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Não existe preferência por método. Você pode ter um bem com obras, mobílias e revestimentos que superam a casa dos seis dígitos. Mas se aquele bem, na região em que está situado ou condições, o mercado paga apenas 1/10 desse valor, ele vale 1/10.
8.3 Métodos para identificar o custo de um bem
8.3.1 Método comparativo direto de custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da
amostra.
8.3.2 Método da quantificação de custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de
serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
8.4 Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento
Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica
de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de
decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros.
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Você está enganado, Hugo.
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados
de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo
direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.
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Aproveitar essa questão para fazer uma reflexão
A norma diz que sempre que possível preferir o comparativo direto de dados de mercado, porém no método da renda ela faz menção a shoppings e outras coisas. Já respondi uma questão da esaf dizendo que preferencialmente para avaliação de um shopping deveria ser utilizado o método da renda.
Na prática é isso mesmo, o método da renda para esse tipo de situação é o mais utilizado, porém fico com essa pulga atrás da orelha no item que diz preferir o método comparativo direto de dados de mercado.
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8.5. Escolha da metodologia
Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
MÉTODO EVOLUTIVO Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.
MÉTODO INVOLUTIVO Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.
Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação.
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"O método adotado pelo avaliador para definir o valor do imóvel é inadequado, sendo recomendável, sempre que possível, a utilização do método de quantificação de custo.
HÁ DOIS ERROS NA ASSERTATIVA.
1) O VALOR DO IMÓVEL É OBTIDO ATRAVÉS DAS SEGUINTES METODOLOGIAS:
- Método comparativo direto de dados
- Método involutivo
- Método evolutivo
- Método de capitalização de renda
2) O MÉTODO PREFERENCIAL NÃO É O DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTOS, MAS SIM O COMPARATIVO DIRETO, CONFORME O TRECHO ABAIXO:
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados
de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo
direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.
RESUMINHO SOBRE OS MÉTODOS:
MÉTODOS PARA VERIFICAR O VALOR DE UM BEM (eu chamo de CECI)
- Método Comparativo direto de dados
- Método Evolutivo
- Método de Capitalização de renda
- Método Involutivo
MÉTODOS PARA VERIFICAR O CUSTO DE UM BEM (eu chamo de Questões de Concursos)
- Método da Quantificação de custo
- Método Comparativo direto de custo
Espero ter ajudado os demais colegas. Abraço
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CUSTO e VALOR são duas coisas diferentes. Não se pode determinar o valor de um imóvel utilizando um método para determinação do custo. Logo, a assertiva está incorreta.
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NBR 14653-1/2001, item 7.5 Escolha da Metodologia: a metologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliado, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1.
Item 8.2.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
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Davi, quando se vai avaliar alguma edificação por exemplo que gere renda, ou seja, que tenha lojas estacionamentos e tudo mais. Então é o método da renda
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Para responder essa
pergunta devemos colocar em prática nosso conhecimento sobre Avaliação de
Imóveis.
A avaliação de imóveis
consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o
objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de
sua utilização no contexto econômico.
A ABNT NBR 14653,
intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes,
responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a ABNT
NBR 14653-1 (2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos
gerais", define, em seu item 7.2, quatro métodos para identificar o valor de
mercado de um bem, de seus frutos e direitos. São eles:
- Método
comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é
determinado por meio de tratamento técnico das características comparáveis
do bem com uma dada amostra;
- Método
involutivo:
determina o valor do bem com base em seu aproveitamento eficiente,
fundamentado em modelos de análises de viabilidade técnico-econômica,
considerando um empreendimento compatível com as características do bem e
condições de mercado similares. O método fundamenta-se em um critério indireto
que, ao analisar uma gleba ou terreno de grandes dimensões, considera o seu
aproveitamento discretizando-o em lotes menores;
- Método
evolutivo:
identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores dos elementos
que compõem o mesmo;
- Método
da capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina o valor
do bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida prevista
juntamente com a consideração de cenários viáveis.
Quanto à escolha do
método, a ABNT NBR 14653-1 (2019), em seu item 6.6, estabelece que:
“6.6 Escolha da
metodologia
A metodologia escolhida
deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, o objetivo e a finalidade
da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do
valor de mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de
dados de mercado, conforme definido em 7.2.1."
Portanto, a afirmação
do enunciado está errada, visto que, sempre que possível, o método
comparativo direto de dados de mercado deve ser preferencialmente adotado.
Gabarito do professor: Errado.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-1: Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro:
ABNT, 2019.