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Letra b
PROCESSUAL CIVIL. Locação. Direito de retenção e Indenização de benfeitorias. Cláusula de renúncia. Validade. Produção de prova pericial. Cerceamento de defesa. Inexistência.
- Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu artigo 35, o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é valida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados.
- A existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado.
- Recurso especial não conhecido.
(REsp 265.136/MG, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 14/12/2000, DJ 19/02/2001, p. 259)
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Letra d:
Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locação será prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei". Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
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Resposta correta letra "C". Vejamos ementa do entendimento do STJ da decisão do RECURSO ESPECIAL Nº 1.202.077 - MS (2010/0134382-4) :
RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇAO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇAO À LOCAÇAO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.
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Comentário para letra b:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
É possível dispor em contrato sobre renúncia das benfeitorias.
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ALTERNATIVA A)
INCORRETA. Há limite máximo, que é de 5 anos.
AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DO CONTRATO. LEI 8.245/91. O prazo
da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da
Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo
de 5 anos. Recurso conhecido e provido.
(STJ - REsp: 267129 RJ 2000/0070361-3, Relator: Ministro
JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, Data de Julgamento: 05/10/2000, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ
06.11.2000 p. 222).
ALTERNATIVA B)
INCORRETA. A lei expressamente prevê que o contrato de locação poderá
estipular a não indenização por benfeitorias, e o STJ entende ser válida esta
cláusula quando houver prevista.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário,
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
ALTERNATIVA C) CORRETA.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo
do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do
locador.
ALTERNATIVA D)
INCORRETA. Entendimento pacífico do STF que a penhora poderá incidir sobre
o bem de família dado em garantia pelo fiador, em se tratando de contrato de
locação.
FIADOR. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA PELOS DÉBITOS DO AFIANÇADO. PENHORA DE SEU
IMÓVEL RESIDENCIAL. BEM DE FAMÍLIA. ADMISSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO
DIREITO DE MORADIA, PREVISTO NO ART. 6º DA CF. CONSTITUCIONALIDADE DO ART. 3º,
INC. VII, DA LEI Nº 8.009/90, COM A REDAÇÃO DA LEI Nº 8.245/91. RECURSO
EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. VOTOS VENCIDOS. A penhorabilidade do bem de família
do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009,
de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de
1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República
(STF - RE: 407688 AC, Relator: Min. CEZAR PELUSO, Data de
Julgamento: 08/02/2006, Tribunal Pleno,
Data de Publicação: DJ 06-10-2006)
ALTERNATIVA E)
INCORRETA. O entendimento da lei é de que o fiador continuará sendo
responsável pela garantia, ainda que haja prorrogação do contrato de aluguel
por tempo indeterminado.
Art. 39. Salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução
do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força
desta Lei.
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Letra "A":
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO
RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS.
1. Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº
8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do
contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg nos EDcl no REsp 962.945/MG, Rel. Ministro PAULO
GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 18/11/2008, DJe 09/12/2008)
c/c
Arts. 46, § 1o (superior a 30 meses) e 47 da Lei de Locações (inferior a 30 meses), conforme o caso:
Art. 46. Nas
locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
§
1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado
por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Art. 47. Quando
ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo
o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art.
9º;
II - em decorrência
de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário
relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido
para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de
ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido
para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas
pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em
cinqüenta por cento;
V - se a vigência
ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
-
Sobre a B, é entendimento sumulado do STJ:
STJ, Súmula 335: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."
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"Em regra, a fiança não se estende além do período de tempo previsto no contrato. Justamente por isso, para que a fiança seja prorrogada, é preciso a concordância expressa do fiador. Sobre o tema, o STJ editou, inclusive, um enunciado: Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
No entanto, o STJ decidiu que é válido que o contrato preveja uma cláusula dizendo que, em caso de prorrogação do contrato principal, a fiança (pacto acessório) também será prorrogada.
Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal.'"
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A) ERRADA –
Pois há prazo máximo de 5 anos. Veja-se o STJ: CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL O DO
ADITAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. O prazo máximo da renovação contratual será
de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia, considerada em sua
totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência desta Corte. 2.
Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 633.632/SP, julgado em 28/04/2015)
B) ERRADA –
A Súmula n.º 335, STJ, diz exatamente o contrário: “Nos contratos de locação, é
válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de
retenção.”
