único contrato de mais de uma garantia. Havendo duas, a segunda caução discriminada no contrato fadada estará à declaração de nulidade. CORRETA.

  Lei 8245/91

  Art. 37, Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

   

   b) Na garantia fidejussória, prevê a lei, por regra, a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sendo desnecessária qualquer anotação contratual em tal sentido. INCORRETA.

  CC/2002

  Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

  Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

   

   

   c) Tratando-se de locação residencial firmada em contrato escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o lapso, qualquer que seja ele, o termo final de pronto encerrará o contrato, tornando-se mister o aditamento. INCORRETA.

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, ,findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

   

  d) O direito à ação renovatória está condicionado apenas à existência de contrato escrito, independentemente do prazo de vigência da locação e das atividades empresariais exercidas no imóvel ao longo do lapso da locação. INCORRETA

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

   

   

   e) Segundo a lei, serão indenizáveis as benfeitorias voluptuárias, inadmitindo-se o levantamento destas, sobretudo se a retirada causar danos ao bem principal. INCORRETA.

  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

• Apenas para complementar a alternativa B:

  b) Na garantia fidejussória, prevê a lei, por regra, a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sendo desnecessária qualquer anotação contratual em tal sentido.

  O erro está em apontar que a lei, por regra, prevê a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sem que seja necessária qualquer anotação a este respeito no contrato, ou seja, que a renúncia ocorre de forma autmática.

  O correto é que a renúncia ao benefício de ordem deve ser expressa. Vejamos:

  Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:

  I - se ele o renunciou expressamente;

• Apenas para complementar a alternativa B:

  O artigo 828 de forma completa para análise:

  Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:

  I - se ele o renunciou expressamente;

  II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

  III - se o devedor for insolvente, ou falido.

• A lei não permite duas modalidades de garantia. Mas a segunda ser nula? Sei não hein.

• A) As modalidades de garantia admitidas em lei estão previstas no art. 37 da Lei 8.245, sendo que o seu § ú veda, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Correta;
  
  B) A garantia fidejussória é a garantia pessoal e a lei prevê, em favor do fiador, o beneficio de ordem (art. 827, caput e § ú). Assim, diante do inadimplemento, terá o credor a opção de processar o devedor ou o seu fiador. Optando pelo fiador, este terá o direito ao beneficio de ordem, admitindo-se o chamamento ao processo do afiançado (art. 130, inciso I do CPC). Todavia, não aproveita este benefício ao fiador se ele o renunciou expressamente (art. 828, inciso I do CC). Incorreta; 
  
  C) Conforme previsão do art. 47 da Lei 8.245, “quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado". Trata-se da hipótese denominada de denuncia cheia, somente podendo ser retomado o imóvel diante das hipóteses arroladas nos incisos do referido dispositivo legal. Incorreta;
  
  D) O art. 51 da Lei 8.245 do CC traz os requisitos, que são cumulativos, para que o locatário tenha direito à renovação do contrato por igual prazo, a saber: “I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos". Incorreta;
  
  E) Segundo a previsão do art. 36 da Lei 8.245, “as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel." Incorreta.
  
  Resposta: A 

• Colegas,

  Apenas a título de complementação, entendo que a assertiva A não está correta ao generalizar a vedação de mais de uma garantia a qualquer contrato de locação não residencial, posto que é cediço que em contratos do tipo "built to suit" não há tal vedação.

  Em relação à dúvida sobre qual garantia prevalece, a jurisprudência nacional posiciona-se no sentido de prevalência da primeira garantia.

  Mesmo assim, a alternativa A de fato é a mais correta.

  Grande abraço!

Questão 2536648

• Banca: FCC
• Órgão: TST
• Ano: 2017
• Provas: FCC - 2017 - TST - Juiz do Trabalho Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Eduardo, empregado da sociedade A, a qual possui filiais radicadas em várias cidades brasileiras, aluga, para fins residenciais, imóvel do locador Luís, pelo prazo de dezoito meses. Eduardo, no decorrer de seu contrato de locação com Luís, é transferido pela sociedade A, para trabalhar em cidade diversa. Por seu turno, Epaminondas, empregado da sociedade B, celebra, em razão do trabalho, pelo prazo de dezoito meses, contrato de locação de imóvel residencial com o seu próprio empregador. Epaminondas, que continuava a morar no mesmo imóvel, vem a ser demitido pela sociedade B, dois anos após o início da vigência do contrato de locação. Diante de tais fatos, Eduardo poderá,

• A. após notificação por escrito a Luís, com antecedência de no mínimo trinta dias, devolver o imóvel, ficando isento de multa. Por seu turno, caso Epaminondas não desocupe o imóvel, a sociedade B poderá, no curso da ação de despejo, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho, obter decisão liminar, independentemente da prestação de caução, para que o imóvel seja desocupado em quinze dias.
• B. independentemente de prévia notificação a Luís, devolver o imóvel, mas terá que pagar multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a multa que for judicialmente estipulada. Por seu turno, Epaminondas terá o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado e, por isso, não poderá, no curso da ação de despejo, ser de forma alguma compelido a, liminarmente, desocupar o imóvel.
• C. independentemente de prévia notificação a Luís, devolver o imóvel, ficando isento de multa em face do relevante motivo para o término do contrato de locação. Por seu turno, Epaminondas deverá desocupar o imóvel em trinta dias, após a notificação da sociedade B.
• D. após notificação por escrito a Luís, com antecedência de no mínimo trinta dias, devolver o imóvel, ficando isento de multa. Por seu turno, caso Epaminondas não desocupe o imóvel, a sociedade B poderá, no curso da ação de despejo, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho e prestada caução de três meses de aluguel, obter decisão liminar, independentemente da audiência de Epaminondas, para que o imóvel seja desocupado em quinze dias.
• E. independentemente de prévia notificação a Luís, devolver o imóvel, mas terá que pagar multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a multa que for judicialmente estipulada. Por seu turno, Epaminondas deverá desocupar o imóvel em trinta dias a contar da assinatura do instrumento de rescisão do contrato de trabalho, independentemente de notificação específica da sociedade B.

Gabarito: D

Comentários

• LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

  Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

• TIPO ASSIM... SE O IMÓVEL É DA PRÓPRIA SOCIEDADE B, POR QUE ELA HAVERIA DE PAGAR 3 MESES DE CAUÇÃO?

   

  NAO ENTENDI O QUE A LEI QUIS FALAR COM ISSO

   

  SE ALGUEM SOUBER, POR FAVOR MANDE MENSAGEM NO PRIVADO..

   

  ATT.

• LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

  Art. 4º. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu  emprego.

• "A caução serve para ressarcir o locatário de uma eventual desocupação forçada, injustamente pedida pelo locador de má-fé, que automaticamente deve ser prestada ao juízo para garantir a medida."

   

  Fonte: https://juridicocerto.com/p/suellenpassosgarcia/artigos/desnecessidade-de-caucao-para-a-concessao-de-liminar-nas-acoes-de-despejo-motivadas-pela-inadimplencia-2131

• Coloca o gabarito aí galera......plissss 

• Totoro, gabarito é letra D.

• Antes de analisarmos as assertivas, vamos aos comentários. O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa pactuada, mas em observância à limitação imposta no art. 412 do CC. Essa multa tem, pois, natureza compensatória; todavia, o § ú do art. 4º da Lei 8.245 traz exceção a essa regra, ou seja, o locatário não precisará pagar a referida multa “se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência".
  
  No que toca a Epaminondas, ele também realiza contrato de locação por tempo determinado: 18 meses. Percebam que ele permaneceu morando no imóvel 2 anos após o início da vigência do contrato de trabalho (24 meses). Portanto, podemos interpretar que houve a prorrogação automática e por prazo indeterminado do contrato de locação, por conta do que dispõe o art. 47 da referida lei, somente podendo ser retomado o imóvel diante das hipóteses narradas pelo legislador nos incisos do referido dispositivo legal. Entre elas, a que nos interessa está prevista no inciso II, ou seja, poderá o locador, nessas circunstâncias, retomar o imóvel “em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego".
  
  Passemos à análise das assertivas.
  
  A) A primeira parte da assertiva, referente a Eduardo, está consonância com o § ú do art. 4º da lei. No que toca a Epaminondas, aplicaremos o inciso II do § 1º do art. 59 da Lei 8.245. Vejamos: “Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia". Incorreta;
  
  B) Sabemos que o § ú do art. 4º da lei exige a notificação prévia, por escrito, do locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, sem ter que pagar a multa. Por seu turno, caso Epaminondas não desocupe o imóvel, a sociedade B poderá, no curso da ação de despejo, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho e prestada caução de três meses de aluguel, obter decisão liminar, independentemente da audiência de Epaminondas, para que o imóvel seja desocupado em quinze dias. Incorreta;
  
  C) Necessária se faz a notificação prévia a Luís, por escrito, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, isento de pagar a multa. Por seu turno, concedida a liminar no curso da ação de despejo, Epaminondas deverá desocupar o imóvel em 15 dias. Incorreta;
  
  D) Em harmonia com o § ú do art. 4º e com o art. 57 § 1º, inciso II. Correta;
  
  E) Necessária se faz a notificação prévia a Luís, por escrito, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, isento de pagar a multa. Concedida a liminar na ação de despejo, Epaminondas terá 15 dias para desocupar o imóvel. Incorreta.
  
  Resposta: D 

• Uma questões q o poucos acertam.

• Alguém por favor me corrija se eu estiver errado, mas acredito que a razão da caução prestada pela sociedade B é a seguinte:

  Na ex. provisória do despejo, o locador presta caução (06-12 meses de aluguel). No caso da sentença ou decisão ser reformada, essa caução reverte em favor do locatário. Por isso que, mesmo ela sendo proprietária do imóvel, presta caução (em resposta a antiga pergunta do Bruno TRT)

• GABARITO D

  1ª parte

  Art. 4  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada

  ·        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

  2ª parte

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

  (Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu    emprego;)

Questão 2540908

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TRT - 7ª Região (CE)
• Ano: 2017
• Provas: CESPE - 2017 - TRT - 7ª Região (CE) - Analista Judiciário - Área Judiciária; CESPE - 2017 - TRT - 7ª Região (CE) - Analista Judiciário - Oficial de Justiça Avaliador Federal
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Em contrato de locação de loja em determinado shopping center consta cláusula que prevê o pagamento do décimo terceiro aluguel.

Com base na legislação pertinente a contratos de locação, é correto afirmar que a referida cláusula

• A. contraria o princípio da livre concorrência.
• B. é válida, por ser mera previsão contratual.
• C. contraria a Lei de Locações (Lei n.º 8.245/1991).
• D. é nula, por ser abusiva.

Gabarito: B

Comentários

• Gabarito Letra B

   

  TJ-DF - APELACAO CIVEL APC 20010111151853 DF (TJ-DF)

  Data de publicação: 27/11/2007

  Ementa: PROCESSO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . COBRANÇA DE ALUGUEL MÍNIMO E EM DOBRO NO MÊS DE DEZEMBRO. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. 1 - NÃO SE APLICA A LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRECEDENTES DA CASA. 2 - NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER, DEVEM PREVALECER AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS ENTRE AS PARTES, CONFORME REZA O ART. 54 DA LEI Nº. 8245 /91, INCLUSIVE AS QUE PREVÊEM O PAGAMENTO EM DOBRO DO ALUGUELDO MÊS DE DEZEMBRO. 3 - PROVIMENTO DO RECURSO DOS RÉUS. SENTENÇA REFORMADA. 4 - SUCUMBÊNCIA DA AUTORA QUE TORNA PREJUDICADO O RECURSO POR ELA INTERPOSTO. RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO.

• Gabarito Letra B

  O STJ tem acórdão de 2016 nesse sentido:

   

  REsp 1409849 / PR
  RECURSO ESPECIAL
  2013/0342057-0

  RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE ("PACTA SUNT SERVANDA") E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS ("INTER ALIOS ACTA"). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Afastamento pelo acórdão recorrido de cláusula livremente pactuada entre as partes, costumeiramente praticada no mercado imobiliário, prevendo, no contrato de locação de espaço em shopping center, o pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro. 2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

• Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

• Não é abusiva a mera previsão contratual que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro em contrato de locação de espaço em shopping center. Assim, é válida a chamada cláusula de "aluguel dúplice" (ou "13º aluguel") nos contratos de locação de espaço em shopping center. Fundamento: princípio da autonomia privada. STJ. 3ª Turma. REsp 1.409.849-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 26/4/2016 (Info 582)

  Fonte: Dizer o direito 

   

Questão 2592967

• Banca: FAUEL
• Órgão: Prev São José - PR
• Ano: 2017
• Provas: FAUEL - 2017 - Prev São José - PR - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Acerca da locação de imóveis urbanos, com fulcro na Lei nº 8245/91 e na jurisprudência do STJ, é CORRETO afirmar que:

• A. as benfeitorias voluptuárias serão indenizáveis, não podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação.
• B. admite-se mais de uma modalidade de garantia locatícia em um mesmo contrato (fiança e caução, por exemplo).
• C. no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
• D. o direito de preferência alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
• E. o locador é obrigado a realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas pelo locatário, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Gabarito: C

Comentários

• a) Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  b) Art. 37, Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  c) Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  d) Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

  e) Art. 23. O locatário é obrigado a:

  V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

   

Questão 2599270

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: DPE-PE
• Ano: 2018
• Provas: CESPE - 2018 - DPE-PE - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Com base na jurisprudência do STJ, assinale a opção correta, a respeito de locação de imóveis urbanos.

• A. É impenhorável o bem de família pertencente a fiador em contrato de locação.
• B. Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.
• C. Nos contratos de locação, a inclusão de cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias e de direito de retenção é ilegal.
• D. Benfeitorias necessárias serão indenizáveis apenas se autorizadas pelo locador.
• E. Se o locatário estiver em situação de vulnerabilidade, aplica-se o CDC ao contrato de locação.

Gabarito: B

Comentários

• GABARITO: B

   

  Não obstante tratar-se de contrato de locação, encontramos essa resposta na parte do Código Civil que dispõe sobre a posse.

   

  CC. Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

   

  Observa-se que o direito à indenização é apenas para benfeitorias úteis e necessárias.

• Gabarito B

   

  A) É impenhorável o bem de família pertencente a fiador em contrato de locação. ERRADO

   

  Súmula 549 STJ: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

   

   

  B) CERTO

   

  Lei 8.425/1991, art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

   

   

  C) Nos contratos de locação, a inclusão de cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias e de direito de retenção é ilegal. ERRADO

   

  Súmula 335 STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

   

   

  D) Benfeitorias necessárias serão indenizáveis apenas se autorizadas pelo locador. ERRADO

   

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

   

   

  E) Se o locatário estiver em situação de vulnerabilidade, aplica-se o CDC ao contrato de locação. ERRADO

   

  "não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990".

