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Gabarito: Letra A.
LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
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Trata-se de contrato típico, denominado "built to suit"
"Portanto, é
de rigor conhecer o direito trazido na nova legislação (lei 12.744/12),
que estabelece ao locatário do contrato "Built To Suit" a possibilidade
de rescisão do contrato a qualquer tempo, mediante o pagamento da multa
fixada no contrato que não poderá exceder a soma dos alugueres a
receber até o final da locação, bem como a de renunciar ao direito de
revisão do valor do locativo, e, mais, o reconhecimento da prevalência
das condições livremente pactuadas no contrato, e a observância
necessária das disposições da lei do Inquilinato, lei 8.245/91 à qual se
agregou a legislação em comento, com a nova redação dada ao art. 4º, e a
introdução do novo art. 54-A, e seus dois parágrafos."
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Neste tipo de locação (Built to Suilt) o locatário diz ao locador qual o imóvel ele quer que o locador compre ou qual a reforma ou construção ele quer que o proprietário faça no imóvel que será locado. O locador faz os desejos do locatário, mas pode convencionar: 1. a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação; 2. a possibilidade de multa não excedente a soma os valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação caso haja denúncia antecipada.
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TESE STJ 53: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
1) O CDC não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela L8245.
3) Na ação de despejo por falta de pagamento, não se admite a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento de contestação, motivo pelo qual não se faz obrigatório o depósito dos valores tidos por incontroversos.
4) É indispensável a notificação pessoal do locatário por meio de mandado de despejo, no qual conste o prazo de 30 dias disposto no art. 74 da L8245., para que proceda à desocupação do imóvel em execução provisória.
6) Havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais, o que caracteriza fiança recíproca.
7) É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
8) É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.
9) O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.
10) Se o fiador não participou da ação de despejo, a interrupção da prescrição para a cobrança dos alugueis e acessórios não o atinge.
12) Nas ações de despejo, renovatória ou revisional o recurso de apelação terá apenas efeito devolutivo.
13) Em casos excepcionais, o relator pode atribuir efeito suspensivo à apelação interposta nas ações de despejo, renovatória ou revisional .
14) O art. 19 da L8245, ao regular a revisão judicial do aluguel, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito das locações urbanas, disponibilizando aos contratantes instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato.
15) O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
16) O direito à indenização pelo fundo de comércio - art. 52, § 3º, da L8245 - está intrinsecamente ligado ao exercício da ação renovatória prevista no art. 51 do referido diploma.
17) A locação de imóvel urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do L8245.
18) Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
20) Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; admitindo-se, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.
21) O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.
22) O prazo prescricional da pretensão de cobrança de aluguéis e acessórios do contrato de locação é de três anos .
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GABARITO A
A) poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Lei 8245/1991
Art. 54-A.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
B) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato, não incidindo qualquer disposição restritiva prevista na legislação que rege a locação predial urbana, nem se admite a resilição unilateral pelo locatário, ou a retomada pelo locador, antes de findo o prazo contratual, salvo por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
C) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato que, entretanto, não poderá ser firmado por prazo inferior a dez anos e, salvo disposição expressa em sentido contrário, não admitirá ação revisional de aluguel, nem ação renovatória do contrato.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (...)
D) não poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, mas o locatário poderá devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 54-A. § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
E) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo, e não se admite a rescisão do contrato antes do prazo contratual, exceto por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, nem a ação renovatória desse contrato ou a ação revisional de aluguel.
Art. 53, incisos I e II
Art. 51 (já citado acima)
Art. 54-A, § 1º (já citado acima)