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Prazo para pedir abatimento do preço é decadencial, conforme artigos 500 e 501 do CC.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Por tal razão, não se aplica a suspensão em razão da ausencia de Pedro do país em serviço público (causa de suspensão da PRESCRIÇÃO, nao aplicavel à decadencia: arts. 198, II c/c art. 207, ambos do CC). Em relação ao cheque, o prazo é prescricional, de forma que se aplica a suspensão já mencionada.
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Art. 198. Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Da Decadência
Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.
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Entendo que, no caso de João, a compra do imóvel de Pedro se deu por "ad corpus" e assim sendo, preconiza o art. 500, § 3.º que: "Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".
O Art. 501( Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título) se refere à hispóteses de ações relativas ao caput do art. 500 que trata de compra e venda ad mensuram.
Na venda ad corpus “o vendedor aliena o imóvel como um corpo certo e determinado, perfeitamente individuado pelas confrontações, claramente caracterizado pelas suas divisas discriminadas e conhecidas. Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa”.
Dessa forma, não se fala em prescrição (interrupção ou suspensão) e nem em decadência, simplesmente porque não existe direito algum por parte de João.
Perceba que a assertiva "b - mas não está o prazo para pedir o abatimento do preço do imóvel" induz à conclusão de que existe alguma ação em favor de joão para ressarcimento do preço do imóvel, essa indução é, contudo, errônea. Não existe direito violado e nem pretensão equivalente, existindo tão somente o direito de ação subjetivo público, autônomo e abstrato, ou seja, João poderá ajuizar ação pedindo o que ele quiser, exercendo seu direito genérico de ação, mas na hipótese avençada, não será atendido.
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Como Pedro foi mandado para a França a serviço da União, todos os prazos prescricionais ficarão suspensos, por força do art. 198, II, CC.
Pelo fato de o direito executório do cheque ser de natureza prescricional, conforme dispõe o art. 59 da Lei 7.357/85, seu prazo encontrar-se-á suspenso. Contudo, o prazo das ações redibitória e estimatória, previsto no art. 501, CC, tem natureza decadencial, levando a concluir que, neste caso, o referido prazo não será suspenso em razão do disposto no art. 207, CC. Ademais, como bem se sabe o prazo decadencial é fatal.
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Por unanimidade, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou que a venda de imóvel como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas exposta a referência às suas dimensões, não gera direito ao comprador de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. A ação foi proposta por empresa empreiteira que firmou contrato com proprietários de imóvel situado no município de Estrela do Indaiá, em Minas Gerais.
Segundo a empreiteira, autora da ação, no contrato o preço ajustado foi de R$ 371,57 por hectare, totalizando R$ 650 mil o preço da propriedade, a qual, media exatos 1.749,29 ha. Porém, após o pagamento parcial, foi realizada perícia técnica no local para a medição da área, ficando constatado que o imóvel possuía apenas 1.019 90 ha. A empresa, insatisfeita, ajuizou ação, em primeira instância, com o objetivo de abater no preço o equivalente à diferença de área (R$ 271.019,44), sendo R$ 150 mil mediante anulação de notas promissórias em aberto, e o restante, R$ 121.019,44, mediante restituição em dinheiro.
O juiz de direito da comarca de Dores do Indaiá (MG) julgou improcedente o pedido, por entender que se trata de venda ad corpus (com os limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título) e não por ad mensuram (medida por hectare). Sentença mantida por maioria no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ficando vencido o voto que reconheceu a venda por hectare, considerando cabível o abatimento do preço postulado pelos autores.
Ao recorrer contra o acórdão do TJMG, a empresa alegou ofensa ao artigo 1.136 doCódigo Civil de 1916, tendo em vista restar evidente que a compra do imóvel não ocorreu na modalidade ad corpus, mas sim ad mensuram, conforme solução proposta pelo voto vencido do tribunal. A empreiteira entende, por fim, ser aplicável a regra do parágrafo único do referido artigo do CC, uma vez que foi ultrapassado o limite de 5% previsto na regra.
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, não reconheceu a violação ao artigo 1.136 doCC. O ministro considerou que o tribunal mineiro ao reconhecer que a extensão da área era irrelevante para o negócio realizado entre as partes o fez com base nas provas colhidas e exaustivamente apreciadas, cuja análise e proibida ao STJ em razão de sua súmula 7 e também da súmula 5, a qual impede a apreciação de cláusulas contratuais em recurso especial.
Já em relação à presunção contida no parágrafo único do artigo 1.136 do CC, de que a referência à área de imóvel vendido é meramente enunciativa se a discrepância não ultrapassa 5%, o ministro entendeu que não levaria à conclusão de que se ultrapassado esse percentual, resultaria venda por hectare. No mesmo sentido, é o entendimento do ministro do Supremo Tribunal Federal, Orozimbo Nonato, ao julgar caso semelhante no STF.
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A questão afirma que Pedro deixou administrador para seus negócios. Alguém saberia explicar se isso implicaria a não suspensao do prazo prescricional?
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Tb gostaria de saber Dilmar Macedo! Pensei q ao deixar procurador constituído, os prazos para o servidor federal correriam normalmente. :(
Bons estudos!
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Maria P, fui ler o Art 500, parágrafo 3 e vi que ele não veda a possibilidade de abatimento do preço na compra ad corpus. O que é vedado é a resolução do contrato ou complemento da área. Então Paulo teria direito ao abatimento msm na verdade ad corpus.
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Colegas,
Apenas a título de complementação, entendo que o fato de Pedro deixar administrador para seus negócios, por si só, não é suficiente para evitar a suspensão do prazo prescricional em relação ao cheque. Isso porque seria necessário autorização especial para que o administrador pudesse representar Pedro em juízo e executar o cheque. Pelo enunciado da questão, o administrador ficou incumbido apenas de tarefas administrativas sobre os negócios.
Grande abraço!