Questão 605314

• Banca: TJ-DFT
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2011
• Provas: TJ-DFT - 2011 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Contratos em Geral

Disciplina a lei civil que “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. De acordo com referida previsão legal, considere as proposições abaixo e assinale a incorreta:

• A. O direito real à aquisição do imóvel, no caso de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, somente se adquire com o registro;
• B. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel;
• C. O direito à adjudicação compulsória, quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório do registro imobiliário;
• D. O promitente comprador, munido de promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de imóveis, tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.

Gabarito: D

Comentários

• Errada a assertiva "d", pois somente possui o promitente comprador o direito contra terceiros se a promessa estiver registrada, conforme os artigos que tratam a matéria.
  

  Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

  Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real (Se realizado conforme descrição do artigo antecedente), pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

• Bom, eu vou explicar a resposta certa:
  
  Quando há promessa de compra e venda, respeitando todos os requisitos do contrato preliminar contidos nos artigos 462 a 466, haverá direito real a aquisição da escritura do imóvel. Isso ocorre pois o contrato preliminar, ao ser efetivamente cumprido, obriga as partes a celebrar o definitivo, salvo se houver cláusula de arrependimento, e nesse caso o comprador, ao cumprir todos os requisitos, tem direito de exigir de qualquer pessoa o direito sobre da escritura pública. Mas, como no Brasil é adotado o sistema alemão de transferência de domínio, a sua efetiva confirmação somente ocorrerá com a efetiva escrituração em registro público, sob pena de não ser oponível a terceiros.
  Sendo assim, para requerer a escritura do vendedor não se exige o registro, pois o mesmo é parte do contrato, mas para requerer de terceiros é preciso que o contrato preliminar esteja devidamente registrado, para até mesmo respeitar o princípio da relatividade dos efeitos do contrato e da publicidade dos atos.
• Sinceramente, não consegui vislumbrar porque a letra (c) está correta. De acordo com o art. 463, parágrafo único do CC, o contrato preliminar deverá ser levado à registro. A colega acima disse não ser necessário o registro, pois o mesmo é parte do contrato. Bom, se o registro é parte do contrato é porque ele é necessário, caso contrario o contrato não estaria perfeito, faltando um de seus requisitos essenciais. Acho que a questão foi mal elaborada.  Alguém pode me explicar???
  
• A alternativa 'C' está correta:
  
  Súmula 239 do STJ:
  O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
   
  Enunciado nº 95 do CJF:
  O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.
• Como é possível compatibilizar a letra "a" com a letra "c"? A letra "a" fala que só se adquire o direito real a aquisição do imóvel se o contrato de promessa de compra e venda for registrado. Enquanto que a letra "c" fala que o direito de adjudicação compulsória (o direito de registrar a propriedade do imóvel na justiça), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro do contrato. 
• Alternativa C: Segundo as lições de Flávio Tartuce, Manual de Direito Civil, Editora Método
  
  Se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel NÃO REGISTRADO, o compromissário-comprador terá 03 opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo. Frise-se, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento. 
  
  1ª Opção: Pode o compromissário comprador exigir, por meio da tutela específica das obrigações de fazer, que o vendedor celebre o contrato definitivo. 
  
  2ª Opção: Se não ocorrer tal efetivação do contrato, ao ser esgotado o prazo assinalado na obrigação de fazer para que a outra parte celebre o contrato definitivo, poderá o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar. Esse efeito somente é possível se a isso não se opuser a natureza da obrigação. Deve-se concluir que o efeito, aqui, é similar ao da adjudicação compulsória, desde que o comprador deposite em juízo o preço do imóvel. Isso faz com que continue aplicável a Súmula 239/STJ, o que é confirmado pelo Enunciado 95/CJF, sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário. 
  
  3ª Opção: Caso o bem não interesse mais, poderá o compromissário-comprador requerer a conversão da obrigação de fazer em obrigação de perdas e danos. 
  
  Bons Estudos!!!
• Carol e Guilherme, compatibilizando letra A com C:
  
  A) letra da lei, que trata de direito real - art. 1.417 do CC/02.
  
  C) realmente a redação do artigo 1.418 (e também os comentários de Maria Helena Diniz a esse artigo) aponta para a necessidade de registro imobiliário do compromisso de compra e venda como condicionante à adjucação compulsória.
  
  Mas o STJ firmou entendimendo, pacífico e sumulado (súmula 239/STJ), no sentido de não ser necessário o referido registro, quando a ação for manejada em face do promitente vendedor, pois, diferente do direito real (pessoa-coisa.. erga omnes), a situação é de direito pessoal (pessoa-pessoa, ou seja promitente-comprador-->promitente vendedor, inter parte); ainda que o efeito (na prática) acabe sendo o mesmo do direito real de aquisição, qual seja, transferência do bem em nome do promitente-comprador.
  
  O voto proferido no REsp 184474, que embasou o enunciado da súmula 239/STJ pode ajudar a esclarecer isso:
  
  https://ww2.stj.jus.br/processo/jsp/ita/abreDocumento.jsp?num_registro=199800571779&dt_publicacao=08-03-1999&cod_tipo_documento=3
  
  
  
  
• Vou errar sempre essa questão por não admitir uma súmula contrária a Lei.... lembrando que a súmula é anterior ao novo CC/02, por isso a discussão doutrinária sobre sua aplicação atualmente. O CC é claro ao afirmar que o direito real so surge com o registro, antes disso é mera obrigação de fazer convertível em perdas e danos.
• Porque não se aplica ao item D a súmula 84, STJ?
  
  Súmula: 84É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

• Na verdade o gabarito desta questão tem que ser atualizado porque a resposta correta É A LETRA C de acordo com a súmula 239 do STJ:

  Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Enunciado nº 95 do CJF: O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.