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a) ERRADA
FIANÇA. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE ESPECIFICA O VALOR DO ALUGUEL E A DATA DE VENCIMENTO DAS PRESTAÇÕES. MORA EX RE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA, NO QUE TANGE AO FIADOR. MESMO DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DO GARANTE DE ARCAR COM O VALOR DA DÍVIDA PRINCIPAL, INCLUSIVE OS ACESSÓRIOS (JUROS DE MORA). (REsp 1.264.820/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 30/11/2012)
b) ERRADA
STJ - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
EDcl no AREsp 266795 RJ 2012/0257501-9 (STJ)
Data de publicação: 01/08/2014
1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado
no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios
estabelecidos por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no
pacto.
2. Ademais, cumpre consignar que "a jurisprudência
consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do
Inquilinato (Lei8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei
12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo
disposição em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal da locação
por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis),
resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o
fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória".
c) ERRADA
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 706594 PR 2004/0170159-6 (STJ)
Data de publicação: 28/09/2009
Ementa: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL.
LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS. COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE DO BEM.
DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONTRATUAIS. ANÁLISE. INVIABILIDADE.
SÚMULA N.º 7 DESTA CORTE. LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR .
INAPLICABILIDADE. 1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no
sentido de que é possível a cobrança dos aluguéis pelo locador, sem a exigência
de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação
para a instrução da execução extrajudicial. Precedentes.
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e) ERRADA
Informativo n. 0513. Período: 6 de março de 2013. Terceira Turma.
"O termo do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo."
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D) " Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja
cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso
de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido
desconto. Nos termos do art. 17 da Lei 8.245/1991, é livre a convenção do aluguel,
prevalecendo o que as partes contrataram de acordo com seus interesses e
necessidades, sendo vedada, apenas, a estipulação em moeda estrangeira e a
vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Desse modo, o desconto para
pagamento pontual do aluguel (abono pontualidade) é, em princípio, liberalidade
do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um
incentivo concedido ao locatário, caso venha a pagar o aluguel em data
convencionada. Referido bônus tem, portanto, o objetivo de induzir o locatário
a cumprir corretamente sua obrigação de maneira antecipada. A multa contratual,
por sua vez, também livremente acordada entre as partes, tem a natureza de sanção,
incidindo apenas quando houver atraso no cumprimento da prestação (ou
descumprimento de outra cláusula), sendo uma consequência, de caráter punitivo,
pelo não cumprimento do que fora acordado, desestimulando tal comportamento
(infração contratual). Portanto, apesar de ambos os institutos - o bônus e a
multa - objetivarem o cumprimento pontual da obrigação contratada, não possuem
eles a mesma natureza, pois o primeiro constitui um prêmio ou incentivo,
enquanto a multa representa uma sanção ou punição. Por isso, em princípio, as
cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são válidas, não
havendo impedimento a que estejam previstas no contrato de locação de imóvel,
desde que compatibilizadas entre si, nas respectivas lógicas de incidência antípodas.
Nessa ordem de ideias, a compatibilização dos institutos requer, para a
validade do desconto, bônus ou prêmio por pontualidade, que este, constituindo
uma liberalidade do locador, esteja previsto para ser aplicado apenas no caso
de pagamento antes da data do vencimento normal do aluguel mensal, cumprindo
seu objetivo "premial", representando uma bonificação, um desconto
para o pagamento antes do dia do vencimento. Para pagamento efetuado no dia do
vencimento da obrigação, entretanto, já não poderá incidir o bônus, mas o valor
normal do aluguel (valor cheio), pois, caso contrário, esse "valor normal
do aluguel" inexistirá na prática. (...)" REsp
832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015
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(...)
