A questão trata da proteção contratual do
consumidor.
INFORMATIVO 651 do STJ:
DIREITO
DO CONSUMIDOR
Compra
e venda de imóvel na planta. Negócio jurídico anterior à Lei n. 13.786/2018.
Não incidência. Contrato de adesão. Omissão de multa em benefício do
adquirente. Atraso na entrega. Inadimplemento da incorporadora. Arbitramento
judicial de indenização. Parâmetro objetivo. Multa estipulada em proveito de
apenas uma das partes. Manutenção do equilíbrio contratual. Tema 971.
No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial. REsp 1.631.485-DF, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, por maioria, julgado em 22/05/2019, DJe
25/06/2019. Tema 971.
A) Mesmo
não tendo previsão de multa contratual para a inadimplência da construtora, é
ela devida, face à reciprocidade de obrigações que deve haver entre os
contratantes, para efetivo equilíbrio das obrigações.
Mesmo não tendo previsão de multa contratual para a inadimplência da
construtora, é ela devida, face à reciprocidade de obrigações que deve haver
entre os contratantes, para efetivo equilíbrio das obrigações.
Correta
letra “A". Gabarito da questão.
B) Como
não tem previsão contratual, não é possível fazer extensão de obrigação, sob
pena de violar a liberdade de contratar e também pelo princípio do pacta
sunt servanda.
Ainda que
não haja previsão contratual, em atenção à reciprocidade das obrigações que
deve existir entre os contratantes, para haver equilíbrio nas obrigações, é
possível estender a cláusula para a construtora.
Incorreta
letra “B".
C) Como a cláusula foi redigida de forma clara e direta, conhecida pelo
consumidor quando assinou o contrato, não pode dizer que foi prejudicado, ou
que faltou transparência.
Ainda que
a cláusula tenha sido redigida de forma clara e direta, conhecida pelo
consumidor quando assinou o contrato, a multa da construtora inadimplente é
devida, em razão do equilíbrio das obrigações.
Incorreta
letra “C".
D) Não é devida a multa, porque a inadimplência de José da Silva foi sobre
pagamento de parcelas e a inadimplência da construtora decorreu na demora de
entrega do imóvel, portanto, situações fáticas diferentes, não comportando
interpretação extensiva.
É devida
a multa, mesmo que a inadimplência de José da Silva tenha sido sobre pagamento
de parcelas e a inadimplência da construtora tenha decorrido na demora de
entrega do imóvel, mesmo que sejam situações fáticas diferentes, pelo
equilíbrio das obrigações, cabe a multa à construtora.
Incorreta
letra “D".
Resposta: A
DIREITO
DO CONSUMIDOR
Compra
e venda de imóvel na planta. Negócio jurídico anterior à Lei n. 13.786/2018.
Não incidência. Contrato de adesão. Omissão de multa em benefício do
adquirente. Atraso na entrega. Inadimplemento da incorporadora. Arbitramento
judicial de indenização. Parâmetro objetivo. Multa estipulada em proveito de
apenas uma das partes. Manutenção do equilíbrio contratual. Tema 971.
No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicia
Preliminarmente, assevera-se que foi
acolhida Questão de Ordem - para ensejar segurança, evitar surpresa e permitir
maior qualificação dos debates que envolvem a solução dos quatro recursos
repetitivos afetados -, estabelecendo que não serão aplicados diretamente os
dispositivos da superveniente novel Lei n. 13.786/2018 para a solução dos casos
em julgamento. No tocante ao mérito, consoante iterativa jurisprudência do STJ,
em caso de inadimplemento (absoluto ou relativo), se houver omissão do
contrato, cabe, por imperativo de equidade, inverter a cláusula contratual
penal (moratória ou compensatória), que prevê multa exclusivamente em benefício
da promitente vendedora do imóvel. No entanto, esses precedentes visam, justa e
simetricamente, à manutenção do equilíbrio da base contratual para a adequada
reparação do dano, tomando a cláusula penal estipulada em benefício de apenas
uma das partes como parâmetro objetivo, inclusive ressalvando, por exemplo, o
abatimento do valor de um aluguel por mês de uso do imóvel. As técnicas de
interpretação do Código de Defesa do Consumidor devem levar em conta o art. 4º
daquele diploma, que contém uma espécie de lente pela qual devem ser examinados
os demais dispositivos, notadamente por estabelecer os objetivos da Política
Nacional das Relações de Consumo e os princípios que devem ser respeitados -
entre os quais se destacam a "harmonia das relações de consumo" e o
"equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores". A par
disso tem-se também como um direito básico do consumidor a "igualdade nas
contratações" (art. 6º, inciso II), além de outros benefícios não
previstos no CDC, mas que derivam "dos princípios gerais de direito"
e da "equidade" (art. 7º). Não fosse o bastante, o art. 51, ao enumerar
algumas cláusulas tidas por abusivas, deixa claro que, nos contratos de
consumo, deve haver reciprocidade de direitos entre fornecedores e
consumidores. É relevante notar também que a Portaria n. 4, de 13/3/1998, da
Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça (SDE/MJ) previu como
abusivas as cláusulas que: "6- estabeleçam sanções em caso de atraso ou
descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor".
Ressalte-se, no entanto, que as disposições contidas em normas infralegais, por
expressa disposição do CDC, inserem-se na categoria de outros direitos
"decorrentes [...] de regulamentos expedidos pelas autoridades
administrativas competentes" (art. 7º, CDC). À vista disso, seja por
princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou,
ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de
estipular cláusula penal exclusivamente ao adquirente, para a hipótese de mora
ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o
fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Saliente-se, no
entanto, que constitui equívoco simplesmente inverter, sem observar a técnica
própria, a multa contratual referente à obrigação do adquirente de dar (pagar),
para então incidir em obrigação de fazer, resultando em indenização pelo
inadimplemento contratual em montante exorbitante, desproporcional, a ensejar
desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, em indevido benefício do
promitente comprador. A obrigação da incorporadora é de fazer (prestação
contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do
adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião
da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal
contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da
indenização em dinheiro pelo período da mora. Portanto, nos casos de obrigações
de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar),
impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para
arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com
lucros cessantes. Feita essa redução, geralmente obtida por meio de
arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como
parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor
daquele que redigiu a cláusula. REsp 1.631.485-DF, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, por maioria, julgado em 22/05/2019, DJe
25/06/2019. Tema 971. Informativo 651 do STJ.
Gabarito do Professor letra A.