C) CORRETA –
Aplica-se o art. 13 da Lei do Inquilinato às locações comerciais. É o
entendimento do STJ: RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO.
TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À
LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO
PROVIDO. (...) 4. Afigura-se
destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha
aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o
proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a
conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa
diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá
as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade
financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. (...) 8.
Recurso especial provido. (REsp 1202077/MS, julgado em 01/03/2011)
D) ERRADA –
Essa assertiva está banida desde 2006, quando o STF julgou o RE 407688/AC,
assim ementado: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência.
Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu
imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao
direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º,
inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso
extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família
do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009,
de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de
1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (RE 407688, julgado em 08/02/2006
E) ERRADA – Ver súmula 214,
STJ, que diz o contrário: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento
ao qual não anuiu." Ver também: STJ, AgRg no Ag 1367645/MG.
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A letra E poderia ter sido considerada correta, se analisada sob a perspectiva mais recentemente adotada pelo STJ no sentido de que o contrato de fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal, caso haja neste cláusula expressa consignando essa regra. Ver: STJ. 2ª Seção. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015.
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1. A hipótese dos autos versa sobre a validade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação. O acórdão recorrido possui a seguinte ementa: “Embargos à execução. Penhora de bens do fiador em contrato de locação. Impenhorabilidade afastada. Inconstitucionalidade em face da Emenda Constitucional 26 não reconhecida. Honorários arbitrados equitativamente. Recurso desprovido”. 2. Este Tribunal, ao apreciar este recurso extraordinário, reconheceu a existência da repercussão geral da matéria para que os efeitos do art. 543-B do CPC possam ser aplicados. Esta Corte firmou entendimento no sentido da constitucionalidade da penhora sobre o bem de família do fiador, mesmo após a EC 26/2000. Nesse sentido: RE 407.688, rel. Min. Cezar Peluso, Pleno, DJ 6.10.2006; RE 477.953-AgR, rel. Min. Eros Grau, 2ª Turma, DJ 2.2.2007; RE 493.738-AgR, rel. Min. Cármen Lúcia, 1ª Turma, DJe 5.2.2009; AI 584.436-AgR, rel. Min. Cezar Peluso, 2ª Turma, DJe 12.3.2009; AI 693.554, rel. Min. Gilmar Mendes, DJe 11.2.2008; RE 591.568, rel. Min. Ayres Britto, DJe 18.9.2008; RE 598.036, rel. Min. Celso de Mello, DJe 6.4.2009; AI 642.307, rel. Min. Marco Aurélio, DJe 26.6.2009; RE 419.161, rel. Min. Joaquim Barbosa, DJe 9.11.2009; AI 718.860, rel. Min. Dias Toffoli, DJe 19.4.2010; e RE 607.505, rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe 5.3.2010. O acórdão recorrido não divergiu desse entendimento. 3. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso extraordinário. Publique-se. Brasília, 14 de setembro de 2010. Ministra Ellen Gracie Relatora
(RE 612360, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, julgado em 14/09/2010, publicado em DJe-178 DIVULG 22/09/2010 PUBLIC 23/09/2010)
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Estranhamente, o TJDFT não anulou a 4 (ele anulou nove questões no total). essa estava entre as mais certas para anular. A não ser que, para não anular, alegou que o cabeçalho da questão remete à lei 8.245 e não à jurisprudência. ou seja, o examinador esquece dos posicionamentos recentes e faz questão com base em dispositivo literal desatualizado. assim como nós, na hora de recorrer, eles também arrumam uma brecha para não acolher. São os desembargadores que julgam os recursos. Provavelmente, a banca Cespe apresenta sua defesa de manutenção da questão. só que o cabeçalho faça das locações previstas na lei, não de acordo com a lei. enfim, absurdo não considerarem correta E tb e anularem a questão.