  (AgInt no AREsp 1147805/RS, DJe 19/12/2017)

• Lei n° 8.009/90:

  Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

  I - (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015)

  II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

  III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;        (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

  IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

  V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

  VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

  VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.         (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

   

  OBS: Inf. 552 STJ (STF-RE 407.688/SP declarou a constitucionalidade do inciso VII)

   

   

• Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
  Súmula 335 STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

   

• Aprofundamento quanto à E:
   

  A jurisprudência do STJ vem se firmando no rumo de que na relação entre imobiliária e proprietário de imóvel que a contrata para administração do bem, aplica-se o CDC, uma vez que reconhecida a vulnerabilidade do primeiro, mormente nos casos de contratos de adesão. 
  Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado. 
  Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. 
  No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: 
  1- A de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a administradora; 
  2- A de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 

  Nas duas situações, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista. 
  Dessa forma, constata-se um aumento da incidência do CDC aos negócios jurídicos firmados em sociedade, justamente por se tratar de norma de interesse público e social (art. 1° do CDC). 
  
  https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/100526002/cdc-incide-sobre-contratos-de-administracao-imobiliaria

• Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação

  O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que não se aplicam aos contratos de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois tais contratos não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3° do CDC, e além disso, já são regulados por lei própria, a Lei 8.245/1991.

  fonte: STJ [SITE INSTITUCIONAL]. http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunicação/noticias/Notícias/Código-de-Defesa-do-Consumidor-não-se-aplica-aos-contratos-de-locação 

  DATA: 17/03/2017

• Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• ATUALIZAÇÃO JURISPRUDENCIAL:

  Por maioria, STF afasta penhora de bem de família do fiador na locação comercial.

   

  https://www.conjur.com.br/2018-jun-18/stf-afasta-penhora-bem-familia-fiador-locacao-comercial?utm_source=dlvr.it&utm_medium=facebook

• Item (A): Incorreto. O art. 818 e seguintes do CC trata do contrato de fiança. Vamos pensar em um contrato de locação, em que temos Caio (o locador) e Ticio (o locatário). Nevio será o fiador de Ticio. Ticio está inadimplente. Então, Caio poderá executar Nevio, mas será necessário observar o beneficio de ordem, previsto no art. 827 do CC, ou seja, caso não existam bens do locatário a serem executados pelo locador, aí sim ele poderá requerer ao juiz a execução de bens do fiador, para o pagamento dos aluguéis em atraso.
  Agora, digamos que o fiador só tenha um bem a ser executado, que é um imóvel, considerado bem de família. Pergunta: Poderá o locador executar este bem? Os bens de família são impenhorável, é a regra, mas acontece que a Lei 8.009 traz algumas exceções e, entre elas, no art. 3º, VII, que permite a penhorabilidade nessa situação. No mesmo sentido, temos a Súmula 549 do STJ. Portanto, é penhorável o bem de família pertencente ao fiador no contrato de locação;
  
  Item (B): Correto. Em consonância com o art. 36 da Lei 8.245. Isso significa que se o locatário decide construir uma piscina, ao término do contrato não poderá levantá-la;
  
  Item (C): Incorreto. Não é ilegal, de acordo com o art. 35 da Lei 8.245 e Súmula 335 do STJ;
  
  Item (D): Incorreto. Com fundamento no art. 35 da Lei 8.245. Serão indenizáveis independentemente de autorização do locador, salvo expressa disposição em contrário;
  
  Item (E): Incorreto. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de não aplicação do CDC nas relações locatícias, que são regidas por regras próprias, ou seja, pela Lei 8.245.
  
  RESPOSTA: (B)
  
  
  

• ATUALIZAÇÃO

  A 1ª turma do STF decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial.

• Somente a título de esclarecimento, em razão do posicionamento novo do STJ.

  
  

  CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL: É plenamente possível a penhora do bem de família pertencente ao fiador (Súmula 549)

  
  

  CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL: Não se admite a penhora do bem de família do fiador (REsp 605709/SP, j. em 12/06/2018).

• Letra (b)

  a) Errado. Enunciado 549 - É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

   

  No entanto, é importante destacar que o STF, em recente julgado, decidiu que a penhorabilidade na locação residencial, que possui, além de assento jurisprudencial, previsão legal (art. 3°, VII, Lei n° 8.009/1990), não se aplica às locações comerciais:

   

  RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.

  1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não recepcionada pela EC nº 26/2000.

  2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.

  3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema nº 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.

  4. Recurso extraordinário conhecido e provido. (RE n° 605.709/SP, Rel.: Min. Dias Toffoli, Red. p/ Ac.: Min. Rosa Weber, j. em 12.06.2018)

  b) Certo. É o que dispõe o art. 36 da Lei n° 8.245/1991: 

  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  c) Errado. enunciado 335 da súmula do STJ:  Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

• d) Errado. L8245, Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  e) Errado. O STJ possui entendimento consolidado no sentido de que aos contratos de locação não se aplica as normas do CDC, haja vista que não se verifica, em tais avenças, as características das relações de consumo, bem como em virtude de existir regramento próprio (Lei n° 8.245/1991): 

  DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. DISPOSITIVO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO.

  1 - O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos de locação, porquanto estes dispõem de regime legal próprio, além de faltar-lhes as características delineadoras da relação de consumo. Precedentes desta Corte.

  DIREITO EMPRESARIAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO POR SOCIEDADES EMPRESÁRIAS. INAPLICABILIDADE DO CDC.

   

  1. A jurisprudência do STJ é firme ao negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação, uma vez que estes são regulados por lei própria, a Lei n. 8.245/1991.

Questão 2693611

• Banca: FCC
• Órgão: SABESP
• Ano: 2018
• Provas: FCC - 2018 - SABESP - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Determinado contrato de locação não residencial possui as seguintes características:

I. O contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado de seis anos.

II. O locatário está explorando o comércio no ramo de lavanderia há três anos e cinco meses ininterruptos, uma vez que no início da locação explorava o ramo alimentício.

De acordo com a Lei n° 8.245/91 (Locação Predial Urbana), no caso narrado, respeitadas as determinações legais pertinentes,

• A. não haverá direito a renovação, uma vez que ocorreu troca do ramo de exploração comercial.
• B. haverá direito a renovação do contrato por mais seis anos.
• C. haverá direito a renovação do contrato por no máximo mais cinco anos.
• D. não haverá direito a renovação, uma vez que o prazo mínimo exigido quando há troca do ramo de exploração comercial é de quatro anos na nova exploração.
• E. haverá direito a renovação do contrato por no máximo mais três anos.

Gabarito: B

Comentários

• Alternativa correta: B.

  Preenchimento dos requisitos do direito a renovação de aluguel não residencial:

   Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

   

  I - contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito E com prazo determinado;

   

  II - prazo mínimo do contrato a renovar OU a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

   

  III - locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• O gabarito está errado, pois o STJ já limitou o prazo de renovação a 5 anos.

  
  

  “A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de acessio temporis, dar-se-á pelo prazo de cinco anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de cinco anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período” (Nancy Andrighi)

  
  

  Alterativa correta (c).

• GABARITO QUESTIONÁVEL.

  Em Recurso Especial, o STJ concluiu que o locatário tem direito à renovação do contrato pelo prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, que é de cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes, com base no caput do art. 51 da referida lei. A forma como exposta na legislação deixava dúvidas e abria possibilidade para diversas interpretações acerca da expressão “igual prazo”.

  Na decisão supramencionada, a Ministra Nancy Andrighi considerou que 5 (cinco) anos é um prazo plausível para a renovação do contrato, que pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período contratual. Assim, assinalou que “permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.” O receio era de possível eternização dos contratos.

  Assim, pacificada a decisão, traz segurança às partes envolvidas nessa relação contratual, na medida em que conhecem as vantagens e desvantagens,, seja por parte do locador, seja do locatário, considerando o prazo de 5 (cinco) anos para a renovação do contrato .

• Mas a questão pede de acordo com a Lei, e não com a Jurisprudência do STJ.

• A questão pede a letra da lei! por igual prazo é o prazo do contrato, no caso, 6 anos!

  Povo abaixo viaja e lança mão do famoso julgado do STJ. Neste, tratava-se de soma de contrato menores que cinco anos, porém, que atingiam beeeem mais que cinco anos. Pela letra da lei é claro que Ele teria direito a renovação, mas qual seria o prazo!!!!!!!!!. O STJ disse que não seria o prazo do Último contrato, nem a soma de todos eles, daÍ o julgado DA MIN NANCY ANDRIGUI constar , 10,15 ou 20 anos, MAS O PRAZO DE CINCO ANOS.

• Fabricio, na fase de sentença coloque também como a letra da lei..

• vale lembrar:

  Jurisprudência em Teses - N. 53

  15) O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.

  16) O direito à indenização pelo fundo de comércio – art. 52, § 3º, da Lei n. 8.245/91 – está intrinsecamente ligado ao exercício da ação renovatória prevista no art. 51 do referido diploma.

• I. O contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado (atendeu o inciso I, 51) de seis anos (atendeu o inciso II, 51).

  II. O locatário está explorando o comércio no ramo de lavanderia há três anos e cinco meses ininterruptos (atendeu ao inciso III), uma vez que no início da locação explorava o ramo alimentício.

  Se atendidos os três incisos, segue a regra do caput:

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

Questão 2695927

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: PGM - Manaus - AM
• Ano: 2018
• Provas: CESPE - 2018 - PGM - Manaus - AM - Procurador do Município
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando a legislação vigente e a jurisprudência do STJ, julgue o seguinte item, concernentes a locação de imóveis urbanos, direito do consumidor, direitos autorais e registros públicos.

Na locação residencial de imóvel urbano, não será admitida a denúncia vazia, se o prazo de trinta meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• CERTO - RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. ART. 46 DA LEI Nº 8.245/1991. ACCESSIO TEMPORIS. CONTAGEM DOS PRAZOS DE PRORROGAÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 47, V, DA LEI DO INQUILINATO. TEMPO DE PRORROGAÇÃO. CÔMPUTO. CABIMENTO.

   

  [...] 4. A controvérsia consiste em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.

  5. O art. 46 da Lei nº 8.245/1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessiotemporis).

  6. Para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991 somente autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos.

  7. Recurso especial provido.

  (REsp 1364668/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2017, DJe 17/11/2017)

• Complementando o comentário do colega Lucas Sousa, o julgado REsp 1364668/MG consta do INFO 615, STJ.

• GABARITO: CERTA

  Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “DENÚNCIA VAZIA”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.  Vale ressaltar, contudo, que NÃO É CABÍVEL A DENÚNCIA VAZIA quando o PRAZO DE 30 MESES, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as SUCESSIVAS PRORROGAÇÕES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO.  Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se UM ÚNICO INSTRUMENTO ESCRITO de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, NÃO SENDO POSSÍVEL CONTAR AS SUCESSIVAS PRORROGAÇÕES DOS PERÍODOS LOCATÍCIOS (ACCESSIO TEMPORIS) PARA SE ATINGIR ESSE PRAZO DE 30 MESES. Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615). ´

• "Chama-se de “denúncia vazia” a possibilidade de o locador solicitar a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar justificativas. Em contrapartida, fala-se em “denúncia cheia” quando a lei exige, para a retomada do imóvel, que o locador demonstre que existe alguma das hipóteses previstas na lei."

   

  fonte: https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2018/01/info-615-stj1.pdf

• Gabarito: Correto. 

   

  Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.

  
  Vale ressaltar, contudo, que não é cabível a denúnciavazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses.

  
  Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações.

  
  STJ. 3ª Turma. REsp 1364668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615).

   

  L u m o s

• Para quem quiser acrescentar aos estudos , consulte o marcador

  Jurisprudência sobre Lei locação

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• Certo

  L8245

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

  § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

  Esquematizando:

  1. Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)--> Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
  2. Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses--> Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)

Questão 2713885

• Banca: VUNESP
• Órgão: PGE-SP
• Ano: 2018
• Provas: VUNESP - 2018 - PGE-SP - Procurador do Estado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

O Estado de São Paulo celebrou contrato de locação de bem imóvel de propriedade de Marcos, casado sob o regime da comunhão universal de bens com Luiza, pelo prazo de 5 anos e com o escopo de ali instalar uma unidade policial. O contrato contém cláusula de vigência e foi averbado junto à matrícula do imóvel. A minuta do contrato indica como locador apenas Marcos, com menção ao fato de ser casado com Luiza, que não subscreveu o instrumento e vem a falecer doze meses após sua celebração, deixando dois filhos maiores e capazes. Nesse caso,

• A. por serem adquirentes causa mortis, os herdeiros de Luiza poderão denunciar o contrato no prazo de 90 dias, contados da abertura da sucessão.
• B. tratando-se de negócio jurídico que recai sobre patrimônio do casal, o prosseguimento válido da locação dependerá da inserção, via aditamento contratual, dos herdeiros de Luiza como locadores.
• C. o contrato deve ser declarado nulo por falta de legitimação originária, pois tratando-se de ato de alienação do uso e gozo de bem de propriedade do casal, imprescindível era a prévia autorização de Luiza.
• D. o contrato é válido, mas dependerá da ratificação expressa dos herdeiros de Luiza para conservar sua eficácia.
• E. é desnecessário, sob o prisma da validade, o aditamento do contrato para inserção dos herdeiros de Luiza como locadores.

Gabarito: E

Comentários

• Gabarito: E.

   

  Lei de Locações. Lei 8245/91.

   

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

   

  Na situação fática trazida pela questão o contrato de locação de bem imóvel é de CINCO anos, logo não há que se falar em vênia conjugal e uma consequente inserção dos herdeiros de Luiza como locadores no contrato celebrado com a Administração Pública paulista.

• Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. 

• Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias (90 dias) para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  A locação do imóvel também estava protegida pois tinha cláusula de vigência, ou seja, não poderia ser vendido no prazo da locação.

• Gabarito: E

  Como já foi dito pela colega Juliet Bambrila: "Na situação fática trazida pela questão o contrato de locação de bem imóvel é de CINCO anos, logo não há que se falar em vênia conjugal e uma consequente inserção dos herdeiros de Luiza como locadores no contrato celebrado com a Administração Pública paulista." --> Fundamento legal: art. 3º, caput da Lei de locações:

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Assim, o fato de Luiza não ter assinado o contrato de locação não ocasiona nenhum tipo de vício, pois a vênia conjugal é prescindível neste caso.

  COMPLEMENTANDO...

  Acredito ser desnecessário o aditamento do contrato "para inserção dos herdeiros de Luiza como locadores" como afirmado na alternativa E, por força do disposto no art. 11, inc. II, da Lei de Locações, já que o contrato de locação firmado tinha finalidade não residencial ("com o escopo de ali instalar uma unidade policial.")

  Lei 8245/91, Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub  -  rogados nos seus direitos e obrigações: [...]

  II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

  Assim, falecendo LUIZA, seu espólio se sub-rogará em seus direitos e obrigações, de modo que é desnecessário aditar o contrato de locação para incluir seus herdeiros!

  Espero ter ajudado!

  Bons estudos!

