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De acordo com o princípio da tipicidade, todos os atos registrais devem estar indicados na legislação, ou seja, impõe-se a sua designação legal, o seu nomem juris e que seu conteúdo tenha simetria com a denominação.
O ato de registro deve ser típico e legal, o que é expresso no artigo 167, inciso I, da Lei de Registros Públicos:
“No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos - I – o registro”. Assim, trata-se de uma função das serventias imobiliárias, o ato de registrar imóveis e direitos reais a eles inerentes, tendo seu regramento na lei nº 6.015/73, bem como em outras leis que determinam assentamento imobiliários obrigatórios.
Assim, pode-se concluir que não são somente os atos tipificados no art. 167, inciso I, da Lei nº 6.015/73, que são registrados.
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Artigo 315 das Consolidação Normativa e Registral.
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O princípio da continuidade nem sempre esteve presente no sistema registral brasileiro.
Por volta de 1928, via Decreto nº 18.542 (artigo 206), o princípio da continuidade passou a ser uma exigência registral e sua observância tornou-se obrigatória.
Entretanto, tal princípio é passível de mitigação, comportando algumas exceções, a exemplo da usucapião e da desapropriação, as quais são formas originárias de aquisição da propriedade.
A desapropriação, seja ela judicial ou amigável, é forma originária de aquisição e não depende da rigorosa observância do princípio da continuidade.
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Sempre que ocorrer a aquisição originária da propriedade - exemplo corriqueiro, a usucapião, o Registrador não precisa respeitar o princípio da continuidade.
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PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL BRASILEIRO
Inscrição: Os direitos reais imobiliários só se constituem ou se transmitem ou se extinguem com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo as exceções legais (usucapião, acessões, herança, abandono, perecimento, desapropriação e casamento sob o regime da comunhão universal de bens). Pode ser resumido pela máxima: “quem não registra não é dono” ou “quem não registra não tem direito real sobre o imóvel”. Este princípio pode ser visto nos artigos 167, I e II, 168, 169 e 172 da Lei de Registros Públicos e 1.227 e 1.245, § 1º, do CC.
Legalidade: O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados à inscrição imobiliária, obstando aqueles que porventura possuam vícios materiais ou formais (art. 198 da LRP). “A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante”.
Publicidade: O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência, garantindo a oponibilidade erga omnes dos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR).
Fé Pública (ou Legitimação): Os registros efetuados e as certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e autenticidade dos atos praticados na serventia (art. 3º da LRP).
Presunção: A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no registro de imóveis – regra geral – é iuris tantum (registro comum), ou seja, até prova em contrário, nos termos do art. 252 da LRP e art. 1.245, § 2º, do CC. A exceção é o Registro Torrens, que tem presunção de validade e eficácia iuris et de iure, impossibilitando que o registro seja atacado (art. 277 e seguintes da LRP).
Prioridade: O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição. É um princípio que afasta a contradição entre títulos, que pode ser resumido no seguinte brocardo: “prior in tempore, portior in iure”. Está estampado nos arts. 182, 186, 189, 190, 191 e 205 da LRP.
Especialidade: Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (art. 176, §1º, II, 3 e 4, e arts. 222 e 225 da LRP).
Continuidade: Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP). A exceção a este princípio fica por conta da usucapião.
Fonte: material de Direito Notarial e Registral da UCAM
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Os princípios registrais imobiliários são os pilares da atividade registral e são de suma importância para a qualificação e o regular trâmite do título dentro da serventia. Não há como aprender o registro de imóveis sem dominar os princípios.
A) As aquisições originárias da propriedade não estão sujeitas à continuidade registral.
CORRETA, pois se a aquisição é originária, não há que se pensar em título anterior.
B) O princípio da reserva de iniciativa aplica-se somente aos títulos, não se aplicando aos processos administrativo-registrais.
INCORRETA. O princípio da reserva da iniciativa é também conhecido como princípio da instância ou rogação e significa dizer que o registrador de imóveis só irá agir após ser provocado, ou seja, após apresentação do título para registro.
Os processos administrativo-registrais também exigem ação do interessado.
A desnecessidade de iniciativa é a exceção e a lei traz algumas, como, por exemplo, o art. 213,I, LRP:
“O oficial retificará o registro ou a averbação:
I -
de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título:
b) indicação ou atualização de confrontação:
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação:
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;"
Outra exceção é o art. 167, II, 13
“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
II - a averbação:
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público."
