Questões de Locação Empresarial

Questão 100891

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: DPE-CE
• Ano: 2008
• Provas: CESPE - 2008 - DPE-CE - Defensor Público
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Julgue o item abaixo, acerca da locação comercial.

O empresário, tendo celebrado contrato de locação há mais de cinco anos e estando no mesmo ramo de atividade há mais de três anos, tem direito à renovação do contrato, mesmo que a avença tenha sido celebrada verbalmente.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: E

Comentários

• A Lei exige, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade com a qual o Locatário terá de contar para obter a renovação compulsória do seu contrato locatício.Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas, poderá perenizar-se, já que, renovado uma vez, as renovações seguintes serão mais simples, desde que não haja alteração na atividade do Locatário. É que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatário poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale dizer: o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio, mesmo sem autorização do Locador, e o comprador também gozará do mesmo direito de renovar a locação.
• Ação renovatória é aquela disponibilizada pelo Direito Processual brasileiro para garantir o direito do empresário de renovar contrato de locação referente ao imóvel onde esteja localizado seu ponto comercial.Sociedades civis com fim lucrativo, desde que regularmente instituídas, poderão valer-se dessa ação.Nos termos da Lei 8.245/91, a chamada Lei de Locação, legislação específica que regula a ação renovatória, esta somente será cabível se forem preenchidos alguns requisitos essenciais:Subjetivamente, a ação deve ter um empresário no pólo ativo e o proprietário do imóvel onde está o ponto comercial no passivo. O objeto da ação deve ser a renovação de contrato de locação comercial; A ação deve ser proposta oportunamente, nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato. Se faltar menos de seis meses para o término ou se houver mais de um ano de vigência do contrato, a ação não será admitida; Deve existir um ou sucessivos contrato (s) prévio (s) de locação comercial, que representem locação ininterrupta por período não inferior a 5 anos; O empresário deve exercer a mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por período mínimo de 3 anos ininterruptos.
• Os requisitos essenciais à pretensão do locatário em continuar o aluguel estão descritas no art. 51, desde que, cumulativamente, sejam preenchidos tais requisitos. São eles: que “o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado”; importante esse detalhe em razão do prazo exigido pela própria Lei quando da propositura da ação renovatória. Será fácil provar o tempo da locação por meio de um contrato escrito. De mais a mais, é o entendimento comumente adotado pelos Tribunais e por renomados juristas. "Contrato firmado a prazo - Não basta, porém, que a forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não inferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado não ensejam a renovação" (Novo Código Civil e Legislação Extravagante Anotados, RT, São Paulo, 2002, p. 1.144).
  Noutro aspecto, “o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; nesse quesito entra o que a doutrina define como acessio temporis. Na definição de Marcus Cláudio Acquaviva, é a “aquisição de um direito em decorrência do transcurso de um prazo, sendo utilizada especialmente nas locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino completar o prazo mínimo de cinco anos de locação, para ter o direito de propor a ação renovatória”. Alguns meses que o locatário deixou descaracterizar o caráter locatício da relação, mas permaneceu no local, também podem ser acrescidos ao prazo exigido. Por fim, “o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. A mudança constante da atividade comercial realizada pelo empresário não será admitida pelo Juízo para a renovação do contrato, uma vez que é necessário tempo para se formar um ponto, o aviamento e conseguir solidificar sua clientela. A Lei ainda menciona como legítimos para pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação compulsória do estabelecimento comercial os sucessores e os cessionários.
• Resposta: Errado
  
  A Lei de Locações (L. 8.245/1991) elucida a questão:
  
  

      Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

          I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

          II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

          III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
  
  Embora o empresário tenha preenchido os requisitos das alíneas II e III não preencheu da alínea I, o que implica a inobservância dos requisitos que o art. 51 "caput" determinou sejam cumulativos, não tendo, com isto, direito à renovação.
  
  Bons estudos!
   

• Deve ser por escrito

  Abraços

• DIREITO DE INERÊNCIA AO PONTO

  ·         Requisito formal: contrato escrito e por prazo determinado

  ·         Requisito temporal: mínimo de cinco anos de relação contratual contínua

  ·         Relação material: mínimo de três anos na exploração de atividade no mesmo ramo

   

  HIPÓTESES DE DENEGAÇÃO = não se aplica à Shoppings

  Ø  O locatário fazer uma proposta insuficiente para a renovação do contrato

  ·         O atual locatário propõe renda insuficiente para o aluguel

  Ø  Proposta de terceiro melhor que a do atual locatário

  Ø  O locador precisar fazer uma reforma substancial no imóvel locado

  Ø  O locador precisar para uso próprio

  ·         O locador precisar para a transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de ano em cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.

   

   

  HIPÓTESES DE INDENIZAÇÃO

  Protege-se também o ponto empresarial, assegurando-se ao locatário uma indenização pelos prejuízos decorrentes da mudança de lugar, se for negada a renovação em função da proposta de terceiros e, se no prazo de três meses, o locador não iniciar as obras, ou não der o destino prometido ao imóvel (art. 52, § 3e, da Lei 8.245/91).

  Essa indenização deve abranger o dano emergente e os lucros cessantes decorrentes da mudança, da perda do local e da desvalorização do estabelecimento.

Questão 251737

• Banca: TJ-DFT
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2007
• Provas: TJ-DFT - 2007 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Compra e Venda Mercantil; Contratos Empresariais; Factoring; Locação Empresarial; Títulos de Crédito; Títulos em espécie

Julgue as proposições seguintes, assinalando, após, a alternativa correta:

I - Na locação ou compra de uma loja de um shopping center, tal qual ocorre com qualquer imóvel, o locador/vendedor se compromete com o êxito negocial do locatário/comprador.

II - Numa relação de compra e venda de loja em shopping center, em ocorrendo a entrega da loja, não há base para o acolhimento da exceptio non adimpleti contractus, considerando que a obrigação principal constante do contrato foi cumprida. Hipótese de aplicação da exceptio non rite adimpleti contractus.

III - No contrato de factoring, é impositivo ao faturizador assumir os riscos do não-pagamento, pois, ao ceder seus ativos, o faturizado desvincula-se de qualquer obrigação em caso de inadimplemento do devedor-sacado.

IV - A emissão de cheque pós-datado não o desnatura como título de crédito.

• A. Todas as proposições são verdadeiras.
• B. Todas as proposições são falsas.
• C. Apenas uma das proposições é verdadeira.
• D. Apenas uma das proposições é falsa.

Gabarito: C

Comentários

• O contrato de Shopping Center é, em realidade, um contrato atípico misto, ou seja, embora guarde características de todos os contratos supracitados, não se confunde com nenhum deles; tem unidade orgânica autônoma, por consistir em instrumento jurídico que reflete, em boa parte, a complexidade econômica do centro comercial. Não se pode nem dizer que ele é constituído por um conjunto de contratos coligados, em outras palavras, uma união meramente externa de negócios jurídicos. O que ocorre é verdadeiramente a aparição contrato ex novo, fruto da autonomia privada no campo cinzento deixado pelo legislador.

  É preciso que se diga que, no direito positivo, não é essa a opinião vigente, dados os termos expressos da Lei 8245/91, tratando o Shopping como locação. Força é convir, entretanto, que é muito mirrado o esquema de aluguel para abarcar essa figura e cremos que, de lege ferenda, o que se deve afirmar é a independência do centro comercial comocontrato autônomo.

• NATUREZA CONTRATUAL A bem da verdade, vislumbra-se no cheque pós-datado duas naturezas, uma cambiária (título de crédito) e outra contratual. Isso porque o pagamento ao comerciante, mediante a emissão de cheque pós-datado, normalmente é, do ponto de vista jurídico, um contrato verbal em que o emitente adquire produtos ou serviços, paga o preço com um ou mais títulos (cheques), sendo certo que o vendedor se compromete a apresentar o título ao Banco nas datas acertadas entre ele e o comprador. As garantias são recíprocas: o cliente promete que terá fundos quando sacar o cheque e o vendedor promete que só o apresentará na data acertada. Trata-se de acordo de vontades, em que as partes estipulam, livremente, o modo de aquisição e o pagamento daquilo que foi acordado. Acrescente-se, entretanto, que a natureza cambiária do cheque não se desnatura; pelo contrário, continua latente. Tal premissa é verdadeira, pois quando levado ao Banco, é pago imediatamente, preservando, assim, sua principal característica, qual seja, a ordem de pagamento à vista. Contudo, a parte que desrespeitar o pactuado quando se emitiu o cheque, poderá ser responsabilizada civilmente pelos prejuízos que porventura vier a causar. Em seu artigo 159, o Código Civil, estabelece, claramente, a obrigação de reparar o dano àquele que, por ação, ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem.