  OBS: SE ALGUÉM PERCEBER ALGUM ERRO NO MEU COMENTÁRIO ME MANDE UMA MENSAGEM para que EU POSSA ALTERÁ-LO e NÃO PREJUDIQUE OS COLEGAS!

• A melhor resposta é a do Gabriel Rodrigues.

• Em suma,

  O caso em tela refere-se a contrato de locação de bem imóvel com prazo de 5 anos, logo não há que se falar em vênia conjugal, pois, tal necessidade é para locação superior a 10 anos.

  Assim, é desnecessário, sob o prisma da validade, o aditamento do contrato para inserção dos herdeiros de Luiza como locadores.

  GABARITO: E

• A) Incorreta. Por mais que os 2 filhos de Luiza fossem herdar o bem (Marcos teria direito à 50% do imóvel por direito à meação e os outros 50% seriam dos 2 filhos, dado que o regime de bens era a comunhão universal), eles se tornariam também proprietários do imóvel, mas não poderiam denunciar o contrato, pois teriam que respeitar a locação em razão da cláusula de vigência averbada, vide art. 8º, LL.

  B) Incorreta. Não há necessidade de aditamento para incluir os herdeiros. Embora o art. 10 preceitue que, com a morte do locador, a locação será transmitida aos herdeiros, no caso da questão somente Marcos constava no contrato como locador, porém sua esposa não havia sido incluída, portanto ela não é considerada locadora. Logo, não se aplica o art.10, LL, no caso em tela. Como não há transferência do contrato, não há necessidade de aditamento para incluir os filhos da falecida.

  C) Incorreta. Não há vício no contrato de locação, pois só é necessária a outorga conjugal quando o contrato for igual ou maior que 10 anos, vide art. 3º, LL.

  D) Incorreta. O contrato é sim válido, mas não há qualquer exigência legal acerca da necessidade de ratificação dos herdeiros do cônjuge falecido do locador.

  E). Correta. Como explicado na letra B, não precisa de aditamento, pois os herdeiros se tornarão proprietários do imóvel, mas não irão suceder no contrato de locação e deverão respeitar sua vigência por conta da cláusula de vigência averbada no contrato.

• Veja que esses herdeiros se tornem coproprietários. Se eles não concordarem com a locação, poderão denunciá-la, salvo cláusula de vigência (art. 8º)

• Gabarito: E

  Pessoal, como o contrato é de 5 anos, não se exige a outorga uxória estabelecida no art. 10. Logo, não há que se falar em nulidade ou anulabildiade contratual, independentemente de ratificação expressa dos herdeiros.

Questão 2769199

• Banca: FUNRIO
• Órgão: AL-RR
• Ano: 2018
• Provas: FUNRIO - 2018 - AL-RR - Procurador (Anulada)
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A Lei Nº 8245, de 18 de outubro de 1991, normatiza as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos.

Tendo como direcionamento o Contrato de locação residencial previsto no diploma legal mencionado é CORRETO afirmar que

• A. havendo mais de um locador ou locatário, entende-se que não são solidários, exceto se o contrário se estipulou.
• B. a caução poderá ser em bens móveis, devendo ingressar no Registro de Títulos e Documentos, e a de bens imóveis, ingressar no Registro de Imóveis.
• C. poderá ocorrer a presença de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.
• D. no caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência, no prazo decadencial de 60 dias, para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros , devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial.

Gabarito: B

Comentários

• LEI 8.245 - LEI DO INQUILINATO

  
  

  A)   ERRADA.

  Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  
  

  B)   CERTA

  Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

  § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

  
  

  C)   ERRADA

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  
  

  D)   ERRADA

  Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

  Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Questão 2781646

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2018
• Provas: CONSULPLAN - 2018 - TJ-MG - Juiz de Direito Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Quanto à locação de imóvel urbano, analise as afirmativas a seguir.

I. Em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Porém, a sub-rogação dever ser comunicada por escrito ao fiador, se houver, e ao locador. Existindo fiador este poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

II. No caso permuta, o locatário tem o direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador, previamente à realização do negócio, dar-lhe conhecimento para que, no prazo de 30 (trinta) dias, possa manifestar de maneira inequívoca sobre sua aceitação à proposta.

III. Nas locações por temporada é vedado ao locador o recebimento de uma só vez e antecipadamente dos aluguéis e encargos contratuais.

Está(ão) correta(s) apenas a(s) afirmativa(s)

• A. I.
• B. II.
• C. I e II.
• D. I e III.

Gabarito: A

Comentários

• As respostas estão na letra de Lei do inquilinato nº 8.245/91.

  (CORRETA) I. Em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Porém, a sub-rogação dever ser comunicada por escrito ao fiador, se houver, e ao locador. Existindo fiador este poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009). § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009). § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

  (ERRADA) II - No caso permuta, o locatário tem o direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador, previamente à realização do negócio, dar-lhe conhecimento para que, no prazo de 30 (trinta) dias, possa manifestar de maneira inequívoca sobre sua aceitação à proposta.

  Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

  (ERRADA) III. Nas locações por temporada é vedado ao locador o recebimento de uma só vez e antecipadamente dos aluguéis e encargos contratuais.

  Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

  Assim, só resta a alternativa "A" como correta.... eeee laiá :p

   

• I. Em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Porém, a sub-rogação dever ser comunicada por escrito ao fiador, se houver, e ao locador. Existindo fiador este poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. CERTO.

   

  Art. 12 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.

  §1º “Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia”.

  §2º “O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.

   

   

  II. No caso permuta, o locatário tem o direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador, previamente à realização do negócio, dar-lhe conhecimento para que, no prazo de 30 (trinta) dias, possa manifestar de maneira inequívoca sobre sua aceitação à proposta. ERRADO.

   

  Art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

   

  Art. 28 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias”.

   

  Art. 32 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação".

   

   

  III. Nas locações por temporada é vedado ao locador o recebimento de uma só vez e antecipadamente dos aluguéis e encargos contratuais. ERRADO.

   

  Art. 20 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): “Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel”.

   

  Art. 43 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): "Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada".

   

  GABARITO: A

• I. Em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Porém, a sub-rogação dever ser comunicada por escrito ao fiador, se houver, e ao locador. Existindo fiador este poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  CORRETO: Puro texto da lei 8245/91, art. 12, parágrafos 1 e 2.

  II. No caso permuta, o locatário tem o direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador, previamente à realização do negócio, dar-lhe conhecimento para que, no prazo de 30 (trinta) dias, possa manifestar de maneira inequívoca sobre sua aceitação à proposta.

  ERRADO. A "permuta", dentre outros, constitui exceção ao direito de preferência: Lei 8245/91, art. 32, art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

  III. Nas locações por temporada é vedado ao locador o recebimento de uma só vez e antecipadamente dos aluguéis e encargos contratuais.

  ERRADO. Trata-se de hipótese admitida. Lei 8245/91, art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

• Em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Porém, a sub-rogação dever ser comunicada por escrito ao fiador, se houver, e ao locador. Existindo fiador este poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. CERTO.

• Preferência ou preempção 

  É aquela que impõe ao comprador a obrigação de, querendo vender a coisa, oferecer o bem em primeiro lugar a quem o vendeu.

  O prazo de preferência não pode exceder a 180 dias se móvel e 02 anos se imóvel.

  A cláusula de preferência decorre da vontade das partes. Diferentemente da retrovenda, a preferência impõe uma obrigação ao comprador.

  Abraços

• em complemento às respostas dos colegas, só acrescento que o parágrafo único do art. 32 da Lei de locações apresenta outra exceção ao direito de repferência, a saber 

  Art. 32. (...)

  Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

• I. CORRETA
  Conforme Lei de Locações (LL), art. 12: “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel; § 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia; § 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.
  II. INCORRETA
  Conforme LL, art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
  III. INCORRETA
  Conforme LL, art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

• Art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

   

  Art. 28 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias”.

   

  Art. 32 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação".

• Vamos ao julgamento de cada assertiva, individualmente:
  
  I- Certo:
  
  A presente assertiva revela-se respaldada, integramente, no que preceitua o art. 12, caput e §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/91, que ora transcrevo:
  
  "Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
  
  § 1^o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
  
  § 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador."
  
  Logo, inexistem incorreções a serem indicadas.
  
  II- Errado:
  
  Na realidade, a lei é expressa ao estabelecer que o direito de preferência não se estende, dentre outros, aos casos de permuta do imóvel locado, como se vê do art. 32 da Lei 8.245/91:
  
  "Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação."
  
  Assim sendo, incorreta esta proposição.
  
  III- Errado:
  
  A locação por temporada está prevista nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, sendo que o art. 49 assim preceitua:
  
  "Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato."
  
  Do exposto, trata-se aqui de assertiva que dispõe contra texto expresso de lei.
  
  Logo, apenas a proposição I está correta.
  
  
  Gabarito do professor: A
  
  

Questão 2788987

• Banca: VUNESP
• Órgão: Câmara de Itaquaquecetuba - SP
• Ano: 2018
• Provas: VUNESP - 2018 - Câmara de Itaquaquecetuba - SP - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Locação de imóvel não residencial celebrado sob a égide da Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, por escrito, pelo prazo de 10 (dez) anos e com cláusula de vigência do vínculo locatício na hipótese de alienação do imóvel. Para cumprimento integral das cláusulas aqui ajustadas, o contrato de locação deverá contar com

• A. vênia conjugal por parte do(a) locador(a); e com uma das garantias de locação previstas na lei.
• B. uma das garantias de locação previstas na lei; cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
• C. prova inequívoca de conhecimento do negócio pelo locatário para o exercício do direito de preferência; e cláusula de vigência em caso de alienação.
• D. vênia conjugal por parte do(a) locador(a); ter prova inequívoca de conhecimento do negócio pelo locatário para o exercício do direito de preferência; e cláusula de vigência em caso de alienação.
• E. vênia conjugal por parte do(a) locador(a); cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Gabarito: E

Comentários

• GABARITO: LETRA E!
  
  LEI 8.245/91:
  
  Em relação às cláusulas ajustadas:
  
  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
  
  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
  
  A notificação (ciência inequívoca) ao locatário para que este, caso queira, exerça seu direito de preferência, deverá ser feita em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento (vide art. 27 e ss.).
  
  As garantias poderão ser exigidas, não se trata de dever (vide art. 37 e ss.).

• NÃO CONFUNDIR

   

   

  Segundo entendimento do STJ, o prazo da ação renovatória é de 5 anos, ainda que a vigência do contrato de locação seja superior a esse período.

   

   

  Bons estudos :)

Questão 2932666

• Banca: IDECAN
• Órgão: CRF-SP
• Ano: 2018
• Provas: IDECAN - 2018 - CRF-SP - Consultor de Departamento de Licitações e Contratos
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Em relação à Lei nº 8.245/91, quanto às normas de locação predial urbana, assinale a afirmativa correta.

• A. O locatário deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
  
• B. Na hipótese de falecimento do locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
  
• C. Seja qual for o fundamento do término da locação, inclusive desapropriação, a ação para reaver o imóvel é a de despejo.
  
• D. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Gabarito: B

Comentários

• Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. (Lei de Locações)

• a) O locador deve responder por vícios ou defeitos anteriores à locação - art. 22. IV (Lei de Locações)

  b) Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. art. 10 (Lei de Locações)

  c) Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

  Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. Art. 5º (Lei de Locações)

  d) Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

  Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

• É impressão minha ou o item "d" fez uma transcrição integral do caput do art. 6º da Lei nº 8.245/1991 e, mesmo assim, a banca não considerou a assertiva como correta?

• 2 assertivas corretas : B e D .

• Tanto a alternativa B quanto a D estão corretas

  B) Na hipótese de falecimento do locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

  Art 10 Morrendo o Locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

  D) O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

  Art 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

• O Estagiário foi demitido, certamente.

• Têm duas corretas B e C.

Questão 2952553

• Banca: TJ-SC
• Órgão: TJ-SC
• Ano: 2012
• Provas: TJ-SC - 2012 - TJ-SC - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Quanto às locações regidas pela Lei n. 8.245/1991:

I. Os processos tramitam durante as férias forenses, porém se suspendem pela superveniência delas.

II. Salvo se outro houver sido eleito no contrato, é competente para conhecer e julgar as ações o foro do lugar da situação do imóvel.

III. Nas ações de despejo por falta de pagamento, o valor da causa corresponderá ao débito pendente.

IV. A citação será sempre mediante correspondência com aviso de recebimento.

V. Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

• A. Somente as proposições II e V estão corretas.
• B. Somente as proposições I, III e IV estão corretas.
• C. Somente as proposições I e II estão corretas.
• D. Somente as proposições II, III e IV estão corretas.
• E. Todas as proposições estão corretas.

Gabarito: A

Comentários

• Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

  I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

  II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

  III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

  IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

  V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

• Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

  I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

  II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

  III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

  IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

  V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

• complementando III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  ..................

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu    emprego;

Questão 2953885

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-AC
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - TJ-AC - Juiz de Direito Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Assinale a alternativa correta sobre a locação de imóveis urbanos.

• A. Falecendo o locador, considera-se rescindida a locação, devendo o locatário desocupar o imóvel no prazo de até 90 (noventa) dias.
• B. Havendo a estipulação contratual de caução e fiança como garantias locatícias, prevalecerá a caução, em razão da vedação legal em estabelecer mais de uma modalidade de garantia.
• C. Havendo mais de um locatário, todos responderão solidariamente pelas obrigações decorrentes do contrato, salvo se houver estipulação em contrário.
• D. É nula a cláusula contratual de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Gabarito: C

Comentários

• Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.

  Abraços

• gabarito: C

  Lei nº 8.245/1991 

  Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-seque são solidários se o contrário não se estipulou

  Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 

• Todos os artigos da Lei 8.245/91:

  A - INCORRETA - Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

  B - INCORRETA - Art. 37. Não necessariamente prevalecerá a caução

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

  C - CORRETA - Art. 2. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  D - INCORRETA - Súmula 335, STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

• B está errada pq havendo estipulação de duas garantias, haverá nulidade, conforme parágrafo único do art. 37, da LL - Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Logo, não prevalece a caução

• Fórmula do Art. 35 e 36:

  N.... A/~A ---> I

  U.... A -------> I

  V.... A -------> ~ I

• Lei n.º 8.245/1991:

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  NECESSÁRIAS

  Ainda que não autorizadas

  Indenizáveis

  ÚTEIS

  Desde que autorizadas

  Indenizáveis

  VOLUPTUÁRIAS

  Não indenizáveis

  Pode levantar se não afetar estrutura e substância do imóvel

• LEI Nº 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991

  Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

  A) Falecendo o locador, considera-se rescindida a locação, devendo o locatário desocupar o imóvel no prazo de até 90 (noventa) dias. ( INCORRETA )

  Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

  B) Havendo a estipulação contratual de caução e fiança como garantias locatícias, prevalecerá a caução, em razão da vedação legal em estabelecer mais de uma modalidade de garantia. ( INCORRETA )

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  OBS: É VEDADA SIM MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA NUM MESMO CONTRATO DE LOCAÇÃO, PORÉM A LEI NÃO DIZ QUE HAVENDO MAIS DE UMA MODALIDADE PREVALECERÁ A CAUÇÃO.