De fato, o valor cobrado no dia de vencimento da obrigação é o ordinário,
sendo descabida a exigência de quantia maior, salvo na hipótese de pagamento após
o vencimento, momento em que poderá haver a incidência de multa por
impontualidade. A lógica compatibilizadora, portanto, reclama previsão
contratual: a) de desconto ou bônus sobre o valor normal do aluguel apenas para
o caso de pagamentos efetivados antes da data normal de vencimento; b) de que
na data regular do vencimento prevaleça o valor do aluguel tido como normal
(cheio), ou seja, sem desconto, confirmando-se, assim, a efetiva existência
desse valor da locação; e c.1) de que, somente quando previstas as estipulações
anteriores (letras "a" e "b"), a multa por atraso possa ter
como base de cálculo o valor normal do aluguel (montante cheio); c.2) caso
contrário (não atendidas às condições "a" e "b"), a multa
deverá incidir sobre o valor do aluguel com desconto (quantia reduzida), por
ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento normal da obrigação. REsp
832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015.
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LETRA C :
O antigo proprietário (alienante) tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel. O novo proprietário (adquirente) só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão do crédito. STJ. 4ª Turma. REsp 1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/3/2015 (Info 558).
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Nossa, como a CESPEgosta dessa lei de Locação..
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ALTERNATIVA CERTA: D
a) ERRADA. Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem, tanto para o locatário como para o fiador, a partir do vencimento de cada parcela em atraso.
b) ERRADA. A prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado PRORROGA AUTOMATICAMENTE.
c) ERRADA. O antigo proprietário de imóvel locado tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido ANTES DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, quando era proprietário.
d) CERTA. Pelo princípio da livre contratação. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015
e) ERRADA. A data do trânsito em julgado não é o termo inicial da contagem do prazo, mas sim o da intimação pessoal do locatário do mandado de despejo,configura o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.
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Informativo 572 STJ: Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
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LETRA A) No contrato de aluguel, a mora é ex re, independendo de prévia notificação, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não da citação do dvedor na ação de execução. (inf 509/STJ).
LETRA B) Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal.(INF 565/STJ).
LETRA C) Em regra, que tem legitimidade para cobrar os alugueis atrasados é o antigo proprietário. O novo só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão de crédito. (INF 558-STJ)
LETRA D) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado como incidencia do bônus de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.(INF 572-STJ).
LETRA E) O termo do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo. (INF 513-STJ)
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Como a CESPE gosta de informativos.......................
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Pessoal, o fundamento apontado pelos colegas sobre a letra B está errado.
O Info 565 do STJ não se trata de contrato de locação, mas sim de mútuo bancário.
O fundamento correto é a nova redação do art. 39 da Lei de Locações, incluído pela Lei 12.112/09: "Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
OBS.: embora não conste na ementa dos julgados do STJ, no inteiro teor o Relator tem feito a ressalva de que, em se tratando de contrato anterior à vigência da Lei 12.112/09, somente é cabível a prorrogação da fiança na locação por prazo indeterminado se expressamente pactuado. Após a vigência da lei, a prorrogação é ope legis, independendo de previsão, ressalvado, de qualquer forma, notificação resilitória pelo fiador para se exonerar.
Veja-se:
"[...]1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá "até a entrega das chaves").
2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. (REsp 1326557/PA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 03/12/2012)
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A questão quer o conhecimento sobre locação de imóveis urbanos.
A) Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem
a partir do vencimento de cada parcela em atraso, exceto em relação ao fiador,
caso em que fluem a partir da sua citação no processo de execução.
Informativo 509 do STJ:
Os juros
de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do
vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. REsp 1.264.820-RS, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, julgado em 13/11/2012.
Incorreta letra “A”.
B) A prorrogação do contrato de
fiança acessório da locação por prazo indeterminado depende de pactuação
expressa.
Informativo 565 do STJ:
DIREITO CIVIL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE FIANÇA EM CONTRATO DE
MÚTUO BANCÁRIO.
É lícita cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja
expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a
prorrogação do contrato principal. No caso, a avença principal não envolvia
relação contratual de consumo, pois cuidava-se de mútuo mediante o qual se obteve
capital de giro para o exercício de atividade empresarial. Posto isso,
esclareça-se que a prorrogação da fiança do contrato principal, a par de ser
circunstância prevista em cláusula contratual - previsível no panorama
contratual -, comporta ser solucionada adotando-se a mesma diretriz conferida
para fiança em contrato de locação - antes mesmo da nova redação do art. 39 da
Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 -, pois é a mesma matéria
disciplinada pelo Código Civil. REsp
1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015, DJe
4/8/2015. (grifamos)
Incorreta letra “B”.
C) O antigo proprietário de imóvel locado não tem legitimidade para cobrar os
aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, o que cabe
somente ao novo proprietário.
Informativo 558 do STJ:
O antigo proprietário alienante tem legitimidade para
cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel,
somente cabendo ao novo proprietário
adquirente direito sobre tais parcelas caso disposto no contrato de
compra e venda do imóvel. REsp
1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/3/2015, DJe
23/3/2015.
Incorreta letra “C”.
D) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado
com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no
pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
Informativo 572 do STJ:
Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do
aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa
prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do
aluguel com o referido desconto.
. REsp 832.293-PR, Rel.
Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015, DJe 28/10/2015.
Correta letra “D”. Gabarito da
questão.
E) A data do trânsito em julgado é o termo inicial do prazo de trinta dias para
o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel
alugado.
Informativo 513 do STJ:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. TERMO
INICIAL DO PRAZO PARA A O termo inicial do prazo de trinta dias para o
cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel
alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de
mandado de despejo. REsp. 1.307.530-SP,
Rel. originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Sidnei
Beneti, julgado em 11/12/2012.
Incorreta letra “E”.
Resposta: D
Gabarito
do Professor letra D
INFORMATIVOS:
LETRA A -
Informativo 509 do STJ:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FIADOR.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
Os juros
de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do
vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Configurada
a denominada mora ex re (art. 397 do CC), na qual o simples
descumprimento da obrigação constitui o devedor em mora em razão do termo
estabelecido pelas partes, sendo desnecessária a constituição em mora do
devedor, os juros moratórios são devidos a partir do vencimento contratual das
parcelas em atraso, por se tratar de inadimplemento de obrigação positiva e
líquida. Ademais, por ser a fiança tão somente garantia pessoal, o fiador se
obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (locatário),
não constituindo obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o
garante na posição de devedor subsidiário. Assim, se o contrato especifica o
valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do
vencimento das prestações, e não a partir da citação do garante na ação de
execução. Precedentes citados: REsp 1.068.637-RS, DJe 3/8/2009, e REsp
465.836-RJ, DJ 19/10/2006. REsp 1.264.820-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
julgado em 13/11/2012.
LETRA B -
Informativo 565 do STJ:
DIREITO CIVIL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE FIANÇA EM CONTRATO DE
MÚTUO BANCÁRIO.
É lícita cláusula em contrato de mútuo bancário que preveja
expressamente que a fiança prestada prorroga-se automaticamente com a
prorrogação do contrato principal. No caso, a avença principal não envolvia
relação contratual de consumo, pois cuidava-se de mútuo mediante o qual se
obteve capital de giro para o exercício de atividade empresarial. Posto
isso, esclareça-se que a prorrogação da fiança do contrato principal, a par de
ser circunstância prevista em cláusula contratual - previsível no panorama
contratual -, comporta ser solucionada adotando-se a mesma diretriz conferida
para fiança em contrato de locação - antes mesmo da nova redação do art. 39 da
Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 -, pois é a mesma matéria
disciplinada pelo Código Civil. O contrato de mútuo bancário tem por
característica ser, em regra, de adesão e de longa duração, mantendo a paridade
entre as partes contratantes, vigendo e renovando-se periodicamente por longo
período - constituindo o tempo elemento nuclear dessa modalidade de negócio. A
fiança, para ser celebrada, exige forma escrita - pois é requisito para sua
validade a manifestação expressa e forma documentada - para gerar o dever
obrigacional de garantir o contrato principal, não se prorrogando, salvo
disposição em contrário. Além disso, não se admite, na fiança, interpretação
extensiva de suas cláusulas, a fim de utilizar analogia para ampliar as
obrigações do fiador ou a duração do contrato acessório, não o sendo a
observância àquilo que foi expressamente pactuado, sendo certo que as causas
específicas legais de extinção da fiança são taxativas. Esclareça-se que não
admitir interpretação extensiva significa tão somente que o fiador responde,
precisamente, por aquilo que declarou no instrumento da fiança. Nesse contexto,
não há ilegalidade na previsão contratual expressa de que a fiança prorroga-se
automaticamente com a prorrogação do contrato principal. Com efeito, como a fiança
tem o propósito de transferir para o fiador o risco do inadimplemento,
cumprindo dessa forma sua função de garantia, tendo o pacto previsto, em caso
de prorrogação da avença principal, a sua prorrogação automática - sem que
tenha havido notificação resilitória, novação, transação ou concessão de
moratória -, não há falar em extinção da garantia pessoal. Ressalte-se que
poderá o fiador, querendo, promover a notificação resilitória nos moldes do
disposto no art. 835 do CC, a fim de se exonerar da fiança. REsp
1.253.411-CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/6/2015, DJe
4/8/2015. (grifamos)
LETRA C -
Informativo 558 do STJ:
DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS
EM DATA ANTERIOR À DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL.
O antigo proprietário alienante tem legitimidade para
cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel,
somente cabendo ao novo proprietário adquirente direito sobre tais parcelas
caso disposto no contrato de compra e venda do imóvel. Em princípio, o
contrato de locação é uma relação jurídica de cunho obrigacional, pessoal,
constituída entre o locador e o locatário, em que o primeiro transfere ao
segundo a posse direta do imóvel para uso. Já o contrato de compra e venda celebrado
posteriormente entre o proprietário/locador e terceiro estabelece um novo
negócio jurídico, que não vincula, por si só, o adquirente do imóvel ao
locatário, tendo em vista que não foi ele quem contratou a locação, e sim o
locador/vendedor, que deixou de ser proprietário da coisa. Ademais, a alienação
não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período
anterior à venda do imóvel. Sendo assim, o locatário se tornará obrigado
perante o novo proprietário somente após o negócio jurídico, por força de
sub-rogação legal, nos termos do art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/1991. REsp
1.228.266-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/3/2015, DJe
23/3/2015.
LETRA D -
Informativo 572 do STJ:
DIREITO CIVIL. BASE DE CÁLCULO DE MULTA EM CONTRATO DE
ALUGUEL.
Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do
aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa
prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do
aluguel com o referido desconto. Nos termos do art. 17 da Lei 8.245/1991, é
livre a convenção do aluguel, prevalecendo o que as partes contrataram de
acordo com seus interesses e necessidades, sendo vedada, apenas, a estipulação
em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Desse modo, o desconto para pagamento pontual do aluguel (abono pontualidade)
é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre
contratação, representando um incentivo concedido ao locatário, caso venha a
pagar o aluguel em data convencionada. Referido bônus tem, portanto, o objetivo
de induzir o locatário a cumprir corretamente sua obrigação de maneira
antecipada. A multa contratual, por sua vez, também livremente acordada entre
as partes, tem a natureza de sanção, incidindo apenas quando houver atraso no
cumprimento da prestação (ou descumprimento de outra cláusula), sendo uma
consequência, de caráter punitivo, pelo não cumprimento do que fora acordado,
desestimulando tal comportamento (infração contratual). Portanto, apesar de
ambos os institutos - o bônus e a multa - objetivarem o cumprimento pontual da
obrigação contratada, não possuem eles a mesma natureza, pois o primeiro
constitui um prêmio ou incentivo, enquanto a multa representa uma sanção ou
punição. Por isso, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa
por impontualidade são válidas, não havendo impedimento a que estejam previstas
no contrato de locação de imóvel, desde que compatibilizadas entre si, nas
respectivas lógicas de incidência antípodas. Nessa ordem de ideias, a
compatibilização dos institutos requer, para a validade do desconto, bônus ou
prêmio por pontualidade, que este, constituindo uma liberalidade do locador,
esteja previsto para ser aplicado apenas no caso de pagamento antes da data do
vencimento normal do aluguel mensal, cumprindo seu objetivo
"premial", representando uma bonificação, um desconto para o
pagamento antes do dia do vencimento. Para pagamento efetuado no dia do vencimento
da obrigação, entretanto, já não poderá incidir o bônus, mas o valor normal do
aluguel (valor cheio), pois, caso contrário, esse "valor normal do
aluguel" inexistirá na prática. De fato, o valor cobrado no dia de
vencimento da obrigação é o ordinário, sendo descabida a exigência de quantia
maior, salvo na hipótese de pagamento após o vencimento, momento em que poderá
haver a incidência de multa por impontualidade. A lógica compatibilizadora,
portanto, reclama previsão contratual: a) de desconto ou bônus sobre o valor
normal do aluguel apenas para o caso de pagamentos efetivados antes da data
normal de vencimento; b) de que na data regular do vencimento prevaleça o valor
do aluguel tido como normal (cheio), ou seja, sem desconto, confirmando-se, assim,
a efetiva existência desse valor da locação; e c.1) de que, somente quando
previstas as estipulações anteriores (letras "a" e "b"), a
multa por atraso possa ter como base de cálculo o valor normal do aluguel
(montante cheio); c.2) caso contrário (não atendidas às condições "a"
e "b"), a multa deverá incidir sobre o valor do aluguel com desconto
(quantia reduzida), por ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento
normal da obrigação. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em
20/8/2015, DJe 28/10/2015.
LETRA E -
Informativo 513 do STJ:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. TERMO
INICIAL DO PRAZO PARA A DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ESTABELECIDO PELO ART. 74 DA LEI
N. 8.245/1991, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 12.112/2009.
O termo inicial do prazo de trinta dias
para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel
alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de
mandado de despejo. A
Lei n. 12.112/2009, que modificou o art. 74 da Lei n. 8.245/1991, encurtou o
prazo para a desocupação voluntária do imóvel e retirou do ordenamento jurídico
a disposição dilatória de aguardo do trânsito em julgado constante da antiga
redação do referido artigo, a fim de evitar o uso do processo como obstáculo ao
alcance da efetividade da jurisdição. REsp. 1.307.530-SP, Rel. originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel.
para acórdão Min. Sidnei Beneti, julgado em 11/12/2012.
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Complementando os comentários dos colegas, o entendimento do STJ para mensalidades escolares é relativamente diferente: quando se trata de mensalidades, a multa deve ser paga sobre o valor CHEIO, não com o desconto:
- O “desconto de pontualidade” concedido pela instituição de ensino aos alunos não é prática abusiva.
- Desconto de pontualidade não é “multa disfarçada”. A multa contratual tem um caráter coercitivo e punitivo. O desconto de pontualidade, por outro lado, possui natureza de prêmio, incentivando o contratante a realizar um comportamento positivo ("sanção premial"). Podem existir ambas sanções em um contrato.
- Multa deve ser paga sobre o valor cheio.
O denominado "desconto de pontualidade", concedido pela instituição de ensino aos alunos que efetuarem o pagamento das mensalidades até a data do vencimento ajustada, não configura prática comercial abusiva.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.424.814-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 4/10/2016 (Info 591). Obs: sobre este tema, importante reler o REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015 (Info 572) que traz um entendimento ligeiramente diferente em determinado aspecto.
- No contrato de locação é diferente. A multa incide sobre o valor com desconto, não sobre o valor cheio.
- Multa sobre o “valor cheio” só é possível se for um desconto para pagamento antes do vencimento.
Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
STJ. 4ª Turma. REsp 832.293-PR, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 20/8/2015 (Info 572).
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Alternativa correta: D. "Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto".
Aprofundando...
No passado, muito se discutiu sob o crivo dos tribunais brasileiros se o abono por pontualidade (desconto por pontualidade) nos contratos locatícios seria inválido ou válido.
