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Incorporação imobiliária, no direito brasileiro, é nome dado para o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificações, bem como a sua comercialização, total ou parcial
Abraços
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A Lei 4.591/64, que versa sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em seu art. 31-A dispõe que: “A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”. Em complemento, a Lei 9.514, assim estabelece: “Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras” c/c “Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora [...]”.
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gabarito letra B
A Lei 4.591/64, que versa sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em seu art. 31-A dispõe que: “A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
Em complemento, a Lei 9.514, assim estabelece: “Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras” c/c “Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora [...]”.
fonte: MEGE
Incorporação imobiliária
Incorporação imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos obtidos, vai construindo o projeto.
Nas palavras do Min. Luis Felipe Salomão, “a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial” (REsp 1.537.012-RJ).
Assim, por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais.
Lei nº 4.591/64
A Lei nº 4.591/64 trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
fonte: https://www.dizerodireito.com.br/2018/12/lei-137862018-disciplina-resolucao-do.html
Atentar para nova Lei nº 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.
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Em complemento, veja também o teor do art. 3º da Lei 9514/97, que dispõe que as companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não financeiras, informação esta cobrada na letra "b" e "c" da questão:
Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
Abraço!
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[...]
Securitização de Crédito na Incorporação Imobiliária:
O art. 8º da Lei 9.514/1997 define a securitização de créditos imobiliários como a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, onde constarão todas as informações a respeito da operação.
A lei prevê que as sociedades securitizadoras têm a finalidade de adquirir os créditos imobiliários, emitir os títulos lastreados nos mesmos e colocá-los no mercado de capitais.
Os referidos títulos são denominados, ainda pela Lei 9.514/1997, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Somente as securitizadoras podem emiti-los.
A securitização de créditos imobiliários pode ser assim resumida: o titular de um crédito imobiliário cede tal crédito para a securitizadora. Esta emite, por meio de Termo de Securitização de Créditos, os Certificados de Recebíveis Imobiliários e, por fim, eles são negociados no mercado.
Com os recursos captados de investidores, as companhias securitizadoras podem pagar os créditos adquiridos ou comprar novos créditos imobiliários, alimentando a atividade imobiliária operacional, a partir do adiantamento de receitas para as empresas originadoras dos créditos. Viabiliza-se, assim, a renovação do ciclo de crédito.
Inexiste definição legal sobre o que seriam créditos imobiliários. A doutrina, por sua vez, pouco se preocupou com a questão. A compreensão de um conceito de crédito imobiliário, compatível com a Lei 9.514/1997, é relevante, pois, somente este pode lastrear CRIs. Logo, créditos de natureza diversa não poderão ser securitizados com base nas regras da citada lei.
Na securitização de créditos imobiliários há bens garantindo o crédito securitizado. Assim passa a haver um vínculo de natureza real entre os créditos e determinados imóveis.
Nessa medida o inciso I do art. 8º determina a individualização do imóvel vinculado ao crédito imobiliário e, ademais, o art. 10, parágrafo único, manda averbar o termo de securitização na matrícula do imóvel cujo crédito esteja afetado por força da instituição do regime fiduciário, além de tratar da constituição de outras garantias.
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COMENTÁRIOS:
Incorporação imobiliária:
Incorporação imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos obtidos, vai construindo o projeto.
Nas palavras do Min. Luis Felipe Salomão, “a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial” (REsp 1.537.012-RJ).
Assim, por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais.
Afetação:
É o regime pelo qual o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem assim, os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituem Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O regime de afetação foi instituído através da medida provisória 2.221/2001.
Atualmente, o regime de afetação está disciplinado pelos artigos 31-A a 31-F, da lei 4.591/64, que foram introduzidos pela Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004. A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, disciplina a incorporação imobiliária no Brasil.
A submissão da incorporação ao regime de afetação é facultativa e requer alguns procedimentos operacionais, tais como a competente averbação e o registro no CNPJ.
O incorporador deverá adotar diversos cuidados, incluindo a abertura de conta corrente bancária, específica para a movimentação de recursos do Patrimônio de Afetação, a prestação de contas à Comissão de Representantes e a manutenção de registros contábeis específicos do Patrimônio de Afetação.
A decretação da falência ou insolvência civil do incorporador não produzirá qualquer efeito quanto ao patrimônio afetado que não integrará a massa concursal, competindo à assembleia geral dos adquirentes deliberar sobre a continuação da obra ou a liquidação do patrimônio de afetação.
