Correta: B. Fundamento: REsp 302.906/SP, DJe 01.12.2010. Item 4, da Ementa:
4. As restrições urbanístico-ambientais, ao denotarem, a um só tempo, interesse público e interesse privado, atrelados
simbioticamente, incorporam uma natureza propter rem no que se refere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre os
não-contratantes, uma verdadeira estipulação em favor de terceiros (individual e coletivamente falando), sem que os
proprietários-sucessores e o próprio empreendedor imobiliário original percam o poder e a legitimidade de fazer respeitá-las.
Nelas, a sábia e prudente voz contratual do passado é preservada, em genuíno consenso intergeracional que antecipa os valores
urbanístico-ambientais do presente e veicula as expectativas imaginadas das gerações vindouras.
Recomenda-se a leitura deste julgado.
Sobre a possibilidade da existência de restrições urbanísticas convencionais e o seu caráter propter rem, a Lei 6.766/79 é bem clara. Vejamos alguns dispositivos:
POSSIBILIDADE DE RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS SUPLETIVAS DA LEGISLAÇÃO:
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
(...)
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
NATUREZA PROPTER REM DAS REFERIDAS RESTRIÇÕES:
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.
a) é possível❌ revogar casuisticamente as convenções particulares firmadas nos registros imobiliários
O ato do servidor responsável pela concessão de licenças de construção não pode, a toda evidência, suplantar a legislação urbanística que prestigia a regra da maior restrição. À luz dos princípios e rédeas prevalentes no Estado Democrático de Direito, impossível admitir que funcionário, ao arrepio da legislação federal (Lei Lehmann), possa revogar, pela porta dos fundos e casuisticamente, conforme a cara do freguês, as convenções particulares firmadas nos registros imobiliários.
~~~
b) incorporam uma natureza propter rem no que se refere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre os não-contratantes. ✅
Resposta presente no comentário do João José que referenciou a fundamentação para a resposta do REsp 302.906/SP, DJe 01.12.2010.
~~~
c) as cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as restrições legais, são incompatíveis❌ com legislação urbanística mais flexível.
Negar a legalidade ou legitimidade de restrições urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as legais, implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão [...] conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
[...] VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
~~~
d) declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento não podem criar regras de maior restrição urbanística.❌
A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as “restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente” (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta, assim, que as restrições urbanístico-ambientais legais apresentam-se como normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e se legitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada área, por isso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restrição).
~~~
e) declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento só valem para imóveis após seu tombamento.❌
Na verdade, nos compromissos de compra e venda, cessões ou promessas de cessão já está previsto a indicação da "declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente." como um dos documentos que os constituem.