• O contrato denominado "factoring" ou faturização é aquele segundo o qual ocomerciante – chamado de faturizado - cede seus créditos relativos às vendas a terceiros, total ou parcialmente, a um outro comerciante ou a uma instituição financeira – o faturizador – prestando este àquele serviços de administração de crédito mediante uma remuneração pactuada entre as partes.

  Não é de somenos importância lembrar a origem antiga desta espécie de contrato nas cidades de Roma e da Grécia onde os comerciantes daquela época incumbiam os agentes ou "factors", espalhados pelos mais diversos lugares, da guarda e venda das mercadorias que lhe eram próprias. Hodiernamente, a evolução deste tipo de avença lhe confere nítidos traços de um financiamento por parte do faturizador em relação ao faturizado, que adquire os créditos deste último efetuando o pagamento sempre antes de seu vencimento original ("conventional factoring") ou na data do vencimento ("maturity factoring"). Neste passo, dois momentos distintos se fazem presentes no contrato de "factoring", a saber: o primeiro onde o "factor" não passava de um comissário no agenciamento das vendas das mercadorias; e um segundo, mais atual, onde o faturizador representa tão somente um meio de financiamento ao faturizado.
  
  acredito que o erro da III é a expressão "impositivo".

• I - ERRADA - no contrato de compra e vente /locação em shopping center, o vendedor/locador se compromete com o êxito da comprador/locatário pois deve manter o "tenant mix", ou seja, a variedade e complexo de serviços e lojas que agradem aos consumidores a fim de manter o movimento do local. Contudo, nas demais relações de compra e venda e locação não ha esse comprometimento, ja que o locador/vendedor somente se preocupa com a solvencia do comprador/ locatário. Portanto, o equivoco da assertiva está em "tal qual ocorre com qualquer imóvel."
  
  II - ERRADA - conforme julgado do STJ:
  COMERCIAL. SHOPPING CENTER. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTO PELO LOJISTA (MIX). DESRESPEITO PELO INCORPORADOR-ADMINISTRADOR. DESVIRTUAMENTO DO OBJETO DO CONTRATO (RES SPERATA). PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO DE COMPRA DA LOJA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ALEGADA PELO LOJISTA. POSSIBILIDADE. ART.
  1.092 DO CÓDIGO CIVIL/1916 E ART. 476, DO CÓDIGO CIVIL/2002.
  - O lojista pode deixar de efetuar o pagamento total do preço do contrato de promessa de compra e venda de loja situada em shopping center, se o incorporador-administrador descumpre sua obrigação de respeitar a cláusula de exclusividade na comercialização de determinado produto pelo lojista (mix), permitindo que loja âncora venda o mesmo produto vendido pelo lojista. Trata-se de aplicação do art. 1.092 do Código Civil/1916 (art. 476, do Código Civil atual).
  - Tratando-se de shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com o lojista (tenant mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping, isto é, durante  todo  o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto do contrato (res sperata).
  Recurso especial conhecido e negado provimento.
  (REsp 764.901/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/10/2006, DJ 30/10/2006, p. 299).
  
  continua...
  
• 
  III - ERRADA - depende do contrato firmado entre as partes. Veja-se julgado do STJ:
  AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DUPLICATA. NULIDADE. CAUSA DEBENDI. AUSÊNCIA. ENDOSSO. SOCIEDADE DE FOMENTO MERCANTIL. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.
  1. "A devedora pode alegar contra a empresa de factoring a defesa que tenha contra a emitente do título." (REsp 469051/RS, Rel. Min.
  Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, DJ 12/05/2003 p. 308, LEXSTJ vol. 167 p. 85, RSTJ vol. 184 p. 376) 2. "Nada obstante os títulos vendidos serem endossados à compradora, não há por que falar em direito de regresso contra o cedente em razão do seguinte: (a) a transferência do título é definitiva, uma vez que feita sob o lastro da compra e venda de bem imobiliário, exonerando-se o endossante/cedente de responder pela satisfação do crédito; e (b) o risco assumido pelo faturizador é  inerente à atividade por ele desenvolvida, ressalvada a hipótese de ajustes diversos no contrato firmado entres as partes." (REsp 992421/RS, Rel. para Acórdão Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 12/12/2008) 3. Agravo regimental não provido.
  (AgRg no Ag 1115325/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/09/2011, DJe 09/09/2011)
  Mas, diante de divergência na doutrina, fiquei em dúvida quanto a esta. Se alguém mais puder comentar, agradeço!!!
  
  continua...
  
• IV - CORRETA
  Processual Civil. Comercial. Recurso especial. Execução. Cheques pós-datados. Repasse à empresa de factoring. Negócio subjacente.
  Discussão. Possibilidade, em hipóteses excepcionais.
  - A emissão de cheque pós-datado, popularmente conhecido como cheque pré-datado, não o desnatura como título de crédito, e traz como única conseqüência a ampliação do prazo de apresentação.
  - Da autonomia e da independência emana a regra de que o cheque não se vincula ao negócio jurídico que lhe deu origem, pois o possuidor de boa-fé não pode ser restringido em virtude das relações entre anteriores possuidores e o emitente.
  - Comprovada, todavia, a ciência, pelo terceiro adquirente, sobre a mácula no negócio jurídico que deu origem à emissão do cheque, as exceções pessoais do devedor passam a ser oponíveis ao portador, ainda que se trate de empresa de factoring.
  - Nessa hipótese, os prejuízos decorrentes da impossibilidade de cobrança do crédito, pela faturizadora, do emitente do cheque, devem ser discutidos em ação própria, a ser proposta em face do faturizado.
  Recurso especial não conhecido.
  (REsp 612.423/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2006, DJ 26/06/2006, p. 132).
  
  Bons estudos a todos!!!
  
• No contrato de factoring, é impositivo ao faturizador assumir os riscos do não-pagamento, pois, ao ceder seus ativos, o faturizado desvincula-se de qualquer obrigação em caso de inadimplemento do devedor-sacado.
  O erro está na palavra qualquer; é bem verdade que o faturizado não responde pela solvência do devedor, MAS deve responder pela existencia (exigibilidade) do crédito. Neste caso obriga-se regressivamente o faturizado que:
  a) simular a criação de um crédito (emissão de duplicatas frias);
  b) receber o pagamento, total ou parcial, de título, diretamente do devedor, depois de efetivada sua cessão ao factorizador;
  c)der causa a justa recusa do pagamento por parte do devedor, como por exemplo (mercadorias não entregues, com avarias, diferenças de preço), hipóteses relacionadas ao cumprimento do negócio subjacente.
   

• Esse modelo de questão é nulo de pleno direito

  Abraços

• Gabarito: C

• SOBRE O ITEM III:

  No contrato de factoring, é impositivo ao faturizador assumir os riscos do não-pagamento, pois, ao ceder seus ativos, o faturizado desvincula-se de qualquer obrigação em caso de inadimplemento do devedor-sacado.

  Como ressaltado pela colega Luluzia Ferreira, o erro está na palavra qualquer, visto que apesar do faturizado não responder pela solvência do crédito, ele responde pela sua existência.

  Em regra, a empresa de factoring não tem direito de regresso contra a faturizada — com base no inadimplemento dos títulos transferidos —, haja vista que esse risco é da essência do contrato de factoring. Essa impossibilidade de regresso decorre do fato de que a faturizada não garante a solvência do título, o qual, muito pelo contrário, é garantido exatamente pela empresa de factoring. Essa característica, todavia, não afasta a responsabilidade da cedente em relação à existência do crédito, pois tal garantia é própria da cessão de crédito comum — pro soluto. É por isso que a doutrina, de forma uníssona, afirma que no contrato de factoring e na cessão de crédito ordinária, a faturizada/cedente não garante a solvência do crédito, mas a sua existência sim. Nesse passo, o direito de regresso da factoring contra a faturizada deve ser reconhecido quando estiver em questão não um mero inadimplemento, mas a própria existência do crédito. Ex: a faturizadora terá direito de regresso contra a faturizada que, por contrato de factoring vinculado a nota promissória, tenha cedido duplicatas sem causa subjacente. Neste caso, fica claro que as duplicatas que ensejaram o processo executivo são desprovidas de causa ("frias"), e tal circunstância consubstancia vício de existência dos créditos cedidos — e não mero inadimplemento —, o que gera a responsabilidade regressiva da cedente perante a cessionária. STJ. 4ª Turma. REsp 1289995-PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 20/2/2014 (Info 535).

