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Em se tratando de contrato de locação, se o fiador tiver se comprometido até a devolução do imóvel pelo locatário, a prorrogação do prazo contratual sem sua anuência o desobriga de responder por ausência de pagamento. ERRADO
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA Nº 214/STJ. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. SÚMULA Nº 83/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. VEDAÇÃO EM SEDE ESPECIAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, havendo cláusula contratual expressa, a responsabilidade do fiador, pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato de locação, deve perdurar até a efetiva entrega das chaves do imóvel. (STJ - AgRg no AREsp: 234428 SP 2012/0200943-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/06/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2013)
Bons Estudos!
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Perceba a sutileza: a devolução do imóvel é mais ampla que o termo do prazo contratual.
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Se o locatário prorrogou o prazo, então continuará no imóvel. Se continuou no imóvel, não houve desocupação e a cláusula prevalece. Não se aplica o entendimento consolidado do STJ nesse caso, pois o caso que ele regula é outro. Como o colega trouxe na transcrição do julgado, de fato se o fiador não se comprometer a expressamentea garantir a dívida em caso de prorrogação, ele ficará isento. Mas qual a fundamentação desse entendimento de STJ?
A fiança é contrato benéfico:
Art. 114. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente.
Assim se não houve anuência expressa de continuar garantindo na prorrogação, não se pode interpretar extensivamente a fiança, negócio benéfico.
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Acrescentando....
A própria lei de locações (8.245/91) em seu artigo 39 vislumbra a possibilidade.
ART. 39 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei.
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O prazo contratual se torna indeterminado e o contrato de fianca perpertuara.
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"Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal?"
Depende. O modo como a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) disciplinava esse tema foi alterado pela Lei nº 12.112/2009:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Assim, para responder essa questão, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado:
Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09: NÃO! O entendimento da jurisprudência era o de que o fiador ficaria isento em caso de prorrogação automática do contrato anteriormente celebrado como de prazo determinado, salvo se houvesse previsão de que o fiador se responsabilizaria pelos alugueis até a “entrega das chaves” (devolução do imóvel). Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Regra: o fiador respondia apenas até o fim do prazo do contrato por prazo determinado. Exceção: responderia pela prorrogação se houvesse cláusula dizendo que a garantia se estenderia até a “entrega das chaves”. Em outras palavras, a regra era que a fiança não se prorrogava automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.
Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09: SIM! Essa Lei determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança. A fiança é, assim, prorrogada por força de lei (ope legis), salvo se houver disposição contratual em sentido contrário.
Regra: mesmo sem cláusula expressa, o fiador responde em caso de prorrogação automática do contrato. Exceção: o fiador poderá fazer constar uma cláusula no contrato dizendo que não responderá se houver prorrogação automática do contrato. Em outras palavras, a regra é a de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.
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Pessoal, achei estranho o gabarito.
A lógica da lei do inquilinato é que sendo a fiança um contrato baseado na confiança, a alteração das condições do contrato sem a anuência do fiador não pressupõe sua concordância tácita. Tanto é assim, que nos casos de subrrogação, em havendo de separação de fato, judicial, divórcio, há uma oportunidade para que o fiador seja notificado e , querendo, faça sua notificação exoneratória
Art. 12 (...)
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Fora das hipóteses do art 12, nos casos em que haja aditamento contratua, incide a súmula 241 do STJ.
Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Assim, entendo que podem ocorrer 3 situações:
- o fiador ficou ciente do aditamento e anuiu (ok)
- o fiador ficou ciente e não anuiu, e o fez através de manifestação exoneratória
- não se sabe se ficou ciente ou não porque não se manifestou- (interpretaçao restritiva)
0 40, X dispõe sobre os casos em que há a manifestação do fiador.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
(...)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112/2009)
No entanto , nas hipóteses em que não há a manifestação do fiador, não parece que sua anuência tácita seja a melhor interpretação.A questão fala que o fiador não anuiu, mas não deixou muito claro se ele se manifestou ou não,..
Bons estudos.
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Errado
L8245
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA Nº 214/STJ. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. SÚMULA Nº 83/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. VEDAÇÃO EM SEDE ESPECIAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, havendo cláusula contratual expressa, a responsabilidade do fiador, pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato de locação, deve perdurar até a efetiva entrega das chaves do imóvel. (STJ - AgRg no AREsp: 234428/SP, Rel.: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 11.06.2013, 3ª Turma, p. em DJe 20.06.2013)
PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. GARANTIA QUE SE PRORROGA AUTOMATICAMENTE. Existindo, no contrato de locação, cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que referido contrato foi prorrogado, ressalvada a hipótese de exoneração do encargo. Precedentes (REsp 1428271/MG, Rel. Min. Nancu Andrighi, 3ª Turma, j. em 28.03.2017, p. em DJe 30.03.2017)
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O enunciado da questão estabeleceu a premissa de que o fiador se comprometeu até a efetiva devolução do imóvel pelo locatário. Em assim sendo, incide, na espécie, a regra do art. 39 da Lei 8.245/91:
"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
Nesse sentido, ainda, confira-se, da jurisprudência do STJ, o seguinte julgado:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. INSURGÊNCIA DOS FIADORES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO
RESIDENCIAL. EXONERAÇÃO DE PAGAMENTO POSTERIOR AO TERMO FINAL DO
ADENDO CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA EXPRESSA DE
RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. . REVISÃO.
SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, existindo
previsão contratual, o fiador continua responsável pelo débito
locatício posterior à prorrogação legal da locação até a efetiva
entrega das chaves. Precedentes.
2. O Tribunal de origem consignou que não houve pactuação entre as
partes no sentido de restringir a responsabilidade dos fiadores ao
prazo ajustado. Rever as conclusões do acórdão recorrido, demandaria
reexame de cláusulas contratuais e matéria fática da lide, o que
encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
3. "Mesmo quando haja cláusula de renúncia ao direito de exoneração,
o fiador poderá se exonerar da fiança mediante notificação
extrajudicial ao locador ou mediante a propositura de competente
ação de exoneração, assim o fazendo após a prorrogação do contrato
por tempo indeterminado, mas, sempre, antes do ajuizamento da ação
de despejo. Não havendo a prévia exoneração, remanesce a obrigação
dos fiadores frente ao locador."
(AgInt no AREsp 909.546/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 29/06/2018)
4. Agravo interno não provido."
(AINTARESP 1350111, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, DJE DATA:04/06/2019)
Desta forma, está errada a assertiva proposta, ao sustentar que a prorrogação do contrato teria o condão de exonerar o fiador das obrigações contratuais, sobretudo ausência de pagamento.
Gabarito do professor: ERRADO