Gabarito Letra E
8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.2.2 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
8.2.3 Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
8.2.4 Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
8.3 Método para identificar o custo de um imóvel
Os métodos a seguir são recomendados para identificação do custo:
8.3.1 Método da quantificação de custo
Utilizado para identificar o custo reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
8.3.2 Método da comparativo direto de custos
A comparação método comparativo direto para avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
A avaliação de imóveis
consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o
objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de sua
utilização no contexto econômico.
A NBR 14653 (ABNT, 2019),
intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes,
responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a NBR
14653-1 (ABNT, 2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos
gerais", define, em seu item 7.2, quatro métodos para identificar o valor de
mercado de um bem, de seus frutos e direitos. São eles:
-
Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é
determinado por meio de tratamento técnico das características comparáveis do
bem com uma dada amostra;
-
Método involutivo: determina o valor do bem com base em seu aproveitamento
eficiente, fundamentado em modelos de análises de viabilidade
técnico-econômica, considerando um empreendimento compatível com as
características do bem e condições de mercado similares. O método
fundamenta-se em um critério indireto que, ao analisar uma gleba ou terreno de
grandes dimensões, considera o seu aproveitamento discretizando-o em lotes
menores;
-
Método evolutivo: identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores
dos elementos que o compõem;
-
Método da capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina
o valor do bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida
prevista juntamente com a consideração de cenários viáveis.
Portanto, o método que
identifica o valor de um bem pelo somatório de seus componentes é o método
evolutivo. Logo, a alternativa E está correta.
Corroborando o que foi
dito, a NBR 14653-1 (ABNT, 2019), em seu item 7.2.3, define o método
evolutivo como o método que “identifica o valor do bem pelo somatório dos
valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização."
Gabarito do professor: Letra
E.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-1: Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro:
ABNT, 2019.