  Ressalta ainda que conforme entendimento jurisprudencial recente é NULA disposição contratual que estipule a responsabilidade da faturizada pela solvência do crédito.

  A empresa faturizada não responde pela insolvência dos créditos cedidos, sendo nulos a disposição contratual em sentido contrário e eventuais títulos de créditos emitidos com o fim de garantir a solvência dos créditos cedidos no bojo de operação de factoring. A natureza do contrato de factoring, diversamente do que se dá no contrato de cessão de crédito puro, não permite que os contratantes, ainda que sob o argumento da autonomia de vontades, estipulem a responsabilidade da cedente (faturizada) pela solvência do devedor/sacado. STJ. 3ª Turma. REsp 1711412-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 04/05/2021 (Info 695).

Questão 300172

• Banca: EJEF
• Órgão: TJ-MG
• Ano: 2007
• Provas: EJEF - 2007 - TJ-MG - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Quanto à locação não residencial, assinale a alternativa CORRETA.

• A. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o empresário ou a sociedade empresária, na condição de locatária, tem direito a renovar o contrato escrito, cujo prazo tenha-se indeterminado, desde que tenha permanecido no local por 05 (cinco) anos ou mais.
• B. As sociedades empresárias e as sociedades simples possuem o direito à renovação do contrato de locação, desde que presentes os pressupostos previstos na Lei do Inquilinato.
• C. Para que se tenha o direito à renovação do contrato de locação, é essencial que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de cinco anos.
• D. Na ação renovatória o locatário não pode pleitear a alteração das condições da locação.

Gabarito: B

Comentários

• A alternativa b é  a correta. Os requisitos para a renovação compulsória do contrato de locação estão previstos no art. 51 da Lei 8.245/91:
  
  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  
  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
  
  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• Ressalta-se que a questão desta prova é de 2007.
  A Lei 12.112/09, "Nova Lei do Inquilinato", altera a Lei no 8.245/1991 (objeto da questão supra), para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
  Sugiro conhecer o que mudou: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm
  Bons Estudos!

• LETRA A. FALSO.  O PRAZO DEVE SER DETERMINADO. ART. 51, I.

  LETRA B. CORRETO. CONFORME ART. 71, I.

  LETRA C. FALSO. O PRAZO NESTE CASO É DE 03 ANOS. ART 51, III.

  LETRA D. FALSO. ART. 71, IV.

• O contrato de locação só pode ser oponível a terceiros se ele estiver registrado no Cartório de Imóveis.

  Abraços

• Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

  § 1o O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

Questão 605503

• Banca: TJ-DFT
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2011
• Provas: TJ-DFT - 2011 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Constitui requisito para o empresário locatário ter direito à renovação compulsória do contrato de locação empresarial:

• A. que esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três (3) anos;
• B. que o contrato a renovar tenha sido firmado por escrito e com prazo indeterminado;
• C. que a duração mínima do contrato a renovar, admitida a acessio temporis, seja de três (3) anos;
• D. todas as alternativas acima (a, b, c) são corretas.

Gabarito: A

Comentários

• Lei 8.245/1991 
  
  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

          I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

          II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

          III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• Sobre o item c) 
  
   “O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”; nesse quesito entra o que a doutrina define como acessio temporis. Na definição de Marcus Cláudio Acquaviva, é a “aquisição de um direito em decorrência do transcurso de um prazo, sendo utilizada especialmente nas locações comerciais, para expressar a possibilidade de o inquilino completar o prazo mínimo de cinco anos de locação, para ter o direito de propor a ação renovatória”. Alguns meses que o locatário deixou descaracterizar o caráter locatício da relação, mas permaneceu no local, também podem ser acrescidos ao prazo exigido. Por fim, “o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. A mudança constante da atividade comercial realizada pelo empresário não será admitida pelo Juízo para a renovação do contrato, uma vez que é necessário tempo para se formar um ponto, o aviamento e conseguir solidificar sua clientela. A Lei ainda menciona como legítimos para pleitear junto ao Poder Judiciário a renovação compulsória do estabelecimento comercial os sucessores e os cessionários.
• Ação renovatória é o meio pelo qual o legislador brasileiro ( lei 8245/91) procurou conciliar os interesses dos empresários e dos proprietários dos imóveis locados, permitindo, em determinadas situações, a possibilidade de o empresário permanecer no imóvel locado, prorrogando a vigência do contrato de locação pelo mesmo prazo do original, independentemente da vontade do locador. O aart. 51 da referida lei dispõe acerca dos seguintes requisitos necessários ( cumulativamente) à renovação do contrato de locação dos imóveis destinados ao exercício da empresa, são eles:
  
  1. Que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  2. Que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
  3. O locatário esteja explorando seu comércio (leia-se empresa), no mesmo, ramo pelo przo mínimo ininterrupto de três anos.
   
  Sem adentrar em outros detalhes referentes ao instituto da ação renovatória, pois desnecessários ao enfrentamento da questão, tem-se que a única alternativa que correta é a letra “A”
  
  Abraços e que os meus concorrentes passem depois de mim...
  

• Gabarito: A

Questão 605518

• Banca: TJ-DFT
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2011
• Provas: TJ-DFT - 2011 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Factoring; Franquia; Leasing ou Arrendamento Mercantil; Locação Empresarial

Direito de inerência:

• A. é o que o franqueado tem, no contrato de franchising ou franquia, à padronização da comercialização do produto (preço, promoções, layout da loja etc.);
• B. é o que o faturizador tem, no contrato de factoring ou faturização, de exercer o regresso contra o faturizado, havendo inadimplemento de crédito cedido;
• C. é o que o arrendatário tem, no contrato de arrendamento mercantil ou leasing, de adquirir o bem arrendado findo o contrato, mediante o preço residual previamente fixado;
• D. é o que o locatário empresário tem, no contrato de locação empresarial, de renovação compulsória, atendidas as exigências legais.

Gabarito: D

Comentários

• Direito de inerência ao ponto comercial” é o direito dado ao locatário de exigir a renovação compulsória do seu contrato de locação se preenchidos alguns requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/91 perante o locador. São eles:
  
  a) Que o contrato entre o locatário e o locador tenha sido firmado por escrito e por prazo determinado;
  b) Que esse contrato não tenha sido firmado por prazo inferior a 5 anos, sendo que admite-se a soma de contratos firmados por escrito e com prazos determinados;
  c) Que o empresário venha exercendo de forma regular e ininterrupta a mesma atividade empresarial, nos 3 anos anteriores ao pedido da renovação (poderá ser demonstrado por meio do registro na Junta Comercial);
  d) Que o empresário proponha a ação renovatória dentro dos 6 primeiros meses do último de vigência do contrato de locação sob pena de decadência.

• O chamado direito de inerência ao ponto é um conceito desenvolvido na obra de Fábio Ulhoa Coelho (Curso de Direito Comercial. Vol. !. São Paulo: Saraiva. 2011. P. 104) para designar a proteção conferida ao empresário para permanecer no local onde se encontra estabelecido no exercício da atividade empresária. Leciona o mencionado autor: “proponho denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido. Quando o empresário é o proprietário do imóvel em que se estabeleceu, o se direito de inerência ao ponto é assegurado pelo direito de propriedade de que é titular. Quando, entretanto,  ele não é o proprietário, mas o locatário do prédio que se situa o estabelecimento, a proteção do seu direito de inerência ao ponto decorre de uma disciplina específica de certos contratos de locação não residencial que assegura, dadas algumas condições, a prorrogação compulsória.”

   

  As condições já foram elencadas no comentário acima.

  Portanto, correto o gabarito. Letra D.

Questão 615082

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: OAB-SP
• Ano: 2008
• Provas: CESPE - 2008 - OAB-SP - Exame de Ordem - 3 - Primeira Fase
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

A ação renovatória do aluguel empresarial deve ser

• A. ajuizada no penúltimo ano do prazo do contrato em vigor.
• B. proposta no interregno de, no máximo, 6 meses, até 2 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
• C. ajuizada no segundo semestre do penúltimo ano do prazo do contrato em vigor.
• D. proposta no interregno de um ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Gabarito: D

Comentários

• Correta a alternativa "D".
  
  O artigo 51, § 5º da Lei 8245/91 estabelece: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".
• Item D
  
  Caso alguém não tenha achado clara a forma como a disposição legal ilustra o prazo de propositura da ação renovatória, basta decorar que deve ser interposta nos 6 primeiros meses do último ano do contrato.
  
