A questão trata da jurisprudência do Conselho
Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em
relação ao condomínio edilício.
Registro de imóveis – Dúvida
julgada improcedente – Registro de carta de adjudicação – Condomínio especial
como adquirente – Ausência de personalidade jurídica – Viabilidade da
aquisição, em tese, mediante aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei
nº 4591/64 – Necessidade de aprovação da aquisição, em assembléia geral dos
condôminos. – Recurso provido.
(...)
Mas a despeito do agrupamento dos
interesses dos condôminos, não se forma um ente dotado de personalidade
jurídica, não tendo o condomínio, portanto, capacidade para adquirir
propriedade imóvel.
Em que pese haver respeitável
entendimento em sentido contrário, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura
tem reiteradamente entendido que o condomínio não tem personalidade jurídica.
Com efeito, ensina Caio Mario da
Silva Pereira que a personificação não em amparo legal, uma vez que a Lei nº
4591/64 trata cada unidade autônoma como propriedade exclusiva, objeto de uma relação
jurídica específica.
(...)
Em síntese,
o só fato de a lei permitir a aquisição de bens pelo condomínio não confere a
este os atributos de pessoa jurídica’ (Condomínio, Editora Revista dos
Tribunais, 5º Edição, pág. 58/59).
O novo Código Civil não inovou a
matéria. Subsiste previsão legal apenas quanto à capacidade de agir o
condomínio em juízo e de administração, institutos criados para viabilizar a
defesa dos interesses comuns dos condôminos e que não lhe atribuem
personalidade jurídica para ser titular de domínio de coisa imóvel.
Exceção, entretanto, é feita na
hipótese do artigo 63, parágrafo 3º, da Lei nº 4591/64, o qual possibilita a
aquisição de imóvel pelo condomínio diante da inadimplência do adquirente no
pagamento do preço da construção. Mesmo nesse caso, porém, a lei não reconhece
personalidade ao condomínio. Justamente por se tratar de exceção é que foi
expressamente regulamentada.
Mesmo considerados os avanços
sociais e do direito, no nosso ordenamento jurídico mantém-se a regra de que o
condomínio não ostenta personalidade jurídica e sem nova legislação que
disponha de forma contrária não há como criar interpretação diversa.
Ocorre que não são poucas as
ocasiões em que o condomínio se vê impedido de cobrar as despesas tidas com a
sua própria manutenção, uma vez que não lhe é permitido arrematar ou adjudicar
imóvel penhorado por dívida do condômino.
Para solucionar tal problema, a
jurisprudência tem admitido a aquisição da unidade autônoma pelo condomínio, em
praça pública, sem que seja reconhecida a existência de personalidade jurídica
que, de fato, não possui.
Este tipo de aquisição, para
satisfazer as despesas condominiais, é possível mediante aplicação do artigo
63, § 3º, da Lei 4.591/64 que traz expressa exceção à regra de que o condomínio
não pode adquirir coisa imóvel por lhe faltar personalidade jurídica.
(...)
CSMSP. Julgamento: 23/02/2005, Apelação Cível: 273-6/7.
Relator Desembargador José Mário Antonio Cardinale Legislação: Art.
63, § 3º, da Lei nº 4.591/64.
(...) este
Conselho Superior da Magistratura já firmou entendimento no sentido de que o
condomínio, diversamente do sustentado pelo Recorrente, não tem personalidade
jurídica. Como consequência, não se tem admitido possa o condomínio adquirir
propriedade imóvel. Trata-se, no tema, de regra geral, a qual, porém, comporta
duas exceções, de interpretação estrita. A primeira delas está prevista no art.
63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964, em que se afigura possível a aquisição de
imóvel pelo condomínio diante da inadimplência do adquirente no pagamento do
preço da construção. A segunda corresponde à hipótese de aquisição, em hasta
pública, de unidade autônoma pelo condomínio, como forma de satisfazer o
crédito decorrente do não pagamento, pelo condômino, das despesas condominiais,
por força da aplicação analógica do disposto no referido art. 63, § 3º, da Lei
n. 4.591/1964. CSMSP, Julgamento
07.10.2008. Apelação Cível nº 880-6/7, Relator Desembargador Ruy Camilo. Legislação: Art. 63, § 3º, da Lei
nº 4.591/64.
A) embora desprovido de personalidade jurídica, tem irrestrita aptidão
para adquirir bens imóveis, pois sujeito de direito.
O
condomínio edilício, embora desprovido de personalidade jurídica, tem aptidão
excepcional para adquirir bens imóveis, nas situações que envolvem alienação
judicial de unidades autônomas de condôminos que deixaram de pagar as
contribuições condominiais.
Incorreta
letra “A”.
B) pode adquirir bens imóveis, nas situações envolvendo alienação judicial de
unidades autônomas de condôminos que deixaram de pagar as contribuições
condominiais.
O
condomínio edilício pode adquirir bens imóveis, nas situações envolvendo
alienação judicial de unidades autônomas de condôminos que deixaram de pagar as
contribuições condominiais.
Correta
letra “B”. Gabarito da questão.
C) tem personalidade jurídica, e não apenas para fins tributários.
O
condomínio edilício não tem personalidade jurídica.
Incorreta
letra “C”.
D) o condomínio edilício, embora sujeito de direito, não pode adquirir
propriedade imóvel.
O
condomínio edilício pode adquirir bens imóveis, diante da inadimplência do adquirente no pagamento do
preço da construção, e, também, em hasta
pública, de unidade autônoma pelo condomínio, como forma de satisfazer o
crédito decorrente do não pagamento, pelo condômino, das despesas condominiais,
por força da aplicação analógica do disposto no referido art. 63, § 3º, da Lei
n. 4.591/1964
Incorreta
letra “D”.
Resposta: B
Gabarito do Professor letra B.