C) Como decorrência do princípio da tipicidade, apenas os atos previstos no art. 167, I, da Lei nº 6.015/73 podem ser registrados no Registro de Imóveis.
INCORRETA. O princípio da TAXATIVIDADE faz com que só os atos previstos no art. 167, I da Lei 6015/73 sejam registrados. A tipicidade só exige que o direito esteja previsto em lei, portanto, não necessariamente no art. 167, I da LRP. Sendo assim, a assertiva está incorreta.
D) A concentração não é um princípio registral imobiliário.
INCORRETA. A concentração é um princípio registral imobiliário. É princípio implícito e decorre da obrigatoriedade de cada imóvel ter a sua matrícula e de que nela conste todos os direitos reais relativos a ele.
E) O princípio da continuidade não é sinônimo de princípio do trato sucessivo.
INCORRETA. São sinônimos e significam que nenhum título será registrado sem que o título que o precede e confere os direitos que estão sendo transferidos seja antes registrado.
Princípio previsto no art. 195 da LRP “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro."
Ex: Na matrícula do imóvel consta X como proprietário, ele vende o imóvel para B que vende para C. A compra e venda de B para C só será registrada após o registro da compra e venda de X para B.
Gabarito do Professor Letra A
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Alternativa C: Incorreta.
Justificativa: "O rol dos atos suscetíveis de registro é taxativo, que dizer, a enumeração é numerus clausus, razão pela qual apenas os atos expressamente previstos em lei, ainda que fora da lista do artigo 167, I, da Lei nº 6.015/1973, são passíveis de registro." (TJSP. Embargos de Declaração n. 0003481-41.2011.8.26.0242/50000. D.J.E. 11/01/2013)
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Complementação a Princípio da Presunção e sua única exceção de eficácia iuris et de iure:
O Registro de Torrens, por sua vez, é uma forma de registro diferenciada, pois uma vez efetivado, fornece ao proprietário um título com força absoluta vez que contra ele não é admitido prova em contrário.
É a única forma de registro que goza dessa presunção absoluta.
No Brasil, atualmente, esse registro somente é permitido para imóveis rurais, depois um processo muito rigoroso especificado em lei.
As regras principais deste processo se encontram dentre os arts. 277 a 288 da Lei nº6.015/73.
O requerente deverá juntar inúmeros documentos aptos a comprovar a propriedade da coisa, sendo tal titularidade inequívoca.
O feito poderá ser impugnado por qualquer pessoa. Salienta-se, ainda, que o Ministério Público deverá intervir obrigatoriamente.
Depois de cumpridos todos os requisitos, constará na matrícula do imóvel o referido registro.
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nscrição: Os direitos reais imobiliários só se constituem ou se transmitem ou se extinguem com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo as exceções legais (usucapião, acessões, herança, abandono, perecimento, desapropriação e casamento sob o regime da comunhão universal de bens). Pode ser resumido pela máxima: “quem não registra não é dono” ou “quem não registra não tem direito real sobre o imóvel”. Este princípio pode ser visto nos artigos 167, I e II, 168, 169 e 172 da Lei de Registros Públicos e 1.227 e 1.245, § 1º, do CC.
Legalidade: O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados à inscrição imobiliária, obstando aqueles que porventura possuam vícios materiais ou formais (art. 198 da LRP). “A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante”.
Publicidade: O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência, garantindo a oponibilidade erga omnes dos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR).
Fé Pública (ou Legitimação): Os registros efetuados e as certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e autenticidade dos atos praticados na serventia (art. 3º da LRP).
Presunção: A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no registro de imóveis – regra geral – é iuris tantum (registro comum), ou seja, até prova em contrário, nos termos do art. 252 da LRP e art. 1.245, § 2º, do CC. A exceção é o Registro Torrens, que tem presunção de validade e eficácia iuris et de iure, impossibilitando que o registro seja atacado (art. 277 e seguintes da LRP).
Prioridade: O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição. É um princípio que afasta a contradição entre títulos, que pode ser resumido no seguinte brocardo: “prior in tempore, portior in iure”. Está estampado nos arts. 182, 186, 189, 190, 191 e 205 da LRP.
Especialidade: Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (art. 176, §1º, II, 3 e 4, e arts. 222 e 225 da LRP).
Continuidade: Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP). A exceção a este princípio fica por conta da usucapião.