  Dá no mesmo, fica mais fácil de decorar e puxar da cabeça na hora da prova para poder adequar ao item que geralmente traz a resposta de acordo com a lei, como é o caso desta questão.
• É a letra D de acordo com a lei 8.244/1991, art. 5° §5, pois la diz q do direito a renovação decai aquele q não for proposto a ação no prazo mínimo de um ano e máximo de 60 dias

• A título de complementação, também é aplicável, quanto a contagem do tempo, a STF Súmula nº 482 que diz que: "O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24.150."

• 1. Requisitos para propositura da ação renovatória

  Para que o locatário tenha direito à renovação de seu contrato, é preciso que preencha os requisitos do art. 51 da lei  8245, verbis:

  “ Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  Ii - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  Iii - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  [...]

  § 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

• Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

   

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

• SEÇÃO III

  .

  Da locação não residencial

  .

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  .

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor

• Da locação não residencial

  .

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  .

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  .

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  .

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  .

  § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  .

  § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

  .

  § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

  .

  § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

  .

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Questão 748783

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: MPE-PI
• Ano: 2012
• Provas: CESPE - 2012 - MPE-PI - Promotor de Justiça
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: A empresa; Contratos Empresariais; Empresário; Estabelecimento empresarial; Locação Empresarial; Teoria Geral do Direito Empresarial

Assinale a opção correta a respeito de empresa, empresário, estabelecimento e locação empresarial.

• A. De acordo com a lei civil, é obrigatória a inscrição, no registro público de empresas mercantis, do empresário que desenvolva atividade rural.
  
• B. O adquirente do estabelecimento responde pelos débitos anteriores à transferência, estejam, ou não, tais débitos contabilizados na escrituração.
  
• C. A natureza jurídica do estabelecimento empresarial é de universalidade de direito.
  
• D. Em relação ao empresário individual, é possível a desconsideração da personalidade jurídica.
  
• E. Por meio de representação ou assistência, o menor não emancipado pode continuar a atividade empresarial exercida por seus pais.
  

Gabarito: E

Comentários

• a assertiva "B" é divergente:
  Quanto à sua natureza, o estabelecimento comercial é considerado uma universalidade de fato formada por bens materiais e imateriais. Em outras palavras, um complexo de bens cuja finalidade é determinada pela vontade de uma pessoa natural ou jurídica, o que o difere da universalidade de direito, que é composta por um complexo de bens cuja finalidade é determinada por lei, como, por exemplo, a herança e a massa falida.
  Não se pode deixar de observar a presença de corrente doutrinária que vê o estabelecimento comercial como universalidade de direito. No entanto, a maioria diverge desse entendimento porquanto além da possibilidade dos elementos que integram o estabelecimento serem considerados separadamente (marcas, patentes, serviços etc.), preservando sua individualidade, não apresenta o estabelecimento uma estrutura legal tal qual a massa falida ou o espólio.

• CC, Art. 974. Poderá o incapaz, por meio de representante ou devidamente assistido, continuar a empresa antes exercida por ele enquanto capaz, por seus pais ou pelo autor de herança.

• Em relação à assertiva D:
  
  A PESSOA FÍSICA que exerce atividade empresarial não é considerada legalmente pessoa jurídica, de sorte que não se fala em desconsideração da personalidade jurídica do empresário individual. Desse modo, por inexistir personalidade jurídica, não podemos desconsiderá-la. Assim, somente a sociedade empresária - pessoa jurídica - pode sofrer os efeitos da desconsideração da personalidade.
   

• A) ERRADA
  CC/02, Art. 971. O empresário, cuja atividade rural constitua sua principal profissão, pode (FACULTATIVO), observadas as formalidades de que tratam o art. 968 e seus parágrafos, requerer inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede, caso em que, depois de inscrito, ficará equiparado, para todos os efeitos, ao empresário sujeito a registro.
  
  B) ERRADA
  cc/02, Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
  
  C) ERRADA
  Para a doutrina majoritária, na linha da doutrina italiana, a natureza jurídica do estabelecimento empresarial é uma universalidade de FATO, uma vez que os elementos que o compõem formam uma coisa unitária exclusivamente em razão da destinação que o empresário lhes dá, e não em virtude de disposição legal (Direito Empresarial Esquematizado, Andre Luiz S. C. Ramos, 2010, p. 75)
  
  D) ERRADA
  1. Empresário individual é pessoa física e não pessoa jurídica;
  2. Todos os bens do empresário individual respondem direta e ilimitadamente, diferente da pessoa jurídica (sociedade empresária) que é subsidiária e pode ser limitada, a depender do tipo societário;
  3. Empresário individual é equiparado a pessoa jurídica apenas para fins tributários, tanto que o empresário individual adquire CNPJ.
  
  E) CORRETA
  CC/02, Art. 974. Poderá o incapaz, por meio de representante ou devidamente assistido, continuar a empresa antes exercida por ele enquanto capaz, por seus pais ou pelo autor de herança.
  
• Caro AMIGOS, empresário individual é pessoa natural que exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou circulação de produtos ou serviços. Empresário individual só tem um patrimônio, em virtude do princípio da unicidade patrimonial, em razão dessa norma jurídica que tal empresário responde ilimitadamente com seus bens pessoais e bens empresárias por dívida pessoais ou por dívida empresárias. Urge ressaltar, que o empresário individual é sujeito de direito, logo tem personalidade juridica.
• Caros colegas, fiquei em duvida no item E desta questao, haja vista que cessa a incapacidade do MENOR pelo estabelecimento civil ou comercial, isto e, emancipacao (art, 5, Paragrafo Unico, V), e no artigo 974 diz que o incapaz ,,, continuar a empresa antes exercida por ele enquanto capaz. Portanto hora nenhuma era o menor gerindo a empresa.
• A) Não é obrigatório, art. 971 CC ele PODE requer sua inscrição.
• A) Art. 971, CC. o Registro do empresário que desenvolve atividade rural é facultativo.
  B) Art. 1.146, CC. O adquirente responde pelos débitos regularmente escriturados.
  C) A natureza jurídica do estabelecimento é de universalidade de fato.
  D) A desconsideração da personalidade jurídica do empresário individual é desnecessária, pois o mesmo já responde ilimitadamente pelas dívidas da empresa.
  E) Correto. Art. 974, CC
• Acredito que o ponto crucial da letra d não diz respeito à natureza jurídica do empresário individual (se pessoa física ou jurídica), e sim no fato de que o patrimônio desse empresário se confunde com o da empresa. Dessa forma, como o colega acima já referiu, a desconsideração da personalidade jurídica do empresário individual torna-se inaplicável, pois não há separação patrimonial, eis que seus bens pessoais se confundem com os utilizados para o desempenho da atividade empresarial.
  
  
• Agora não entendi mais nada. A Cespe adotou na magistratura Bahia, do mesmo ano de 2012 o seguinte entendimento: Q268084
  
  Justificativa da Banca. Obtida na página do concurso - Cespe/TJBA, nas justificativas.
  
  “Com a edição do atual Código Civil, que em seu art. 1.142 traz a definição de estabelecimento – “Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária” – consagrado está o entendimento doutrinário dominante, no sentido de que o estabelecimento é uma universalidade de bens que passa a ser uma universalidade de direito e não uma universalidade de fato, como anteriormente se apresentava”. Dessa forma, não há que se falar em anulação da questão.
  
  O Cespe adotou a teoria que o estabelecimento é uma universalidade de direito e não universalidade de fato.

• O Brasil, seguindo a Itália, entende que o estabelecimento é uma universalidade de fato, já que é formado em razão da vontade do empresário (e não da lei) e da forma como ele quiser e com os bens que ele quiser. E como é de fato, o estabelecimento não compreende os contratos, os créditos e as dívidas. 

• Comentários: professor do QC

  A) ERRADA. Aquele que exerce atividade rural pode fazer a opção (facultatividade) entre se registrar no Registro Público de Empresas Mercantis ou não. Caso não se registre, não será considerado empresário para todos os fins.

  B) ERRADA. Art. 1.146 CC. apenas as contabilizadas, ou seja, apenas há responsabilidade pelas dívidas devidamente escrituradas.

  C) ERRADA. Natureza jurídica de universalidade de fato (corrente majoritária).

  D) ERRADA. O empresário individual é uma pessoa física, que não tem personalidade jurídica. Logo, não há que se falar em desconsideração.

  E) CORRETA.

• Pessoal, quanto a letra "d". Alguém sabe me dizer se essa questão esta atualizada, já que hoje temos a EIReLI?

• eireli n é empresário individual.

