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Alternativa "D", conforme precedentes do STF/STJ:
AGRAVO REGIMENTAL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA - COMPETÊNCIA - FORUM REI SITAE - PRECEDENTES DO STF E
DO STJ - MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA - NECESSIDADE - AGRAVO
IMPROVIDO. (AgRg no REsp 773.942/SP, 3º Turma - 19.08.2008)
Nota pessoal: a questão da admissão ou não do foro de eleição nas ações de adjudicação compulsória não é pacífica na doutrina. Não obstante, o gabarito (letra "D") foi mantido pela banca examinadora. Fato é que o STJ entende que a referida ação tem, sempre, natureza real, prevalecendo, portanto, a regra de competência trazida pelo artigo 95, do CPC, qual seja:
"Art. 95. Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova."
Nota pessoal n.2: os precedentes do STF no mesmo sentido são de 1976, 1980 e 1985, motivo pelo qual optei por não colacioná-los.
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Apenas complementando o ótimo fundamento já apresentado pelo colega, importante colacionar a posição constante na DJI - Índice Fundamental do Direito:
- Adjudicação compulsória. Competência do foro da situação da coisa. Art. 95, do Código de Processo Civil, combinado com o artigo 22, do Decreto-Lei Federal nº 58, de 1937, irrelevância da existência do foro de eleição. (Conflito de Competência 6.623-0, 5.2.87, Câm. Esp. TJSP, Rel. Des. DÍNIO GARCIA, in JTJ105-402).
- A competência para processar e julgar ação de adjudicação compulsória de imóvel rural é do juízo do foro da situação do imóvel (CPC, Art. 95), não podendo o Tribunal, eximindo-se de decidir o mérito, entender tratar-se de ação pessoal e encaminhar as partes ao foro de eleição. (Conflito de Jurisdição 6020, 26.5.76, TP STF, Rel. Min. THOMPSON FLORES, in RT 514-243).
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Acórdão nº 70038582342 de Tribunal de Justiça do RS, Décima Oitava Câmara Cível, 04 de Novembro de 2010
AGRAVO DE INSTRUMENTO. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FORO COMPETENTE. ART. 95 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. A ação de adjudicação compulsória, fundada em direito real sobre bem imóvel, deve ser proposta no foro da situação do imóvel (primeira parte do art. 95 do Código de Processo Civil), ainda que as partes não residam naquela Comarca. Regra de competência absoluta que não admite modificação por vontade das partes ou, no caso, apenas do autor. Precedentes dos Tribunais Superiores e desta Corte. Inaplicabilidade, de outro lado, da regra do art. 98 do Código de Processo Civil, por trazer hipótese de competência relativa. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70038582342, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro...
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Convém discorrer um conceito relativo à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA a fim de clarificar e afastar qualquer, eventual, dúvida relativa ao tema.
A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebração da escritura.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, através da Súmula 239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis. Interpretando o art. 33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de locações), o STJ entende que cabe também a ação de adjudicação compulsória do inquilino para adquirir imóvel vendido pelo locador sem a observância do direito de preferência.
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Há algumas curiosidades no tema:
Em primeiro lugar, para a doutrina, a natureza jurídica da adjudcação é de ação pessoal e não real.
Nesse sentido se manifestara expressamente Ricardo Arcoverde Credie (1991:32), em monografia sobre o tema, definindo-a como "a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - (que tenha prometido vendê-la através do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura) - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado" .
Por conseguinte, já não há como embaralhar os conceitos do direito real e da ação de adjudicação compulsória. Esta ação é de natureza pessoal, esteja ou não registrado o compromisso.
Sobre a necessidade de outorga uxória, tem-se decidido que ela é desnecessária , considerando-se a natureza pessoal da ação de adjudicação compulsória. ( CPC - Art. 10. O cônjuge somente necessitará do consentimento do outro para propor ações que versem sobre direitos reais imobiliários)
Enquanto isso, que para as regras de competência, considera-se a ação de adjudicação como real, fazendo prevaleceer o foro da situação da coisa. O mesmo aocorre nas ações de desapropriação indireta e possessórias, que apesar de serem pessoais, são consideradas reais. (CPC - Art. 95. Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa.)
