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Alternativa correta: B, com fulcro no art. 33 da Lei 8245/91:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
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LEI 8245/91
A - ERRADA
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de TRINTA dias.
B - CORRETA
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
C - ERRADA
Mesma fundamentação da letra B
D- ERRADA
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
E- ERRADA
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou DAÇÃO EM PAGAMENTO, o locatárioTEM PREFERENCIA para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Art. 32. O direito de preferência NÃO alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
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A alternava "B" está errada e a questão deveria ser
anulada pois a clausula de vigência deve ser registrada e não averbada como consta
na questão, conforme a lei 6015/73:
“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da
matrícula, serão feitos.
I - o registro:
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada
cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;”
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'Cláusula de vigência' é diferente de 'direito de preferência'
A cláusula de vigência serve para obrigar o adquirente a respeitar a locação em curso quando da alienação.
Já o direito de preferência é aquele pelo qual o locatário poderá exercer a preferência na compra do imóvel.
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Prezado Carlos Pereira, a alternativa "B" fala em averbação do contrato em que conste a cláusula de vigência, e não da própria cláusula de vigência, que será objeto de registro, como você bem observou. Vejamos:
"poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado
(averbado, no masculino, referindo-se ao contrato e não à cláusula) pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."
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O que eu não entendo na letra B é a exigência do contrato ter cláusula de vigência! O art. 30 não exige que exista cláusula de vigência, determina que o contrato de locação esteja averbado junto a matrícula do imóvel 30 dias antes da alienação, no entanto, não menciona a necessidade da cláusula de vigência. Fiquei confusa!
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Para mim o gabarito está errado, não existe dentre os requisitos da preferência que o contrato tenha cláusula de vigência, que aliás são coisas distintas.
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Algumas pessoas criticando a alternativa B estar correta, mas pelo visto não compreenderam que ela diz que o contrato será averbado e não a cláusula de vigência. Além disso, a questão requer o conhecimento do art. 8° da Lei do Inquilinato.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar ocontrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for portempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação eestiver averbado junto à matrícula do imóvel.
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gabarito: B
entretanto, a questão está toda errada. Primeiramente, o enunciado diz "O locatário preterido no seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado". A questão não diz que o imóvel é urbano. E se o imóvel locado for rural? Será que podemos aplicar livremente dispositivos da Lei 8245 mesmo sem sabermos se se trata de imóvel urbano ou rural? Alguém sabe de alguma jurisprudência do STJ que manda aplicar o art.33 da Lei 8245 para locação de imóveis rurais? Quanto à revisão de aluguéis eu achei que "O contrato de arrendamento de imóvel rural, cuja finalidade não atende o
disposto no art. 3º do Decreto 59.566 /66, porque nele é desenvolvida
atividade comercial ou industrial, cabe ser revisado quanto a sua
natureza, para que passe a vigorar como contrato de locação comercial de
imóvel rural, aplicando-se, analogicamente, a Lei n.º 8.245 /91, e não as regras gerais dos contratos, previstas no Código Civil . Precedentes do Tribunal." (TJ-RS - Apelação Cível AC 70051709780 RS (TJ-RS) )
Além disso, os colegas Deskolado, Isabela Nogueira e Mariana Zenaide estão certos. A letra B está flagrantemente errada. A letra B misturou requisitos de dois direitos diferentes. Um é o direito de preferência (Lei 8245,art.33). Outro é o direito de fazer valer o contrato de locação em face de terceiros adquirentes do imóvel (Lei 8245,art.8o). Somente este último exige "que o contrato de locação contenha cláusula de vigência". O direito de preferência ñ o exige.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e
estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (há cláusula de vigência)
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a
contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do
imóvel. (não há cláusula de vigência)
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Discordo, com todo o respeito, daqueles que defendem a aplicação do artigo 8º da Lei de Locações. Este dispositivo prevê a situação onde o adquirente poderá denunciar o contrato de locação, imitindo-se na posse, em caso não esteja o contrato averbado junto à matrícula com a previsão da cláusula de vigência.
Diferentemente, quando exerce o direito de preferência, o locatário pretende a anulação no negócio jurídico celebrado entre locador e adquirente, para passar o locatário à posição de adquirente. Por razões óbvias (o locatário irá passar a ser proprietário), o contrato de locação se encerrará neste caso, não havendo que falar em cláusula de vigência (o contrato irá se encerrar).
No meu entendimento, a questão merece ser anulada. Tentou "enfeitar" e acabou se complicando. Preferência é uma coisa e cláusula de vigência é outra totalmente distinta daquela.
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O contrato de locação tem q ser por prazo determinado. Isso não constou na letra B.
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Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.
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Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
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Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
portanto: o locatário preterido pode:
1) reclamar perdas e danos OU
2) se depositar o valor e demais despesas, pode haver para si, se:
- requerer no prazo de 6 meses a contar do registro do ato no RGI
- desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação
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COMPLEMENTANDO...
- Para que o direito de preferência seja exercido, imperioso que o contrato de locação seja averbado à margem da matrícula do imóvel no competente cartório de Registro de Imóveis. A averbação do contrato de locação garante ao locatário a sua aposição à transmissão da propriedade mediante o exercício do seu direito de preferência, em decorrência do direito real averbado à margem da matrícula do imóvel. Caso não seja realizada a averbação do contrato na matrícula do imóvel, poderá ocorrer de o locador alienar o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando apenas ao locatário reclamar posteriormente perdas e danos.
- A publicidade garante a segurança das relações jurídicas, o que permite fazer com que qualquer interessado possa ter ciência quanto a eventuais implicações jurídicas negativas relativamente ao imóvel que está sendo objeto de negociação, o que torna o direito averbado à margem da matrícula, oponível a todos, não cabendo à terceiros alegarem o seu desconhecimento. (PUBLICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO)