A avaliação de imóveis
consiste em uma análise técnica, feita por um engenheiro de avaliações, com o
objetivo de determinar o valor de um bem e indicadores de viabilidade de sua
utilização no contexto econômico.
A NBR 14653 (ABNT, 2019),
intitulada “Avaliação de bens" é uma norma técnica, dividida em 7 partes,
responsável por nortear os procedimentos de avaliação. Nesse contexto, a NBR
14653-1 (ABNT, 2019), intitulada “Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos
gerais", define, em seu item 7.2, quatro métodos para identificar o valor de
mercado de um bem, de seus frutos e direitos. São eles:
-
Método comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado de um bem é
determinado por meio de tratamento técnico das características comparáveis do
bem com uma dada amostra;
-
Método involutivo: determina o valor do bem com base em seu aproveitamento
eficiente, fundamentado em modelos de análises de viabilidade
técnico-econômica, considerando um empreendimento compatível com as
características do bem e condições de mercado similares. O método
fundamenta-se em um critério indireto que, ao analisar uma gleba ou terreno de
grandes dimensões, considera o seu aproveitamento discretizando-o em lotes
menores;
-
Método evolutivo: identifica o valor do bem por meio do somatório dos valores
dos elementos que compõem o mesmo;
-
Método da capitalização de renda: como o próprio nome sugere, determina
o valor do bem fundamentando-se na capitalização atual de sua renda líquida
prevista juntamente com a consideração de cenários viáveis.
A NBR 14653-2 (ABNT,
2011), em seu item 8.2.1.1, apresenta o planejamento de pesquisa do
método comparativo direto de dados de mercado:
“No planejamento de uma
pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de
dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível,
semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa
– que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela
caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e
conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo
avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa
são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a
tendência de formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e
com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa
refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na
coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação,
bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a
elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas,
planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros)."
Visto isso e avaliando as
afirmativas da questão separadamente, tem-se que:
- A
afirmativa I está correta - vide 1º parágrafo do item 8.2.1.1 da NBR
14653-2 (ABNT, 2011), citado acima;
- A
afirmativa II está correta - vide 3° parágrafo do item 8.2.1.1 da NBR
14653-2 (ABNT, 2011), citado acima;
- A
afirmativa III está errada. A investigação citada nessa assertiva é
referente aos procedimentos para a especificação correta das variáveis
dependentes do método, disposta no item 8.2.1.2.1 da NBR 14653-2 (ABNT, 2011).
Desse modo, a afirmativa não é relativa ao planejamento da pesquisa;
- A
afirmativa IV está correta - vide 1° parágrafo do item 8.2.1.1 da NBR
14653-2 (ABNT, 2011), citado acima.
Portanto, estão
corretas as afirmativas I, II e IV. Assim, deve-se assinalar a alternativa
A.
Gabarito do professor: Letra
A.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-1: Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro:
ABNT, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). ABNT NBR 14653-2: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro:
ABNT, 2011.