RECURSOS REPETITIVOS
DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR PELA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO REPETITIVO. .
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Registre-se que o principal ponto controvertido é a verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem. A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, uma vez que se trata, em regra, de relação de consumo (art. 2º e 3º do CDC). Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor. A prática comercial tem evidenciado que as incorporadoras têm efetivamente transferido, expressa ou implicitamente, esse custo para o consumidor. (...)
Além disso, no âmbito das relações de consumo, a informação adequada sobre os produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um dever imposto ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros, dos arts. 31, 46 e 52 do CDC. O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no CC (art. 422), como no CDC (art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais. Esse dever de informação é de tal modo acentuado que, segundo doutrina, a relação de consumo estaria regida pela regra caveat praebitor (acautele-se fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento do negócio jurídico ou de responsabilização objetiva por eventual dano causado, ao passo que, num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra inversa, caveat emptor (acautele-se comprador), incumbindo ao comprador o ônus de buscar as informações necessárias sobre o negócio jurídico que pretende celebrar. (...)Efetivamente, nos termos do disposto no art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma, o fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada, inclusive integrando o contrato posteriormente celebrado. Na hipótese de recusa no cumprimento da proposta, o CDC assegura a possibilidade de se exigir o cumprimento forçado dela, dentre outras alternativas. , Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.
A questão trata da relação de consumo.
A) Os contratos que regulem as relações de consumo obrigarão os consumidores,
ainda que os respectivos instrumentos sejam redigidos de modo a dificultar a
compreensão de seu sentido e alcance.
Código de Defesa do Consumidor:
Art.
46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os
consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio
de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a
dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
Os contratos que regulam as relações de
consumo não obrigarão os consumidores, se os respectivos instrumentos forem
redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
Incorreta letra “A".
B) Na
relação de consumo, incumbe ao consumidor o ônus de buscar as informações
necessárias sobre o negócio jurídico que pretenda celebrar.
“(...) num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra inversa, caveat emptor (acautele-se
comprador), incumbindo ao comprador o ônus de buscar as informações necessárias
sobre o negócio jurídico que pretende celebrar. (...)" (REsp 1.388.642-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda
Seção, por unanimidade, julgado em 3/8/2016, DJe 06/09/2016 – INFORMATIVO 589
do STJ).
Num sistema jurídico liberal, incumbe ao comprador o ônus de buscar as
informações necessárias sobre o negócio jurídico que pretende celebrar.
Incorreta letra “B".
C) A
relação de consumo é regida pela regra caveat praebitor (acautele-se
fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade
de esclarecer o consumidor, sob pena de responsabilização subjetiva por
eventual dano causado
“Esse dever de informação é de tal modo acentuado que, segundo
doutrina, a relação de consumo estaria regida pela regra caveat praebitor (acautele-se
fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade
de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento do negócio jurídico ou de
responsabilização objetiva por eventual dano causado, (...)" (REsp
1.388.642-SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 3/8/2016, DJe 06/09/2016 –
INFORMATIVO 589 do STJ).
A relação
de consumo é regida pela regra caveat praebitor (acautele-se fornecedor), que
impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade de esclarecer o
consumidor, sob pena de responsabilização objetiva por eventual dano causado.
Incorreta
letra “C".
D) A relação de consumo é regida pela regra caveat emptor (acautele-se
comprador), que impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade de
esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento do negócio jurídico.
“Esse dever de informação é de tal modo acentuado que, segundo doutrina,
a relação de consumo estaria regida pela regra caveat
praebitor (acautele-se fornecedor), que impõe ao fornecedor uma
obrigação de diligência na atividade de esclarecer o consumidor, sob pena de
desfazimento do negócio jurídico ou de responsabilização objetiva por eventual
dano causado, ao passo que, num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra
inversa, caveat emptor (acautele-se
comprador), incumbindo ao comprador o ônus de buscar as informações necessárias
sobre o negócio jurídico que pretende celebrar. (...)" (REsp 1.388.642-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda
Seção, por unanimidade, julgado em 3/8/2016, DJe 06/09/2016 – INFORMATIVO 589
do STJ).
A relação
de consumo é regida pela regra caveat praebitor (acautele-se fornecedor), que
impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade de esclarecer o
consumidor, sob pena de desfazimento do negócio jurídico ou de
responsabilização objetiva por eventual dano causado.
Incorreta
letra “D".
E) O
dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos da boa-fé
objetiva positivada no CDC.
Além disso, no âmbito das relações de consumo, a informação adequada
sobre os produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um
dever imposto ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros, dos arts.