• Não há razão para a desconsideração da personalidade jurídica do Empresário Individual. Primeiro que este não tem personalidade jurídica (o CPNJ é apenas para fins tributários, como ressalta Santa Cruz); e ainda, o patrimônio da empresa se confunde com o patrimônio pessoal, respondendo este direta e ilimitadamente pelas dívidas.

• Resposta: Alternativa E

  Art. 974. Poderá o incapaz, por meio de representante ou devidamente assistido, continuar a empresa antes exercida por ele enquanto capaz, por seus pais ou pelo autor de herança.

• Só uma correção aos colegas: o empresário individual possui sim personalidade jurídica, como toda pessoa natural (art. 2º do CC). Não é possível desconsiderar a personalidade jurídica do mesmo pois este instituto somente se aplica a pessoas jurídicas regularmente constituídas. Como o empresário individual é pessoa natural, ele não pode ter a sua personalidade jurídica desconsiderada.

• GABARITO: E

  Sobre a letra D:

  "Tratando-se de empresário individual, não é possível a aplicação da desconsideração da personalidade jurídica prevista no art. 50 do CC, eis que este instituto pressupõe a existência de pessoa jurídica.”

  Acórdão n.1131400, 07058751120188070000, Relator: SILVA LEMOS, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 18/10/2018, Publicado no DJE: 21/11/2018.

  Conforme se extrai da inteligência do artigo 966 do Código Civil, o empresário individual corresponde à pessoa física que desempenha pessoalmente atividade empresarial na modalidade de microempresa ou de empresa de pequeno porte.

  Na esteira do que decidiu o Superior Tribunal de Justiça, 'a empresa individual é mera ficção jurídica que permite à pessoa natural atuar no mercado com vantagens próprias da pessoa jurídica, sem que a titularidade implique distinção patrimonial entre o empresário individual e a pessoa natural titular da firma individual' (REsp 1.355.000/SP).

  'É elementar no Direito Empresarial não se confundir firma individual com pessoa jurídica, empresário individual com sociedade empresária ou empresa com sujeito de direito. A firma individual não tem personalidade jurídica própria e distinta de seu titular, tratando-se da mesma pessoa, ou seja, do empresário individual.' (RTDC 36/212-212).

  Conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça, 'empresário individual é a própria pessoa física ou natural, respondendo os seus bens pelas obrigações que assumiu, quer civis quer comerciais' (REsp. 594.832/RO).

  Você já é um vencedor!

  Tudo posso naquele que me fortalece!

• SOBRE A ALTERNATIVA "D" AQUI NO QC VI ALTERNATIVA DE PROVAS CONSIDERANDO CORRETA ESTÁ MESMA ALTERNATIVA COM O FUNDAMENTO ABAIXO.

  O patrimônio da empresa individual de responsabilidade limitada responderá pelas dívidas da pessoa jurídica, não se confundindo com o patrimônio da pessoa natural que a constitui, sem prejuízo da aplicação do instituto da desconsideração da personalidade jurídica.

Questão 911146

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: Telebras
• Ano: 2013
• Provas: CESPE / CEBRASPE - 2013 - Telebras - Especialista em Gestão de Telecomunicações - Advogado
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Empresário; Locação Empresarial; Teoria Geral do Direito Empresarial

Julgue os seguintes itens, referentes a locação de imóveis,
estabelecimento comercial e empresário.

Empresário, ainda que casado no regime da comunhão parcial de bens, não necessita da outorga uxória para alienar ou gravar com ônus real o patrimônio que integre a empresa.

• C. Certo
• E. Errado

Gabarito: C

Comentários

• Art. 977. Faculta-se aos cônjuges contratar sociedade, entre si ou com terceiros, desde que não tenham casado no regime da comunhão universal de bens, ou no da separação obrigatória.

  Art. 978. O empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real.

• Pessoal! Cuidado ao confrontarem o art. 978, CC, que fala dos bens da EMPRESA, com o artigo 1.647, que proíbe a alienação de bens da PESSOA FÍSICA. Em primeiro porque, se o bem é da empresa, o empresário pode fazer o que bem entender (conforme disciplina o artigo 978, CC), pois os bens encontram-se em no nome da pessoa jurídica e não da pessoa física. Em segundo porque, o artigo 1.647, CC, veda a alienação de bens (exceto no regime de separação absoluta) pelo cônjuge sem a devida outorga uxória.
  Legislação:
  Art. 978. O empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real.
  Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
  I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
  II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
  III - prestar fiança ou aval;
  IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
  Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

• G A B A R I T O :   C E R T O .

• Errei. Por quê? Porque a droga do cespe só busca a exceção e jurisprudências. 

  Smj estaria errada pois em que pese ser o enunciado a letra da lei, é contrário ao enunciado seguinte, verbis:

  “EJDC, 6. Oempresário individual regularmente inscrito é o destinatário da norma do art.978 do Código Civil, que permite alienar ou gravar de ônus real o imóvelincorporado à empresa, desde que exista, se for o caso, prévio registro deautorização conjugal no Cartório de Imóveis, devendo tais requisitos constar doinstrumento de alienação ou de instituição do ônus real, com a consequente averbaçãodo ato à margem de sua inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis.”

  
  

• Questão de direito empresarial. ¬¬

• Art. 978. O empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real.

  
  

  exceção ao artigo

  
  

  Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

  I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

  
  

• Se o patrimônio é da empresa, ou seja, está no nome da pessoa jurídica e não da pessoa física casada, não se exige outorga conjugal do outro consorte, para alienar ou gravar com ônus real referido patrimônio.

  Resposta: CORRETO

• A questão é sobre Direito Empresarial, sendo a matéria disciplinada no CC, a partir dos arts. 966 e seguintes.
  
  De acordo com o art. 978 do CC, “o empresário casado pode, sem necessidade de outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real". Assim, é possível a alienação dos bens, sem a necessidade da outorga do outro cônjuge, mas desde que sejam os imóveis relacionados com a atividade empresarial, que integram o estabelecimento. Desta forma, o legislador facilita a alienação ou a oneração do bem imóvel.
  
  Critica-se a impropriedade técnica do legislador, nesse dispositivo legal, ao dispor que “integram o patrimônio da empresa", haja vista que empresa não é sujeito de direitos, mas sim objeto, na medida em que consiste na atividade econômica organizada realizada pelo empresário.
  
  
  
  
  
  Gabarito do Professor: CERTO
  
  
  

Questão 937015

• Banca: FGV
• Órgão: OAB
• Ano: 2013
• Provas: FGV - 2013 - OAB - Exame de Ordem Unificado - X - Primeira Fase
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Heliodora Moda Feminina Ltda. é locatária de uma loja situada no shopping center Mateus Leme. Sobre o contrato de locação de uma unidade comercial em shopping center, assinale a afirmativa correta.

• A. O locador poderá recusar a renovação do contrato com fundamento na necessidade de ele próprio utilizar o imóvel.
• B. As despesas cobradas do locatário não precisam estar previstas em orçamento, desde que devidamente demonstradas.
• C. O empreendedor poderá cobrar do locatário as despesas com obras de reformas que interessem à estrutura do shopping.
• D. As condições livremente pactuadas no contrato respectivo prevalecerão nas relações entre os lojistas e o empreendedor.

Gabarito: D

Comentários

• Lei n. 8.245/91:
  
  

     Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

          1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

          a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

          b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

          2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

• a) O locador poderá recusar a renovação do contrato com fundamento na necessidade de ele próprio utilizar o imóvel.
  
  Diz o artigo 52 da L 8.245 (LL) O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detenor da maioria docapital o locador, seu conjuge, ascendente ou descendente.
  
  Alguém poderia me explicar o erro da alternativa "A"? 
  
  Desde já, obrigado!

• RESP. A (INCORRETA) pois: 
  
  Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

          I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

          II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

          1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

          2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
  
   

• §2º do mesmo artigo diz o seguinte: 

    2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 

   

• Gabarito é letra D para os que só podem ver 10 por dia ;)

• 1. Introdução

  Dentre os assuntos relacionados aos contratos de locação não residencial está a questão da cobrança de luvas, tema esse que é intimamente ligado aos conceitos de estabelecimento empresarial e ponto comercial.

  No presente trabalho, trataremos dos conceitos de estabelecimento empresarial e fundo de comércio, ponto comercial e luvas, bem como da possibilidade de cobrança de luvas e o entendimento da jurisprudência em relação ao assunto.

