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Importante julgado.
Gab: B
À luz da dinâmica
estabelecida pela Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante transfere a
propriedade do imóvel ao credor fiduciário até o pagamento da dívida.
Essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela
transitoriedade, pois o credor fiduciário adquire o imóvel não com o
propósito de mantê-lo como de sua propriedade, em definitivo, mas sim
com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu
domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de
inadimplemento da obrigação, o devedor terá quinze dias para purgar a
mora. Caso não o faça, a propriedade do bem se consolida em nome do
credor fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e
deve, em prazo determinado, aliená-lo nos termos dos arts. 26 e 27 da
Lei 9.514/1997. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se
extingue de pleno direito o contrato de mútuo, uma vez que o credor
fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a
partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente
fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução
contratual. Portanto, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em
garantia, o contrato, que serve de base para a existência da garantia,
não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela
alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a
partir da lavratura do auto de arrematação. Feitas essas considerações,
constata-se, ainda, que a Lei 9.514/1997, em seu art. 39, II, permite
expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41
do Decreto-Lei 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem
imóvel. Nesse ponto, cumpre destacar que o art. 34 do Decreto-Lei
70/1966 diz que “É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a
assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”. Desse modo, a
purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave
procedimental, tendo em vista que o credor fiduciário – nos termos do
art. 27 da Lei 9.514/1997 – não incorpora o bem alienado em seu
patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação
da propriedade em nome do fiduciário e, por fim, que a principal
finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a
ausência de prejuízo para o credor. Além disso, a purgação da mora até a
data da arrematação atende a todas as expectativas do credor quanto ao
contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. Precedente citado:
REsp 1.433.031-DF, Terceira Turma, DJe 18/6/2014. REsp 1.462.210-RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/11/2014.
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♠ (STJ – inf. 522 – dezembro de 2014)
Mesmo que já consolidada a propriedade com o credor será possível a purgação da
mora até a ASSINATURA DO AUTO de ARREATAÇÃO.
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Sobre a assertiva "E":
Lei 9.514/1997 - Art. 22, parágrafo 1º: "A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:"
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Concordo com os colegas sobre a possibilidade de anulação. Errei a questão porque na hora da prova lembrei desses julgados falando sobre purga até a arrematação. Vamos torcer e aguardar!
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Pessoal, então quer dizer que não é mais permitida a purga da mora em alienação fiduciária de bem MÓVEL, mas continua sendo possível na de bem IMÓVEL?
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Em complementação:
Assertiva c: Art. 30 Lei n.º 9.514/97: "É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome".
Assertiva d: A teoria do adimplemento substancial / substancial performance / inadimplemento mínimo é aplicada quando o inadimplemento for mínimo. Na questão em análise, o devedor havia pago somente 50% do financiamento.
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A questão não foi anulada. Gab definitivo B.
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O julgado foi exarado no informativo 552 do STJ - http://www.dizerodireito.com.br/2015/01/informativo-esquematizado-552-stj_30.html.
O grande ponto é até quando o fiduciante pode purgar a mora. Conforme o julgado já apresentado pelo colega, deve ocorrer ATÉ A ASSINATURA do auto de arrematação o ato de purgar a mora.
A questão dispõe: " Assim, a fiduciária procedeu à consolidação da propriedade em seu nome e promoveu o público leilão do imóvel, que foi arrematado por Mounir, em primeira hasta, por R$ 650.000,00, lavrando-se imediatamente o auto de arrematação. No dia seguinte, Luciano compareceu [...] ". Logo, não há possibilidade do fiduciante purgar a mora.