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Atualização de jurisprudência em 2015:
Letra E: É lícita (e, portanto, válida) cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação
Fonte :dizerodireito
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RESPOSTA CORRETA LETRA C
RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. 1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos. 2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação. 3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica. 4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. 5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade. 6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico. 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais. 8. Recurso especial provido. (REsp 1202077/MS, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2011, DJe 10/03/2011)
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"Em regra, a fiança não se estende além do período de tempo previsto no contrato. Justamente por isso, para que a fiança seja prorrogada, é preciso a concordância expressa do fiador. Sobre o tema, o STJ editou, inclusive, um enunciado: Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
No entanto, o STJ decidiu que é válido que o contrato preveja uma cláusula dizendo que, em caso de prorrogação do contrato principal, a fiança (pacto acessório) também será prorrogada.
Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal.'"
Pra resumir e utilizando o comentário do colega lá de cima: de acordo com a lei de locações a fiança prorroga-se automaticamente, independentemente de qualquer manifestação do fiador (art. 39 da lei de locações). E, de acordo com a jurisprudência, inclusive do STJ (sumula 214), é necessario que o contrato preveja a possibilidade de renovação automatica para que essa se opere.
Parece ser isso.
Abraços
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Sobre a letra E, que está incorreta. Antes havia uma polêmica se o fiador ficaria obrigado havendo prorrogação automática. Compartilho trecho do meu caderno CERS com o seguinte comentário do professor Cristiano Chaves:
"O problema gerado pela combinação da Súmula 214 do STJ e o art. 39 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos.
Súmula 214 do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigação resultantes de aditamento ao qual não anuiu expressamente”. Consagra a interpretação restritiva da fiança. Essa súmula tem uma pegadinha. E essa pegadinha vem da nova redação do artigo 39 da Lei de Inquilinato. Esse artigo 39 resolveu uma polêmica. Discutia-se se havendo prorrogação automática da locação se o fiador continuava obrigado. Alguns autores, a exemplo de Tartuce, entendia que não, pois a fiança deveria ser interpretada restritivamente. Contudo, o artigo 39 da lei 8.245/91 (com nova redação) trouxe o seguinte: “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias [inclusive a fiança] da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”. E a súmula? Neste caso não houve aditamento, mas sim prorrogação automática por lei. Portanto, não colide com a súmula. O fiador permanece obrigado até a devolução das chaves, salvo disposição contrária."
Avante!
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Excelente comentário da Gleiciane Bossa!
Resumindo: no caso de prorrogação do contrato de locação o fiador continua obrigado?
1) Prorrogação por prazo indeterminado (automática por força de lei): sim, o fiador continua obrigado (conforme a nova redação do art. 39 da Lei de Locações).
2) Prorrogação por aditamento do contrato: dependerá da anuência expressa do fiador (súmula 214 do STJ).
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ATENÇÃO!!!
Erro da letra "E"
A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da garantia até a entrega das chaves. - INCORRETA
A PRORROGAÇÃO DA GARANTIA CONTRATUAL INDEPENDE de previsão contratual. Ela é automática, presumida pela Lei de Locações, como se pode ver:
"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
Assim, a lei apenas exige previsão contratual para AFASTAR, não para manter a prorrogação da garantia, que se tornou automática com a alteração legislativa.
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A questão quer o conhecimento sobre locação dos
imóveis urbanos e o entendimento do STJ sobre o tema.
A)
Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação
renovatória é igual ao do contrato de locação, sem limitação de interregno
máximo.
CIVIL.
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE
LOCAÇÃO COMERCIAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO CONTRATO
ORIGINAL O DO ADITAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
1. O
prazo máximo da renovação contratual será de 5 anos, ainda que a vigência da
avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período, nos
termos da jurisprudência desta Corte.
2. Agravo
regimental não provido. (STJ. AgRg no AREsp 633632 SP 2014/0340709-5. T3
- TERCEIRA TURMA. Rel. Ministro MOURA RIBEIRO. Julgamento 28/04/2015. DJe
12/05/2015).
Conforme
entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação renovatória é de
5 anos, ainda que a vigência do contrato de locação seja superior a esse
período.
Incorreta
letra “A”.
B) É
assente na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por
benfeitorias viola a boa-fé objetiva e rende ensejo à nulidade.
Súmula
335 do STJ:
SÚMULA 335 -Nos
contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das
benfeitorias e ao direito de retenção.
É assente
na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por
benfeitorias é válida e não rende ensejo à nulidade.
Incorreta
letra “B”.
C) Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse
empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.
