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Gabarito, letra A.
a) Veda a legislação, nas relações locatícias residenciais e não residenciais, a existência num único contrato de mais de uma garantia. Havendo duas, a segunda caução discriminada no contrato fadada estará à declaração de nulidade. CORRETA.
Lei 8245/91
Art. 37, Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
b) Na garantia fidejussória, prevê a lei, por regra, a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sendo desnecessária qualquer anotação contratual em tal sentido. INCORRETA.
CC/2002
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.
c) Tratando-se de locação residencial firmada em contrato escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o lapso, qualquer que seja ele, o termo final de pronto encerrará o contrato, tornando-se mister o aditamento. INCORRETA.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, ,findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
d) O direito à ação renovatória está condicionado apenas à existência de contrato escrito, independentemente do prazo de vigência da locação e das atividades empresariais exercidas no imóvel ao longo do lapso da locação. INCORRETA
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
e) Segundo a lei, serão indenizáveis as benfeitorias voluptuárias, inadmitindo-se o levantamento destas, sobretudo se a retirada causar danos ao bem principal. INCORRETA.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
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Apenas para complementar a alternativa B:
b) Na garantia fidejussória, prevê a lei, por regra, a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sendo desnecessária qualquer anotação contratual em tal sentido.
O erro está em apontar que a lei, por regra, prevê a renúncia do fiador ao benefício de ordem, sem que seja necessária qualquer anotação a este respeito no contrato, ou seja, que a renúncia ocorre de forma autmática.
O correto é que a renúncia ao benefício de ordem deve ser expressa. Vejamos:
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
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Apenas para complementar a alternativa B:
O artigo 828 de forma completa para análise:
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido.
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A lei não permite duas modalidades de garantia. Mas a segunda ser nula? Sei não hein.
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A) As modalidades de garantia admitidas em lei estão previstas no art. 37 da Lei 8.245, sendo que o seu § ú veda, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Correta;
B) A garantia fidejussória é a garantia pessoal e a lei prevê, em favor do fiador, o beneficio de ordem (art. 827, caput e § ú). Assim, diante do inadimplemento, terá o credor a opção de processar o devedor ou o seu fiador. Optando pelo fiador, este terá o direito ao beneficio de ordem, admitindo-se o chamamento ao processo do afiançado (art. 130, inciso I do CPC). Todavia, não aproveita este benefício ao fiador se ele o renunciou expressamente (art. 828, inciso I do CC). Incorreta;
C) Conforme previsão do art. 47 da Lei 8.245, “quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado". Trata-se da hipótese denominada de denuncia cheia, somente podendo ser retomado o imóvel diante das hipóteses arroladas nos incisos do referido dispositivo legal.
Incorreta;
D) O art. 51 da Lei 8.245 do CC traz os requisitos, que são cumulativos, para que o locatário tenha direito à renovação do contrato por igual prazo, a saber: “I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos".
Incorreta;
E) Segundo a previsão do art. 36 da Lei 8.245, “as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."
Incorreta.
Resposta: A
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Colegas,
Apenas a título de complementação, entendo que a assertiva A não está correta ao generalizar a vedação de mais de uma garantia a qualquer contrato de locação não residencial, posto que é cediço que em contratos do tipo "built to suit" não há tal vedação.
Em relação à dúvida sobre qual garantia prevalece, a jurisprudência nacional posiciona-se no sentido de prevalência da primeira garantia.
Mesmo assim, a alternativa A de fato é a mais correta.
Grande abraço!