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Mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997). À luz da dinâmica estabelecida pela Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário até o pagamento da dívida. Essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor fiduciário adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como de sua propriedade, em definitivo, mas sim com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento da obrigação, o devedor terá quinze dias para purgar a mora. Caso não o faça, a propriedade do bem se consolida em nome do credor fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado, aliená-lo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, uma vez que o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual. Portanto, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato, que serve de base para a existência da garantia, não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação. Feitas essas considerações, constata-se, ainda, que a Lei 9.514/1997, em seu art. 39, II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel. Nesse ponto, cumpre destacar que o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 diz que “É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”. Desse modo, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, tendo em vista que o credor fiduciário – nos termos do art. 27 da Lei 9.514/1997 – não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário e, por fim, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor. Além disso, a purgação da mora até a data da arrematação atende a todas as expectativas do credor quanto ao contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. Precedente citado: REsp 1.433.031-DF, Terceira Turma, DJe 18/6/2014. REsp 1.462.210-RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/11/2014.
Fonte: Informativo de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - N° 0552
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Não cabe aplicação do adimplemento substancial com quitação de 50% do imóvel. Situação diferente seria quitação de 75%, 80%
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Cuidado! Tem gente colocando o decreto-lei que versa sobre BENS MÓVEIS, pode acabar confundido quem não conhece o tema. Fiquem atentos.
Decreto-lei nº 911 - bens móveis.
Lei nº 9.514 - bens imóveis.
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Letra "B"
Mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível a purgação da mora, sendo esta admitida até a assinatura do auto de arrematação. Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, aplica-se, subsidiariamente, o Decreto Lei 70/1966, que prevê o seguinte que “é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito".
(REsp 1.462.210 - RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/11/2014 (Info 552).
https://dizerodireitodotnet.files.wordpress.com/2015/01/info-552-stj.pdf
Fonte: Dizer o Direito.
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Para resolução dessa questão é
necessário o conhecimento da Lei 9.514/1997 e do julgado que consta no Informativo 552 do STJ.
POSSIBILIDADE DE
PURGAÇÃO DA MORA MESMO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR
FIDUCIÁRIO.
Mesmo
que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor
fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da
mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997). À luz da dinâmica estabelecida pela Lei
9.514/1997, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel ao credor
fiduciário até o pagamento da dívida. Essa transferência caracteriza-se pela
temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor fiduciário adquire o
imóvel não com o propósito de mantê-lo como de sua propriedade, em definitivo,
mas sim com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu
domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento
da obrigação, o devedor terá quinze dias para purgar a mora. Caso não o faça, a
propriedade do bem se consolida em nome do credor fiduciário, que pode, a
partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado,
aliená-lo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. No entanto, apesar de
consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de
mútuo, uma vez que o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem,
mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em
favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de
execução contratual. Portanto, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis
em garantia, o contrato, que serve de base para a existência da garantia, não
se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação
em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura
do auto de arrematação. Feitas essas considerações, constata-se, ainda, que
a Lei 9.514/1997, em seu art. 39, II, permite expressamente a aplicação
subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 aos
contratos de alienação fiduciária de bem imóvel. Nesse ponto, cumpre destacar
que o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 diz que “É lícito ao devedor, a qualquer
momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”. Desse modo,
a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental,
tendo em vista que o credor fiduciário – nos termos do art. 27 da Lei
9.514/1997 – não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de
mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário
e, por fim, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento
da dívida e a ausência de prejuízo para o credor. Além disso, a purgação da
mora até a data da arrematação atende a todas as expectativas do credor quanto
ao contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. Precedente citado: REsp
1.433.031-DF, Terceira Turma, DJe 18/6/2014. REsp. 1.462.201-RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva,
julgado em 18/11/2014. (grifamos).
A) Luciano pode purgar a mora ou quitar sua dívida antes que haja determinação
judicial para imissão do arrematante na posse do imóvel, assegurado ao
arrematante a devolução do valor pago.
Luciano não pode mais purgar a
mora ou quitar sua dívida pois foi assinado o auto de arrematação, e foi
consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do arrematante.
Importante: até a assinatura do
auto de arrematação, é possível a purgação da mora em contrato de alienação
fiduciária de bem imóvel.
Incorreta letra “A”.
B) O estágio do procedimento
extrajudicial não mais admite que o fiduciante purgue a mora ou quite a dívida,
assegurado seu direito de receber o valor que superar a dívida, acrescida de
eventuais outras despesas e encargos.
