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Norma IBAPE SP, avaliação de imóveis urbanos.
Método Involutivo
9.5.1-Trata-se de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores.
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Gabarito: certo
Temas de engenharia civil - Anísio Meneses
O método involutivo identifica o valor de mercado do bem baseado em empreendimento hipotético, aproveitamento eficiente, estudo de viabilidade técnico-econômica e análise de cenários viáveis de execução e comercialização.
"Do not until you proud."
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Método Involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente.
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método involutivo ocorre uma involução
O profissional de avaliação de imoveis ao se deparar com um terreno de grande porte se propõe a desenhar o melhor senário possível --- investimentos;
Partindo do melhor senário imaginário (futurístico) o avaliador regride até o terreno no estado atual (processo involutivo).
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Sobre o assunto da questão a norma do IBAPE-SP para avaliação dos imóveis urbanos diz que:
"9.5 Método Involutivo
9.5.1 - O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto.
Trata-se de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores. "
Como podemos ver, a afirmação da questão corresponde exatamente ao trecho destacado acima.
Resposta: Certo.
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Para responder essa
pergunta devemos colocar em prática nosso conhecimento sobre Avaliação de
Imóveis.
A avaliação de imóveis
consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o
objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de
sua utilização no contexto econômico.
A ABNT NBR 14653,
intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes,
responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a ABNT
NBR 14653-1 (2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos
gerais", define, em seu item 7.2, quatro métodos para identificar o valor de
mercado de um bem, de seus frutos e direitos. São eles:
- Método comparativo
direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é determinado por
meio de tratamento técnico das características comparáveis do bem com
uma dada amostra;
- Método involutivo:
determina o valor do bem com base em seu aproveitamento eficiente,
fundamentado em modelos de análises de viabilidade técnico-econômica,
considerando um empreendimento compatível com as características do bem e
condições de mercado similares. O método fundamenta-se em um critério indireto
que, ao analisar uma gleba ou terreno de grandes dimensões, considera o seu
aproveitamento discretizando-o em lotes menores.
- Método evolutivo:
identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores dos elementos
que compõem o mesmo;
- Método da
capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina o valor do
bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida prevista
juntamente com a consideração de cenários viáveis.
Todos esses métodos são
contemplados também pela ABNT NBR 14653-2 (2011), focada na avaliação de
imóveis urbanos.
Visto isso, a afirmação
do enunciado está correta.
Gabarito do professor:
certo.
Corroborando
o que foi dito, a ABNT NBR 14653-1 (2019) e a Norma do IBAPE/SP (2011) para a
avaliação ode imóveis urbanos, fixam, respectivamente, que:
“7.2.2 Método
involutivo: Identifica o valor do bem, alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e
com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários
viáveis para execução e comercialização do produto. O método involutivo pode identificar
o valor de mercado. No caso da utilização de premissas especiais, o resultado é
um valor especial."
“9.5.1 - O método
involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização
do método comparativo direto.
Trata-se de um critério
indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando
seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores."
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E segundo a NBR ?
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O enunciado da questão é bem parecido com a definição trazida pelo ibape/sp.
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De acordo com a NBR 14.653:
8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.2.2 Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
8.2.3 Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
8.2.4 Método da capitalização da renda Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
8.3 Métodos para identificar o custo de um bem
8.3.1 Método comparativo direto de custo Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.3.2 Método da quantificação de custo Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
---->>> Involução quer dizer: movimento regressivo, processo de regredir.
No Método Involutivo é feito um projeto de loteamento ou construção de prédios hipotético, onde se pesquisa valores unitários de vendas por metro quadrado de cada unidade. Em cima deste valor, é feita uma previsão de receita. Em outra coluna, são somados os custos de produção do projeto e de despesas adicionais, considerando-se a margem de lucro do incorporador, prazos, taxas e outros custos, como, por exemplo, custo de corretagem na venda das unidades e custo financeiro, pela demora em vender as unidades. A diferença do arrecadado com as vendas e as despesas será, propriamente, o valor da terra nua.
----->>> ibape/SP - Método Involutivo – O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores.
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Absurdo esse gabarito. Eu posso muito bem usar o método involutivo pensando em criar uma fazenda, um hotel, seja o que for, sem necessariamente dividir a área em lotes menores.
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Descrição diferente da Norma NBR 14653-1....
8.2.2 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.