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COMENTÁRIOS PROF ESTRATÉGIA CONCURSOS -Paulo Sousa (https://www.estrategiaconcursos.com.br/blog/dpeba-comentarios-prova-de-direito-civil-recursos/)
alternativa A está incorreta, eis que diversos dispositivos da Lei de Locações – LL – preveem a possibilidade de contrato verbal, a citar o art. 47: “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel…”
A alternativa B está incorreta, dado que a denúncia pode ocorrer em determinadas hipóteses, como prevê o art. 8º da LL: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
A alternativa C está incorreta, na forma do art. 12, § 2º: “O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.
A alternativa D está incorreta, pela literalidade do art. 39: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.
A alternativa E está correta, na dicção do art. 62, parágrafo único: “Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação”.
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O único erro da alternativa B consiste no fato do contrato ser de prazo INdeterminado, pois se fosse contrato por prazo determinado aplicar-se-ia o art. 8º in fine da Lei de Locações, interpretado a contrario sensu.
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Em que pese o art. 8º da Lei 8.245/91 dispor expressamente: ' e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.'
O texto legal sofre de uma atecnia. Tecnincamente, os contratos de locação em que tenha sido consignada cláusula de vigência são objeto de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis e não de averbação. (Art. 167,I, 3,da LRP)
Por sua vez, existe a possibilidade de averbação, porém esta é feita para que se possa exercer o direito de preferência, e não para garantir a vigência de tal contrato em caso de alienação do bem. (Art. 167, II, 16 da LRP)
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A questão trata da locação de
imóveis urbanos.
A) o
contrato deve ser realizado por instrumento escrito, de modo que o contrato de
locação de bem imóvel urbano meramente verbal é nulo e, assim, não autoriza o
ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, restando ao proprietário
o ajuizamento de ação petitória.
Lei nº
8.245/91:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito
e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo
ser retomado o imóvel:
O
contrato de locação de bem imóvel urbano pode ser realizado por
instrumento escrito ou de forma verbal.
Incorreta
letra “A".
B) em se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vem a ser
alienado durante a locação, o adquirente não tem direito de denunciar o
contrato, caso este contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja
averbado junto à matrícula do imóvel.
Lei nº
8.245/91:
Art.
8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação
for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de
alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Em se
tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vier a ser
alienado durante a locação, o adquirente tem direito de denunciar o
contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a
locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Incorreta
letra “B".
C) o fiador pode se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou
divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados
por prazo indeterminado, respondendo pelos efeitos da fiança somente até o
momento do recebimento da notificação pelo locador.
Lei nº 8.245/91:
Art.
12. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da
fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº
12.112, de 2009)
O fiador
pode se exonerar da fiança no prazo de 30 (trinta) dias contado do
recebimento
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos
efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação
ao locador.
Incorreta
letra “C".
D) no
caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação
cessam automaticamente, cabendo ao locador notificar o locatário para que
apresente garantia, sob pena de despejo liminar.
Lei nº
8.245/91:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
No caso
de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação se
estendem até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em
contrário.
Incorreta
letra “D".
E) se o
locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos
vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e,
mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de
pagamento.
Lei nº 8.245/91:
Art. 62. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora
se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Se o
locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos
vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e,
mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de
pagamento.
Correta
letra “E". Gabarito da questão.
Resposta: E
Gabarito do Professor letra E.
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Gabarito comentado:
A) Lei nº 8.245/91:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
O contrato de locação de bem imóvel urbano pode ser realizado por instrumento escrito ou de forma verbal.
Incorreta letra “A".
B) Lei nº 8.245/91:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Em se tratando de locação por prazo indeterminado, se o imóvel vier a ser alienado durante a locação, o adquirente tem direito de denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Incorreta letra “B".
C) Lei nº 8.245/91: Art. 12. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
O fiador pode se exonerar da fiança no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Incorreta letra “C".
D) Lei nº 8.245/91:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
No caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
Incorreta letra “D".
E) Correta
Lei nº 8.245/91:
Art. 62. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Se o locatário já emendou a mora para evitar ordem judicial de despejo nos últimos vinte e quatro meses, não poderá utilizar novamente esta mesma prerrogativa e, mesmo pagando os valores em atraso, poderá ser despejado por falta de pagamento.