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AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RENOVAÇÃO. HIATO LONGO ENTRE CONTRATOS ESCRITOS. ACCESSIO TEMPORIS. INADMISSÃO. PRECEDENTES.
1. Embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8.245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos.
2. Em hipóteses tais, em que mediou período razoável entre os contratos escritos - dezesseis meses -, não há como se ter como admissível a accessio temporis. Precedentes.
3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 61436 / SP)
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LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATORIA. ACESSÃO DE TEMPO.
- É PACIFICO O ENTENDIMENTO DESTA CORTE NO SENTIDO DE QUE SE BREVE O INTERREGNO ENTRE OS CONTRATOS ESCRITOS, É PERMITIDO O "ACESSIO TEMPORIS" PARA VIABILIZAR O PERFAZIMENTO DO PRAZO MINIMO LEGAL, EXIGIDO NA LEI DE LUVAS PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO.
- RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
(REsp 14540/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/1997, DJ 14/04/1997, p. 12747)
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Lei n. 8.245
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I -
o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III
- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1º
O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores
da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente
poderá ser exercido pelo sublocatário.
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E como fica a Súmula 482 do STF: "O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24.150"??
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Desculpa! Era letra D!!!
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questão anulavel a letra D nao pode estar certo pois o contrato tem que ser escrito.
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Se o empresário desenvolver sua
atividade em imóvel alugado, essa locação será chamada de não residencial e
será protegida pela Lei de Locações (Lei 8.245/91), artigos 51 e 52, e 71 a 75.
Decorre dessas normas, entre outros, o direito à renovação compulsória do contrato
de locação do imóvel destinado ao estabelecimento empresarial, se preenchidos cumulativamente
os requisitos do artigo 51:
1 – O contrato deve ser escrito e com
prazo determinado;
2 - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
3 - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A lei
estendeu a proteção aos cessionários ou sucessores da locação (§1º), no caso de
sublocação (vide interpretação inversa da Súmula 482, STJ: “O locatário, que não for sucessor ou
cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a
este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24.150 [vigente
à época])”.
Quanto ao
segundo requisito, admite a lei a soma dos contratos anteriores. Assim, um
contrato de 3 anos, seguido de outro de 2 anos, podem ser somados para alcançar
o prazo mínimo de 5 anos. A essa soma a doutrina dá o nome de accessio temporis.
Contudo, a
jurisprudência tem admitido que podem ser entremeados na soma dos contratos
locatícios escritos pequenos lapsos temporais de contratos não escritos:
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA.
"ACCESSIO TEMPORIS". SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS. INTERRUPÇÃO MÍNIMA.
VIABILIDADE. - Em sede de ação renovatória de locação comercial, se o período de interrupção entre a
celebração dos contratos escritos não é significativo, é de se admitir o
"accessio temporis" pela soma de seus prazos, a fim de viabilizar
a pretensão renovatória pelo perfazimento do qüinqüídio legal exigido. -
Precedentes desta Corte. - Recurso conhecido e provido.” STJ - REsp 150183 SP 1997/0069995-1, 05/04/1999”
(Adaptado da Sinopse Saraiva, Direito Comercial, 2012)
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Ô mania que o pessoal aqui tem de querer anular questão por qualquer coisa, aff!
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Pessoal...com relação ao comentário do colega "Klaus Costa", é importante observar que a súmula 482 do STF foi SUPERADA, haja vista que o decreto n. 24.510/34 foi REVOGADO!
Vale ressaltar, contudo, que o raciocínio até então expresso pela citada súmula permanece VÁLIDO, considerando que a atual lei de locações (lei nº 8.245/91) traz uma regra semelhante no seu art. 51, § 1º.
Fonte: Márcio Cavalcanti - Súmulas do STF e do STJ Anotadas e Organizadas por Assunto. Editora JusPodivm, 2ª edição, revista e amplicada - ano 2017, pág. 75.
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GABARITO: LETRA D
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RENOVAÇÃO. HIATO LONGO ENTRE CONTRATOS ESCRITOS. ACCESSIO TEMPORIS. INADMISSÃO. PRECEDENTES.
1. Embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8.245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos. 2. Em hipóteses tais, em que mediou período razoável entre os contratos escritos - dezesseis meses -, não há como se ter como admissível a accessio temporis. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 61.436/SP, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 16/03/2006, DJ 17/04/2006, p. 217)
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a) dos contratos escritos de locação do cedente e do cessionário da locação.
c) dos contratos escritos de locação do antecessor e do sucessor da locação.
art. 51, § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; / no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Embora haja a possibilidade de somar o tempo dos contratos do cedente e cessionário e antecessor e sucessor, tal previsão decorre da lei, não de construção jurisprudencial.
b) de exploração de ramos diferentes de comércio do locatário.
A Lei expressamente exige que a exploração se dê no mesmo ramo:
art. 51, III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
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Locação não residencial (comercial) = ponto comercial, utilização empresarial, ou seja, ficar ali é muito importante para o êxito da atividade e manutenção da clientela. Mesmo com as negociações pelas ferramentas online ainda existe muito a utilização e a importância do ponto fixo.
RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA (03 requisitos): contrato escrito e por prazo determinado mínimo de 05 anos, ininterrupção por no mínimo 03 anos explorando a mesma atividade. O máximo de prazo para a renovação compulsória é de 05 anos.
STJ Resp.1323410/MG de 2013 diz que pode ter a somatória do tempo dos contratos ACESSO TEMPORIS. Ex: É o caso de um TRESPASSE.
ACESSO TEMPORIS está expresso na lei 8.245/91, não estava positivado na legislação anterior mas já era amplamente aceito pela jurisprudência.
GABARITO LETRA D