  2. Estabelecimento Comercial e Fundo de Comércio

  Nos termos do art. 1.142 do Código Civil, o estabelecimento comercial é todo o complexo de bens organizado para exercício da empresa, seja por empresário, seja por sociedade empresária, sem o qual não é possível exercer a atividade empresarial.

  Art. 1142 - Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.

  É, portanto, um conjunto de meios destinados ao exercício da atividade comercial, que constitui uma universalidade de fato, pois é composto pela reunião de bens, não decorrente de determinação legal, mas sim de vontade do seu titular(1).

  Os bens que constituem o estabelecimento comercial podem ser corpóreos ou incorpóreos.

  Neste contexto, tudo aquilo que o empresário ou a sociedade empresária utiliza para exercer a sua atividade comercial, como os imóveis, os computadores, os móveis, o estoque, as ferramentas, as marcas, os sinais distintivos, os empregados, e etc., faz parte do estabelecimento comercial.

  Em sendo o estabelecimento comercial um conjunto de coisas materiais e imateriais, logo este é considerado um valor, um bem, um patrimônio, que integra a propriedade de outro ente(2), a empresa ou o empresário.

  Como ensina Fábio Ulhoa Coelho(3), "ao organizar o estabelecimento, o empresário agrega aos bens reunidos um sobre valor. Isto é, enquanto esses bens permanecem articulados em função da empresa, o conjunto alcança, no mercado, um valor superior à simples soma de cada um deles em separado".

  Esse valor agregado é chamado de goodwill, goodwill of trade, fundo de comércio, fundo de empresa ou aviamento.

  Em suma, o estabelecimento comercial é o conjunto de bens materiais ou não de que o empresário se utiliza para exercer a sua atividade comercial. Por outro lado, o valor desse conjunto de bens é o fundo de comércio.

  https://lex.com.br/doutrina_27113347_ESTABELECIMENTO_EMPRESARIAL_E_FUNDO_DE_COMERCIO_PONTO_COMERCIAL_E_LUVAS.aspx

   

   

   

• Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

  .

  § 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

  a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

  ART. 22 - a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

  b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

  d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

  .

  b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

  § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

• O contrato de locação, seja residencial ou não residencial, está regulado 8.245/1991, sendo que a questão do shopping center, apesar de não ser uma unanimidade ser considerado como locação simples, mas sim um contrato complexo, encontra algumas disposições na mencionada legislação, a verificar o artigo 52:

  .

  Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  .

  I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

  .

  II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  .

  1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

  .

  2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

  .

  Sendo assim, só pode haver recusa no caso de locação em shopping center por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; estando errada a assertiva A.

  .

  Outro dispositivo importante é o artigo 54, que dispõe:

  .

  Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

  .

  1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

  .

  a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e

  .

  b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite–se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

  .

  2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

  .

  Assim, da análise das assertivas B, C e D, temos:

  .

  A letra B está errada pois precisa que as despesas estejam previstas em orçamento.

  .

  A letra C está errada porque o empreendedor poderá cobrar do locatário as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite–se e obras de paisagismo nas partes de uso comum; não as despesas com obras de reformas que interessam à estrutura do shopping.

  .

  E a assertiva D está correta, pois as condições livremente pactuadas no contrato respectivo prevalecerão nas relações entre os lojistas e o empreendedor, nos termos do caput do artigo 54.

  .

   

• GABARITO: LETRA "D"

  Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

• Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  ...

  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio OU para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  A alternativa (A) Não esta correta?

Questão 1007770

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-SP
• Ano: 2013
• Provas: VUNESP - 2013 - TJ-SP - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça na interpretação da Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), a expressão “accessio temporis” utilizada para viabilizar o perfazimento do prazo mínimo l egal exigido para a renovação das locações empresariais significa a possibilidade da soma dos prazos

• A. dos contratos escritos de locação do cedente e do cessionário da locação.
• B. de exploração de ramos diferentes de comércio do locatário.
• C. dos contratos escritos de locação do antecessor e do sucessor da locação.
• D. dos contratos celebrados por escrito, entremeados por pequeno lapso temporal de contrato não escrito.

Gabarito: D

Comentários

• AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RENOVAÇÃO. HIATO LONGO ENTRE CONTRATOS ESCRITOS. ACCESSIO TEMPORIS. INADMISSÃO. PRECEDENTES.
  1. Embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8.245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos.
  2. Em hipóteses tais, em que mediou período razoável entre os contratos escritos - dezesseis meses -, não há como se ter como admissível a accessio temporis. Precedentes.
  3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 61436 / SP)

• LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATORIA. ACESSÃO DE TEMPO.

  - É PACIFICO O ENTENDIMENTO DESTA CORTE NO SENTIDO DE QUE SE BREVE O INTERREGNO ENTRE OS CONTRATOS ESCRITOS, É PERMITIDO O "ACESSIO TEMPORIS" PARA VIABILIZAR O PERFAZIMENTO DO PRAZO MINIMO LEGAL, EXIGIDO NA LEI DE LUVAS PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO.

  - RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

  (REsp 14540/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/1997, DJ 14/04/1997, p. 12747)

  
  

• Lei n. 8.245

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

    § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  
  

• E como fica a Súmula 482 do STF: "O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24.150"??

• Desculpa! Era letra D!!!

• questão anulavel a letra D nao pode estar certo pois o contrato tem que ser escrito.

• Se o empresário desenvolver sua atividade em imóvel alugado, essa locação será chamada de não residencial e será protegida pela Lei de Locações (Lei 8.245/91), artigos 51 e 52, e 71 a 75. Decorre dessas normas, entre outros, o direito à renovação compulsória do contrato de locação do imóvel destinado ao estabelecimento empresarial, se preenchidos cumulativamente os requisitos do artigo 51:

  1 – O contrato deve ser escrito e com prazo determinado;

  2 - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  3 - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  A lei estendeu a proteção aos cessionários ou sucessores da locação (§1º), no caso de sublocação (vide interpretação inversa da Súmula 482, STJ: “O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24.150 [vigente à época])”.

  Quanto ao segundo requisito, admite a lei a soma dos contratos anteriores. Assim, um contrato de 3 anos, seguido de outro de 2 anos, podem ser somados para alcançar o prazo mínimo de 5 anos. A essa soma a doutrina dá o nome de accessio temporis.

  Contudo, a jurisprudência tem admitido que podem ser entremeados na soma dos contratos locatícios escritos pequenos lapsos temporais de contratos não escritos:

  PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. "ACCESSIO TEMPORIS". SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS. INTERRUPÇÃO MÍNIMA. VIABILIDADE. - Em sede de ação renovatória de locação comercial, se o período de interrupção entre a celebração dos contratos escritos não é significativo, é de se admitir o "accessio temporis" pela soma de seus prazos, a fim de viabilizar a pretensão renovatória pelo perfazimento do qüinqüídio legal exigido. - Precedentes desta Corte. - Recurso conhecido e provido.” STJ - REsp 150183 SP 1997/0069995-1, 05/04/1999”

  (Adaptado da Sinopse Saraiva, Direito Comercial, 2012)

• Ô mania que o pessoal aqui tem de querer anular questão por qualquer coisa, aff!

• Pessoal...com relação ao comentário do colega "Klaus Costa", é importante observar que a súmula 482 do STF foi SUPERADA, haja vista que o decreto n. 24.510/34 foi REVOGADO!

   

  Vale ressaltar, contudo, que o raciocínio até então expresso pela citada súmula permanece VÁLIDO, considerando que a atual lei de locações (lei nº 8.245/91) traz uma regra semelhante no seu art. 51, § 1º. 

   

  Fonte: Márcio Cavalcanti - Súmulas do STF e do STJ Anotadas e Organizadas por Assunto. Editora JusPodivm, 2ª edição, revista e amplicada - ano 2017, pág. 75.

• GABARITO: LETRA D

   

  AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. RENOVAÇÃO. HIATO LONGO ENTRE CONTRATOS ESCRITOS. ACCESSIO TEMPORIS. INADMISSÃO. PRECEDENTES.

  1. Embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente em vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por "ininterruptos" os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8.245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos. 2. Em hipóteses tais, em que mediou período razoável entre os contratos escritos - dezesseis meses -, não há como se ter como admissível a accessio temporis. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 61.436/SP, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 16/03/2006, DJ 17/04/2006, p. 217)

• a) dos contratos escritos de locação do cedente e do cessionário da locação.

  c) dos contratos escritos de locação do antecessor e do sucessor da locação.

  art. 51,  § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; / no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  Embora haja a possibilidade de somar o tempo dos contratos do cedente e cessionário e antecessor e sucessor, tal previsão decorre da lei, não de construção jurisprudencial.

  b) de exploração de ramos diferentes de comércio do locatário.