Parte dos julgadores entende ser inválida a determinação contratual que estabelece um desconto para o inquilino que paga o aluguel até a data do vencimento, sob o argumento de que o desconto, na verdade, seria uma multa disfarçada. De outro lado, temos a corrente doutrinária que vê o desconto sob a ótica de um incentivo, não havendo no que se confundir com a natureza da multa, que é uma sanção.
De acordo com os mais recentes julgados do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, concluímos que prevaleceu a segunda corrente doutrinária mencionada, ou seja, aquela que identifica o abono por pontualidade como um incentivo ao inquilino.
No REsp nº 832.293, o voto do Ministro Relator Raul Araújo foi de encontro com a antes predominante jurisprudência do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, defendendo que: “o desconto para pagamento pontual do aluguel é, em princípio, liberalidade do locador, em obediência ao princípio da livre contratação, representando um incentivo ao locatário (…)”, ainda destacou que o abono constitui um prêmio, enquanto a multa representa uma punição.
O desconto por pontualidade foi matéria ventilada no recentíssimo julgado do REsp 1.424.814, em 04/10/2016, mas, dessa vez, versou sobre a aplicação nos contratos de prestações de serviços educacionais.
Novamente, o Superior Tribunal de Justiça se pautou em argumentos similares aos apresentados no julgamento acerca do abono em contratos locatícios, entendendo que são possíveis os descontos por pontualidade regulados pelo Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, a jurisprudência caminha de forma convergente, consolidando o entendimento definitivo de que abono não é multa, abrindo possibilidades para a aplicação do desconto ou abono em diferentes modalidades contratuais. Assim, se valoriza o princípio da autonomia da vontade das partes contratantes, deixando de lado o protecionismo estatal que costumava regular até mesmo as questões que são da soberania das partes.
Vale ressaltar que as partes contratantes conhecem as suas próprias condições financeiras para honrar o(s) contrato(s) assinado(s) e, dessa forma, a possibilidade do abono beneficia ambas as partes. De um lado o credor, que restará capitalizado, evitando eventual necessidade de obter empréstimos com juros altíssimos para manter seu negócio; de outro, o devedor, que inegavelmente terá uma economia pagando antes da data pactuada.
Fonte: https://jota.info/artigos/desconto-por-pontualidade-nao-e-multa-seja-na-locacao-ou-seja-na-prestacao-de-servicos-09112016
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Lei 8.245/91
a) Informativo 509 do STJ.
b) Art. 39.
c) Informativo 558 do STJ.
d) Informativo 572 do STJ.
e) Informativo 513 do STJ.
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Gente, acho que a questão está desatualizada. Vejam a nova decisão do STJ pela possibilidade de cumulação da perda do desconto de bonificação com a multa:
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Questão aparentemente desatualizada, segundo a jurisprudência mais atual do STJ:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DO ABONO DE PONTUALIDADE E INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA. BIS IN IDEM NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de despejo c/c cobrança de alugueis e acessórios ajuizada em 21/05/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/10/2017 e concluso ao gabinete em 11/06/2018.2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e se configura duplicidade (bis in idem) a cobrança do valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando os descontos de pontualidade, acrescido da multa moratória.3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, estando suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não se vislumbra a alegada violação do art. 1.022 do CPC/15. 4. Embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção, tendentes, pois, a incentivar o adimplemento da obrigação, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas: o primeiro representa uma sanção positiva (ou sanção premial), cuja finalidade é recompensar o adimplemento; a segunda, por sua vez, é uma sanção negativa, que visa à punição pelo inadimplemento. 5. À luz dos conceitos de pontualidade e boa-fé objetiva, princípios norteadores do adimplemento, o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma "multa moratória disfarçada", mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam. 6. Hipótese em que não configura duplicidade (bis in idem) a incidência da multa sobre o valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando o desconto de pontualidade. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1745916/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 22/02/2019)
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L8245
a) Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, exceto em relação ao fiador, caso em que fluem a partir da sua citação no processo de execução.
