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A) Correta -
Lei 8.245/91 (Locações)
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
C) Errada -
Súmula 335, STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
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a) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. CORRETA. Transcrição exata do art. 35 da Lei de Locações (L. 8.245/1991)
b) as partes não podem dispor a respeito da indenização por benfeitorias, devendo seguir só o que a lei estabelece. ERRADA. Art. 35, L. 8.245/1991, 1ª parte: "salvo expressa disposição contratual em contrário"
c) as benfeitorias necessárias introduzidas, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, não sendo permitida cláusula em sentido contrário, quando tratar de locação de imóvel residencial. ERRADA. A lei não faz distinção entre a locação de imóvel residencial ou comercial.
d) as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, ainda que sua retirada afete a estrutura ou a substância do imóvel, mas, neste caso, poderá o locador optar pela indenização. ERRADA. Art. 36, L. 8.245/1991: "As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel".
e) somente são indenizáveis as benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, não se admitindo cláusula em sentido contrário. ERRADA. É possível cláusula de renúncia inclusive às benfeitorias necessárias, nos termos da Súmula nº 335, do STJ, transcrita pelo colega Ovídio Neto, abaixo.
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Complementando...
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
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Complementando...
Art. 578 do CC/02 - Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no caso de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
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Poderíamos utilizar como base para resposta o tema reslativo à posse:
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
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CC
- Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias
e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a
levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias
necessárias e úteis.
CC
- Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias
necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com
expresso consentimento do locador.
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1. NECESSÁRIA = AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS
2. UTÉIS = DESDE QUE NÃO AUTORIZADAS
3. VOLUPTÁRIAS = NÃO SERÃO INDENIZADAS
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Itens A, C e E - Eles cobram de você o conhecimento da regra do art. 35 da lei em estudo, que assim estabelece:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Assim, pode-se concluir que o item A está correto e que os itens C e E estão errados.
Item B - Errado, pois, como vimos no comentário dos itens acima, há possiblidade sim de as partes disporem a respeito da indenização por
benfeitorias.
Item D - Errado! As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).
Gabarito: Letra "A"
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A respeito das locações de imóveis urbanos, com base na lei 8.245/1991:
A questão trata das benfeitorias, de acordo com os arts. 35 e 36 da referida lei:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Assim, analisando as alternativas:
a) CORRETA. Nos termos do art. 35.
b) INCORRETA. As partes podem dispor sobre a indenização das benfeitorias. Art. 35.
c) INCORRETA. É possível que haja cláusula contratual em sentido contrário. Art. 35.
d) INCORRETA. As benfeitorias voluptuárias só serão indenizáveis se a sua retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel. Art. 36.
e) INCORRETA. São indenizáveis também as benfeitorias úteis, desde que autorizadas, sendo, ainda, permitido cláusula contratual em sentido contrário.
Gabarito do professor: letra A.
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Das Benfeitorias
35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
- CC - 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.