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Gabarito questionável.
A questão baseou-se no informativo 560 do STJ. Porém, o informativo 567 esclareceu o julgado anterior:
"O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo passivo da demanda." ..." Observe-se, inicialmente, que o promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel. Restaria, então, penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente comprador." (REsp 1.442.840-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 6/8/2015, DJe 21/8/2015 (Informativo 567).
Na alternativa dada como correta, o proprietário do imóvel não figura no polo passivo da demanda. Portanto, não seria possível a penhora do imóvel.
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A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é sempre do proprietário? NÃO. As despesas condominiais constituem-se em obrigações “propter rem” e são de responsabilidade não apenas daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária. As cotas condominiais podem ser de responsabilidade da pessoa que, mesmo ser proprietária, é titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esta tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. É o caso, por exemplo, do promitente comprador que já está morando no imóvel e que já fez todos os cadastros no condomínio como sendo o novo morador da unidade. Em caso de compromisso de compra e venda, a legitimidade passiva para ação de cobrança será do promitente-comprador ou do promitente vendedor? Depende. Em caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto:
1) A responsabilidade será do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que:
a) o promissário comprador se imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e
b) o condomínio teve ciência inequívoca da transação (o condomínio sabe que houve a “venda”). Nesta hipótese, o condomínio não poderá ajuizar ação contra o promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
O fato de o compromisso de compra e venda estar ou não registrado irá interferir? NÃO. Não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado. O que importa realmente é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 9 (recurso repetitivo) (Info 560).
FONTE: Dizer O Direito + STJ
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Apesar do comentário do colega, o informativo 560 foi RECURSO REPETITIVO, portanto, deve prevalecer sobre o julgado apontado.
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Por favor, qual o erro da "d"?
E, de acordo com o Informativo 567 do STJ, a penhora não seria possível SOMENTE se o promitente vendedor (Frank) tb estivesse no polo passsivo?
Dessa forma a "e" não estaria errada ao afirmar que as cotas condominiais poderiam ser cobradas somente do promitente comprador (Wesley), mas que haveria a plena possibilidade de penhora do imóvel?
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Gabarito questionável, no sentido do que os colegas falaram, o entendimento atual do STJ (informativo 573) é que não é possível penhora do imóvel se o promitente vendedor não faz parte da ação. Confira-se:
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida - de propriedade do promissário vendedor -, admitindo-se , no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. STJ. 3ª Turma. REsp 1.273 .313SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015 (Info 573).
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Diante dos dois acórdãos dos colegas (que se complementam), penso que:
-- Wesley deve figurar sozinho no polo passivo;
-- Não pode ser penhorado.
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De acordo com a decisão proferida no REsp 1.442.840-PR,
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 6/8/2015, DJe 21/8/2015 (INFORMATIVO
Nº 567), a qual reinterpretou o acórdão do REsp 1.345.331-RS (Segunda Seção,
DJe 20/4/2015) -- na qual a Vunesp se baseou exclusivamente --, a alternativa
correta seria a "D", e não a "E".
A ementa daquele julgado (REsp 1.442.840), sobretudo o seu item
6:
"[...]
1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor
(proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão
do promitente comprador na posse do imóvel.
2.
Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais.
3.
Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do
vínculo obrigacional.
4.
Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das
despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador
na posse do imóvel.
5.
Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na
posse.
6. Legitimidade passiva
concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de
cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse.
7.
Preservação da garantia do condomínio.
8.
Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do
art. 543-C do CPC.
9.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO."
O relator esclarece, ainda, que o promissário vendedor tem legitimidade
passiva porque responde pelo débito com todo o seu patrimônio, o que é
relevante nas hipóteses nas quais o valor da dívida decorrente das cotas
condominiais superar o valor do imóvel. Eis as palavras do relator, ao proferir seu voto:
“Sobre
esse ponto, cabe ressaltar que o proprietário do imóvel responde pelos débitos
condominiais com todo o seu patrimônio, não somente com o imóvel, pois a
obrigação propter rem não se confunde com os direitos reais de garantia.