  C) correta

  Havendo mais de um locatário, todos responderão solidariamente pelas obrigações decorrentes do contrato, salvo se houver estipulação em contrário.

  C) ch

  aHHHHHHahahahahshahahahshahshshshahhaH

  Art2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  D) É nula a cláusula contratual de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. ( INCORRETA )

  SÚMULA 335 STJ -

  Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

• Gab. C

  (A) Incorreta. Não há rescisão do contrato. “Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.”

  (B) Incorreta. não existe preferência. “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.” 

  (C) Correta. “Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.”

  (D) Incorreta. Existe previsão legal permitindo a renúncia e ao direito de retenção.

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 

  SÚMULA 335 STJ

  Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

• Da locação em geral

  2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

  3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  4  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.    

  Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

  5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

  Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

  6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

  Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

  7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de 30 dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

  Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

  8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

• Sobre a alternativa C:

  Não há posicionamento firmado nos Tribunais Superiores sobre como proceder em caso de dupla garantia. Encontrei 2 acórdãos antigos da 5ª Turma do STJ afirmando que deveria prevalecer a garantia ofertada em primeiro lugar, e os Tribunais Estaduais parecem replicar esse entendimento. Contudo, há diversas vozes na doutrina (como o Prof. Flávio Tartuce) que afirmam que deveria ser reconhecida a nulidade da estipulação da garantia mais onerosa (que, no caso do enunciado, seria a fiança, já que por conta dela o fiador pode responder com todos os seus bens, inclusive bem de família em se tratando de locação residencial).

  A alternativa de fato não está certa (já que quem defende que a caução deveria prevalecer é a doutrina apenas), mas achei bem complicado a Banca tratar sobre esse tema numa prova objetiva...

• Nessa questão Q845123 a vunesp considerou essa alternativa como gabarito:

  Veda a legislação, nas relações locatícias residenciais e não residenciais, a existência num único contrato de mais de uma garantia. Havendo duas, a segunda caução discriminada no contrato fadada estará à declaração de nulidade.

  Não da pra entender essa banca poxa. Nesse caso a alternativa B era para estar correta.

Questão 2953909

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-AC
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - TJ-AC - Juiz de Direito Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A locação predial urbana é tratada pela Lei Federal n° 8.245/91. A legislação em pauta, por sua vez, prevê alguns procedimentos especificamente idealizados para tratar as lides decorrentes da relação contratual em comento, assim denominadas ações locatícias, determinando que

• A. proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação.
• B. na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
• C. no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.
• D. na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.

Gabarito: A

Comentários

• Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.

  O contrato de locação só pode ser oponível a terceiros se ele estiver registrado no Cartório de Imóveis.

  Há locação e locação imobiliária na Lei geral e especial, mas não são colidentes. 

  Abraços

• A- proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. (CERTO)

  Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no  a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

  Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

  B - na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. (ERRADO).

  § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

  C - no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.(ERRADO).

  Art. 68 § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

  C- Na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.(ERRADO).

  Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

  VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

• – O DIREITO DE RENOVAÇÃO DO IMÓVEL SUBLOCADO TOTALMENTE só poderá ser exercido pelo sublocatário.

  – Para SUBLOCAÇÃO PARCIAL, tanto o locatário como o sublocatário poderão propor a reivindicatória, conforme:

  – Art. 71. Parágrafo único. Proposta a ação pelo SUBLOCATÁRIO DO IMÓVEL ou de PARTE DELE, serão citados o SUBLOCADOR e o LOCADOR, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, O SUBLOCADOR DISPUSER DE PRAZO QUE ADMITA RENOVAR A SUBLOCAÇÃO; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

• pelo que entendi, o erro da alternativa "D" se encontra a necessidade de desocupação do imóvel, para a hipótese de cumulação de demanda (art. 67, VIII).

• A locação predial urbana é tratada pela Lei Federal n° 8.245/91. A legislação em pauta, por sua vez, prevê alguns procedimentos especificamente idealizados para tratar as lides decorrentes da relação contratual em comento, assim denominadas ações locatícias, determinando que

  A) CORRETA - proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação.

  ART. 71 DA LEI FEDERAL Nº 8245/91 - Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

  B) INCORRETA - na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

  § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

  C) INCORRETO - no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.

  Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: 

  § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

  D) INCORRETA - na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.

  Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

  VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

• Gab. A

  (A) Correta. Art. 71, Parágrafo único da Lei 8.245/91 – “Art. 71, Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação”. 

  (B) Incorreta. Art. 65, §2º, do NCPC – “Art. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel”.

  (C) Incorreta. Art. 68, §2º, da Lei 8.245/91 – “Art. 68, § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei”. 

  (D) Incorreta. Art. 67, VIII, do NCPC – “Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte: VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos”. 

• LETRA A

  LEMBRAR QUE NA Ação de despejo pode executar cobrança antes do despejo - DIFERE DA RECONVENÇÃO NA CONSIGNATÓRIA, execução somente pode ter inicio APOS desocupação do imóvel.

• Compreendendo a regra por trás da alternativa A...

  Partindo-se do que dispõe a Lei do Inquilinato, temos que, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, sendo que tal direito, no caso de sublocação TOTAL do imóvel, somente poderá ser exercido pelo sublocatário (art. 51, §1º). Porém, o mesmo não ocorre na sublocação parcial, pois, neste caso, o ponto comercial pode ser partilhado entre ambos (sublocatário e sublocador).

  Em resumo, se a sublocação é parcial, o locatário e sublocatário têm legitimação concorrente, e se total, apenas o sublocatário tem legitimidade para promover a ação renovatória.

  No que tange ao litisconsórcio passivo, prevê o parágrafo único do artigo 71 da lei em comento: "Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação."

  De acordo com a parte do artigo acima destacada em verde, tem-se que, proposta ação renovatória, seja pelo sublocatário total, seja pelo parcial, são litisconsortes passivos necessários tanto o locador como o sublocador/locatário quando o prazo de renovação pretendido pelo sublocatário ultrapassar* o da locação original ou renovada, caso em que a renovação compulsória será feita apenas entre o sublocatário e o locador, eliminando-se a figura do sublocador/locatário.

  Nesse caso, podem ocorrer duas situações:

  A) a renovação abranger período inteiramente fora da locação original/renovada, caso em que haverá a exclusão do sublocador/locatário (tornando-se o sublocatário em locatário direto) se:

  i. houver mera sublocação sem exercício de atividade empresária, ou

  ii. inexistir direito oponível em relação ao sublocatário.

  Obs. Se a locação for parcial, o sublocatário se transforma em locatário direto apenas da parte do imóvel que tiver locado.

  B) a renovação abranger período parcialmente fora da locação original, hipótese em que o sublocatário ficará vinculado ao sublocador/locatário até o fim do contrato de locação, uma vez extinto o contrato de locação, o vínculo se faz diretamente com o locador.

  Por fim, de acordo com a parte destacada em azul do artigo transcrito acima, se a prorrogação da sublocação couber dentro do prazo de que o locatário/sublocador ainda dispõe perante o locador, a ação será proposta apenas em face do locatário/sublocador.

  FONTES:

  https://jus.com.br/artigos/52754/acao-renovatoria-como-instrumento-de-protecao-ao-ponto-comercial#:~:text=1%C2%BA%2C%20do%20Art.,preenchimento%20dos%20requisitos%20do%20art.

  https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-processual-civil/consideracoes-didaticas-sobre-a-acao-renovatoria-de-locacao/

• Da Ação Renovatória

  71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

  I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; ( I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.)

  II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

  III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

  IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

  V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; 

  VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

  VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

  Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

• IMPORTANTE

  Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

  IMPORTANTE Art. 16. O sublocatário responde SUBSIDIARIAMENTE ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

• A- proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. (CERTO)

  Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no  a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

  Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

  B - na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. (ERRADO).

  § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

  C - no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.(ERRADO).

  Art. 68 § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

  C- Na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.(ERRADO).

  Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

  VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Questão 2971300

• Banca: VUNESP
• Órgão: Prefeitura de Pontal - SP
• Ano: 2018
• Provas: VUNESP - 2018 - Prefeitura de Pontal - SP - Procurador
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Assinale a alternativa que apresenta todos os requisitos necessários para a vigência da locação, que tenha por objeto bem imóvel, em caso de sua alienação durante a locação.

• A. Locação por tempo determinado; existência de cláusula contratual de vigência, em caso de alienação; averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel.
• B. Locação vigente por 30 (trinta) meses, no mínimo; existência de contrato escrito; averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel.
• C. Locação vigente por 60 (sessenta) meses, no mínimo; existência de contrato escrito; existência de alguma garantia.
• D. Locação por tempo indeterminado; existência de cláusula contratual de vigência, em caso de alienação; existência de alguma garantia.
• E. Locação vigente por 60 (sessenta) meses; existência de cláusula contratual de vigência, em caso de alienação; averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel.

Gabarito: A

Comentários

• Art. 8º (Lei 8245/91) - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

• GABARITO: LETRA A

  art. 8º da Lei de inquilinato

• Gab. A

  A literalidade da questão confusa, mas...

• Cuidado:

  Lei de registros públicos: Cláusula de Vigência é REGISTRADA

  Lei de Inquilinato: Cláusula de Vigência é AVERBADA

Questão 2977573

• Banca: VUNESP
• Órgão: Câmara de Olímpia - SP
• Ano: 2018
• Provas: VUNESP - 2018 - Câmara de Olímpia - SP - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Ícaro e Jonas são proprietários de um imóvel no centro de um determinado Município. O imóvel está atualmente locado para Karen, que, há alguns meses, sublocou para Laura. Ícaro aceitou uma proposta de emprego no exterior, mas, para que tivesse dinheiro para viajar, decidiu vender sua parte do imóvel.

Considerando a situação hipotética apresentada, assinale a alternativa correta.

• A. Para cumprir suas obrigações legais, Ícaro deverá notificar judicialmente Karen para que ela manifeste seu interesse no direito de preferência para a compra do imóvel.
• B. O direito de preferência de Karen caducará se ela não manifestar sua aceitação, de forma inequívoca, no prazo de 15 (quinze) dias.
• C. Considerando que o imóvel está sublocado, e Jonas manifestou não ter interesse em adquirir a parte de Ícaro, o direito de preferência cabe à Laura e, em seguida, a Karen.
• D. Caso Ícaro estivesse vendendo o imóvel por força de decisão judicial, ainda assim seria necessário que Karen exercesse o seu direito de preferência.
• E. Considerando haver um condomínio no imóvel, o direito de preferência deve seguir a seguinte ordem: Laura, Karen e, por fim, Jonas.

Gabarito: C

Comentários

•  Lei nº 8.245/91. Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

• Para cumprir suas obrigações legais, Ícaro deverá notificar judicialmente Karen para que ela manifeste seu interesse no direito de preferência para a compra do imóvel. ----- Lei 8.245/91, Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  O direito de preferência de Karen caducará se ela não manifestar sua aceitação, de forma inequívoca, no prazo de 15 (quinze) dias. ---- Lei 8.245/91, Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

  Considerando que o imóvel está sublocado, e Jonas manifestou não ter interesse em adquirir a parte de Ícaro, o direito de preferência cabe à Laura e, em seguida, a Karen. (GABARITO) ----- Lei 8.245/91, Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

  Caso Ícaro estivesse vendendo o imóvel por força de decisão judicial, ainda assim seria necessário que Karen exercesse o seu direito de preferência. ------ Lei 8.245/91, Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

  Considerando haver um condomínio no imóvel, o direito de preferência deve seguir a seguinte ordem: Laura, Karen e, por fim, Jonas. ------ Lei 8.245/91,Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

• Conjugando o art. 32 c/c art. 34 da Lei n. 8.244/91 a ordem será: 1° condômino (Jonas) 2º sublocatário (Laura) e 3º locatária(Karen)

• Para responder a questão, ler de maneira conjugada os arts. 30 e 34 da Lei de Locações.

• Direito de Preferência:

  - Não existe necessidade de previsão expressa no contrato de locação, pois decorre de disposição legal;

  - É AVERBADO no Registro de Imóveis (para exercê-lo, deve averbar, no mínimo, 30 dias antes da alienação)

  - Ordem de preferência: a) condômino; b) sublocatário; c) locatário

  - NÃO alcança:

  a) perda da propriedade

  b) alienação judicial

  c) permuta e doação

  d) integralização de capital

  e) cisão, fusão e incorporação

• A ordem é essa:

  • condômino, se houver (art. 34)
  • sublocatário, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade (art. 30) - se forem vários sublocatários a preferência caberá a todos em comum.
  • Locatário (art. 30, 2ª parte).

• a questão não traz sobre o desinteresse de Jonas, por isto penso que não há nenhuma questão correta.

• GABARITO: C

  A- Para cumprir suas obrigações legais, Ícaro deverá notificar judicialmente Karen para que ela manifeste seu interesse no direito de preferência para a compra do imóvel.

  ERRADO, conforme o artigo 27 da Lei 8.245, a notificação pode ser judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  B - O direito de preferência de Karen caducará se ela não manifestar sua aceitação, de forma inequívoca, no prazo de 15 (quinze) dias.

  ERRADO, conforme o artigo 28 da Lei 8.245, o prazo é de 30 (trinta) dias.

  C - Considerando que o imóvel está sublocado, e Jonas manifestou não ter interesse em adquirir a parte de Ícaro, o direito de preferência cabe à Laura e, em seguida, a Karen.

  CORRETO, vide art. 30 da Lei de Locações: Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

  D - Caso Ícaro estivesse vendendo o imóvel por força de decisão judicial, ainda assim seria necessário que Karen exercesse o seu direito de preferência.

  ERRADO, conforme o artigo 32, o direito de preferência NÃO alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial.

  E - Considerando haver um condomínio no imóvel, o direito de preferência deve seguir a seguinte ordem: Laura, Karen e, por fim, Jonas.

  ERRADO, conforme o artigo 34: Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

Questão 2996560

• Banca: IESES
• Órgão: TJ-SC
• Ano: 2019
• Provas: IESES - 2019 - TJ-SC - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento - Prova Anulada
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

 A respeito da locação de imóveis urbanos regida pela Lei 8.245, de 18.10.1991:

I. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

II. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

III. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

IV. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o décimo dia útil do mês vincendo.

Aponte as afirmativas FALSAS: 

• A. II e IV.
  
• B. II e III.
  
• C. I e II.
  
• D. III e IV.
  

Gabarito: A

Comentários

• I - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. (VERDADEIRA)

  Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

  II- Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. (FALSA).

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  STJ - SÚMULA 335

  Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

  III- É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. ( VERDADEIRA).

  Art. 37. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  IV - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o décimo dia útil do mês vincendo. (FALSA).

  Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

• Oi!

  Gabarito: A

  Bons estudos!