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Para Daniel Assumpção, "a aplicação do art. 95 do CPC às ações de adjudicação compulsória dependem do registro ou não do contrato de compromisso de compra e venda. Estando o contrato registrado, a competência será absoluta do foro do local do imóvel, porque o promitente comprador passa a ser titular de um direito real à aquisição do imóvel, conforme expressa previsão do art. 1.417 do CC. Por outro lado, não havendo registro, a natureza da demanda será pessoal, tratando-se de demanda de obrigação de fazer, com aplicação das regras de competência relativa. O Superior Tribunal de Justiça entende pela natureza real independentemente do registro, de forma a entender sempre aplicável o art. 95 do CPC." (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil. São Paulo: Método, 2011. p. 138)
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ELPIDIO DONIZETTI - ações fundadas em direito real sobre imoveis: foro da situação da coisa (art. 95). A competencia do foro da situação da coisa para as ações fundadas em direito de propriedade imobiliaria é absoluta, em se tratando das ações reipersecutorias previstas no art. 95 do CPC (direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova). Não versando os direitos mencionados na segunda parte do dispositivo, pode o autor optar pelo foro do domicilio ou de eleição.
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Na minha humilde opinião, numa questão de multipla escolha onde não há referência no enunciado acerca do entendimento do STF ou do STJ, a resposta correta seria a letra C, pois o artigo 95, 2ª parte, do CPC admite a opção pelo foro do domicílio ou eleição, desde que não recaia o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova.
Logo, essa questão deveria ser anulada, em razão da possibilidade de foro de eleição.
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Correta é a letra "D". Por quê?
De acordo com o art. 95 do CPC, “nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova”.
Trata-se de competência territorial e, por isso, relativa, nos termos do art. 111 do CPC. Entretanto, excepcionalmente, torna-se absoluta, quando a lide versar sobre as matérias enumeradas na segunda parte do art. 95 do CPC. (...). As ações fundadas em contratos de promessa de venda e compra, inclusive a de adjudicação compulsória, como ocorre na espécie, são, por natureza, pessoais, na medida em que têm por escopo o cumprimento de uma obrigação de fazer. Todavia, doutrina e jurisprudência têm, via de regra, considerado competente para processar e julgar ações de adjudicação compulsória o 'forum rei sitae', sob a alegação de se tratar de ação real imobiliária. Ovídio Araújo Baptista da Silva, citando José Osório de Azevedo Jr., anota que o' o compromissário comprador tem uma postura muito mais de dominação frente à coisa do que de dependência de uma colaboração do compromitente para a outorga da escritura definitiva; além de ter o promitente comprador o direito de seqüela contra a coisa'(Comentários ao Código de Processo Civil, Vol. 1, Do Processo de Conhecimento – arts. 1º a 100. São Paulo: RT, 2005, 2ª ed., p. 421) "(ut CC n. 84.752/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ de 1º.8.2007).
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Bem, pessoalmente, acredito que a ação de adjudicação compulsória tem natureza real, obviamente se registrado em cartório:
Segundo o art. 1225 do CC, VII: "São direitos reais: o direito do promitente comprador do imóvel".
Art. 1418: "O promitente comprador, titular de direito real..."
Art. 1417: "Mediante promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular, e registrado no Cartório..., adquire o promitente comprador direito real à adjudicação do imóvel".
Se não há registro no cartório, o promitente comprador não terá direito de sequela em face de terceiro para quem o promitente vendedor transferiu o imóvel. Neste caso, realmente, o direito terá natureza pessoal, porquanto não será erga omnes.
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STJ entende ser de natureza real?
"É torrencial a jurisprudência da Corte no sentido de que o 'direito àadjudicação é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não secondicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis'."(REsp 204784 SE, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO,TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/1999, DJ 07/02/2000)" 'O DIREITO A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA E DE CARATER PESSOAL, RESTRITOAOS CONTRATANTES, NÃO SE CONDICIONANDO A 'OBRIGATIO FACIENDI' AINSCRIÇÃO NO REGISTRO DE IMOVEIS' (RESP 30/DF, RELATADO PELO EMINENTEMINISTRO EDUARDO RIBEIRO). (REsp 16822 SP, Rel. Ministro CESAR ASFORROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/1997, DJ 30/06/1997)
Súmula 239, STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro docompromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Agora ela tem natureza real, mas pra os compromissos de compra e venda é pessoa...???