ERRADA. Não só ao locatário (devedor) aplicam-se as regras na mora ex re (art. 397, CC/2002), como também o fiador. Nesse sentido, é a jurisprudência do STJ:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. FIADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Configurada a denominada mora ex re (art. 397 do CC), na qual o simples descumprimento da obrigação constitui o devedor em mora em razão do termo estabelecido pelas partes, sendo desnecessária a constituição em mora do devedor, os juros moratórios são devidos a partir do vencimento contratual das parcelas em atraso, por se tratar de inadimplemento de obrigação positiva e líquida. Ademais, por ser a fiança tão somente garantia pessoal, o fiador se obriga a satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (locatário), não constituindo obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o garante na posição de devedor subsidiário. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não a partir da citação do garante na ação de execução. Precedentes citados: REsp 1.068.637-RS, DJe 3/8/2009, e REsp 465.836-RJ, DJ 19/10/2006. (Informativo 509 - REsp 1.264.820/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 13.11.2012, p. em DJe 30.11.2012)
b) A prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado depende de pactuação expressa.
ERRADA. Antes da alteração promovida pela Lei nº 12.112/2009 ao art. 39 da Lei nº 8.245/1991 havia divergência na jurisprudência do STJ quanto ao Enunciado 214 de sua Súmula, cuja redação é a seguinte:
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
2. Ademais, cumpre consignar que "a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal da locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória". (REsp 1326557/PA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 03/12/2012)
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c) O antigo proprietário de imóvel locado não tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, o que cabe somente ao novo proprietário.
ERRADA. Mais uma assertiva que constitui transcrição literal da jurisprudência do STJ:
DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS EM DATA ANTERIOR À DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL.
O antigo proprietário – alienante tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, somente cabendo ao novo proprietário – adquirente – direito sobre tais parcelas caso disposto no contrato de compra e venda do imóvel.
d) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
CORRETA. Vejamos o entendimento do STJ, veiculado no Informativo 572:
DIREITO CIVIL. BASE DE CÁLCULO DE MULTA EM CONTRATO DE ALUGUEL.
Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
e) A data do trânsito em julgado é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.
ERRADA. Conforme divulgado no Informativo 513 da jurisprudência do STJ:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. TERMO INICIAL DO PRAZO PARA A DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ESTABELECIDO PELO ART. 74 DA LEI N. 8.245/1991, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 12.112/2009.
O termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo.
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(A) No contrato de aluguel, a mora é ex re, independendo de prévia notificação, por se tratar de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento. Assim, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações, e não da citação do devedor na ação de execução. Info 509 STJ.
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(B) Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal. Info 565 STJ.
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(C) Em regra, que tem legitimidade para cobrar os alugueis atrasados é o antigo proprietário. O novo só terá direito sobre tais parcelas caso tenha ficado previsto no contrato de compra e venda do imóvel essa cessão de crédito. Info 558 STJ.
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(D) Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado como incidencia do bônus de bonificação, a multa prevista para o caso de atraso no pagamento deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto. Info 572 STJ.
MUDANÇA DE ENTENDIMENTO: STJ - TERCEIRA TURMA, Embora o abono de pontualidade e a multa moratória sejam, ambos, espécies de sanção, tendentes, pois, a incentivar o adimplemento da obrigação, trata-se de institutos com hipóteses de incidência distintas: o primeiro representa uma sanção positiva (ou sanção premial), cuja finalidade é recompensar o adimplemento; a segunda, por sua vez, é uma sanção negativa, que visa à punição pelo inadimplemento. À luz dos conceitos de pontualidade e boa-fé objetiva, princípios norteadores do adimplemento, o abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pela qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se, não como uma "multa moratória disfarçada", mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam. 6. Hipótese em que não configura duplicidade (bis in idem) a incidência da multa sobre o valor integral dos alugueis vencidos, desconsiderando o desconto de pontualidade. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
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(E) O termo do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado é a data da intimação pessoal do locatário realizada por meio de mandado de despejo. Info 513 STJ.
FONTE: ayra