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GABARITO: B
Não obstante tratar-se de contrato de locação, encontramos essa resposta na parte do Código Civil que dispõe sobre a posse.
CC. Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Observa-se que o direito à indenização é apenas para benfeitorias úteis e necessárias.
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Gabarito B
A) É impenhorável o bem de família pertencente a fiador em contrato de locação. ERRADO
Súmula 549 STJ: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
B) CERTO
Lei 8.425/1991, art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
C) Nos contratos de locação, a inclusão de cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias e de direito de retenção é ilegal. ERRADO
Súmula 335 STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
D) Benfeitorias necessárias serão indenizáveis apenas se autorizadas pelo locador. ERRADO
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
E) Se o locatário estiver em situação de vulnerabilidade, aplica-se o CDC ao contrato de locação. ERRADO
"não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990".
(AgInt no AREsp 1147805/RS, DJe 19/12/2017)
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Lei n° 8.009/90:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I - (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015)
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
OBS: Inf. 552 STJ (STF-RE 407.688/SP declarou a constitucionalidade do inciso VII)
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Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Súmula 335 STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
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Aprofundamento quanto à E:
A jurisprudência do STJ vem se firmando no rumo de que na relação entre imobiliária e proprietário de imóvel que a contrata para administração do bem, aplica-se o CDC, uma vez que reconhecida a vulnerabilidade do primeiro, mormente nos casos de contratos de adesão.
Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado.
Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.
No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas:
1- A de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a administradora;
2- A de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
Nas duas situações, evidencia-se a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas disposições do diploma consumerista.
Dessa forma, constata-se um aumento da incidência do CDC aos negócios jurídicos firmados em sociedade, justamente por se tratar de norma de interesse público e social (art. 1° do CDC).
https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/100526002/cdc-incide-sobre-contratos-de-administracao-imobiliaria
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Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que não se aplicam aos contratos de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois tais contratos não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3° do CDC, e além disso, já são regulados por lei própria, a Lei 8.245/1991.
fonte: STJ [SITE INSTITUCIONAL]. http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunicação/noticias/Notícias/Código-de-Defesa-do-Consumidor-não-se-aplica-aos-contratos-de-locação
DATA: 17/03/2017
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Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
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ATUALIZAÇÃO JURISPRUDENCIAL:
Por maioria, STF afasta penhora de bem de família do fiador na locação comercial.
https://www.conjur.com.br/2018-jun-18/stf-afasta-penhora-bem-familia-fiador-locacao-comercial?utm_source=dlvr.it&utm_medium=facebook
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Item (A): Incorreto. O art. 818 e seguintes do CC trata do contrato de fiança. Vamos pensar em um contrato de locação, em que temos Caio (o locador) e Ticio (o locatário). Nevio será o fiador de Ticio. Ticio está inadimplente. Então, Caio poderá executar Nevio, mas será necessário observar o beneficio de ordem, previsto no art. 827 do CC, ou seja, caso não existam bens do locatário a serem executados pelo locador, aí sim ele poderá requerer ao juiz a execução de bens do fiador, para o pagamento dos aluguéis em atraso.
Agora, digamos que o fiador só tenha um bem a ser executado, que é um imóvel, considerado bem de família. Pergunta: Poderá o locador executar este bem? Os bens de família são impenhorável, é a regra, mas acontece que a Lei 8.009 traz algumas exceções e, entre elas, no art. 3º, VII, que permite a penhorabilidade nessa situação. No mesmo sentido, temos a Súmula 549 do STJ. Portanto, é penhorável o bem de família pertencente ao fiador no contrato de locação;
Item (B): Correto. Em consonância com o art. 36 da Lei 8.245. Isso significa que se o locatário decide construir uma piscina, ao término do contrato não poderá levantá-la;
Item (C): Incorreto. Não é ilegal, de acordo com o art. 35 da Lei 8.245 e Súmula 335 do STJ;
Item (D): Incorreto. Com fundamento no art. 35 da Lei 8.245. Serão indenizáveis independentemente de autorização do locador, salvo expressa disposição em contrário;
Item (E): Incorreto. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de não aplicação do CDC nas relações locatícias, que são regidas por regras próprias, ou seja, pela Lei 8.245.
RESPOSTA: (B)
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ATUALIZAÇÃO
A 1ª turma do STF decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial.
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Somente a título de esclarecimento, em razão do posicionamento novo do STJ.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL: É plenamente possível a penhora do bem de família pertencente ao fiador (Súmula 549)
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL: Não se admite a penhora do bem de família do fiador (REsp 605709/SP, j. em 12/06/2018).
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Letra (b)
a) Errado. Enunciado 549 - É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
No entanto, é importante destacar que o STF, em recente julgado, decidiu que a penhorabilidade na locação residencial, que possui, além de assento jurisprudencial, previsão legal (art. 3°, VII, Lei n° 8.009/1990), não se aplica às locações comerciais:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.
1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não recepcionada pela EC nº 26/2000.
2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.
3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema nº 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial.
4. Recurso extraordinário conhecido e provido. (RE n° 605.709/SP, Rel.: Min. Dias Toffoli, Red. p/ Ac.: Min. Rosa Weber, j. em 12.06.2018)
b) Certo. É o que dispõe o art. 36 da Lei n° 8.245/1991:
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
c) Errado. enunciado 335 da súmula do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
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d) Errado. L8245, Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
e) Errado. O STJ possui entendimento consolidado no sentido de que aos contratos de locação não se aplica as normas do CDC, haja vista que não se verifica, em tais avenças, as características das relações de consumo, bem como em virtude de existir regramento próprio (Lei n° 8.245/1991):
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. DISPOSITIVO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO.
1 - O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos de locação, porquanto estes dispõem de regime legal próprio, além de faltar-lhes as características delineadoras da relação de consumo. Precedentes desta Corte.
DIREITO EMPRESARIAL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO POR SOCIEDADES EMPRESÁRIAS. INAPLICABILIDADE DO CDC.
1. A jurisprudência do STJ é firme ao negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação, uma vez que estes são regulados por lei própria, a Lei n. 8.245/1991.