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Alternativa C
Art. 1.417 do CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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IMPORTANTE: não confundir com o disposto na Súmula nº 239 do STJ ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis"), em que não há direito real à aquisição do imóvel, mas sim um contrato preliminar com efeitos inter partes, que pode ser tornado definitivo pelo juiz, que suprirá a vontade da parte inadimplente, no caso de sua inércia.
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"APELAÇÃO CÍVEL - REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DIREITO OBRIGACIONAL: IRREVOGABILIDADE - DIREITO REAL À AQUISIÇÃO - VALOR DO IMÓVEL: IRRELEVÂNCIA - FORMA PARTICULAR: VALIDADE - LEI DE REGISTROS PUBLICOS: ART. 167, I, 9: EXEGESE. 1. Pelo negócio jurídico de promessa de compra e venda, os contratantes estabelecem relação jurídica de DIREITO PESSOAL, assumindo obrigações de fazer (manifestação futura de vontade) e de dar (pagamento), sem importar em princípio a constituição, transferência, modificação ou extinção de direito real. 2. É livre a forma do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, qualquer que seja seu valor. 3. Somente se pactuado o não arrependimento e registrado em Cartório é que o direito de crédito objeto do compromisso converte-se em DIREITO REAL à aquisição. 4. Registra-se em Cartório de Registro de Imóveis o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, se celebrado em caráter irrevogável, independentemente de seu valor (art. 167, I, 9, da Lei de Registros Publicos).
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0559.08.004693-6/001 - COMARCA DE RIO PRETO - APELANTES: LUIS ROBERTO RIOS E CARINE CRISTINA PEREIRA MENDES DA SILVA - APELADO: JOÃO JOSÉ FERNANDES (REPDO PELO CURADOR CARLOS HENRIQUE FERNANDES) - INTERESSADO: GIL VICTOR LAMANNA "
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Gabarito:
letra C
Código civil, art.
1.417:
“Mediante
promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador
direito real à aquisição do imóvel.”
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O erro na ALTERNATIVA E se refere ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos, quando é competente o Cartório de Registro de Imóveis.
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Em relação ao art. 1417 do CC, esse realmente afirma que, para produzir efeitos reais, ou se elabora escritura pública ou documento particular - mas deve haver o devido registro no Cartório de Imóveis.
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- Gabarito letra "c".
- O que precisamos saber:
1. A promessa de compra e venda de imóvel é um direito real
(art. 1.225, VII)
2. A promessa de compra e venda, ainda que por instrumento
particular, mas que foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, faz com
que o promitente comprador adquira o
direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417). Esse direito real pode
ser exigido do vendedor ou de terceiro a quem os direitos foram cedidos (art.
1.418).
3. Havendo promessa de compra e venda, ainda que não
registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador tem o direito à adjudicação compulsória
(Súmula 239 do STJ).
Art. 1.225. São direitos reais:
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
Art. 1.417 do CC. Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular,
e registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.
Súmula 239 do STJ - O direito à adjudicação compulsória
NÃO se condiciona ao registro
do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Analisando a questão da caracterização enquanto direito real à aquisição e da adjudicação compulsória, Cristiano Chaves faz os seguintes comentários (Código Civil para Concursos, p. 1099, Ed. JusPodivm, 2015):
"Apesar de a lei exigir o registro da promessa de compra e venda para sua caracterização como direito real, o STJ, com base na súmula 239, afirma ser dispensável este requisito, possibilitando a adjudicação compulsória na promessa de compra e venda ainda que não registrada. Isso porque o registro é capaz de gerar oponibilidade erga omnes. Porém, ainda que desprovida do respectivo registro, o contrato de promessa já gera efeito inter partes, asseverando a possibilidade de adjudicação compulsória (enunciado 95 CJF)".
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A) adquire direito real à sua aquisição, desde que seja imitido na
posse.
Código
Civil:
Art.
