Trata a presente questão de instituo de suma importância no ordenamento jurídico brasileiro, as locações de imóveis urbanos, disciplinada na Lei n° 8.245/1991. Desta forma, vejamos como o tema foi abordado:
De acordo com a Lei n.º 8.245/1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, assinale a alternativa correta acerca do direito de preempção.
A) Havendo condomínio no imóvel, a preempção do locatário terá prioridade sobre a do condômino.
Assevera o artigo art. 34, da lei:
Art. 34: Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
"No caso de haver condomínio no imóvel, a preferência do condômino prevalecerá sobre
a do locatário. A redação da norma é clara e não traz muitas dificuldades" (Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
Assertiva incorreta.
B) O direito de preempção alcança casos de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos, dação em pagamento, permuta, doação e integralização de capital.
Conforme prevê Art. 32: "O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação."
Assertiva incorreta.
C) Para que o locatário possa exercer seu direito de preempção, o locador deverá comunicá-lo por meio de notificação judicial, sob pena de ineficácia do ato.
Vejamos o que diz o art. 27: "No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-he conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."
Perceba, da leitura do artigo, que o locador poderá dar conhecimento, além da notificação judicial, por notificação extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Sobre o tema, importante serem realizadas algumas ponderações:
"Apesar de a 'denuntiatio' ser um dever do vinculado à preferência, ela não é imprescindível ao exercício do direito, não
sendo, portanto, pressuposto de constituição do direito de preferência.
Trata-se, isso sim, de obrigação de caráter instrumental, dever de conduta, que tem como fonte mediata a cláusula geral de
boa-fé objetiva,
na medida em que cumpre a função de levar ao conhecimento do preferente que seu direito se constituiu, e das
condições em que o obrigado à preferência está disposto a contratar com terceiro, para que o preferente, em tempo útil, decida se
deseja ou não exercer o seu direito.
A comunicação para preferência cumpre relevante papel no desenvolvimento da relação prelatícia, pois além de ser por meio
dela que o preferente costuma tomar conhecimento acerca da constituição de seu direito, ela serve de marco inicial para a
contagem do prazo decadencial dentro do qual o preferente deve se pronunciar, sob pena de caducidade de seu direito – no caso
do direito de preferência do locatário, esse prazo é de 30 dias (cf. art. 28 da Lei do Inquilinato).
O efeito imediato da realização da 'denuntiatio', objeto do dever de conduta que recai sobre o vinculado à preferência, é a
sua desoneração, dando-se um passo adiante no desenvolvimento da relação prelatícia. Recebida a 'denuntiatio', o preferente
estará em condições de decidir se pretende, ou não, exercer seu direito." (Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
Assertiva incorreta.
D) O direito de preempção não alcança ao sublocatário, mas este poderá exigir perdas e danos em face do locatário, caso a alienação traga algum prejuízo.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
"Nos casos de sublocação integral, o legislador entendeu por bem conferir a preferência ao sublocatário, em detrimento do
locatário que não faz uso do imóvel. Segundo Maria Celina Bodin de Moraes, 'trata-se de uma opção legislativa (…) pela
efetividade e estabilidade no uso dos bens locados".
386 Assim, de acordo com a redação do caput, sublocado o imóvel na sua
totalidade, “ (…) a preferência será do sublocatário (se tiver consentimento por escrito do locador) e, em seguida, do
locatário".
387
É evidente que o dispositivo se refere à sublocação legítima, isto é, àquela autorizada pelo locador, como adverte a
doutrina: “ Só se pode reconhecer como sublocação, para efeito de exercício do direito de preferência, a chamada sublocação
legítima, ou seja, aquela permitida pelo contrato de locação'.
A sublocação não autorizada pelo locador, de fato, '(…) não
atribuiu direitos locatícios ao sublocatário que, nesse caso, é mero intruso'." (Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.]; organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017).
Assertiva incorreta.
E) Para que o locatário preterido em seu direito de preempção busque a propriedade do imóvel para si, o contrato de locação deve estar averbado junto à matrícula com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência à alienação.
Assevera o artigo 33: "O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e
demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no
cartóriode imóveis, desde que o contratode locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."
Assertiva CORRETA.
Gabarito do Professor: E
Bibliografia:
Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / Adriana Marchesini dos Reis… [et. al.];
organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 2. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.