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ITEM CORRETO
Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.
Vale ressaltar, contudo, que NÃO é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.
Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses.
Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615)
DIZER O DIREITO
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GABARITO: CERTO.
Na oportunidade, deixo aqui o resumo do julgado do informativo 672 que prevê que a notificação premonitória é pressuposto processual para a ação de despejo por denúncia vazia de contrato de locação por prazo indeterminado.
Antes que o locador ajuíze ação de despejo por denúncia vazia em caso de locação por prazo indeterminado, é obrigatório que ele faça comunicação dirigida ao locatário manifestando sua intenção na retomada do imóvel, nos termos do art. 46, § 2º, da Lei nº 8.245/91:
Art. 46 (...) § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Isso é chamado de notificação premonitória.
A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. Ao ser comunicado, ele poderá procurar outro imóvel onde possa se instalar.
Caso a ação de despejo seja ajuizada sem essa prévia notificação, o processo deverá ser extinto sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento.
Exceção: é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, dispensando a notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 dias seguintes ao termo final do contrato.
STJ. 3ª Turma. REsp 1812465/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/05/2020 (Info 672).
Fonte: Dizer o Direito.
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Certo
L8245
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Esquematizando:
- Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)--> Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
- Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses--> Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)
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Não confundir com este outro julgado correlato: Resp 1511978-BA, julgado em 02/03/21 (info 687), no qual foi assentado que o termo inicial da denúncia vazia prevista no art. 47, V, da 8.245 é contado desde a formação do vínculo, contando-se eventuais prorrogações.
Desse modo, a denúncia vazia do art. 46, §2º, da lei 8.245 exige que os 30 meses estejam previstos em um único instrumento contratual, não sendo cabível em contrato que foi objeto de posteriores prorrogações.
Já a denúncia vazia do art. 47, V, exige prazo de 5 anos desde o início da relação contratual, computando-se eventuais prorrogações.
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Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91.
Vale ressaltar, contudo, que NÃO é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano.
Em outras palavras, o art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses.
Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12 meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615)