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Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.
O contrato de locação só pode ser oponível a terceiros se ele estiver registrado no Cartório de Imóveis.
Há locação e locação imobiliária na Lei geral e especial, mas não são colidentes.
Abraços
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A- proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. (CERTO)
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
B - na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. (ERRADO).
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
C - no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.(ERRADO).
Art. 68 § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
C- Na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.(ERRADO).
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
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– O DIREITO DE RENOVAÇÃO DO IMÓVEL SUBLOCADO TOTALMENTE só poderá ser exercido pelo sublocatário.
– Para SUBLOCAÇÃO PARCIAL, tanto o locatário como o sublocatário poderão propor a reivindicatória, conforme:
– Art. 71. Parágrafo único. Proposta a ação pelo SUBLOCATÁRIO DO IMÓVEL ou de PARTE DELE, serão citados o SUBLOCADOR e o LOCADOR, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, O SUBLOCADOR DISPUSER DE PRAZO QUE ADMITA RENOVAR A SUBLOCAÇÃO; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
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pelo que entendi, o erro da alternativa "D" se encontra a necessidade de desocupação do imóvel, para a hipótese de cumulação de demanda (art. 67, VIII).
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A locação predial urbana é tratada pela Lei Federal n° 8.245/91. A legislação em pauta, por sua vez, prevê alguns procedimentos especificamente idealizados para tratar as lides decorrentes da relação contratual em comento, assim denominadas ações locatícias, determinando que
A) CORRETA - proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação.
ART. 71 DA LEI FEDERAL Nº 8245/91 - Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
B) INCORRETA - na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
C) INCORRETO - no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
D) INCORRETA - na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
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Gab. A
(A) Correta. Art. 71, Parágrafo único da Lei 8.245/91 – “Art. 71, Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação”.
(B) Incorreta. Art. 65, §2º, do NCPC – “Art. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel”.
(C) Incorreta. Art. 68, §2º, da Lei 8.245/91 – “Art. 68, § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei”.
(D) Incorreta. Art. 67, VIII, do NCPC – “Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte: VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos”.
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LETRA A
LEMBRAR QUE NA Ação de despejo pode executar cobrança antes do despejo - DIFERE DA RECONVENÇÃO NA CONSIGNATÓRIA, execução somente pode ter inicio APOS desocupação do imóvel.
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Compreendendo a regra por trás da alternativa A...
Partindo-se do que dispõe a Lei do Inquilinato, temos que, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, sendo que tal direito, no caso de sublocação TOTAL do imóvel, somente poderá ser exercido pelo sublocatário (art. 51, §1º). Porém, o mesmo não ocorre na sublocação parcial, pois, neste caso, o ponto comercial pode ser partilhado entre ambos (sublocatário e sublocador).
Em resumo, se a sublocação é parcial, o locatário e sublocatário têm legitimação concorrente, e se total, apenas o sublocatário tem legitimidade para promover a ação renovatória.
No que tange ao litisconsórcio passivo, prevê o parágrafo único do artigo 71 da lei em comento: "Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação."
De acordo com a parte do artigo acima destacada em verde, tem-se que, proposta ação renovatória, seja pelo sublocatário total, seja pelo parcial, são litisconsortes passivos necessários tanto o locador como o sublocador/locatário quando o prazo de renovação pretendido pelo sublocatário ultrapassar* o da locação original ou renovada, caso em que a renovação compulsória será feita apenas entre o sublocatário e o locador, eliminando-se a figura do sublocador/locatário.
Nesse caso, podem ocorrer duas situações:
A) a renovação abranger período inteiramente fora da locação original/renovada, caso em que haverá a exclusão do sublocador/locatário (tornando-se o sublocatário em locatário direto) se:
i. houver mera sublocação sem exercício de atividade empresária, ou
ii. inexistir direito oponível em relação ao sublocatário.
Obs. Se a locação for parcial, o sublocatário se transforma em locatário direto apenas da parte do imóvel que tiver locado.
B) a renovação abranger período parcialmente fora da locação original, hipótese em que o sublocatário ficará vinculado ao sublocador/locatário até o fim do contrato de locação, uma vez extinto o contrato de locação, o vínculo se faz diretamente com o locador.
Por fim, de acordo com a parte destacada em azul do artigo transcrito acima, se a prorrogação da sublocação couber dentro do prazo de que o locatário/sublocador ainda dispõe perante o locador, a ação será proposta apenas em face do locatário/sublocador.
FONTES:
https://jus.com.br/artigos/52754/acao-renovatoria-como-instrumento-de-protecao-ao-ponto-comercial#:~:text=1%C2%BA%2C%20do%20Art.,preenchimento%20dos%20requisitos%20do%20art.
https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-processual-civil/consideracoes-didaticas-sobre-a-acao-renovatoria-de-locacao/
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Da Ação Renovatória
71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; ( I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.)
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
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IMPORTANTE
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
IMPORTANTE Art. 16. O sublocatário responde SUBSIDIARIAMENTE ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
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A- proposta ação renovatória pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação. (CERTO)
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
B - na ação de despejo, a desocupação não poderá ser executada até o quadragésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. (ERRADO).
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
C - no curso da ação revisional, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade e pago no dia necessariamente constantes na decisão interlocutória que os fixaram.(ERRADO).
Art. 68 § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
C- Na ação consignatória, havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, o credor pode executar ambos os pleitos, simultaneamente, caso tenham sido acolhidos.(ERRADO).
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.