O estágio do procedimento
extrajudicial não mais admite que o fiduciante purgue a mora ou quite a dívida,
uma vez que já foi lavrado o auto de arrematação, porém, é assegurado seu direito de receber o valor que
superar a dívida, acrescida de eventuais outras despesas e encargos.
Correta letra “B”. Gabarito da
questão.
C) Não havendo desocupação voluntária por Luciano, Mounir poderá ajuizar ação
de imissão na posse, não se admitindo a concessão de liminar, em razão do tempo
de exercício da posse pelo fiduciante.
Lei nº
9.514/97:
Art. 30. É
assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente
do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a
reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para
desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no
art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Não havendo desocupação voluntária por Luciano, Mounir poderá ajuizar ação
de reintegração na posse, admitindo-se a concessão de liminar, para
desocupação em sessenta dias.
Incorreta letra “C”.
D) Luciano pode requerer
judicialmente a anulação da consolidação da propriedade, com fundamento da
teoria do adimplemento substancial.
Enunciado 361 da IV Jornada de
Direito Civil:
361- Art. 475 - O adimplemento substancial
decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função
social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do
art. 475.
O adimplemento substancial ocorre
quando o contrato está quase todo cumprido, não cabendo a sua extinção, mas,
apenas, outros efeitos jurídicos.
Não há adimplemento substancial
tendo sido o contrato cumprido em apenas 50%.
Incorreta letra “D”.
E) É nula a alienação fiduciária em garantia avençada, na medida em que é
modalidade de contratação privativa das entidades autorizadas a operar no
Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
Lei nº
9.514/97:
Art. 22.
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o
devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao
credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
§ 1o
A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não
sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além
da propriedade plena:
É válida a alienação fiduciária
em garantia avençada, na medida em que é modalidade de contratação não
privativa das entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento
Imobiliário – SFI.
Incorreta letra “E”.
Resposta: B
Gabarito
do Professor letra B.
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É necessário sistematizar o entendimento para entender a questão:
A lei 9.514 dispõe em seu art. 26: "Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário."
É certo que após notificado e constituído em mora, o devedor fiduciante pode purgar a mora no prazo de 15 dias: §1º (...) o fiduciante, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente (...), a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem (...)
De acordo com a lei i fiduciante somente poderia efetuar a purga da mora no prazo de 15 dias contados da notificação, sem a qual haveria a consolidação da propriedade em favor do fiduciária.
Ocorre que o STJ relativizou a literalidade da lei ao permitir a purga da mora até o momento anterior a lavratura do auto de arrematação.
REsp 1.462.210-RS
Mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997).
No caso posto como houve imediata lavratura do auto de arrematação, não haveria mais a possibilidade de purga da mora.
Foi como entendi após ter errado a questão.
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Absurdo não ter sido anulada essa questão, mesmo com tantos fundamentos apresentados pelos colegas; pelo menos sabemos o entendimento da VUNESP quanto a essa matéria, o melhor é seguir!
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Entendimento superado/relativizado: em decorrência das alterações feitas pela Lei nº 13.465, de 2017, que limitou o âmbito de incidência da aplicação subsidiária do DL 70.
L. 9514:
II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
Sendo assim, no caso de mútuo com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia não se aplicam os procedimento de execução previstos no DL 70. Tais se aplicam apenas no caso de garantia hipotecária.
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A questão é saber se existe algum percentual que autorize a teoria do adimplemento substancial ou deve ser analisado caso a caso?
Importante lembrar que na alienação fudiciária de bens móveis regidas pelo Decreto Lei 911/69 foi decidido que não cabe a teoria do adimplemento substancial, na medida que seria um estímulo ao não pagamento da totalidade do débito. Inf. 599 STJ
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Lógica similar ao art. 902 do CPC:
Art. 902. No caso de leilão de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido.
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Atualização da Lei 9.514/1997, pela Lei 13.465/2017:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1 Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2-A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
§ 2-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2 deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
[...]
Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:
I - NÃO se aplicam as disposições da , e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH;
II - aplicam-se as disposições dos a 41 do , EXCLUSIVAMENTE aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)