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Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991
“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
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Complementando...
A) "O parágrafo primeiro do art. 54-A determina, expressamente, a possibilidade de se ajustar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Assim determinou o legislador exatamente porque é comum nos contratos built to suit a renúncia do locatário ao direito de pleitear tal revisão. O texto de lei é feliz e foi acertado porque o valor da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento feito (construção ou reforma) para atender ao locatário."
B) "O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos)."
D) "O parágrafo segundo do art. 54-A determina que 'em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação'."
Fonte: http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI170851,31047-O+contrato+built+to+suit+e+a+lei+1274412
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LETRA A:
INCORRETA
O art. 54-A,
§ 1º, da Lei 8.245/91, diz:
§ 1o Poderá
ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Isso
reforça ainda mais a ideia de prevalência da autonomia da vontade nos contratos
“built to suit”, que é mencionada pela parte final do art. 54-A.
LETRA
B: INCORRETA
A
própria natureza do contrato “built to suit” exige que ele seja por escrito, já
que constituído por uma série de outros contratos.
Quanto
ao prazo, o art. 54-A diz que ele deve ser por prazo determinado, mas não
estabelece prazo mínimo.
LETRA
C: INCORRETA
O
art. 8º da Lei de Locações afirma o seguinte:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel.
O
contrato “built to suit” é por prazo determinado, como diz o art. 54-A, “caput”,
e pela parte final do art. 8º, a vigência da locação dependerá, portanto, de
cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, para se ter afastado o
direito do adquirente de denunciar tal contrato.
LETRA
D: CORRETA
É
o que traz o art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações:
§
2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo
locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada,
que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo
final da locação.
LETRA
E: INCORRETA
Tal
vedação é trazida pelo art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações, mas para
os contratos de locação comum.
No
contrato “built to suit”, o art. 54-A diz que prevalecem as condições pactuadas
pelas partes no contrato, o que se conclui que não há vedação à estipulação de
mais de uma garantia.
Bons
estudos!
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LEI Nº 12.744, DE 19 DE
DEZEMBRO DE 2012.
Mensagem de veto
Altera o art. 4oe acrescenta art. 54-A à Lei no8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe
sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”,
para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.
A PRESIDENTA DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu
sanciono a seguinte Lei:
Art. 1o Esta Lei altera o art. 4o e
acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991,
que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.
Art. 2o O caputdo art. 4o da Lei no
8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao
que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.
....................................................................................”
(NR)
Art. 3o A Lei no 8.245, de 1991,
passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:
“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o
locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma,
por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo
pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo
determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato
respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito
de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato
de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo
locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis
a receber até o termo final da locação.
§ 3o (VETADO).”
Art. 4o Esta Lei entra em vigor na
data de sua publicação.
Brasília, 19 de dezembro de 2012; 191o
da Independência e 124o da República.
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ENUNCIADO 67 DA 2ª JORNADA DE DIREITO COMERCIAL
NA LOCAÇÃO BUILT TO SUILT É VÁLIDA A ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL QUE ESTABELEÇA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA EQUIVALENTE A TOTALIDADE DOS ALUGUERES A VENCER, SEM PREJUÍZO DA APLICAÇÃO DO ART 416 PARAGRAFO ÚNICO, CC
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http://www.dizerodireito.com.br/2015/11/comentarios-lei-131902015-amplia-o.html
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Conceito de locação sob encomenda
Locação sob encomenda, também chamada de locação sob medida ou built to suit consiste em
- um negócio jurídico
- por meio do qual um investidor aceita adquirir um bem e
- nele fazer uma construção ou
- uma reforma substancial
- de acordo com as necessidades e especificações do futuro locatário,
- alugando o imóvel para o locatário que encomendou o bem,
- geralmente por um longo prazo,
- recebendo como contraprestação alugueis que remuneram não apenas o uso do bem, mas também os investimentos que foram feitos.
É uma espécie de locação na qual o bem locado foi construído ou reformado pelo futuro locador de acordo com as exigências e parâmetros feitos pelo futuro locatário.
Previsão do built to suit nos contratos privados
Como dito, o built to suit existe na iniciativa privada há muitos anos, mas só recentemente foi regulamentado pelo legislador. A Lei nº 12.744/2012 inseriu um artigo na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) tratando sobre o tema:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
Em geral os contratos de built to suit são de longo prazo (20 anos, p. ex.) e com cláusula penal muito alta para o caso de distrato. Isso porque o valor do aluguel abrange não apenas a remuneração pelo uso do bem, mas também um retorno para o investimento realizado pelo locador para a aquisição, construção ou reforma da coisa locada.
Fonte: Dizer o Direito.
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A título de complementação:
Natureza jurídica
Antes da Lei nº 12.744/2012, o built to suit era considerado um contrato atípico. Com a inserção do art. 54-A na Lei do Inquilinato, prevalece que possui natureza jurídica de um contrato especial de locação.
Qto à letra D:
A cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário PODERÁ ALCANÇAR a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
O art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações:
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que NÃO EXCEDERÁ, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
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A questão trata do contrato de locação built to suit.
A) é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Lei nº 8.245/91
Art.
54 – A. § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao
direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do
contrato de locação.
(incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)
É válida a estipulação de
cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o
prazo de vigência do contrato de locação.
Incorreta letra “A”.
B) o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não
podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
Lei nº 8.245/91:
Art.
54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou
por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim
de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
(incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)
O contrato built-to-suit
ou build-to-suit (locação sob
medida ou sob encomenta), é um contrato de locação não residencial, de imóvel
urbano, em que o locador realiza previamente aquisição, construção ou
substancial reforma pelo pretendente à locação, deve ser escrito e as partes
podem pactuar livremente a duração desse contrato.
Incorreta letra “B”.
C) a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador,
independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na
matrícula do imóvel.
Lei
nº 8.245/91:
Art. 8º Se o imóvel
for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o
prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e
estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Art.
54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou
por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim
de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
(incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)
O contrato built to suit é por prazo determinado, assim, a vigência da
locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, dependerá da averbação do
instrumento contratual na matrícula do imóvel.
Incorreta letra “C”.
D) a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá
alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da
locação.
Lei
nº 8.245/91:
Art.
54-A. § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo
locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada,
que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo
final da locação.
A cláusula penal estabelecida por
denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos
aluguéis a receber até o termo final da locação.
Correta letra “D”. Gabarito da
questão.
E) é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do
locador.
Lei nº 8.245/91:
Art.
54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou
por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim
de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
(incluído pela Lei nº 12.744 de 2012)
Enunciado 67 da II Jornada de
Direito Comercial:
67. Na
locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça
cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer,
sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.
Nos contratos built to suit é permitida a estipulação
de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador, uma vez que
prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes no contrato
respectivo.
Incorreta letra “E”.
Resposta: D
Gabarito
do Professor letra D.
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Num primeiro momento, pensei que a assertiva E pudesse estar correta, já que o estabelecido no legislação sobre garantias está estampado no Capítulo I, das disposições gerais, aplicando-se, portanto, a todas as disposições legais.
Contudo, o contrato de built-to-suit (art. 54-A) tem previsão de livre estipulação entre as partes, inclusive sobre procedimento.
Dessa forma, como a lei especial prevalece sobre a geral (lex specialis derogat lex generali), tomei como incorreta a assertiva E
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Cláusula penal é uma cláusula do contrato ou um contrato acessório ao principal em que se estipula, previamente, o valor da indenização que deverá ser paga pela parte contratante que não cumprir, culposamente, a obrigação.