  -Todo progresso acontece fora da zona de conforto. – Michael John Bobak

Questão 2996599

• Banca: IESES
• Órgão: TJ-SC
• Ano: 2019
• Provas: IESES - 2019 - TJ-SC - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento - Prova Anulada
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Segundo a Lei de Locações de imóveis urbanos,

I. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

II. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de quarenta e cinco dias.

III. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

IV. O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

É correto o que se afirma em:

• A. I e II.
  
• B. I, II e III.
  
• C. I, III e IV.
  
• D. II, III e IV.
  

Gabarito: C

Comentários

• Lei n 8.245/91

  I - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (CORRETA)

  Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

  II- O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de quarenta e cinco dias (ERRADA)

  Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias.

  III - Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (CORRETA).

  Art. Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

  IV - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. (CORRETA).

  Art. 65. § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

• GABARITO 'C' I, III e IV.

  Fonte: Lei 8.245

  I. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. VERDADEIRA

  Art. 17

  II. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de quarenta e cinco dias. FALSA

  Art. 28. 30 dias

  III. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. VERDADEIRA

   Art. 48. 

  IV. O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. VERDADEIRA

  Art. 65. § 2º CADI 

  A cada dia produtivo um degrau subido. HCCB

• Da locação para temporada

  Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e. contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

  Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram

Questão 3020626

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: DPE-DF
• Ano: 2019
• Provas: CESPE - 2019 - DPE-DF - Defensor Público
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Acerca da locação de imóveis urbanos, do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, julgue o próximo item, considerando a legislação pertinente.

Locador de imóvel residencial poderá reaver o imóvel ainda no curso do prazo estipulado para a duração do contrato de locação, desde que pague ao locatário a multa proporcional ao cumprimento do contrato ou a que for judicialmente arbitrada.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• Lei 8.245/1991

  Art. 4   Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.  

• Diferença básica, que pode reprovar

  Locador é o proprietário do imóvel, geralmente representado por uma administradora. O locatário é o que aluga o imóvel para moradia ou uso comercial.

  Abraços

• Ouvi isso de um professor de civil e nunca mais confundi, "otário" é sempre o que recebe- Cessionário, locatário, promissario, donatário...

• JUSTIFICATIVA da CESPE - ERRADO. Lei n.º 8.245/1991

  Art. 4.º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2.º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

  (...)

  Art. 54-A. (...)

  § 2.º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

• Alternativa ERRADA

  Locador ( LOCATÁRIO) de imóvel residencial poderá reaver o imóvel ainda no curso do prazo estipulado para a duração do contrato de locação, desde que pague ao locatário a multa proporcional ao cumprimento do contrato ou a que for judicialmente arbitrada. 

• ART. 4º

  Locador não pode reaver o imóvel, se ainda estiver no curso do prazo estipulado para a locação

  Locatário pode devolvê-lo, pagando multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for estipulada judicialmente.

  *Essa hipótese comporta a exceção do ART. 54-A, §2º

  A assertiva troca o termo "locador" e "locatário"

  Locador de imóvel residencial não poderá reaver o imóvel ainda no curso do prazo estipulado para a duração do contrato de locação; todavia, o locatário, poderá devolvê-lo, desde que pague ao locador multa proporcional ao cumprimento do contrato ou a que for judicialmente arbitrada; ressalvado o que se estipula no art. 54-A, §2º.

  Favor, apontar possíveis erros no comentário.

• Art. 4   Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.  

• Errado

  Questão: Locador de imóvel residencial poderá reaver o imóvel ainda no curso do prazo estipulado para a duração do contrato de locação, desde que pague ao locatário a multa proporcional ao cumprimento do contrato ou a que for judicialmente arbitrada.

  É vedado ao locador reaver o imóvel durante o prazo de locação; ao locatário é que é autorizada a devolução, pagando a multa pactuada, conforme estabelece o artigo da Lei 8.245/91: 

   

  Art. 4  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.      

  Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

   

  Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      

  § 1  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.      

  § 2  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

• Inverteram os conceitos do que está fulcrado no art.54, §2º da Lei de Locações:

  § 2   Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.        

  Dessa forma, a multa seria devida pelo locatário (quem aluga).

• • Locador: não pode reaver o imóvel, se ainda estiver no curso do prazo estipulado para a locação
  • Locatário: pode devolvê-lo, pagando multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for estipulada judicialmente.

Questão 3042961

• Banca: VUNESP
• Órgão: Câmara de Piracicaba - SP
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - Câmara de Piracicaba - SP - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Zuleika alugou, por contrato escrito, uma casa residencial pelo prazo de trinta meses. Após sete meses, Zuleika recebeu, do locador, uma notificação de que ele havia vendido o imóvel para a empresa Alpha. Analisando essa situação hipotética, assinale a alternativa correta.

• A. Zuleika, por ter seu direito de preferência prejudicado, poderá reclamar da empresa adquirente as perdas e danos e requerer para si o imóvel, no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, independentemente do fato de que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
• B. Não exercida a denúncia do contrato no prazo de trinta dias pelo comprador, contados do registro da venda, presume-se a concordância na manutenção da locação.
• C. Zuleika tem o direito de depositar o preço da venda e haver para si o imóvel locado, no prazo de 30 dias contados do registro do ato no cartório de imóveis, uma vez que teve preterido seu direito de preferência, ainda que o contrato não esteja averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• D. Zuleika terá preferência e poderá, em qualquer caso, haver o imóvel para si, desde que deposite o preço, mais as despesas de escritura.
• E. A empresa Alpha poderá denunciar o contrato no prazo de noventa dias, para a desocupação também em noventa dias, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Gabarito: E

Comentários

• Gabarito: E

  LEI DE LOCAÇÕES - 8.245/1991

  Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

• ERRO NA LETRA A

  Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

• Letras A, C e D:

  Os erros em cada uma das assertivas advêm do art. 33 da Lei

  B) Art. 8o. omissis

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

  E) Art. 8

• GABARITO LETRA 'E'

  A Zuleika, por ter seu direito de preferência prejudicado, poderá reclamar da empresa adquirente as perdas e danos e requerer para si o imóvel, no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, independentemente do fato de que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel. INCORRETA

  Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

  B Não exercida a denúncia do contrato no prazo de trinta dias pelo comprador, contados do registro da venda, presume-se a concordância na manutenção da locação. INCORRETA

  Art. 8º (...)

  § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

  C Zuleika tem o direito de depositar o preço da venda e haver para si o imóvel locado, no prazo de 30 dias contados do registro do ato no cartório de imóveis, uma vez que teve preterido seu direito de preferência, ainda que o contrato não esteja averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente. INCORRETA

  Trata de Adjudicação - ver comentário da A

  D Zuleika terá preferência e poderá, em qualquer caso, haver o imóvel para si, desde que deposite o preço, mais as despesas de escritura. INCORRETA

  ver comentário da A

  E A empresa Alpha poderá denunciar o contrato no prazo de noventa dias, para a desocupação também em noventa dias, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. CORRETA

  Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  A cada dia produtivo um degrau subido. HCCB

  "Nem todos que tentam conseguem, mas todos que conseguiram tentaram"

• gab: E --> (LEI 8.245/91- Art. 8º) IMÓVEL ALIENADO DURANTE A LOCAÇÃO:

  • adquirente pode denunciar o contrato 90d (contados do registro da venda ou do compromisso)
  • prazo 90d p desocupação
  • nao poderá denunciar locação tempo determinado se for contrato c/ cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula.

Questão 3109789

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-AL
• Ano: 2019
• Provas: FCC - 2019 - TJ-AL - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Em contrato de locação não residencial de imóvel urbano, no qual nada foi disposto acerca das benfeitorias,

• A. as benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis.
• B. as benfeitorias introduzidas pelo locatário, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, ainda que autorizadas pelo locador, serão indenizáveis até o limite máximo de três alugueres.
• C. as benfeitorias voluptuárias só serão indenizáveis se não puderem ser levantadas pelo locatário, finda a locação, sem afetar a estrutura e substância do imóvel.
• D. as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e também permitem o exercício do direito de retenção.
• E. as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, se não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis, mas não permitem o exercício do direito de retenção.

Gabarito: D

Comentários

• A) As benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis.

  Errada. De acordo com a primeira parte do art. 35 da Lei n. 8.245/91, as benfeitorias necessárias podem ser realizadas independentemente de consentimento do locador. Afinal, são destinadas à própria exigência de conservação do bem. De outro lado, a segunda parte do dispositivo exige a aquiescência do locador quanto à realização das benfeitorias úteis para que estas sejam indenizáveis e ensejem o jus retentionis – porque, neste caso, destinam-se unicamente ao melhor uso da coisa.

   

  B) As benfeitorias introduzidas pelo locatário, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, ainda que autorizadas pelo locador, serão indenizáveis até o limite máximo de três alugueres. 

  Errada. Não há limite legal para a indenização, podendo ela, contudo, ser convencionada. De fato, a súmula 335 do STJ autoriza mesmo a renúncia às indenizações, sendo lícito se concluir pela validade de cláusula que limite o quantum indenizatório.

   

  C) As benfeitorias voluptuárias só serão indenizáveis se não puderem ser levantadas pelo locatário, finda a locação, sem afetar a estrutura e substância do imóvel. 

  Errada. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, consoante expressa disposição do at. 36 da Lei de Locações. Assegura-se, contudo, o levantamento delas (jus tollendi) caso não afetem a estrutura e substância da coisa.

   

  D) As benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e também permitem o exercício do direito de retenção.

  Correta. Art. 35 da Lei de Locações: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

   

  E) As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, se não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis, mas não permitem o exercício do direito de retenção.

  Errada. Em se tratando de benfeitorias necessárias, destinando-se elas à conservação da coisa, serão necessariamente indenizadas ou ensejarão direito de retenção (salvo cláusula de renúncia).

• Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Abraços

• Gab. D

  (A) Incorreta. Art. 35 da Lei n. 8.245/91. Para responder a questão, reputa-se necessário recordar os conceitos de benfeitorias úteis e necessárias, expressos no art. 96 do Código Civil, sendo úteis aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, e necessárias as benfeitorias que tem por finalidade conservar o bem ou evitar o seu perecimento. O enunciado, no entanto, exige conhecimento também da lei do inquilinato (Lei n. 8.245/1991), pois é no art. 35 que podemos encontrar a resposta para a questão: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Como se vê acima, APENAS as BENFEITORIAS NECESSÁRIAS NÃO AUTORIZADAS é que são INDENIZÁVEIS.

  (B) Incorreta. Art. 35 e 36 da Lei n. 8.245/91. A lei não fixou limites para indenização das benfeitorias, isso porque só serão indenizáveis as benfeitorias necessárias ainda que não autorizadas, ou as benfeitorias úteis autorizadas, conforme redação do art. 35 da Lei n. 8.245/91, citado no comentário anterior. Já as VOLUPTUÁRIAS, NÃO SERÃO INDENIZÁVEIS, conforme se infere do art. 36 da lei de locação, a seguir: Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  (C) Incorreta. Art. 36 da Lei n. 8.245/91. Nos termos do art. 36 da Lei n. 8.245/91, as benfeitorias VOLUPTUÁRIAS NÃO SERÃO INDENIZÁVEIS e PODEM SER LEVANTADAS pelo locatário com o encerramento da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. A alternativa incorre em erro ao prever a possibilidade de indenização se impossível o seu levantamento.

  (D) Correta. Art. 35 da Lei n. 8.245/91. A questão reflete a previsão do art. 35: Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  (E) Incorreta. Art. 35 da Lei n. 8.245/91 Vide comentário da alternativa anterior.

  Fonte: Mege

• Direto ao ponto

   Art. 35 da Lei de Locações: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

• GABARITO: D

  LEI Nº 8.245/ 1991

  Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

  Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

• DAS BENFEITORIAS

  35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, AINDA QUE NÃO autorizadas pelo locador, bem como as úteis, DESDE QUE autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  36. As benfeitorias voluptuárias NÃO serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  CC02 - 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

• Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Questão 3158215

• Banca: VUNESP
• Órgão: UNIFAI
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - UNIFAI - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

O direito de preferência de que trata a Lei n^o 8.245/91 não alcança:

• A. a perda da propriedade ou venda por decisão judicial, ou imóveis com pluralidade de locatários.
• B. a integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
• C. a permuta, doação ou venda de mais de uma unidade imobiliária.
• D. os imóveis com pluralidade de locatários ou venda de mais de uma unidade imobiliária.
• E. a integralização de capital, permuta, ou imóveis sublocados em sua totalidade.

Gabarito: B

Comentários

• Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

  Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

  Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

  Art. 32. O direito de preferência NÃO ALCANÇA os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

• GABARITO : B

  A : FALSO

  ► Lei 8.245/91. Art. 30. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

  B : VERDADEIRO

  ► Lei 8.245/91. Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

  C e D : FALSO

  ► Lei 8.245/91. Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

  E : FALSO

  ► Lei 8.245/91. Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

• GAB: B --> (Lei no 8.245/91 - Art. 32). O direito de preferência NÃO ALCANÇA:

  1. os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial,
  2. permuta,
  3. doação,
  4. integralização de capital,
  5. cisão,
  6. fusão e
  7. incorporação.

Questão 3183949

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: PGE-AM
• Ano: 2018
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2018 - PGM - Manaus - AM - Procurador do Município
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando a legislação vigente e a jurisprudência do STJ, julgue o seguinte item, concernentes a locação de imóveis urbanos, direito do consumidor, direitos autorais e registros públicos.

Na locação residencial de imóvel urbano, não será admitida a denúncia vazia, se o prazo de trinta meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• gabarito: CORRETO para não assinantes, e baseado no rico fundamento do colega João Victor Câmara

• Gabarito. CERTO.

  STJ: 4. A controvérsia consiste em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei no 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. 5. O art. 46 da Lei no 8.245/1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis). 6. Para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47, V, da Lei no 8.245/1991 somente autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos. 7. Recurso especial provido. (REsp 1364668/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2017, DJe 17/11/2017)

  Fonte: Dizer o direito

  Gabarito corrigido de acordo com comentário do colega estudos procuradoria.

• Explicando:

  Nos termos do art. 46 da Lei 8245:

  "Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."

  O artigo permite a utilização, pelo locador, da DENÚNCIA VAZIA. Isto é, se o locador quiser terminar o vínculo contratual pode fazê-lo, após o prazo de 30 meses, sem precisar expor os motivos para tanto.

  O enunciado induz que os contratos cujo termo inicial é inferior a 30 meses, mas que foram prorrogados sucessivamente, também permitiriam a denúncia vazia.

  Porém, e nos termos do REsp 1364668/MG, já mencionado pelo colega João, esta possibilidade não foi reconhecida.

  Desse modo, para os contratos firmados com menos de trinta meses há que se observar o comando do art. 47 da Lei de Locações, que estabelece as possibilidades em que o locador pode por fim ao vínculo.

  Essas hipóteses são:

  I - Nos casos do art. 9º; = Distrato.

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

  Lumos!