31, 46 e 52 do CDC. O dever de informação constitui um dos princípios
consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no CC
(art. 422), como no CDC (art. 4º, III), consubstanciando os deveres de
probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de
consumo, mas todas as relações negociais. (REsp 1.388.642-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda
Seção, por unanimidade, julgado em 3/8/2016, DJe 06/09/2016 – INFORMATIVO 589
do STJ).
O dever
de informação constitui um dos princípios consectários lógicos da boa-fé
objetiva positivada no CDC.
Correta letra “E". Gabarito da questão.
Resposta:
E
Informativo
589 do STJ:
DIREITO DO CONSUMIDOR. VALIDADE DO REPASSE DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR PELA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 938.
É válida a cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. Registre-se que o principal ponto controvertido é a
verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao
comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a
comissão de corretagem. A questão é especialmente relevante, pois deve ser
aferida a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, uma
vez que se trata, em regra, de relação de consumo (art. 2º e 3º do CDC).
Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa
à comissão de corretagem pelo consumidor. A prática comercial tem evidenciado
que as incorporadoras têm efetivamente transferido, expressa ou implicitamente,
esse custo para o consumidor. A principal vantagem para as incorporadoras é a
terceirização desse serviço a profissionais da área de corretagem. Outra
vantagem dessa transferência para as incorporadoras seria a redução da base de
cálculo dos tributos incidentes sobre a aquisição da unidade imobiliária. E a
terceira vantagem seria a desnecessidade de restituição do valor da corretagem,
em caso de desfazimento da promessa de compra e venda, uma vez que o pagamento
passa a ser feito diretamente ao corretor. Afasta-se, desde logo, a alegação de
venda casada, pois ocorre apenas a terceirização dessa atividade de
comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor,
concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de imóveis.
Essas vantagens obtidas pelas incorporadoras, independentemente da verificação
da sua licitude do ponto de vista fiscal, não causam prejuízo econômico para os
consumidores, pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre
particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço,
seja destacado deste. Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu
marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa
das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no
seu conteúdo. Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas, chega-se
diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores
com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no
preço total da compra e venda. Pode-se concluir, portanto, que, em princípio, é
válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a
comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Além
disso, no âmbito das relações de consumo, a informação adequada sobre os
produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um dever imposto
ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros, dos arts. 31, 46 e 52
do CDC. O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos
do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no CC (art. 422), como no CDC
(art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e
cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as
relações negociais. Esse dever de informação é de tal modo acentuado que,
segundo doutrina, a relação de consumo estaria regida pela regra caveat
praebitor (acautele-se fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação
de diligência na atividade de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento
do negócio jurídico ou de responsabilização objetiva por eventual dano causado,
ao passo que, num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra inversa, caveat
emptor (acautele-se comprador), incumbindo ao comprador o ônus de buscar
as informações necessárias sobre o negócio jurídico que pretende celebrar. O
dever de informação referente ao preço na venda a crédito encontra-se
regulamentado tanto pelo art. 52 do CDC como pelo art. 3° Decreto n.
5.903/2006, exigindo do fornecedor clareza acerca do preço total dos produtos e
serviços, discriminando-se as principais parcelas que o integram. Registre-se
que o preço total, como o próprio nome indica, representa o quanto o consumidor
terá que pagar para adquirir o produto ou contratar serviço, sem nenhum
acréscimo pecuniário. Para cumprir essa obrigação de informação, deve a
incorporadora informar ao consumidor, até o momento de celebração do contrato
de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade
imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que essa
venha a ser paga destacadamente. Efetivamente, nos termos do disposto no art.
30 do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o
fornecedor. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma, o
fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada,
inclusive integrando o contrato posteriormente celebrado. Na hipótese de recusa
no cumprimento da proposta, o CDC assegura a possibilidade de se exigir o
cumprimento forçado dela, dentre outras alternativas. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016.
Gabarito do Professor letra E.
GABARITO: E
LETRA A - INCORRETA
Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
LETRA B - INCORRETA
- Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...] III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;
- Art. 36. A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique como tal.
- Art. 38. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.
LETRA C - INCORRETA
Mesmos fundamentos da Letra B.
LETRA D - INCORRETA
Não necessariamente enseja o desfazimento do negócio, veja:
Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
- I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
- II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
- III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
LETRA E - CORRETA
Mesmos fundamentos da Letra B, especialmente quanto ao previsto no artigo 6º, inciso III, do CDC.
FONTE: Código de Defesa do Consumidor (CDC)