  A Lei expressamente exige que a exploração se dê no mesmo ramo:

  art. 51,   III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• Locação não residencial (comercial) = ponto comercial, utilização empresarial, ou seja, ficar ali é muito importante para o êxito da atividade e manutenção da clientela. Mesmo com as negociações pelas ferramentas online ainda existe muito a utilização e a importância do ponto fixo.

  RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA (03 requisitos): contrato escrito e por prazo determinado mínimo de 05 anos, ininterrupção por no mínimo 03 anos explorando a mesma atividade. O máximo de prazo para a renovação compulsória é de 05 anos.

  STJ Resp.1323410/MG de 2013 diz que pode ter a somatória do tempo dos contratos ACESSO TEMPORIS. Ex: É o caso de um TRESPASSE.

  ACESSO TEMPORIS está expresso na lei 8.245/91, não estava positivado na legislação anterior mas já era amplamente aceito pela jurisprudência.

  GABARITO LETRA D

Questão 1023559

• Banca: TJ-DFT
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2012
• Provas: TJ-DFT - 2012 - TJ-DFT - Juiz
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Alienação Fiduciária; Contratos Empresariais; Falência; Falência e Recuperação de Empresas; Locação Empresarial; Representação comercial

Marque a alternativa correta:

• A. No contrato de representação comercial, regido pela Lei 4886/65, é lícita a previsão da cláusula del credere;
  
• B. Para a constituição em mora do devedor, com a finalidade de autorizar a busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, deve ser comprovado que o devedor recebeu pessoalmente a notificação, que, ademais, para ser válida, deve ter sido realizada por oficial de títulos e documentos com competência territorial no domicílio do devedor;
  
• C. Deve ser deferida a restituição de bens entregues à falida, em razão de contrato estimatório, ainda que a entrega tenha sido feita em prazo superior a 15 dias antes da decretação da falência;
  
• D. Para renovação compulsória do contrato de locação comercial, o empresário deve explorar a mesma atividade econômica por, pelo menos, cinco anos;
  

Gabarito: C

Comentários

• GABARITO: LETRA "C".

  LETRA "A": ERRADA. A cláusula "del credere" é vedada pela Lei de Representação Comercial.

  Segundo o Prof. José Marcelo Martins Proença: "A cláusula del credere consiste em transmitir poderes para que outrem aja por conta do transmitente, mas não em seu nome, e também assuma os riscos do negócio. Nos contratos de representação comercial é vedada a cláusula del credere. Assim sendo, não pode o representante ser responsabilizado pelo inadimplemento do devedor".

• D (falsa)

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  
  

• B (falsa)

  “RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - MORA - CONSTITUIÇÃO -INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO - COMPROVAÇÃO - ENTREGA DA NOTIFICAÇÃO NO ENDEREÇO DO DEVEDOR - VALIDADE - PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - NECESSIDADE - RECURSO ESPECIAL PROVIDO, PARA ESTE FIM.I - Na ação de busca e apreensão, cujo objeto é contrato de financiamento com garantia fiduciária, a mora do devedor constitui-se quando este não paga a prestação no vencimento;II - Para a comprovação da mora, é suficiente a entrega da notificação no domicílio do devedor, não se exigindo, por conseguinte, que ela seja feita pessoalmente;III - Recurso especial provido.” (STJ, Resp de nº. 1051406, Relator: Ministro Massami Uyeda, Publicado em 05/08/2008)
  

• Ainda sobre a B

  "A notificação e protesto cartorial não são atos essenciais à constituição de mora, uma vez que poder haver demonstração por outros meios, ainda que judiciais. A constituição da mora extrajudicial é, tão só, pressuposto processual para justificar o ajuizamento da Ação de Busca e Apreensão.

  Ademais, a constituição da mora realizada por cartório, seja em comarca diversa ou na mesma daquela em que reside o devedor, é plenamente aceitável em virtude da fé publica outorgada aos oficiais cartorários e seus prepostos.

  Seria até contraditório inadmitir a atuação cartorial na constituição da mora, uma vez que o próprio Poder Judiciário, em procedimentos judiciais, admite citações e intimações por via postal com aviso de recebimento, que é bem menos formal que o procedimento cartorial.

  Sendo o AR meio hábil a comprovar recebimento de citação ou intimação judicial, não há que se questionar a notificação e protesto realizado por cartório, que é dotado de credibilidade e fé pública, ainda que esse esteja situado em local diverso da residência do devedor.

  Assim o credor não precisaria dirigir-se a outro Município ou Estado da Federação para constituir em mora devedor que lá resida, podendo fazê-lo por intermédio dos cartórios da localidade onde mantenha sede ou, inclusive, onde se estabeleceu a eleição de foro nos termos do próprio contrato.

  De outra forma não tem sido os julgados:

  "Alienação fiduciária – Busca e apreensão – Notificação recebida por pessoa que não o devedor – Validade – Mora configurada. A notificação recebida no domicílio contratual do réu, é datada de validade e eficácia, porque tratando-se de carta com ‘AR’, presume-se que a pessoa notificada levou ao conhecimento do devedor o teor da notificação." (JTACSP-LEX 166/210).

  "Para a propositura da ação de busca e apreensão de bem vinculado a contrato de alienação fiduciária não basta a mora do devedor, decorrente de inadimplemento da obrigação líquida em seu termo, sendo necessária, também, a sua notificação pessoal, por carta expedida Cartório de Títulos e Documentos" (TJSC - AC 96.002399-2, de Turvo. Rel. Des. Eder Graf.)

  Assim sendo a constituição da mora é procedimento de considerável importância não só para ajuizamento da Ação de Busca e Apreensão, como para dar oportunidade ao devedor de cumprir a obrigação antes das vias judiciais, retomando a normalidade contratual, não importando que a notificação extrajudicial ou o protesto seja realizado em cartório de comarca distinta da residência do devedor, bastando que se torne publica a mora para que providências cabíveis possam ser tomadas por qualquer das partes."

  
  

  Fonte: http://ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=10037&revista_caderno=8

  
  

• Alternativa C

  Lei 11.101
  

   Art. 85. O proprietário de bem arrecadado no processo de falência ou que se encontre empoder do devedor na data da decretação da falência poderá pedir sua restituição.

   Parágrafo único. Também pode ser pedida a restituição de coisa vendida a crédito eentregue ao devedor nos 15 (quinze) dias anteriores ao requerimento de sua falência, seainda não alienada.

  
  

  Código Civil

  Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis aoconsignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvose preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
  

  
  

• GAB.: C

   

  A) Art. 43 da Lei 4.886/1965: É vedada no contrato de representação comercial a inclusão de cláusulas del credere.

• Alguém sabe dizer se a veracidade da "C" decorre da jurisprudência?

• Contrato estimatório se enquadra no caput do art. 85, da Lei de Falencia. O limite dos 15 dias é para contrado de VENDA A CREDITO.

• SOBRE A LETRA "B"

  Art,2º, § 2 do DEC-LEI 911/69. A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário. (Redação dada pela Lei 13.043/2014).

  Parece que a alteração legal incorporou o que vinha sendo decidido pela jurisprudência.

  Sobre o tema, importante conhecer a Súmula 72 STJ:

  Súmula 72-STJ: A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente.

  • Importante.

  • O credor pode demonstrar a mora do devedor por meio de carta registrada com aviso de recebimento. Não mais se exige que a carta registrada seja expedida pelo Cartório de Títulos e Documentos. É dispensável que haja o protesto do título.

  No contrato de alienação fiduciária, a mora decorre do simples vencimento do prazo para pagamento, mas a lei exige que o credor (mutuante) demonstre a ocorrência desse atraso, notificando o devedor. Assim, o credor deverá fazer a notificação extrajudicial do devedor de que este se encontra em débito, comprovando, assim, a mora. Essa notificação é indispensável para que o credor possa ajuizar ação de busca e apreensão.

  Pergunta importante: como é feita a notificação do devedor? Essa notificação precisa ser realizada por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos? NÃO. Essa notificação é feita por meio de carta registrada com aviso de recebimento. Logo, não precisa ser realizada por intermédio do Cartório de RTD. Essa foi uma das mudanças operadas pela Lei nº 13.043/2014 no § 2º do art. 2º do DL 911/69.

  Em suma, o credor pode demonstrar a mora do devedor por meio de carta registrada com aviso de recebimento. Não mais se exige que a carta registrada seja expedida pelo Cartório de Títulos e Documentos. É dispensável que haja o protesto do título.

