Isso porque o ITBI possui uma imunidade específica, cuja hipótese se verifica quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, por força do § 2º, I, do indigitado art. 156 da CF.
Assim, é muito comum que sócios optem por realizar o capital social de suas empresas mediante a integralização de imóveis, muitos dos quais são, inclusive, as sedes dessas pessoas jurídicas, aproveitando-se da imunidade.
fonte: conjur.com