[...]
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A) (INCORRETA)
É facultativa a submissão ao regime de afetação:
Lei 4.591/64 - Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
É permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades do edifício.
Lei 9.514/97 - Art. 8º, Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
B) (CORRETA)
Lei 9.514/97 - Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:
Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.
Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.
C) (INCORRETA)
É facultativa a submissão ao regime de afetação (art. 31-A, Lei 4.591/64)
A companhia securitizadora é uma instituição não financeira:
Art. 3º As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
D) (INCORRETA)
A securitização é facultativa.
Lei 9.514/97 - Art. 8º, Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
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Pessoal, só para complementar:
O STJ tem inúmeros julgados sobre as consequências do desfazimento do contrato de incorporação, mas, recentemente, houve a regulamentação destas pela Lei 13.786/18.
Quando o contrato for desfeito por inadimplemento absoluto do adquirente, a incorporadora vai devolver os valores para ele (em 180 dias da data do desfazimento do contrato), mas poderá deduzir:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
E, especificamente quanto aos contratos submetidos ao regime de afetação (de que trata a questão), ATENÇÃO, o incorporador terá que restituir os valores em 30 dias e poderá aumentar a pena convencional até 50%.
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A questão trata sobre incorporação imobiliária e seu regime jurídico. Inicialmente é importante conceitua-la.
Segundo o art. 28 da Lei nº. 4.591/64, trata-se da [...] a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Ou seja, é um conjunto de atos realizados pelo empreendedor imobiliário no sentido de regularizar empreendimento futuro, através da aprovação dos órgãos competentes e registro imobiliário. Em outras palavras, é o famoso vender os “imóveis na planta”.
Uma das formas do incorporador possibilitar o seu empreendimento, sendo beneficiado por regime especial de tributação, é afetar (vincular) os bens imóveis e móveis, a ele então pertencente, ao empreendimento. De forma que, a partir daí, tais bens passarão a ser vinculado ao êxito econômico do empreendimento, servindo como garantia dos adquirentes (Lei nº. 4.591/64, art. 31-A).
O segundo ponto importante da questão refere-se ao Sistema de Financiamento Imobiliário, mais precisamente a securitização dos créditos oriundos da alienação das unidades do edifício. É importante entender que aprovada a incorporação a incorporadora necessidade de recursos para a realização da construção. No caso, a venda das unidades autônomas não fornecerá em curto espaço de tempo, os recursos necessários. Assim, a incorporadora procura uma securitizadora de crédito imobiliário em busca de recursos. Estas emitem o CRIs (Certificados de Registros Imobiliários) ou seja, um título de crédito privado, e obtém no mercado os valores necessários ao financiamento do empreendimento. Segundo o art. 3º da Lei nº. 9.514/97 estas securitizadora são sociedades por ações não integrando o conceito de instituições financeiras.
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Assim, vamos à análise das alternativas.
A) obrigatória a submissão ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões, objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio separado, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades aos respectivos adquirentes, e não é permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades do edifício.
Comentário: o regime de afetação é uma faculdade do incorporador imobiliário, trazendo-lhe benefício tributário e segurança ao adquirente. Quanto à parte dois da questão, a securitização, pela Lei nº. da Lei nº. 9.514/97, é permitida.
B) facultativa a submissão ao regime da afetação e permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edifício, operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por companhia securitizadora, instituição não financeira, a quem compete, também e com exclusividade, emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, que constitui promessa de pagamento em dinheiro.
Comentário: a resposta está em conformidade com a Lei nº. da Lei nº. 9.514/97, conforme acima citado.
C) obrigatória a submissão ao regime da afetação e permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edifício, operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por companhia securitizadora, instituição financeira, a quem compete, também e com exclusividade, emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, que constitui promessa de pagamento em dinheiro.
Comentário: o erro está na natureza jurídica da securitizadora de crédito imobiliário, pois não se trata de instituição financeira.
D) facultativa a submissão ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões, objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio separado, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades aos respectivos adquirentes, sendo, porém, obrigatória a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades do edifício.
Comentário: a securitização é uma forma de financiamento da construção, não sendo, portanto, obrigatória, pois a incorporadora poderia muito bem ter recursos suficientes para o empreendimento.