• Certo

  L8245

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

  § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

  Esquematizando:

  1. Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)--> Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
  2. Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses--> Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)

• Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91. Vale ressaltar, contudo, que não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615)

• Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação

• A denúncia vazia não é admitida quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615

• Entendimento superado em março de 2021. Informativo 687 do STJ. Conta-se o prazo desde a data inicial do contrato. Abraço para os concurseiros da Foco Coworking, Anchieta/BH!! Só gente nota 10!!

Questão 3281272

• Banca: VUNESP
• Órgão: Prefeitura da Estância Turística de Guaratinguetá
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - Prefeitura da Estância Turística de Guaratinguetá - Procurador
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. A respeito do tema, assinale a alternativa correta.

• A. Em regra, são reguladas pela referida lei as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.
• B. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Mesmo ausente a vênia conjugal, o cônjuge estará obrigado a observar o prazo excedente.
• C. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio, verbal ou por escrito do locador.
• D. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
• E. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, verbalmente ou por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, sessenta dias de antecedência.

Gabarito: D

Comentários

• GABARITO: D

  Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991

  Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

• a) Em regra, são reguladas pela referida lei as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.

  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

  Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

  a) as locações:

  2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

  b) O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Mesmo ausente a vênia conjugal, o cônjuge estará obrigado a observar o prazo excedente.

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a DEZ ANOS.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  c) A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio, verbal ou por escrito do locador.

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  d) Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. CORRETO

  e) O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, verbalmente ou por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, sessenta dias de antecedência.

  Art. 4  Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

• A) Art. 1o A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

  B) Art. 3o O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  C) Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  D) Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.(CORRETA)

  E) Art. 4o Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

• GABARITO: LETRA D

  A) Em regra, são reguladas pela referida lei as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.

  Art. 1º, Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

  .

  B) O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Mesmo ausente a vênia conjugal, o cônjuge estará obrigado a observar o prazo excedente.

  Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

  Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

  .

  C) A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio, verbal ou por escrito do locador.

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  .

  D) Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

  Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

  .

  E) O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, verbalmente ou por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, sessenta dias de antecedência.

  Art. 4, Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Questão 3281824

• Banca: VUNESP
• Órgão: ESEF - SP
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - ESEF - SP - Procurador Jurídico
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

É disposição especial da locação não residencial:

• A. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, independentemente do ramo a ser explorado.
• B. Do direito à renovação, decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
• C. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, bastando que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
• D. No caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação.
• E. O locador estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação, podendo, nesta hipótese, rediscutir o valor dos alugueres.

Gabarito: B

Comentários

• Art. 51. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  GABA: B

• Todos os artigo da Lei 8.245/91

  a) Art. 51 § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub  -  rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

  b) GABARITO Art. 51 § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  c) Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  d) Art. 51 § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  e) Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

• A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
  
  A) “Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, DESDE QUE CONTINUE NO MESMO RAMO" (art. 51, § 3º da Lei 8.245). Incorreta;
  
  B) Em harmonia com o art. 51, § 5º da Lei 8.245: “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". Correta;
  
  C) “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, CUMULATIVAMENTE: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos" (art. 51 da Lei 8.245). Incorreta;
  
  D) “O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação SOMENTE PODERÁ SER EXERCIDO PELO SUBLOCATÁRIO" (art. 51, § 1º da Lei 8.245). Incorreta;
  
  E) “O locador NÃO ESTARÁ obrigado a renovar o contrato se: por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I da Lei 8.245). Incorreta.
  
  
  
  
  Resposta: B 

• a) ERRADO - Lei 8.245/91 - Art. 51 § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

  b) CERTA - lei 8.245/91 - art. 51 § 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  c)  ERRADO - Lei 8.245/91 - Art. Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  d)  ERRADO - lei 8.245/91 - art. 51 § 1º o direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  e)  ERRADO - Lei 8.245/91 - Art. Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

• a) Art. 51 § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub  - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

  b) GABARITO Art. 51 § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  c) Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  d) Art. 51 § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  e) Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

Questão 3309994

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-RJ
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - TJ-RJ - Juiz Substituto
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Pedro locou, em 14.09.2005, um imóvel residencial a José, pelo valor mensal de R$ 1.000,00, por um prazo de 60 meses. Mateus, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, foi fiador do contrato, sem anuência de sua esposa. Após o fim do contrato, em 14.09.2010, José assinou um aditamento do contrato de locação, em que o aluguel foi reajustado para o valor de R$ 3.000,00. Mateus não assinou o aditamento. Após o aditamento, nenhum valor foi pago. Pedro ajuizou ação de cobrança dos valores do aluguel, em 15.09.2019.

É correto afirmar que

• A. tanto Mateus quanto José podem ser demandados a pagar somente as prestações vencidas nos últimos cinco anos, estando as demais prescritas.
• B. ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus.
• C. Mateus pode ser demandado, direta e isoladamente, pelos valores devidos, em razão da sua condição de fiador do contrato de locação, que se estende ao aditamento realizado a este.
• D. o contrato de fiança prestado por Mateus é anulável, mas todos os valores dos aluguéis devidos podem ser demandados de José, tendo em vista que não se consumou a prescrição de nenhuma das parcelas vencidas.
• E. Mateus somente pode ser demandado subsidiariamente a José exclusivamente no que se refere às prestações vencidas nos últimos cinco anos, estando as demais prescritas.

Gabarito: B

Comentários

• CC, Art. 206: Prescreve:

  § 3º Em três anos:

  I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;

  STJ, SÚMULA 214: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

• A alternativa B está CORRETA, tendo em vista que o direito de cobrar os aluguéis vencidos prescreve em três anos, conforme dispõe o art. 206, §3º, inc. I, do Código Civil: “Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.

  Os contratos de fiança realizados sem a anuência do cônjuge do fiador é totalmente ineficaz, motivo pelo qual a dívida não poderá ser cobrada de Mateus. É isso que se extrai da Súmula 332 do STJ: “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

  Isso significa dizer que Mateus não poderá ser demando nem subsidiariamente.

• Não está esquisita essa redação "ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos"?

  Confesso que no dia da prova acertei, mas agora refazendo com calma, errei. Me parece que está dizendo que as parcelas dos últimos 3 anos estão prescritas, e as anteriores não - e é justamente o contrário, não?

• Se está prescrita , como pode demandar as demais ?

  Alguém pode ajudar ?

• As pretensões referentes aos últimos três anos estão prescritas em razão do disposto no art. 206, 3º, I, do CC.

  A prorrogação do contrato, como foi feita por acordo de vontades, não é oponível ao fiador que a ela não anuiu (enunciado 214 da súmula da jurisprudência do STJ).

  O art. 39 da Lei 8.245/91, que aduz que qualquer garantia locatícia se estende até a efetiva devolução do imóvel, só é aplicável para os casos de prorrogação legal do contrato de locação e não para os casos de prorrogação convencional, tal como ocorreu na questão (STJ, AgInt no AREsp 1.471.345).

  Quanto ao enunciado 334 da súmula da jurisprudência do STJ, existem vários precedentes do próprio tribunal da cidadania que limitam sua incidência ao patrimônio do cônjuge que não anuiu. Dito de outra forma: a fiança seria totalmente ineficaz face a meação do cônjuge que não participou do negócio, mas poderia atingir o patrimônio do subscritor. Por isso, acredito que tal enunciado, em se tratando de prova objetiva, não é suficiente para responder a questão.

  Assim, em síntese, a fundamentação que não deixa qualquer espaço para questionamento é: prescrição trienal (art. 206, 3º, I, CC) e impossibilidade de vincular o fiador por se tratar de prorrogação convencional do contrato principal sem sua participação (enunciado 214 da súmula da jurisprudência do STJ e AgInt no AREsp 1.471.345).

• 02. Pedro locou, em 14.09.2005, um imóvel residencial a José, pelo valor mensal de R$ 1.000,00, por um prazo de 60 meses. Mateus, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, foi fiador do contrato, sem anuência de sua esposa. Após o fim do contrato, em 14.09.2010, José assinou um aditamento do contrato de locação, em que o aluguel foi reajustado para o valor de R$ 3.000,00. Mateus não assinou o aditamento. Após o aditamento, nenhum valor foi pago. Pedro ajuizou ação de cobrança dos valores do aluguel, em 15.09.2019. É correto afirmar que

  (A) o contrato de fiança prestado por Mateus é anulável, mas todos os valores dos aluguéis devidos podem ser demandados de José, tendo em vista que não se consumou a prescrição de nenhuma das parcelas vencidas. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)

  (B) tanto Mateus quanto José podem ser demandados a pagar somente as prestações vencidas nos últimos cinco anos, estando as demais prescritas. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)

  (C) Mateus somente pode ser demandado subsidiariamente a José exclusivamente no que se refere às prestações vencidas nos últimos cinco anos, estando as demais prescritas. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)

  (D) Mateus não pode ser demandado, direta e isoladamente, pelos valores devidos, em razão da sua condição de fiador do contrato de locação, que não se estende ao aditamento realizado a este. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)

  (E) ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus. (art. 206, § 3º, I, e 1.647 do CC, e S332STJ e S214STJ)

• Súmula 332 STJ - A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. 

  Súmula 214 STJ - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. 

  Art. 206, §3º, inc. I, do Código Civil: “Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.

• A Maria Isabel tem razão!

  Realmente, está bem esquisita a redação da assertiva ao dizer que "ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados".

  A questão informa que aditamento foi feito em 14/09/10 e que o inquilino não pagou nenhum valor a partir desta data.

  Porém, a questão não informa quando o inquilino desocupou o imóvel. Só fala que o locador ajuizou ação de cobrança em 15/09/19.

  Obrigação de tratos sucessivos ou de execução continuada é a que se protrai no tempo, caracterizando-se pela pela prática ou abstenção de atos reiterados, solvendo-se num espaço mais ou menos longo de tempo; por exemplo, a obrigação do locador de ceder ao inquilino, por certo tempo, o uso e o gozo de um bem infungível, e a obrigação do locatário de pagar o aluguel convencionado.

  A prescrição corre a contar de cada vencimento (a contar da data de vencimento de cada parcela de aluguel), por se tratar de obrigação de trato sucessivo.

  Se consideramos que José ficou no imóvel de 14/09/10 até a ação de cobrança (15/09/19), só os aluguéis referentes ao período de 14/09/16 até 14/09/19 poderão ser cobrados (os anteriores já estão prescritos).

  Então, com efeito, dizer que as parcelas dos últimos 3 anos estão prescritas, e as anteriores não, me parece errado (e daí, caberia anulação da questão).

  O que acham?

• A questão certamente será anulada (até a data de hoje, 31/1/2020, ainda não foi divulgado o gabarito definitivo). O gabarito preliminar aponta como correta a letra B ("ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus."), mas é óbvio que o examinador inverteu o raciocínio: são os aluguéis vencidos a mais de três anos que estão prescritos, podendo os demais (os dos últimos três anos) serem demandados exclusivamente de José, o locatário, mas não de Mateus, o fiador.

• QUESTÃO ANULADA PELA BANCA (08/02/2020)

• A questão foi anulada, mas serve para estudar. Não fosse o erro na redação da alternativa B, estaria correta.

  "Ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus".

  Na verdade, ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis HÁ MAIS de três anos (art. 206, §3º, I, CC). Os aluguéis dos últimos três anos ainda não prescreveram, e podem ser demandados EXCLUSIVAMENTE DE JOSÉ.

  Por que não podem ser cobrados de Mateus (fiador)?

  Porque a fiança foi prestada sem a anuência da esposa, com quem era casado pelo regime da comunhão parcial, então a fiança é INEFICAZ, conforme entendimento do STJ: Súmula 332 - “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

  OK. E se a cônjuge tivesse autorizado?

  Teria que analisar a responsabilidade do fiador quanto à prorrogação da locação.

  O contrato foi firmado em 14/09/2005, ou seja, anterior à Lei nº 12.112/2009, que alterou a redação do art. 39 Lei nº 8.245/91. Então se aplicaria o entendimento da Súmula 214 STJ: "A prorrogação do contrato, como foi feita por acordo de vontades, não é oponível ao fiador que a ela não anuiu".

  Se o contrato fosse posterior a 2009, o fiador continuaria obrigado, mesmo sem ter anuído com a prorrogação, não se aplicaria a Súmula 214 STJ, e sim o art. 39 na sua nova redação: qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

• QUESTÃO ANULADA PELA BANCA

  http://www.tjrj.jus.br/documents/10136/6660150/edital-n-09-2020.pdf

• Nossa! Fiquei surpreso quando vim verificar as resposta e me deparei com os comentários do Lúcio. Me explico: sempre achei o Lúcio, apesar dos seus lacônicos comentários um cabra bem perspicaz e inteligente. Apenas, tirava um sarro. Mas agora, veio com a carga toda. Beleza! Mas, ressalto, sempre curti as resposta do Lúcio.

• Perfeito o comentário da Beatriz S, podem ir direto a ele.

• "Ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis vencidos nos últimos três anos, podendo os demais serem demandados exclusivamente de José, mas não de Mateus".

  Na verdade, ocorreu a prescrição do direito de cobrar os aluguéis HÁ MAIS de três anos (art. 206, §3º, I, CC). Os aluguéis dos últimos três anos ainda não prescreveram, e podem ser demandados EXCLUSIVAMENTE DE JOSÉ.

  Por que não podem ser cobrados de Mateus (fiador)?

  Porque a fiança foi prestada sem a anuência da esposa, com quem era casado pelo regime da comunhão parcial, então a fiança é INEFICAZ, conforme entendimento do STJ: Súmula 332 - “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

  OK. E se a cônjuge tivesse autorizado?

  Teria que analisar a responsabilidade do fiador quanto à prorrogação da locação.

  O contrato foi firmado em 14/09/2005, ou seja, anterior à Lei nº 12.112/2009, que alterou a redação do art. 39 Lei nº 8.245/91. Então se aplicaria o entendimento da Súmula 214 STJ: "A prorrogação do contrato, como foi feita por acordo de vontades, não é oponível ao fiador que a ela não anuiu".

  Se o contrato fosse posterior a 2009, o fiador continuaria obrigado, mesmo sem ter anuído com a prorrogação, não se aplicaria a Súmula 214 STJ, e sim o art. 39 na sua nova redação: qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

  Súmula 332 STJ - A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. 

  Súmula 214 STJ - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. 

  Art. 206, §3º, inc. I, do Código Civil: “Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos”.

  FONTE: Beatriz S

Questão 3378592

• Banca: VUNESP
• Órgão: Câmara de Bragança Paulista - SP
• Ano: 2013
• Provas: VUNESP - 2013 - Câmara de Bragança Paulista - SP - Procurador Jurídico B
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Assinale a alternativa correta sobre os contratos de locação, no âmbito do Código Civil.

• A. Em caso de alienação do bem pelo locador, para que o adquirente seja obrigado a respeitar o contrato de locação com cláusula de vigência, é imprescindível o prévio registro deste no cartório competente.
• B. O locatário pode valer-se do direito de retenção em virtude das benfeitorias úteis realizadas no bem, ainda que feitas sem aquiescência do locador.
• C. O locatário que, instado a fazê-lo, não restitui o bem, responderá pelo dano que o bem venha a suportar, exceto no caso de caso fortuito ou força maior.
• D. Havendo contrato por prazo determinado, deve o locador notificar o locatário com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, sob pena de automática prorrogação.
• E. Considerando que o contrato é de natureza personalíssima, não se admite a sucessão pelos herdeiros, em caso de morte do locatário.