Enunciado 234 da III Jornada de Direito Civil:
234 – Art. 1.148: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o
contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao
adquirente. Fica cancelado o Enunciado n. 64.
RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO
COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.
(...)
4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do
Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este
posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já
que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o
ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as
vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado
(capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.
(...) 7. Art. 13 da Lei n. 8.245/91 é aplicável às locações comerciais.
((REsp 1202077 MS 2010/0134382-4. T3 – TERCEIRA TURMA. Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS). Julgamento 01/03/2011. DJe
10/03/2011)
Correta letra “C”. Gabarito da questão.
D) Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do
contrato de locação viola o direito social à moradia.
“PENHORA –
BEM DE FAMÍLIA – FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO – CONSTITUCIONALIDADE.
O Tribunal,
no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688 ‐ 8/SP, declarou a constitucionalidade do inciso VII do
artigo 3º da Lei nº 8.009/90, que excepcionou da regra de impenhorabilidade do bem
de família o imóvel de propriedade de fiador em contrato de locação. (RE 495105
AgR, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 05/11/2013, ACÓRDÃO
ELETRÔNICO DJe ‐ 234 DIVULG
27 ‐ 11 ‐ 2013 PUBLIC 28 ‐ 11 ‐ 2013)
Conforme
entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do contrato de
locação não viola o direito social à moradia.
Incorreta
letra “D”.
E) A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo
indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da
garantia até a entrega das chaves.
Lei
8.245/91:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
“AGRAVO REGIMENTAL. FIANÇA EM LOCAÇÃO
DE IMÓVEL URBANO. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA
FIRMADA DURANTE A VIGÊNCIA DA REDAÇÃO PRIMITIVA DO ART. 39 DA LEI DO INQUILINATO.
EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE MANUTENÇÃO
DA FIANÇA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. MANUTENÇÃO
DO FIADOR COMO GARANTE. PENHORA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DO FIADOR. POSSIBILIDADE,
CONFORME PACIFICADO NA JURISPRUDÊNCIA DO
STJ E DO STF.
1. Com o julgamento
dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação
da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto
que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá
"até a entrega das chaves")". Ademais, com a nova redação conferida
ao art. 39 da Lei do Inquilinato, pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados
a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia,
em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também
se prorroga automaticamente (ope legis), resguardando ‐ se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade
de o fiador de exonerar ‐ se da obrigação
mediante notificação resilitória.
2. Ademais,
a Segunda Seção, em sede de julgamento de recurso especial repetitivo, consolidou
a jurisprudência do STJ no sentido de que "[é] legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de
contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990".
(REsp 1363368/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/11/2014,
DJe 21/11/2014)
3. Com efeito,
em vista do apurado pela Corte local, só seria possível cogitar em revisão da decisão
recorrida, para acolhimento dos pleitos recursais, mediante reexame de provas e
interpretação contratual ‐ vedados, em sede de recurso especial,
pelas súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1222078/RJ,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2015, DJe 18/09/2015).
A responsabilidade dos fiadores
(garantia da locação), no caso de prorrogação da locação por tempo
indeterminado, independe de previsão contratual, sendo prorrogada
automaticamente, estabelecendo-se a manutenção da garantia até a entrega das
chaves, salvo disposição contratual em contrário.
Incorreta letra “E”.
Resposta: C
Observação: essa questão foi objeto de recurso, porém a banca manteve o gabarito correto como letra C.
Gabarito
do Professor letra C.
Jurisprudência
letra C:
RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL.
CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.
1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do
processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos
econômicos.
2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do
futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção
extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza
pessoal do contrato de locação.
3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de
propriedade e a segurança jurídica.
4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do
Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este
posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já
que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o
ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as
vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade
financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.
5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na
escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de
direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar
contra a sua vontade.
6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos.
Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico.
7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais.
8. Recurso especial provido. (REsp 1202077 MS 2010/0134382-4. T3 – TERCEIRA
TURMA. Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS).
Julgamento 01/03/2011. DJe 10/03/2011).
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Alguns comentaram sobre decisão do STJ (Info 565). Contudo, referido julgado afirma ser lícita cláusula em CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO que preveja expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. STJ. 2ª Seção. REsp 1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015.
Ou seja, nada fala dos contratos regidos pela Lei 8.245/91.
