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gabarito: CORRETO para não assinantes, e baseado no rico fundamento do colega João Victor Câmara
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Gabarito. CERTO.
STJ: 4. A controvérsia consiste em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei no 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. 5. O art. 46 da Lei no 8.245/1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis). 6. Para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47, V, da Lei no 8.245/1991 somente autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos. 7. Recurso especial provido. (REsp 1364668/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2017, DJe 17/11/2017)
Fonte: Dizer o direito
Gabarito corrigido de acordo com comentário do colega estudos procuradoria.
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Explicando:
Nos termos do art. 46 da Lei 8245:
"Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso."
O artigo permite a utilização, pelo locador, da DENÚNCIA VAZIA. Isto é, se o locador quiser terminar o vínculo contratual pode fazê-lo, após o prazo de 30 meses, sem precisar expor os motivos para tanto.
O enunciado induz que os contratos cujo termo inicial é inferior a 30 meses, mas que foram prorrogados sucessivamente, também permitiriam a denúncia vazia.
Porém, e nos termos do REsp 1364668/MG, já mencionado pelo colega João, esta possibilidade não foi reconhecida.
Desse modo, para os contratos firmados com menos de trinta meses há que se observar o comando do art. 47 da Lei de Locações, que estabelece as possibilidades em que o locador pode por fim ao vínculo.
Essas hipóteses são:
I - Nos casos do art. 9º; = Distrato.
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Lumos!
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Certo
L8245
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Esquematizando:
- Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)--> Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
- Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses--> Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)
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Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91. Vale ressaltar, contudo, que não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615)
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Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação
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A denúncia vazia não é admitida quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615
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Entendimento superado em março de 2021. Informativo 687 do STJ. Conta-se o prazo desde a data inicial do contrato.
Abraço para os concurseiros da Foco Coworking, Anchieta/BH!! Só gente nota 10!!