Gabarito: A

Comentários

• Lei 8.245/91, Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

• GABARITO A

• Não obstante a Averbação na matrícula, dispensa-se a transcrição no registro de Títulos e Documentos (Súmula 442, STF):

  "A inscrição do contrato de locação no Registro de Imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no Registro de Títulos e Documentos."

• Gabarito A - Art. 8°, Lei 8.245

  B - Art. 35, Lei 8.245: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  C - Art. 575, Código Civil: Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

  E - Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do  de   cujus  , desde que residentes no imóvel;

•  A - Lei 8.245/91, Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  B - Art. 35, Lei 8.245: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  C - Art. 575, Código Civil: Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

  D - Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

  E - Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do  de   cujus  , desde que residentes no imóvel;

• GAB.: A

  A averbação do contrato com cláusula de vigência no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente. STJ. 3ª Turma. REsp 1.669.612-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. (Info 632). Informativo 632-STJ (28/09/2018) – Márcio André Lopes Cavalcante

Questão 3403216

• Banca: FGV
• Órgão: TJ-RS
• Ano: 2020
• Provas: FGV - 2020 - TJ-RS - Oficial de Justiça
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Maria celebrou com João contrato de locação residencial. Em razão de inadimplemento reiterado no pagamento, Maria ajuizou ação de despejo em face de João, obtendo sentença de procedência dos pedidos, inclusive com a expedição de mandado de despejo.

De acordo com a Lei nº 8.245/91, findo o prazo assinado para a desocupação do imóvel, contado da data da notificação, será:

• A. concedido o prazo de 15 (quinze) dias para João desocupar o imóvel, sob pena de responder por crime de desobediência, sem prejuízo do emprego de força policial, se necessário, vedado qualquer dano ao imóvel;
• B. efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento, e os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado;
• C. concedido o prazo de 24 (vinte e quatro) horas para João desocupar o imóvel, sob pena de lhe ser aplicada multa diária pelo descumprimento da decisão judicial, sem prejuízo do emprego de força policial, se necessário;
• D. efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, e os móveis e utensílios serão adjudicados ao locador, a título de compensação pelos valores que lhe são devidos pelo locatário;
• E. concedido o prazo de 72 (setenta e duas) horas para João desocupar o imóvel, sob pena de lhe ser aplicada multa diária pelo descumprimento da decisão judicial, sem prejuízo do emprego de arrombamento, se necessário.

Gabarito: B

Comentários

• Gabarito: B! Lei no 8.245/91

  Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária [ERRO A, C e E], ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

  § 1o O prazo será de quinze dias se: [EXCEÇÕES! O enunciado não nos dá informações adicionais, logo, aplica-se a regra!]

  a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

  b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

  § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

  (...)

  Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. [A letra A também erra ao falar "vedado qualquer dano ao imóvel;" já que o arrombamento é permitido]

  § 1o Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário [ERRO D], se não os quiser retirar o despejado.

  § 2o O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

  * A lei não exige que a força seja policial (pode ser o oficial de justiça, por exemplo) + depois de decorrido o prazo para desocupação voluntária, parte-se para o despejo, e não para a multa diária.

  Se algum colega encontrar algum erro no meu comentário, por favor, avisem por mensagem para que eu corrija ou apague, para evitar prejudicar os demais colegas. Obrigada e bons estudos.

• GABARITO : B

  ► Lei 8.245/91. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 1. Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

• Combinando-se o artigo 9° (que não constava do edital do concurso) com o artigo 63, percebe-se que o mandado de despejo conterá o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária. Senão vejamos:

  Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 

  § 1º O prazo será de quinze dias se:

  b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46

  Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

  III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

  Pois bem, o prazo não foi objeto de questionamento, mas sim o que ocorre quando "findo o prazo assinado para a desocupação do imóvel" e a resposta encontra-se no artigo 65 + §1°:

  Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

  § 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

• LEMBRAR:

  Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

  I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

  II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

  III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

  Art. 44. Constitui CRIME de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

  I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

  II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

  III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9o, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

  IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2o do art. 65.

  Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de 12 e um máximo de 24 meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

• ► Lei 8.245/91. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 1. Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

•  IMPORTANTE

  § 2o O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Questão 3420055

• Banca: FUNDEP (Gestão de Concursos)
• Órgão: Prefeitura de Contagem - MG
• Ano: 2019
• Provas: FUNDEP (Gestão de Concursos) - 2019 - Prefeitura de Contagem - MG - Procurador Municipal
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

No que se refere ao regime jurídico de locação de imóveis urbanos, e considerando a jurisprudência do STJ sobre o tema, assinale a alternativa correta.

• A. Nos contratos de locação em que se verifique situação de vulnerabilidade econômica, aplicam-se as regras jurídicas constantes do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).
• B. A falta de averbação de contrato de locação não impede o exercício do direito de preferência, com a correlata adjudicação do imóvel.
• C. Nos termos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), havendo condomínio no imóvel, a preferência do locatário terá prioridade sobre a do condômino.
• D. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Gabarito: D

Comentários

• Letra D - CORRETA - SÚMULA N. 335. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

  Letra C - INCORRETA - Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. - E não a preferência do locatário sobre a do condomínio como diz a questão.

  Letra B - INCORRETA - Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. - A falta de averbação do contrato IMPEDE SIM o direito de preferência.

  Letra A - INCORRETA - O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que não se aplicam aos contratos de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois tais contratos não possuem os traços característicos da relação de consumo. (pesquisa pronta do STJ - ) - A alternativa diz o contrário.

• “O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; c) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação” (STJ, REsp 1554437-SP, Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJ 2-6-2016).

• VALE LEMBRAR E NÃO CONFUNDIR

  Enunciado 433 CJF

  A cláusula de renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de imóvel urbano feito nos moldes do contrato de adesão.

Questão 3516541

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito das normas que disciplinam as locações de imóveis urbanos, julgue o próximo item.

Benfeitorias de qualquer natureza que, com autorização do locador do imóvel, tenham sido realizadas pelo locatário, deverão ser indenizadas.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

  Gab: E

  Fonte: Lei 8.245/1991 - Site Planalto.

• As benfeitorias necessárias e úteis são indenizáveis.

  As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis.

Questão 3516544

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito das normas que disciplinam as locações de imóveis urbanos, julgue o próximo item.

Somente a autorização prévia e escrita do locador descaracteriza a sublocação como infração cometida pelo locatário.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locações)

• Errado

  L8245

  À luz da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locações), a sublocação não pode ser vista como infração cometida pelo locatário, mas tão somente como uma espécie de locação regulada pela referida lei nos artigos 13 a 16.

   

  O artigo 13, caput da referida lei, prevê como requisito para que se configurem a cessão de locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel: o consentimento (autorização) prévio e escrito do locador.

   

  Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

   

  Conclusão: o enunciado da questão deve ser julgado como incorreto, uma vez que aborda seu núcleo, sublocação, como infração cometida pelo locatário e não como uma hipótese lícita a ser exaurida pela simples autorização prévia e escrita do locador.

Questão 3516547

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito das normas que disciplinam as locações de imóveis urbanos, julgue o próximo item.

O desrespeito ao direito de preferência do locatário possibilita-lhe requerer a adjudicação do imóvel, independentemente de qualquer outra condição.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• lei 8.245/91 - Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

  Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

• Errado

  L8245

  O art. 33, caput da Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) prevê que:

   

  Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do imóvel.

   

  Conclusão: o enunciado da questão deve ser julgado como incorreto, pois dependerá, além do requerimento à adjudicação do imóvel - que será no prazo de 6 meses a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis –, das seguintes condições: depósito prévio do valor do imóvel e demais despesas de transferência e estar averbado o contrato de locação, pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do imóvel.

Questão 3516550

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

A respeito das normas que disciplinam as locações de imóveis urbanos, julgue o próximo item.

Não é permitido ao locador exigir, simultaneamente, caução e fiança como garantias das obrigações do locatário.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• É proibida a cumulação de modalidades de garantias em razão de locação ou sublocação num mesmo contrato de locação, inclusive tal prática configura contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

  Nesse sentido, art. 43, inciso II da Lei nº 8.245/91.

  #NÃODESISTA.

• Certo

  L8245

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  De acordo com o parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locações): “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.

Questão 3516556

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Julgue o seguinte item no que se refere aos tipos de locação.

A denúncia vazia não é permitida para locação residencial.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• Gabarito:"Errado"

  Denúncia vazia ou denúncia imotivada em Direito imobiliário do Brasil, é a retomada de um imóvel por seu locador, depois do término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com o prazo igual ou superior a trinta meses, sem ter que justificar seu pedido, com previsão legal no art. 46, da Lei nº 8.245/91.

  Lei nº 8.245/91, art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

• Errado

  L8245

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

   

  Portanto, é permitida a denúncia vazia, também denominada pela doutrina de Denúncia Imotivada, justamente por tratar-se da retomada do imóvel pelo locador sem a necessidade de justificá-la.

• Apenas para acrescentar:

  Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.

  Vale ressaltar, contudo, que NÃO é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.

  FONTE: Dizer o direito.

Questão 3516559

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Julgue o seguinte item no que se refere aos tipos de locação.

Mesmo que atenda às demais condições, o locatário não tem direito à renovação de contrato de locação não residencial vigente por prazo indeterminado.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: Certo

  FUNDAMENTO:

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, DESDE QUE, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo DETERMINADO;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• Certo

  L8245

  Quando se trata de locação não residencial, o locatário terá direito à renovação do contrato, desde que preencha cumulativamente os requisitos expressos no inciso I e seguintes do artigo 51 da Lei 8.245, quais sejam:

   

  I - o contrato a renovar, tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Questão 3516562

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Julgue o seguinte item no que se refere aos tipos de locação.

Em contrato de locação residencial prorrogado por prazo indeterminado o locador poderá retomar o imóvel para uso do seu filho, desde que este não seja proprietário de outro imóvel.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• GABARITO: Errado.

  FUNDAMENTO:

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  I - Nos casos do art. 9º;

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu    emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel RESIDENCIAL próprio;

• Gabarito cadastrado errado

• Lei 8.245/91

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  I - Nos casos do art. 9º;

  II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu    emprego;

  III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

  § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

  a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

  b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

  Logo, em contrato de locação residencial prorrogado por prazo indeterminado o locador poderá retomar o imóvel para uso do seu filho e, caso este seja proprietário de outro imóvel, será necessário justificar judicialmente a necessidade da retomada.

  Gabarito: Errado

• Era pra está registado como CERTO.

• Concordo com a Wanessa. A assertiva está correta, de acordo com o dispositivo legal! O QC errou!

• Olhei a prova e o gabarito. Ocorre que o gabarito cadastrado pelo QC está adequado.

  O gabarito é, de fato, errado.

• Errado

  L8245

  A exigência do inciso III, do art. 47, que trata da possibilidade de retomada do imóvel para uso de seu descendente, não se limita somente ao fato do descendente não ser proprietário “de outro imóvel” conforme remete o enunciado, mas exige que o filho não disponha de imóvel residencial propriamente dito, não podendo ainda ser outro imóvel qualquer.

   

  Assim dispõe o aludido artigo:

   

  Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

  III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

• Direto ao ponto.

  O erro está no fim da questão "Em contrato de locação residencial prorrogado por prazo indeterminado o locador poderá retomar o imóvel para uso do seu filho, desde que este não seja proprietário de outro imóvel".

  O descendente poderá ser proprietário de outro imóvel, contudo, neste caso, deverá demonstrar judicialmente a necessidade da retomada.

• O gabarito era para ser CERTO.

  Não tem desculpa. Existe a exceção e o simples fato de não ter citado a necessidade de demonstração judicial não deixa a questão errada.

  Também não prospera o argumento de que a lei fala em "imóvel próprio", pois no enunciado temos: "para uso do seu filho, desde que este não seja proprietário de outro imóvel" - este, com T se refere ao mais próximo, no caso o filho. Se o filho tem outro imóvel, é imóvel próprio.

• Parece complicado, mas é simples, como explicou o Tiago Costa.

  A questão está errada apenas porque a lei fala que o ascendente não pode ser dono de imóvel residencial próprio e a questão fala apenas de imóvel. Assim, se o filho tem outro imóvel, como uma sala comercial por exemplo, o pai poderia retomar para uso próprio.

Questão 3516565

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando os meios processuais de solução de litígios referentes à locação de imóveis urbanos, julgue o item subsecutivo.

É vedado ao locatário ajuizar ação revisional de aluguel para adequar o valor do aluguel contratado à realidade de mercado.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• GABARITO: Errado

  FUNDAMENTO:

  Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

• Errado

  L8245

  Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

• Jurisprudência em teses do STJ: Edição n. 53

  14) O art. 19 da Lei n. 8.245/91, ao regular a revisão judicial do aluguel, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito das locações urbanas, disponibilizando aos contratantes instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato.

Questão 3516568

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando os meios processuais de solução de litígios referentes à locação de imóveis urbanos, julgue o item subsecutivo.

Verificada a exoneração do fiador, a ausência de apresentação de nova garantia locatícia, após notificação do locatário para esse fim, autoriza o ajuizamento de ação de despejo com pedido de liminar para desocupação do imóvel.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: Certo

  FUNDAMENTOS:

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  I - morte do fiador;

  II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

  II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  

  III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

  IV - exoneração do fiador;

  V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

  VI - desaparecimento dos bens móveis;

  VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

  VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; 

  IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. 

  X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 

  Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. 

  c/c

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  [...] VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 

• Certo

  L8245

  Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

  I - morte do fiador;

  II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

  II - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

  IV - exoneração do fiador;

  V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

  VI - desaparecimento dos bens móveis;

  VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

  VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

  IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

  X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Questão 3516571

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: FUB
• Ano: 2015
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2015 - FUB - Tecnólogo - Negócios Imobiliários
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando os meios processuais de solução de litígios referentes à locação de imóveis urbanos, julgue o item subsecutivo.

Na ação renovatória, quando o locador contestar o pedido com base em proposta de terceiro, será facultada ao locatário, em réplica, aceitar as condições contidas nessa oferta para assegurar a renovação.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: Certo.

  FUNDAMENTO:

  Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

  I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

  II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

  III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

  IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

  § 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

  § 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas    testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

• Certo

  L8245

  Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao     seguinte:

  I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

  II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

  III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

  IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

  § 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

  § 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas    testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

  § 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

  § 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

  § 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Questão 3547291

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: AGU
• Ano: 2008
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Acerca dos atos unilaterais, julgue o item subsequente.