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do
imóvel
Adquire
direito real à sua aquisição, se o instrumento foi registrado no Cartório de
Registro de Imóveis.
Incorreta letra “A".
B) não poderá adquirir direito real à sua aquisição, pois é necessária a
escritura pública.
Código
Civil:
Art.
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real
à aquisição do imóvel
Adquire
direito real à sua aquisição, se o instrumento (contrato preliminar), foi
registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Incorreta letra “B".
C) adquire legalmente direito real à sua aquisição se o instrumento foi
registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Código Civil:
Art.
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do
imóvel.
Adquire legalmente direito real à sua aquisição se o instrumento foi
registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Correta letra “C". Gabarito da questão.
D) não adquirirá direito real à aquisição do imóvel antes que ocorra o
pagamento integral do preço.
Código
Civil:
Art.
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real
à aquisição do imóvel
Adquire
direito real à aquisição do imóvel, se o instrumento (contrato preliminar), foi
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ainda que não tenha ocorrido o
pagamento integral do preço.
Incorreta letra “D".
E) adquire direito real à sua aquisição a partir do registro do instrumento no
Cartório de Registro de Títulos e Documentos, porque com essa providência o
contrato se presume conhecido por terceiros.
Código
Civil:
Art.
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real
à aquisição do imóvel
Adquire
direito real à sua aquisição, a partir do registro no Cartório de Registro
de Imóveis, quando o contrato passa a ter eficácia contra terceiros.
Incorreta letra “E".
Gabarito C.
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UM COISA: DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (NÃO CONDICIONADO AO REGISTRO)
OUTRA COISA: DIREITO REAL À AQUISIÇÃO (REGISTRO)
OUTRA COISA MAIS: DIREITO REAL DE PROPRIEDADE
Veja-se esse erro: O direito do promissário comprador à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis; mas, se o contrato particular for devidamente registrado, confere ao promitente comprador direito real de propriedade (NÃO SERIA DIREITO REAL DE PROPRIEDADE, MAS DIREITO REAL à AQUISIÇÃO!!! (cespe 2008 - PGE PI)
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Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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A importância do registro em cartório está na eficácia da promessa de compra e venda perante terceiros:
• Se a promessa não foi registrada: ela é válida, mas produz efeitos apenas entre as partes.
Ex: João (promitente vendedor) celebra um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel com Pedro (promitente comprador). Esta promessa não é registrada em cartório. João começa a pagar as prestações mensais. Ocorre que João, de forma desonesta, vende à vista o mesmo imóvel para Carlos que, de posse da escritura pública, vai até o cartório e registra o imóvel em seu nome. Pedro, ao descobrir a venda, não poderá pleitear o imóvel de Carlos. Restará a ele ajuizar ação de indenização contra João. Não significa que a promessa de compra e venda era inválida. O problema é que ela, mesmo sendo válida, não produzia efeitos para terceiros. Logo, Pedro não tem direito de sequela porque a promessa de compra e venda, neste caso, não é direito real.
• Se a promessa foi registrada: ela é válida e, além disso, produz efeitos perante terceiros.
Ex: utilizando o mesmo exemplo acima, se a promessa de compra e venda celebrada entre João e Pedro tivesse sido registrada em cartório, Carlos nem teria conseguido registrar o imóvel em seu nome, considerando que haveria essa restrição na matrícula do imóvel. No entanto, ainda que Carlos tivesse conseguido registrar, Pedro poderia ajuizar ação de adjudicação compulsória contra Carlos, desconstituindo esse registro. Isso porque a promessa de compra e venda produz efeitos para terceiros (no caso, Carlos) e a alienação de João para Carlos é ineficaz perante Pedro.
