-
Resposta conforme o art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.
-
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
c/c
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
(...)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
c/c
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Em fevereiro de 2014, o contrato se tornou por prazo indeterminado. A partir de então, poderia o fiador exercer o direito de notificar o seu afiançado, restando responsável ainda por 120 dias. Em agosto, quando ocorreu a inadimplência, não mais o fiador tinha responsabilidade, razão pela qual pode ocorrer o despejo em antecipação de tutela ( desde que garantido o juízo).
-
Excelente questão!!
-
DISCURSIVA
DE DIREITO CIVIL.
Jonas
celebrou contrato de locação de imóvel residencial urbano com Vera.
Dois
anos depois de pactuada a locação, Jonas ingressa com Ação Revisional de
Aluguel argumentando que o valor pago nas prestações estaria muito acima do
praticado pelo mercado, o que estaria gerando desequilíbrio no contrato de
locação.
A
ação foi proposta sob o rito sumário e o autor não requereu a fixação de
aluguel provisório.
Foi
designada audiência, mas não foi possível o acordo entre as partes.
Considere
que você é o (a) advogado (a) de Vera. Descreva qual a medida cabível a fim de
defender os interesses de Vera após a conciliação infrutífera, apontando o
prazo legal para fazê-lo e os argumentos que serão invocados.
Resposta:
O candidato deve explicar
que a medida judicial cabível é a contestação (e não genericamente a resposta)
e o prazo para apresentá-la é na própria audiência, após a conciliação
infrutífera (Art. 68, I e IV da Lei nº 8.245/91 e Art. 278 do CPC).
Quanto aos argumentos
mínimos, deverá informar, em preliminar, a carência da ação, tendo em vista que
a referida Lei de Locações aduz que as ações que visem à revisão judicial de
aluguel somente poderão ser propostas depois de transcorrido o triênio da
vigência do contrato (Art. 19 da Lei nº 8.245/91). Por ser uma condição
específica da ação, a sua não observância leva à extinção do processo sem
resolução do mérito, na forma do Art. 267, inciso VI do CPC.
JOELSON
SILVA SANTOS
PINHEIROS
ES
MARANATA
O SENHOR JESUS VEM!!!
-
Código Civil art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.
-
GABARITO: B
Art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.
-
Súmula 214 STJ
-
"salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória"
-
Gabarito: "B"
Com efeito, o art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, afirma que a liminar será concedida para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, com fundamento exclusivo, entre outras hipóteses, no término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato (inciso VII).
Nessa tônica, o art. 40, X, apresenta a denominada "notificação resilitória", melhor dizendo, o fiador ficará obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notivifcação ao locador.
Assim, considerando que Lucas notificou o locador de sua intenção, e tendo decorrido prazo de 120 dias, o fiador está desonerado de qualquer responsabilidade com relação ao locatário. E, dessa forma, a requerimento do autor, o juiz poderá conceder liminar de despejo, independentemente de audiência da ré, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de alugue, NOS TERMOS DA ALTERNATIVA "B".
-
§ 2 O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
-
Uma vez que houve a notificação pelo fiador de seu intento em "pular fora", ficou ainda responsável pelo prazo de 120 dias. Passado esse prazo, o locador não poderá propor ação contra o fiador.
No entanto, como não houve pagamento dos aluguéis, o locador poderá pedir liminar, pois o contrato está desprovido de garantias.
-
TESE STJ 53: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
2) É inadmissível a oposição de embargos de terceiros em execução de sentença prolatada em ação de despejo, ressalvada a hipótese de comprovada sublocação legítima, com ausência de intimação do sublocatário.
3) Na ação de despejo por falta de pagamento, não se admite a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento de contestação, motivo pelo qual não se faz obrigatório o depósito dos valores tidos por incontroversos.
4) É indispensável a notificação pessoal do locatário por meio de mandado de despejo, no qual conste o prazo de 30 dias, para que proceda à desocupação do imóvel em execução provisória.
7) É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
8) É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.
9) O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.
10) Se o fiador não participou da ação de despejo, a interrupção da prescrição para a cobrança dos alugueis e acessórios não o atinge.
11) Havendo mais de um locador ou locatário, presume-se a existência de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário.
12) Nas ações de despejo, renovatória ou revisional o recurso de apelação terá apenas efeito devolutivo.
13) Em casos excepcionais, o relator pode atribuir efeito suspensivo à apelação interposta nas ações de despejo, renovatória ou revisional.
15) O prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
16) O direito à indenização pelo fundo de comércio está intrinsecamente ligado ao exercício da ação renovatória prevista no art. 51 do referido diploma.
17) A locação de imóvel urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do Lei n. 8.245/91.
18) Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
19) Aplicam-se, por analogia, os direitos de indenização e retenção Locações às acessões edificadas no imóvel locado.
20) Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; admitindo-se, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.
21) O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição.
22) O prazo prescricional da pretensão de cobrança de aluguéis e acessórios do contrato de locação é de três anos.
-
LEMBRAR
DIREITO DE PREFERENCIA
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes
-
lembrar:
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao LOCATÁRIO + ANTIGO, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de + de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
IMPORTANTE
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
art 38 § 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
-
lembrar:
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao LOCATÁRIO + ANTIGO, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de + de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
IMPORTANTE
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
art 38 § 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
-
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.