Considere que Ângela tenha locado imóvel de sua propriedade a Suzi e que esta não pague os aluguéis há três meses. Nessa situação hipotética, considerando-se que a falta de pagamento gera o enriquecimento de Suzi e o empobrecimento de Ângela, não havendo causa jurídica que os justifique, a locadora poderá ingressar com ação in rem verso para se ressarcir dos prejuízos sofridos.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• A locadora poderá ingressar com ação de despejo (art. 59, caput e §1º, IX, da Lei Federal nº 8.245/91), e não ação in rem verso (pretensão de enriquecimento sem causa).

• A ação de locupletamento ilícito é subsidiária. Portanto, cabível alguma outra ação, como no caso vertente, não há de se aventar a propositura de ação "in rem verso".

• Ação in rem verso: Ação que compete àquele que tenha sido prejudicado por ato de terceiro injustamente favorecido, sendo também chamada de ação de enriquecimento ilícito, ou injusto ou sem causa.

• Errado

  L8245

  Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Questão 3656941

• Banca: IESES
• Órgão: Prefeitura de São José - SC
• Ano: 2019
• Provas: IESES - 2019 - Prefeitura de São José - SC - Procurador Municipal
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sobre a locação urbana da lei 8.245/91, responda:

I. Morrendo o locatário, nas locações com finalidade não residencial, extingue-se o contrato.

II. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

III. Morrendo o locatário nas locações com finalidade residencial, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, independente de residirem no imóvel.

Assinale a correta:

• A. Apenas a assertiva II é verdadeira.
• B. Todas as assertivas são verdadeiras.
• C. Apenas as assertivas II e III são verdadeiras.
• D. Apenas a assertiva I é verdadeira.

Gabarito: A

Comentários

• GAB: A

  I-) Errada.

  Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: Inciso II. nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

  II-) Correta.

  Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

  III-) Errada.

  Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

  I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

• Gabarito: A

  I-Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio;

  II- Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros;

  III- Art. 11: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do  de   cujus  , desde que residentes no imóvel;

• ☑ Gabarito A

  Quem morreu?

  Locador

  》》a locação transmite-se aos herdeiros

  Locatário

  》》 Finalidade residencial: ficam sub-rogados o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

  》》Finalidade não residencial: o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

  ___________

  Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. (II correta)

  Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

  I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; (III errada)

  II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. (I errada)

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• Quem morreu?

  Locador

  》》a locação transmite-se aos herdeiros

  Locatário

  》》 Finalidade residencial: ficam sub-rogados o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

  》》Finalidade não residencial: o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

• GABARITO: LETRA A

  I. (ERRADO) Morrendo o locatário, nas locações com finalidade não residencial, extingue-se o contrato.

  Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

  .

  II. (CERTO) Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

  Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

  .

  III. (ERRADO) Morrendo o locatário nas locações com finalidade residencial, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, independente de residirem no imóvel.

  Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

  I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

Questão 3723985

• Banca: IBADE
• Órgão: Prefeitura de Vilhena - RO
• Ano: 2019
• Provas: IBADE - 2019 - Prefeitura de Vilhena - RO - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

O Art. 63º da Lei 8245/1991 dispõe que, julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de ________ para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. O parágrafo 2° define que, tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de ________ e o máximo de _______, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

Complete as lacunas com os prazos definidos nas sequências de palavras descritas nas alternativas:

• A. quinze dias - um ano - dois anos
• B. trinta dias - seis meses - um ano
• C. sessenta dias - seis meses - um ano
• D. trinta dias - um ano - dois anos
• E. noventa dias - seis meses - um ano

Gabarito: B

Comentários

• Art.63

  (...)

  § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

• GAB. B

  Lei 8.245

  Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

  § 1º O prazo será de 15 dias se:

         a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 04 meses; ou

  b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46.

  § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 06 meses e o máximo de 01 ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

• GAB. B

  Lei 8.245

  Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

  § 1º O prazo será de 15 dias se:

         a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 04 meses; ou

  b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no § 2 do art. 46.

  § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 06 meses e o máximo de 01 ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

Questão 4127914

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: Prefeitura de Manaus - AM
• Ano: 2018
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2018 - Prefeitura de Manaus - AM - Procurador do Município
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Considerando a legislação vigente e a jurisprudência do STJ, julgue o seguinte item, concernente a locação de imóveis urbanos, direito do consumidor, direitos autorais e registros públicos.

Na locação residencial de imóvel urbano, não será admitida a denúncia vazia, se o prazo de trinta meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• ITEM CORRETO

  Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.

  Vale ressaltar, contudo, que NÃO é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.

  Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses.

  Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615)

  DIZER O DIREITO

• GABARITO: CERTO.

  Na oportunidade, deixo aqui o resumo do julgado do informativo 672 que prevê que a notificação premonitória é pressuposto processual para a ação de despejo por denúncia vazia de contrato de locação por prazo indeterminado.

  Antes que o locador ajuíze ação de despejo por denúncia vazia em caso de locação por prazo indeterminado, é obrigatório que ele faça comunicação dirigida ao locatário manifestando sua intenção na retomada do imóvel, nos termos do art. 46, § 2º, da Lei nº 8.245/91:

  Art. 46 (...) § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

  Isso é chamado de notificação premonitória.

  A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. Ao ser comunicado, ele poderá procurar outro imóvel onde possa se instalar.

  Caso a ação de despejo seja ajuizada sem essa prévia notificação, o processo deverá ser extinto sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento.

  Exceção: é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, dispensando a notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 dias seguintes ao termo final do contrato.

  STJ. 3ª Turma. REsp 1812465/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/05/2020 (Info 672).

  Fonte: Dizer o Direito.

• Certo

  L8245

  Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

  § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

  Esquematizando:

  1. Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)--> Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
  2. Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses--> Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)

• Não confundir com este outro julgado correlato: Resp 1511978-BA, julgado em 02/03/21 (info 687), no qual foi assentado que o termo inicial da denúncia vazia prevista no art. 47, V, da 8.245 é contado desde a formação do vínculo, contando-se eventuais prorrogações.

  Desse modo, a denúncia vazia do art. 46, §2º, da lei 8.245 exige que os 30 meses estejam previstos em um único instrumento contratual, não sendo cabível em contrato que foi objeto de posteriores prorrogações.

  Já a denúncia vazia do art. 47, V, exige prazo de 5 anos desde o início da relação contratual, computando-se eventuais prorrogações.

• Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.

  Vale ressaltar, contudo, que NÃO é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.

  Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses.

  Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615)

Questão 4188142

• Banca: CONSULPLAN
• Órgão: CFC
• Ano: 2020
• Provas: CONSULPLAN - 2020 - CFC - Bacharel em Ciências Contábeis
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

Sabe-se que Augusto Donato é proprietário de um imóvel locado a Fabiana e André Luís, ou seja, tratam-se de dois devedores. Os locatários, até a presente data, apresentam débito de aluguéis em aberto de R$ 4.000,00. Além disso, Fabiana, por descuido, provocou incêndio no imóvel, causando um prejuízo de R$ 22.000,00. De acordo com o exposto, analise as afirmativas a seguir.

I. Fabiana responderá pelo incêndio provocado no imóvel, perante o sujeito ativo da obrigação, além do valor da dívida.

II. Augusto poderá cobrar os aluguéis em aberto a qualquer um dos devedores, de acordo com a sua vontade (Fabiana ou André).

III. Fabiana e André responderão pelo incêndio perante o sujeito ativo da obrigação, além do valor da dívida.

IV. Em relação aos juros decorrentes do ilícito extracontratual, responde apenas àquele que agiu com culpa; no caso, Fabiana.

Estão corretas as afirmativas

• A. I, II, III e IV.
• B. I e III, apenas.
• C. III e IV, apenas.
• D. I, II e IV, apenas.

Gabarito: D

Comentários

• Gabarito: (D) - I, II e IV corretas

  ______

  I. Fabiana responderá pelo incêndio provocado no imóvel, perante o sujeito ativo da obrigação, além do valor da dívida

  CORRETO.

  Art. 23. O locatário é obrigado a:

  (...)

  V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

  ______

  II. Augusto poderá cobrar os aluguéis em aberto a qualquer um dos devedores, de acordo com a sua vontade (Fabiana ou André).

  CORRETO. Fabiana e André são devedores solidários

  Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende  -  se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  ______

  (Obs: a III e IV eu respondi de acordo com o CC. Se alguém tiver acréscimos contidos na Lei 8.245, favor, contribua)

  ___

  III. Fabiana e André responderão pelo incêndio perante o sujeito ativo da obrigação, além do valor da dívida

  ERRADO. Quem causou o incêndio foi Fabiana. Na verdade, eu respondi de acordo com o art. 186, do CC:

  Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

  ______

  IV. Em relação aos juros decorrentes do ilícito extracontratual, responde apenas àquele que agiu com culpa; no caso, Fabiana.

  CORRETO. Vide artigo acima

• inciso Iii - solidariedade é apenas pelas obrigações do contrato ?

• Dá responder por lógica

• A obrigação é solidária, nos termos do artigo 2º, da Lei nº 8245/91:

  Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  Então que a há solidariedade não há dúvidas.

  E quem responde pelas perdas e danos causadas pelo incêndio decorrente da conduta culposa de Fabiana?

  Parece-me que a fundamentação legal mais apropriada seria o artigo 263, § 2º do Código Civil que diz:

  Art. 263. Perde a qualidade de indivisível a obrigação que se resolver em perdas e danos.

  § 1 Se, para efeito do disposto neste artigo, houver culpa de todos os devedores, responderão todos por partes iguais.

  § 2 Se for de um só a culpa, ficarão exonerados os outros, respondendo só esse pelas perdas e danos.

  Se alguém encontrou outra fundamentação legal mais apropriada para justificar a correção do item III, por favor compartilhe.

• I. Fabiana responderá pelo incêndio provocado no imóvel, perante o sujeito ativo da obrigação, além do valor da dívida. (CERTO)

  Lei de Locações. Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

  Código Civil. Da Solidariedade Passiva

  Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

  Parágrafo único. Não importará renúncia da solidariedade a propositura de ação pelo credor contra um ou alguns dos devedores.

  Art. 279. Impossibilitando-se a prestação por culpa de um dos devedores solidários, subsiste para todos o encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas e danos só responde o culpado.

  II. Augusto poderá cobrar os aluguéis em aberto a qualquer um dos devedores, de acordo com a sua vontade (Fabiana ou André). (CERTO)

  Código Civil, art. 275 (acima).

  III. Fabiana e André responderão pelo incêndio perante o sujeito ativo da obrigação, além do valor da dívida. 

  Art. 279. Impossibilitando-se a prestação por culpa de um dos devedores solidários, subsiste para todos o encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas e danos só responde o culpado.

  IV. Em relação aos juros decorrentes do ilícito extracontratual, responde apenas àquele que agiu com culpa; no caso, Fabiana.

  A QUESTÃO FALA EM "JUROS DO ILÍCITO EXTRACONTRATUAL". SE FOSSE JUROS DE MORA, AMBOS RESPONDERIAM, COM DIREITO DE REGRESSO DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA.

  Art. 279. Impossibilitando-se a prestação por culpa de um dos devedores solidários, subsiste para todos o encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas e danos só responde o culpado.

  Art. 280. Todos os devedores respondem pelos juros da mora, ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado responde aos outros pela obrigação acrescida.

Questão 5071396

• Banca: VUNESP
• Órgão: Prefeitura de Birigui - SP
• Ano: 2019
• Provas: VUNESP - 2019 - Prefeitura de Birigui - SP - Advogado
• Disciplina: Legislação Federal
• Assuntos: Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações

João alugou um imóvel residencial e nele fez benfeitorias. Pretendendo desocupar o imóvel, lembrou-se que no contrato de locação firmado constou cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, portanto, é correto afirmar que

• A. é válida a cláusula e João não será indenizado.
• B. haverá indenização se se tratar de benfeitorias úteis.
• C. haverá indenização se se tratar de benfeitorias necessárias.
• D. como possuidor de boa-fé, qualquer benfeitoria será indenizada.
• E. somente se foram feitas com autorização haverá indenização.

Gabarito: A

Comentários

• GABARITO: C

  CC:

  Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

• GABARITO DA BANCA: C

  Pessoal, é o seguinte. A questão cobrou a súmula 335 do STJ.

  • Súmula nº 335/STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

  Nos julgados relativos à súmula acima, o STJ afasta o pagamento de quaisquer benfeitorias no caso de cláusula de renúncia à indenização.

  A questão/banca, por outro lado, preferiu a literalidade da Lei de Locações e Código Civil, resguardando o locador, veja:

  • CC, Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
  • Lei 8.245/91, Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Portanto, o gabarito correto seria a letra A. Porém, consta como sendo a letra C.

• Nessa a VUNESP se superou. A alternativa correta deveria ter sido a Letra A (com base no que foi dado pelo enunciado).

  O próprio art. 578 do CC prevê expressamente "SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO..."; A Súmula nº 335/STJ também admite a renúncia ao direito à indenização de benfeitorias e retenções, o que maximizaria o primado da autonomia da vontade em hipótese que a lei expressamente admite, inclusive.

• Se marcou "A", parabéns! Sinal que sabe a matéria.

• A fim de encontrarmos a resposta correta, iremos analisar cada uma das alternativas a seguir:
  
  A) A questão trata do contrato de locação, dispondo o legislador, no art. 35 da Lei nº 8.245/91, que, “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção". 
  
  
  O enunciado nos informa que o locador renunciou a indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Esta cláusula, portanto, é válida, por força do próprio art. 35. Em consonância com a previsão legal, temos a Súmula 335 do STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". 
  
  
  Cuidado, pois se estivermos diante de um contrato de adesão, entende a doutrina que a cláusula de renúncia a benfeitorias necessárias deverá ser considerada nula de pleno direito. É neste sentido, inclusive, o Enunciado nº 423 do Conselho de Justiça Federal: "A cláusula de renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de imóvel urbano feito nos contratos de adesão". 
  
  
  O art. 424 do CC confirma isso: “Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio". Correta; 
  
  
  B) Não haverá indenização, em decorrência da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Incorreta. 
  
  
  C) Não haverá indenização, em decorrência da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Incorreta.
  
  
  D) Não haverá indenização, em decorrência da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Incorreta.
  
  
  E) Não haverá indenização, em decorrência da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Incorreta.
  
  
  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Contratos. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2017. v. 4. p. 333-334 
  
  
  
  
  Gabarito do Professor: LETRA A.

• gab: A

  -Pessoal, no gabarito oficial da banca (vunesp ) a questão 36 civil, consta como correta a alternativa "a". O erro foi do QC. Já notifiquei o erro, espero que eles atualizem.

  - segue o link da prova e gab oficial

  https://www.qconcursos.com/questoes-de-concursos/provas/vunesp-2019-prefeitura-de-birigui-sp-advogado

• VALE LEMBRAR E NÃO CONFUNDIR

  Enunciado 433 CJF

  A cláusula de renúncia antecipada ao direito de indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de imóvel urbano feito nos moldes do contrato de adesão.

• Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as BENFEITORIAS NECESSÁRIAS introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as ÚTEIS, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

  Súmula 335-STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (art. 35 da Lei nº 8.245/91)