Caso minha interpretação esteja equivocada, só avisar.
Bons estudos!
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Gabarito letra C, esclarecendo que o trespasse é contrato oneroso de alienação ou transferência do estabelecimento empresarial.
A condição de eficácia perante terceiros é o registro do contrato de trespasse na Junta Comercial e a sua posterior publicação. O trespasse acarreta a transferência do conjunto de bens organizados pelo alienante ao adquirente, para que este, no lugar do primeiro, prossiga com a exploração da atividade empresarial. Ao assumir a posição de empresário, o adquirente deve arcar com todos os contratos celebrados pelo alienante, por força da atividade exercida.
Caso o estabelecimento esteja funcionando em imóvel alugado, nos termos do artigo 13 da Lei nº 8.245/91 ? Lei do Inquilinato, exige-se o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel.
Fonte: http://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1274/Trespasse
https://advogadaandreiaribeiro.jusbrasil.com.br/artigos/354352073/o-que-e-trespasse
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Um adendo quanto à letra D: recentemente, o STF decidiu que NÃO se admite a penhora de bem de família do fiador em contexto de contrato de locação comercial!
"NÃO é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial. Em outras palavras, não é possível a penhora de bem de família do fiador em contexto de locação comercial." (STF. 1ª Turma. RE 605709/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, red. p/ ac. Min. Rosa Weber, julgado em 12/6/2018 (Info 906))
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L8245
a) Conforme entendimento consolidado do STJ, o prazo de prorrogação da ação renovatória é igual ao do contrato de locação, sem limitação de interregno máximo.
ERRADA. Segundo o entendimento fixado pelo STJ, deve-se obedecer ao limite de 5 (cinco) anos, ainda que a vigência do contrato anterior seja superior a esse interregno. Vejamos, nesse sentido, o seguinte acórdão:
8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de “accessio temporis”, dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período.
b) É assente na jurisprudência do STJ que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias viola a boa-fé objetiva e rende ensejo à nulidade.
ERRADA. Possui o tribunal entendimento sumulado acerca da validade de tal disposição, verbis:
Verbete 335 da súmula do STJ:
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
c) Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.
CORRETA Com efeito, entende o STJ que o art. 13 da Lei do Inquilinato é aplicável às locações comerciais. Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.
1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos.
6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico.
7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais.
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d) Conforme entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador do contrato de locação viola o direito social à moradia.
ERRADA. De acordo como o entendimento do STF, a penhora de bem de família do fiador de contrato de locação residencial não viola o direito social à moradia, sendo constitucional a previsão do art. 3°, VII, da Lei n° 8.009/1990 (vide RE n° 407.688/SP, Rel.: Min. Cezar Peluso, j. em 08.02.2006).
Vale registrar, todavia, que, em recente julgado (posterior à realização do certame), a mesma Corte decidiu pela impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, sendo oportuna a citação da ementa do acórdão, verbis:
2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.
e) A responsabilidade dos fiadores, no caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, depende de previsão contratual estabelecendo a manutenção da garantia até a entrega das chaves.
ERRADA. A responsabilidade dos fiadores, em caso de prorrogação automática do contrato de locação, ainda que por tempo indeterminado, independe de previsão contratual que estabeleça sua manutenção até a devolução das chaves, consoante se depreende do art. 39 da Lei n° 8.245/1991:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
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A) Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DO CONTRATO. O prazo da locação prorrogada por força de ação renovatória, nos termos do art. 51, da Lei 8.245/91, deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de 5 anos. Recurso conhecido e provido.
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(B) Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
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(C) Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário, conforme jurisprudência prevalente do STJ.
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(D) STF. 1ª Turma decidiu que NÃO se admite a penhora de bem de família do fiador em contexto de contrato de locação comercial! "NÃO é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial.
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(E) A PRORROGAÇÃO DA GARANTIA CONTRATUAL INDEPENDE de previsão contratual. Ela é automática, presumida pela Lei de Locações, como se pode ver:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Assim, a lei apenas exige previsão contratual para AFASTAR, não para manter a prorrogação da garantia, que se tornou automática com a alteração legislativa.
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vale relembrar:
EDIÇÃO N. 53: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS- stj
18) Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (Súmula n. 335/STJ)
20) Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; admitindo-se, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.