Nesse sentido, confira o art. 1.418 do CC:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Enunciado 253 CJF: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.
fonte: http://www.dizerodireito.com.br/2015/11/nocoes-gerais-sobre-o-compromisso-de.html
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outro efeito doo registro do contrato de compra e venda de imóvel: RITO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
O compromisso de compra e venda pode ou não ser registrado no cartório de registro de imóveis. Se a promessa não for registrada no cartório, ainda assim o promissário comprador poderá ajuizar ação de adjudicação compulsória?
SIM. O registro do compromisso de compra e venda não é condição para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Mesmo sem o registro, é possível a adjudicação compulsória. Nesse sentido:
Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Vantagem no caso de a promessa ter sido registrada para fins de adjudicação compulsória
Se a promessa estiver registrada no RI, o promissário comprador tem uma vantagem: ele poderá ajuizar a ação de adjudicação compulsória com base em um rito sumário (mais rápido e simples) previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e art. 15 do DL nº 58/37. Já se o contrato não estiver registrado, a ação de adjudicação compulsória será proposta como uma ação de conhecimento, de rito ordinário. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Vol. 5. Salvador : Juspodivm, 2014, p. 840).
Além disso, conforme já explicado acima, se a promessa estiver registrada, a adjudicação compulsória poderá ser proposta inclusive contra terceiros.
Existe um prazo para que o promissário comprador proponha a ação de adjudicação compulsória? Depois de pago integralmente o preço, se o promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura pública, qual o prazo que o promissário comprador possui para requerer a adjudicação compulsória?
Não há prazo. O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015 (Info 570).
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Errei porque, na pressa, li "Cartório de Registro de Títulos e Documentos" como se fosse "Cartório de Registro de Imóveis". Foda...
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a) adquire direito real à sua aquisição, desde que seja imitido na posse.
ERRADO: Não há exigência de que seja imitido na posse. Pois, posse e propriedade são institutos diferentes;
b) não poderá adquirir direito real à sua aquisição, pois é necessária a escritura pública.
ERRADO: pode ser tanto escritura pública quanto particular;
c) adquire legalmente direito real à sua aquisição se o instrumento foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
CERTO: para ter direito à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA não precisa de registro. Mas para AQUISIÇÃO realmente é necessário o registro.
Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
Art. 1.417 do CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
d) não adquirirá direito real à aquisição do imóvel antes que ocorra o pagamento integral do preço.
ERRADO: poder ser que a alienação tenha sido à prazo e, neste caso, se não houver cláusula condicionando a aquisição ao integral pagamento, adquirirá o imóvel mesmo antes do pagamento;
e) adquire direito real à sua aquisição a partir do registro do instrumento no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, porque com essa providência o contrato se presume conhecido por terceiros.
ERRADO: Cartório de IMÓVEIS e não títulos e documentos.
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Nesse ponto o candidato deve ter especial atenção! Apesar de a lei exigir o registro da promessa de compra e venda para sua caracterização como direito real, o STJ, com base na súmula 239, afirma ser dispensável este requisito, possibilitando a adjudicação compulsória na promessa de compra e venda ainda que não registrada.
Isso porque o registro é capaz de gerar oponibilidade erga omnes. Porém, ainda que desprovida do respectivo
registro, o contrato de promessa já gera efeito interpartes, asseverando a possibilidade de adjudicação compulsória (enunciado 95 do CJF).
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Art. 1.417 do CC. Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular,
e registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.
Súmula 239 do STJ - O direito à adjudicação compulsória
NÃO se condiciona ao registro
do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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GABARITO LETRA C
LEI Nº 10406/2002 (INSTITUI O CÓDIGO CIVIL)
ARTIGO 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e REGISTRADA no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador DIREITO REAL à aquisição do imóvel.
1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel.
Súmula 239 STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao REGISTRO do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
Enunciado 95 - O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
O direito real é constituído a partir do registro, mas independente da constituição do direito real, é possível a adjudicação compulsória do imóvel. Com o registro da promessa de compra e venda é gerada efeito erga omnes, entretanto, independente do registro o contrato gera efeito inter partes que é suficiente para adjudicação compulsória.