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Lei 8245: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
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Alternativa "B"
Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
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UMa provável resposta da alternativa "D":
"Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;[...]"
Assim, trocar o segredo da porta faz parte da própria segurança do locatário. Ele pode fazer isso sem necessitar de autorização para tal.
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Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
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Colegas, para acrescentar:
O direito de inerência consiste no interesse, juridicamente protegido, do empresário, relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido”. Assim, se o locatário, na locação não-residencial, é titular de direito de inerência ao ponto e pode pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação, esse contrato é de locação empresarial.
Fonte: Fontehttp://www.epgcursos.com.br/downloads/1352008156421.pdf
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Não concordo com o gabarito, pois a lei exige como um dos requisitos que o contrato seja escrito. Os requisitos que garantam ao locatário o direito a renovação do contrato estão dispostos no artigo 51 da lei 8.245/91. São, eles:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado”:
A ação só poderá ser pleiteada se houver um contrato escrito e se o prazo por este definido for determinado por tempo igual ou superior a cinco anos.
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A: "O empresário poderá exercer o seu direito ao ponto, que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerência ao Ponto[1], mesmo contra o proprietário do imóvel. Isto se dá quando o imóvel é utilizado pelo empresário por força de um contrato de locação, sendo desta forma propriedade do locador, um terceiro em relação à empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). Neste caso, é possível que o empresário, antes do término do contrato, inicie a negociação para a renovação, ou mesmo intente uma ação visando este objetivo. É a chamada Ação Renovatória." fONTE: http://www.juridicobelem.com.br/blog/?page_id=119
Todavia para exercer o direito de renovação, o locatário não-residencial deve possuir contrato escrito (art. 51, I, da Lei de Locações).
Assim, creio que a assertiva está confusa. Entretanto a alternativa E está em consonância com o texto legal (art. 27), portanto esta deve ser assinalada.
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Caros colegas, a alternativa "E", de conformidade com a lei me parece única que pode ser considerada correta.
A questão do direito de preferência deve ser vista de conformidade com os artigos 27 e 33 do inquilinato, senão vejamos:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Portanto, realmente na forma dalei, o locador não pode dar o imóvel em pagamento sem antes dar ciência inequivoca ao locatário.
E caso isso não ocorra, o STJ reconhece o direito de perdas e danos ao locatário, mesmo na hi[ótese de não ter sido registrado o contrato em cartório.(Recurso Especial nº 1.216.009 - RS (2010/0185720-7) Rel. Ministra Nancy Andrighi – j. 14/11 2011).
Bons estudos.
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A - ERRADA. Caso a locação tenha sido contratada oralmente, o locatário não poderá lançar mão do direito de inerência.
Direito de inerência é: Chama-se esta tutela de garantia de inerência no ponto, ou seja, ampara-se o interesse do empresário de conti- nuar estabelecido exatamente no local daquele imóvel locado.
O direito de inerência existe para as locações COMERCIAIS. No caso, temos locação residencial. Nesse tipo de locação, residencial, não há direito de inerência, escrito ou verbal o contrato de locação.
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Erro da alternativa "A": não é somente a circunstância de o contrato ter sido firmado oralmente que impede o exercício do direito de inerência, mas, também, o fato de ser residencial e não comercial.
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A: incorreta, pois a lei nº 8.245/91 não exige que o contrato seja escrito a fim de proporcionar o direito de preferência ao inquilino;
B: incorreta, pois o art. 23, II, Lei nº 8.245/91 estipula como obrigação do locatário servir-se do imóveis para o fim que foi convencionado;
C: incorreta, pois o que rege a locação é a finalidade estipulada no contrato de locação;
D: incorreta, pois não existe exigência legal de referida autorização;
E: correta, pois a dação em pagamento equipara-se à venda do bem para fins da concessão de preferência ao inquilino (Lei nº 8.245/91, art. 27).
Gabarito: E. Comentários do livro Como passar em concursos CESPE: direito civil: 331 questões de direito civil. Wander Garcia, Ana Paula Garcia.
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vA: incorreta, pois a lei nº 8.245/91 não exige que o contrato seja escrito a fim de proporcionar o direito de preferência ao inquilino;
B: incorreta, pois o art. 23, II, Lei nº 8.245/91 estipula como obrigação do locatário servir-se do imóveis para o fim que foi convencionado Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
C: incorreta, pois o que rege a locação é a finalidade estipulada no contrato de locação;
D: incorreta, pois não existe exigência legal de referida autorização;
E: correta, pois a dação em pagamento equipara-se à venda do bem para fins da concessão de preferência ao inquilino (Lei nº 8.245/91, art. 27).
Gabarito: E. Comentários do livro Como passar em concursos CESPE: direito civil: 331 questões de direito civil. Wander Garcia, Ana Paula Garcia.