Para resolução da questão, é necessário o
conhecimento do conteúdo sobre os Direitos Reais, previstos no art. 1.225 e
seguintes do Código Civil, bem como acerca dos atuais entendimentos jurisprudenciais
quanto ao assunto. Diante disso, passemos à análise de cada alternativa.
A) INCORRETA.
O grande diferencial da promessa irretratável de compra e venda é a
possibilidade de adjudicação compulsória do bem, decorrente de sua eficácia
real. Entretanto, a promessa irretratável somente gera eficácia real com o respectivo registro
no Cartório de Registro de Imóveis (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019).
Ao exigir o registro da promessa sem cláusula de arrependimento para a adjudicação,
os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil nada mais fazem do que ser fiéis ao sistema
que integram, posto que sendo o direito do promitente comprador direito real
(art. 1.225, VII), e adquirindo-se os direitos reais sobre imóveis constituídos
ou transmitidos por atos entre vivos pelo registro (princípio da inscrição –
art. 1.227), é inafastável a necessidade
do registro da promessa para que se torne o promitente comprador titular de DIREITO
REAL e, então, possa exercê-lo erga omnes (SOUZA apud GAGLIANO; PAMPLONA
FILHO, 2019).
Assim, caso a promessa de compra e venda esteja devidamente registrada,
poderá o compromissário comprador ajuizar demanda de adjudicação compulsória,
caso em que, por sentença, o juiz adjudicará o imóvel compromissado ao seu
patrimônio, se o vendedor não lhe houver outorgado a escritura definitiva,
consoante convencionado. A demanda, aliás, poderá ser intentada também contra terceiros,
cessionários dos direitos do promitente vendedor (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO,
2019).
Uma vez não registrado o compromisso de
compra e venda, concluímos naturalmente que o direito
real do promitente comprador não se teria constituído. Em verdade, firmada uma
promessa de compra e venda, ainda que não registrado o seu instrumento, o
contrato terá gerado efeitos entre as próprias partes contratantes, caso em
que, posto não se afigure constituído o esperado direito real, a parte prejudicada
pelo inadimplemento da outra poderá
lançar mão dos meios comuns de execução específica da obrigação de fazer,
para o fim de satisfazer seu direito (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019).
Sobre o assunto, observemos as seguintes súmulas editadas pelo STJ:
- Súmula 84: é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em
alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido de registro.
- Súmula 239: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro
do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Neste último caso, teremos uma demanda fundada em mero DIREITO PESSOAL, por meio da qual o
compromissário comprador, valendo-se do disposto no art. 501 do Código de Processo
Civil, exigirá que a parte adversa outorgue a escritura definitiva, e, não
sendo isso possível, a própria sentença surtirá o mesmo efeito da declaração de
vontade não emitida (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019).
Deste modo, na hipótese da Súmula 239, a despeito de se manter a
referência à expressão “direito à adjudicação compulsória”, deve ficar claro
que essa forma de “adjudicação” é
exigida no bojo de uma demanda de natureza obrigacional, uma vez que, não
estando o instrumento preliminar registrado, não há que se falar em direito
real (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019).
Portanto, para que o promitente comprador se torne titular de direito
real e possa valer-se da adjudicação compulsória, deve haver o registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
B) CORRETA. Segundo a jurisprudência do
STJ, o genitor que, após a separação do casal, resida sozinho em imóvel
transferido aos filhos deve pagamento de alugueres, equivalente a 50% do valor
da locação do imóvel, em razão do usufruto isolado do patrimônio pertencente à
prole.
Primeiramente, cumpre esclarecer que usufruto é o direito real,
conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar da coisa
alheia os frutos e utilidades que ela produz, podendo recair em um ou mais bens,
móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou em parte deste, abrangendo-lhe,
no todo ou em parte, os frutos e utilidades (art. 1.390 do Código Civil) (GAGLIANO;
PAMPLONA FILHO, 2019).
A alternativa traz o exato entendimento proferido pelo STJ, no
julgamento do REsp 1098864-RN. Nesse sentido, em caso de separação do casal, na
hipótese de utilização exclusiva de imóvel pertencente aos filhos por um de um
dos ex-cônjuges, este deverá pagar aluguel aos filhos, no equivalente a 50% do
valor da locação do imóvel.
O Tribunal entendeu
que, nos termos do art. 1.689, inciso I, do Código Civil, o pai e a mãe,
enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários dos bens dos filhos.
Entretanto, a aplicação direta do referido dispositivo apenas é possível na
constância do relacionamento, pois, findo o casamento, ou a união estável, no
mais das vezes, ocorre a separação física do casal, fato que torna inviável o
exercício do usufruto de forma conjunta.
Nessa hipótese, é factível a cobrança do equivalente à metade da locação
do imóvel, uma vez que a simples ocupação do bem por um dos ex-cônjuges
representa impedimento de cunho concreto, ou mesmo psicológico, à utilização
simultânea pelo outro usufrutuário.
C) INCORRETA.
Nos termos do art. 1.241 do Código Civil, poderá o possuidor requerer ao
juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade.
Assim, como ensina Venosa (2019), a ação de usucapião é de eficácia declaratória, uma vez que é apenas
reconhecida a existência da aquisição da propriedade, não se constitui a
propriedade pela sentença. Inclusive, tendo em vista essa declaratividade,
permite-se que a usucapião possa ser alegada como matéria de defesa, para
obstar ação reivindicatória. Nesse sentido, o efeito da sentença na usucapião é
ex tunc, portanto.
O mesmo raciocínio se dá quanto ao formal de partilha. Conforme
determina o art. 1.784, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo,
aos herdeiros legítimos e testamentários. Assim, o registro da sentença do
formal de partilha não é fato aquisitivo do domínio, pois este já foi adquirido
no momento da morte, tendo, portanto, natureza declaratória de domínio.
D) INCORRETA.
Existem três principais sistemas referentes ao registro de imóveis
estabelecidos pelo direito comparado: o francês, o alemão e o romano.
O modelo francês prevê dois sistemas distintos de publicidade: um
registro de inscrições para as hipotecas e privilégios e um registro de transcrições
para os contratos em que se formalizam as transmissões da propriedade (GAGLIANO;
PAMPLONA FILHO, 2019).
Diferentemente, no modelo alemão vigora o princípio da fé pública, conferindo
ao registro efeito saneador de todo e qualquer vício, dele emergindo presunção
absoluta de validade (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019).
No Brasil, como já se deve ter percebido, adota-se um sistema misto, também chamado de Sistema Eclético (ou Sistema Romano),
em que se atribui caráter obrigatório ao registro, com efeito constitutivo da
propriedade imobiliária, sem se desapegar do título que eventualmente tenha lhe
originado. Em outras palavras, o Sistema Brasileiro pressupõe, para a aquisição
da propriedade, além do título constitutivo (em geral, o contrato), a
conjugação de uma solenidade (registro, no caso
dos bens imóveis) (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2019).
Gabarito do professor: alternativa B.
Referência bibliográfica:
GAGLIANO,
Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: direitos
reais. São Paulo: Saraiva, 2019, v. 5.
VENOSA,
Silvio de Salvo. Direito Civil: reais. 19. Ed. São Paulo: Atlas, 2019, v. 2.
Lei nº 10.406, de 10
de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível no site do Planalto.