O examinador explora, na presente questão, o conhecimento do candidato acerca do que prevê o ordenamento jurídico brasileiro sobre o Condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias, tema previsto na Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Senão vejamos:
A pena convencional, em caso de desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, para aquisição de unidade autônoma de condomínio edilício, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto será de até
A)
50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Preceitua o artigo 67-A, da Lei Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Com relação à rescisão de contratos que se encontram sob a guarida dos artigos 31-A e seguintes da Lei n. 4.591/64, nota-se então a previsão de uma retenção de até 50% dos valores pagos a título de mínimo indenizatório, é dizer, cláusula penal.
Tal disposição, incluída pela Lei n° 13.786, de 2018 tem como finalidade se proteger, no regime de afetação, o empreendimento e demais compradores. Diz-se isso, porquanto os artigos 31-A a 31-F da Lei permitem com que o terreno cru, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à atividade incorporadora fossem apartados do patrimônio geral de determinada empresa e destinados apenas à atividade construtiva que se propôs a fazer aquela incorporadora, ou seja, ao empreendimento a ser erguido.
Desta forma, os patrimônios destinados à construção do empreendimento restam excluídos dos riscos de constrição por dívidas ou obrigações estranhas à sua verdadeira serventia, a exemplo do que ocorre no caso do bem de família, trazendo uma segurança maior ao mercado imobiliário.
Alternativa correta.
B)
25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Vide comentário alternativa "A".
Alternativa incorreta.
C)
50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Vide comentário alternativa "A".
Alternativa incorreta.
D)
50% (cinquenta por cento) da quantia paga, estando ou não a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Vide comentário alternativa "A".
Alternativa incorreta.
E)
25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, estando ou não a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Vide comentário alternativa "A".
Alternativa incorreta.
Gabarito do Professor: letra "A".
LEGISLAÇÃO PARA LEITURA
Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei n° 10.931, de 2 de agosto de 2044, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.
§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no §2° do art. 32 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei.
§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, disponível em: Site Portal da Legislação - Planalto.