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I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes (errado, vide art. 54-a da lei de locações)
II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (errado)
art. 54-A....§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência. (certo)
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.(certo)
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado. (ERRADO)
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Correta é a letra "C". Por quê?
I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes. ERRADO. Por quê? Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. ERRADA. Por quê? Art. 54-A. § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência. CERTA. Por quê? Art. 54-A. § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. CERTA. Por quê? Porque é a inovação trazida no art. 54-A da lei de locações, verbis: "Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei." Cada vez mais utilizado, o built to suit é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.
V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado. ERRADO. Por quê? Porque se trata de modalidade de locação não-residência, prevista na Seção III do Capítulo das disposições especiais da lei locatícia, a partir de seu art. 51, prevista em seu art. 54-A (inovação legislativa).
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A alternativa correta é a letra C - III e IV
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COMPLEMENTANDO!!
[...] built to suit, expressão inglesa cuja tradução literal seria algo como "construído para servir". No Brasil, esse negócio jurídico é conhecido como "locação sob medida", "locação sob encomenda" ou "locação com obrigação de fazer".
Trata-se de uma modalidade de locação na qual as obrigações contratuais de ambas as partes são fixadas antes da construção ou até antes mesmo da aquisição do imóvel.
[...] o built to suit existe na iniciativa privada há muitos anos, mas só recentemente foi regulamentado pelo legislador.
A Lei nº 12.744/2012 inseriu um artigo na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) tratando sobre o tema:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a RECEBER até o termo final da locação.
Em geral os contratos de built to suit são de longo prazo (20 anos, p. ex.) e com cláusula penal muito alta para o caso de distrato. Isso porque o valor do aluguel abrange não apenas a remuneração pelo uso do bem, mas também um retorno para o investimento realizado pelo locador para a aquisição, construção ou reforma da coisa locada.
Antes da Lei nº 12.744/2012, o built to suit era considerado um contrato atípico. Com a inserção do art. 54-A na Lei do Inquilinato, prevalece que possui natureza jurídica de um contrato especial de locação.
ATENÇÃO! Esse instrumento é agora possível de ser utilizado também pela Administração Público, tendo em vista o advento da Lei 13.190/2015!
VALE A LEITURA - http://www.dizerodireito.com.br/2015/11/comentarios-lei-131902015-amplia-o.html
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I - INCORRETA. É um contrato típico (ou seja: se encontra regulado em texto de lei), uma vez que se encontra regulado pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seu art. 54 - A. ( Obs: os contratos built to suit eram considerados atípicos até o advento da Lei nº 12.744, de 19/12/2012, que acrescentou o artigo 54-A à lei 8.245/91);
II - INCORRETA. Não será nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Esta afirmação se dá com base no art. 54 - A, § 2.º da Lei nº 8.245/91, qual seja: " em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação";
III - CORRETA. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência ( art. 54 - A, § 1.º da Lei nº 8.245/91);
IV - CORRETA. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. (De forma muito simplificada, os contratos built to suit são contratos de locação de bens imóveis urbanos, para fins não residenciais, em que o locador investe dinheiro no imóvel, construindo ou realizando reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário).
V- INCORRETA. Não se trata de uma modalidade de locação residencial, mas de NÃO RESIDENCIAL ( art. 54 - A, § 1.º da Lei nº 8.245/91).
ALTERNATIVA CORRETA: ITEM C
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A questão quer o conhecimento sobre contrato de locação built to suit.
I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei,
vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes.
Lei
nº 8.245/91:
Art.
54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à
prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por
terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de
que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei. (incluído
pela Lei nº 12.744, de 2012).
É um contrato típico,
porque disciplinado especificamente em lei, vigorando, também, as condições
livremente pactuadas entre as partes.
Incorreta afirmativa I.
II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre
proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que
estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o
termo final da locação.
Lei nº 8.245/91:
Art. 54-A. § 2o
Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a
soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).
A multa contratual devida pela
denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do
contrato, sendo válida a cláusula que estipulou multa equivalente à soma
dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Incorreta afirmativa II.
III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor
dos aluguéis durante o prazo de sua vigência.
Lei nº 8.245/91:
§
1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de
revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de
locação. (incluído pela
Lei nº 12.744, de 2012).
Nele poderá ser convencionada a
renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua
vigência.
Correta afirmativa III.
IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas
disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.
Lei nº 8.245/91:
Art. 54-A. Na
locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia
aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).
É uma operação imobiliária conhecida
como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações
dos imóveis urbanos.
Correta afirmativa IV.
V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei
estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre
determinado.
Lei nº 8.245/91:
Art. 54-A. Na
locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia
aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).
É modalidade de locação não
residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a
de que o prazo será sempre determinado.
Incorreta afirmativa V.
Acerca desse contrato, é correto o que se afirma APENAS em:
A) III e V. Incorreta letra “A”.
B) I e II. Incorreta letra “B”.
C) III e IV. Correta letra “C”. Gabarito da questão.
D) I e III. Incorreta letra “D”.
E) II e IV. Incorreta letra “E”.
Resposta: C
Gabarito
do Professor letra C.
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DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, CUMULATIVAMENTE:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por ESCRITO e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de CINCO ANOS;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no MESMO RAMO, pelo prazo mínimo e ininterrupto de TRÊS ANOS.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até SEIS MESES, no mínimo, ANTERIORES à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
52. O locador NÃO estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
BUILT TO SUIT (CONSTRUÍDO PARA)
54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou SUBSTANCIAL REFORMA, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao DIREITO DE REVISÃO do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a MULTA CONVENCIONADA, que não excederá, porém, a SOMA dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário TRINTA DIAS para a desocupação.