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ERRADO
O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que havendo cláusula expressa no contrato de locação de que a responsabilidade do fiador perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel, objeto da locação, não há que se falar em desobrigação do mesmo, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.
Processo: AgRg no Ag 1112081 RS 2008/0237042-0 Relator(a): Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA Julgamento: 23/06/2009
Ementa DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIZAÇÃO DOS FIADORES PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. EXISTÊNCIA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXONERAÇÃO AUTOMÁTICA DA FIANÇA. NÃO-OCORRÊNCIA. PRECEDENTE DO STJ. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Havendo no contrato locatício cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, o fiador responde pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença. Precedente do STJ.
2. Agravo regimental improvido.
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Art. 39 de Lei de locaçoes
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INFORMATIVO 509 STJ
O fiador de um contrato de locação por prazo determinado continua vinculado ao pacto e responsável pelo débito caso este ajuste se prorrogue automaticamente e se transforme em prazo indeterminado?
Depende. Nos contratos celebrados antes da lei 12.112/09 NAOOOOOOO, se celebrados depois da lei 12.112/09 a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança.
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Lei de locações
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
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É a já conhecida regra de que o acessório segue o principal: prorrogado o contrato de locação (principal), prorroga-se também a sua garantia (acessório).
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De acordo com a jurisprudência do
STJ, caso uma pessoa se obrigue como principal pagador dos aluguéis de imóvel
até a entrega das chaves, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado
acarretará a exoneração da fiança.
Lei nº 8.245/91:
Art.
39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela
Lei nº 12.112, de 2009)
INFORMATIVO 509 do STJ:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO
INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. LEI N. 12.112/2009.
Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes
da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos
locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado se
houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do
Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locação
será prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do
imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm.
n. 214/STJ, o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de
aditamento ao qual não anuiu". Todavia, diferente é a situação para os
contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode
retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao
art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei. Dessa forma, para os novos contratos, a
prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação
automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário,
resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador
de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente
citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
De acordo com a jurisprudência do
STJ, caso uma pessoa se obrigue como principal pagador dos aluguéis de imóvel
até a entrega das chaves, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado não
acarretará a exoneração da fiança. Por força da Lei nº 12.112/2009 que alterou
o artigo 39 da Lei do Inquilinato, passando a prorrogar a fiança em caso de
prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
Gabarito – ERRADO.
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ERRADO.
Em regra, a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato. Recentemente, o STJ considerou que quando o fiador notifica o locador sobre sua intenção de se desonerar das obrigações da fiança ainda no período de locação determinado no contrato, essa exoneração só terá efeitos após 120 dias da data em que a locação passar a ser por prazo indeterminado, e não da data da notificação.
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"AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO. SÚMULA 214 STJ MODIFICADA. FIADOR. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO PROVIDO. 1. O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA AO REVER O ENUNCIADO DA SÚMULA 214, FIRMOU O ENTENDIMENTO DE QUE HAVENDO CLÁUSULA EXPRESSA DE QUE O FIADOR FICA VINCULADO AO CONTRATO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, DESSE COMPROMISSO NÃO SE EXONERA QUANDO DA PRORROGAÇÃO DA AVENÇA. (PRECEDENTES). 2. ESSE EG. TRIBUNAL DE JUSTIÇA JÁ TEVE OPORTUNIDADE DE SE PRONUNCIAR FAVORAVELMENTE A ESSA NOVA ORIENTAÇÃO, RESPONDENDO, POIS A FIADORA PELO DÉBITO COBRADO ATÉ A DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO. 3. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.
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ERRADO.
A Lei nº 12.112/09 deu nova redação ao art. 39 da Lei nº 8.245/1991, de modo que existem duas situações distintas:
Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09
O entendimento da jurisprudência era o de que o fiador ficaria isento em caso de prorrogação automática do contrato anteriormente celebrado como de prazo determinado, salvo se houvesse previsão de que o fiador se responsabilizaria pelos alugueis até a “entrega das chaves” (devolução do imóvel).
Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
Regra: o fiador respondia apenas até o fim do prazo do contrato por prazo determinado.
Exceção: responderia pela prorrogação se houvesse cláusula dizendo que a garantia se estenderia até a entrega do imóvel (“entrega das chaves”).
Em outras palavras, a regra era que a fiança não se prorrogava automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.
Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09 (situação da questão)
Essa Lei determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança.
A fiança é, assim, prorrogada por força de lei (ope legis), salvo se houver disposição contratual em sentido contrário (ex: no contrato de fiança, há uma cláusula dizendo que o fiador fica isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato).
Regra: mesmo sem cláusula expressa, o fiador responde em caso de prorrogação automática do contrato.
Exceção: o fiador poderá fazer constar uma cláusula no contrato dizendo que não responderá se houver prorrogação automática do contrato.
Em outras palavras, a regra é a de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.
Fonte: CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Mora no caso de contrato de aluguel. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/c22abfa379f38b5b0411bc11fa9bf92f>. Acesso em: 11/01/2021