Não
se pode afirmar, portanto, que faltaria interesse ao proprietário em contestar
a demanda, pois correrá o risco de sofrer constrição em seu patrimônio pessoal,
uma vez que dinheiro e depósitos bancários têm preferência sobre a penhora do
imóvel (cf. art. 655, inciso I, do CPC).”
Tal conclusão é, posteriormente, confirmada pelo STJ no INFORMATIVO Nº
573 (REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 3/11/2015, DJe 12/11/2015), no qual se estabeleceu, como condição
de penhora do imóvel, a presença do promissário vendedor no polo passivo da
demanda:
“Em ação de cobrança de cotas condominiais
proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do
imóvel que gerou a dívida - de propriedade do promissário vendedor -,
admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do
compromisso de compra e venda. Nesse contexto, não se pode autorizar a
penhora de unidade condominial sobre o qual o executado possui apenas direito
aquisitivo e, portanto, não ostenta a condição de proprietário."
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Em primeiro lugar, conforme Juris Way (http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=11893) , "Os
inadimplentes com as despesas do condomínio respondem pelo não
cumprimento da obrigação, podendo o imóvel ser penhorado para garantia
de pagamento da dívida, pois a regra da impenhorabilidade do bem de
família não alcança dos débitos condominiais".
Em segundo
lugar, houve o negócio jurídico. Logo, a pessoa que compra o apartamento
é responsável por todos os débitos condominiais anteriores a compra.
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Colegas, o concurso ainda está na fase de interposição de recursos à prova objetiva, logo, trata-se de gabarito provisório, acredito em uma possível alteração para a alternativa "d"!
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DIZER O DIREITO
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Legitimidade passiva em ação de
cobrança de dívidas condominiais
Em caso de compromisso de compra e venda, a legitimidade passiva para
ação de cobrança de cotas condominiais será do promitente-comprador ou do
promitente vendedor?
Quem deverá responder pelo pagamento?
A 2ª Seção do STJ apreciou o tema
e forneceu três conclusões expostas em forma de teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
julgado em 8/4/2015 9 (recurso
repetitivo) (Info 560).
Pelo que foi exposto na tese "c", a responsabilidade será só
do PROMITENTE COMPRADOR se ficar comprovado que: i) o promissário comprador se
imitiu na posse (ele já está na posse direta do bem); e ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação (o condomínio soube que houve a “venda”).
Nesta hipótese, o condomínio não poderia ajuizar ação contra o
promitente vendedor pelas cotas condominiais relativas ao período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.
Ocorre que mesmo após o
julgamento desse recurso especial repetitivo (REsp
1.345.331-RS), a 3ª Turma do STJ julgou
em sentido contrário à tese exposta na letra "c".
Segundo decidiu a 3ª Turma do STJ, o
promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva
concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à
imissão daquele na posse do bem, admitindo-se
a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor)
figurar no polo passivo da demanda. STJ. 3ª Turma. REsp 1.442.840-PR, Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 6/8/2015 (Info 567).
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alguém sabe dizer se foi alterado o gabarito?
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A questão foi anulada.
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Acabei de consultar e a questão foi realmente anulada.
Por se tratar de VUNESP, como já fez outras vezes, entendendo como correta mais de uma alternativa, poderia ter considerada mais de uma questão como certa. Isso ocorreu, por exemplo, no TJSP de 2015. Acredito que por um detalhe ou outro a banca entendeu por bem desconsiderar o gabarito e deixar de apontar qualquer das alternativas como correta, anulando a questão, como já mencionei.
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PARA COMPLEMENTAR:
Não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado. O que determina a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda. Isso porque o responsável por pagar a cota condominial não é necessariamente aquele que figura no registro como proprietário. O que importa realmente é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
Relação jurídica material com o imóvel = verificar se houve imissão na posse e se o condomínio sabe que houve a transação.
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Caros colegas, a questão inicialmente dada como correta foi a letra "E"??