  O objetivo da alteração foi o de reduzir o custo da notificação, permitindo que seja feita por mera emissão de carta via Correios, evitando, assim, que a instituição financeira tenha que pagar os emolumentos para os titulares de Cartórios.

  FONTE: DIZER O DIREITO.

Questão 1369888

• Banca: CESPE / CEBRASPE
• Órgão: TJ-DFT
• Ano: 2014
• Provas: CESPE - 2014 - TJ-DFT - Juiz de Direito Substituto
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

No que se refere ao contrato de locação de imóveis não residenciais, assinale a opção correta.

• A. Uma distribuidora de petróleo que, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, subloque totalmente o imóvel de que seja locatária a um revendedor varejista, tem legitimidade, segundo a jurisprudência do STJ, para propor ação renovatória da locação.
• B. Em se tratando de ação renovatória de aluguel, é necessária a citação do fiador caso este tenha apresentado declaração pública com a petição inicial da ação renovatória, garantindo assumir os encargos do contrato que se pretende renovar.
• C. Em se tratando de contestação a ação renovatória de aluguel, ao proprietário é permitido alegar ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devendo juntar prova documental da referida proposta por este subscrita e por duas testemunhas, não havendo vedação legal ao fato de o terceiro ser do mesmo ramo de exploração do locatário.
• D. Contrato de locação empresarial celebrado com autarquia, na condição de locadora, é regido pela Lei n.º 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, com a possibilidade de previsão de cláusulas exorbitantes, conforme a Lei n.º 8.666/1993.
• E. A ação renovatória busca assegurar não apenas os valores praticados segundo o contrato de locação celebrado entre as partes, mas também a juris locato e o direito de inerência.

Gabarito: E

Comentários

• Adendo: O direito de renovação do imóvel sublocado totalmente só poderá ser exercido pelo sublocatário. Para sublocação parcial, tanto o locatário como o sublocatário poderão propor a reivindicatória, conforme:
  Art. 71. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
  

• "A" Incorreta. Por quê? 

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO PRECONIZADO POR ESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

  1. O Tribunal a quo consigna que a recorrente é parte ilegítima para propor a ação renovatória de locação, pois houve a sublocação total do bem em discussão. A reforma do acórdão, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusula contratual e revolvimento do contexto fático-probatório, providências vedadas pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.

  2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.

  3. Agravo regimental não provido.

  (AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015)

  
  

• c) Em se tratando de contestação a ação renovatória de aluguel, ao proprietário é permitido alegar ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devendo juntar prova documental da referida proposta por este subscrita e por duas testemunhas, não havendo vedação legal ao fato de o terceiro ser do mesmo ramo de exploração do locatário. ERRADA  

  Art. 72, §2º da Lei 8.245/91 - "No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta de terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatario. Nessa hipotese, o locatário poderá, em replica, aceitar as condições para obter a renovação pretendida."

• B- EMENTA. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇAO E PROCESSO CIVIL. EXECUÇAO JUDICIAL. PRESCRIÇAO. INOCORRÊNCIA. PRAZO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DO TÍTULO QUE AMPARA A EXECUÇAO. MAIS DA METADE DO LAPSO TEMPORAL TRANSCORRIDO ANTES DA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO. OBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL DE 1916. AÇAO RENOVATÓRIA. DECLARAÇAO DO FIADOR DANDO ANUÊNCIA À PRORROGAÇAO DO PACTO LOCATÍCIO. LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA EXECUÇAO DA SENTENÇA PROFERIDA NA RENOVATÓRIA. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO.1. É inaplicável o Enunciado 182 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça quando o agravo de instrumento infirma precisamente todos os fundamentos que ampararam a decisão que não admitiu, na origem, o recurso especial.2. Embora o acórdão recorrido não tenha mencionado expressamente os preceitos legais tidos como violados nas razões do recurso especial, houve apreciação da questão federal pelo Tribunal a quo , de modo que restou satisfeito o requisito do prequestionamento.3. Os agravantes não expuseram fundamentos suficientes capazes de demonstrar as razões pelas quais a insurgência deve ser acolhida, limitando-se a expor genericamente sua irresignação, fazendo incidir, por analogia, a Súmula 284/STF.4. Na execução de título judicial, o termo inicial do lapso prescricional é o dia seguinte à data do trânsito em julgado do decisum que irá amparar a pretensão executória.5. Se na data da vigência do novo Código Civil, já havia transcorrido mais da metade do lapso, o prazo prescricional terá como base o disposto no Código Civil de 1916, nos termos do art. 2.028 do novo Código Civil.6. Na ação renovatória de aluguel, é desnecessária a citação do fiador quando é apresentada declaração desse conjuntamente com a petição inicial da ação renovatória, em que o garante assume os encargos do contrato que se pretende renovar.7. Agravo regimental improvido. AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.017.282 - RJ (2008/0037216-0)

• D- Empresa pública federal que realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade não pode escusar-se de renovar o contrato na hipótese em que o locatário tenha cumprido todos os requisitos exigidos pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991) para garantir o direito à renovação. Inicialmente, vale ressaltar que somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei de locações, conforme previsto no art. 1º, parágrafo único, "a", 1, desse diploma legal. Nos termos do Decreto-lei 200/1967 e do art. 173, § 1º, da CF, as empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham a manter. Nesse contexto, na hipótese em que empresa pública realize contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada - por ser de titularidade de empresa pública que se sujeita ao regime jurídico de direito privado -, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa, submetendo-se à Lei de Locações. Assim sendo, tendo o locatário obedecido a todos os requisitos exigidos na referida lei para garantir o direito à renovação do contrato, não é possível à locadora escusar-se da renovação. Nesse aspecto, ensina a doutrina que "As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso". REsp 1.224.007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/4/2014.

• * QUESTÃO ABSURDA! * - Resposta E (fundamentação)

  Fizeram uma prova em 2014 e pegaram um julgado de 2002. O candidato estuda os informativos dos últimos anos, mas pegar um julgado com mais de dez anos é brincadeira!

  PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA - INEXISTÊNCIA DE CONTINÊNCIA - OCORRÊNCIA DE CONEXÃO (ART. 103, DO CPC)- COMPETÊNCIA ABSOLUTA - PREVENÇÃO DO JUÍZO, EM TESE, CORRETAMENTE DECRETADA - ESTÁGIOS PROCESSUAIS DIVERSOS - DESNECESSIDADE DA REUNIÃO DOS FEITOS - DISSÍDIO PRETORIANO NÃO COMPROVADO.(...)
  

  3 - Não se discute, na via processual da renovatória, apenas o quantum, como na revisional, mas sim o iuris locato. Desta forma, inaplicável, à espécie, a ocorrência de continência entre as Ações Renovatória e Revisional. Certo é que as partes são as mesmas e a causa de pedir remota, também (contrato de locação). Contudo, isto leva à hipótese de conexão e não continência. Isto porque, os objetos são distintos e não há elementos da causa menor que se fazem, da mesma forma, presentes na maior. Evidencia-se, claramente, uma diversidade no fim almejado no pedido (objeto) de cada ação.(...)
  

  (STJ - REsp: 305835 RJ 2001/0022627-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 03/10/2002,  T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.11.2002 p. 245
  RSTJ vol. 166 p. 486
  RT vol. 811 p. 196)
  

• correta: E

  a) à sublocadora caberia a legitimidade para propor a ação

  b) tem que juntar a concordância do fiador para a renovação (se houver perda de garantia não haverá renovaçao compulsória)

  c) art. 72 da Lei 8.245/1991- o ramo a ser explorado não pode ser o mesmo do locatário

  d) art. 1º da Lei 8.245/1991- o contrato é regido pelo CC não por essa lei especial (L 8.245/1991)

• Grafei em vermelho os termos que tornam o itens errados

  A) Incorreta: Uma distribuidora de petróleo que, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, subloque totalmente o imóvel de que seja locatária a um revendedor varejista, tem legitimidade, segundo a jurisprudência do STJ, para propor ação renovatória da locação.

  Obs.: A legitimidade é da sublocatário. Vide jurisprudência: "2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes." (AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015). Pensa comigo: se é a sublocatária é quem pode ser despejada, é dela o interesse de ingressar com a ação renovatória. 

   B) Incorreta: Em se tratando de ação renovatória de aluguel, é necessária a citação do fiador caso este tenha apresentado declaração pública com a petição inicial da ação renovatória, garantindo assumir os encargos do contrato que se pretende renovar.

  Obs.:Jurisprudência: 6. Na ação renovatória de aluguel, é desnecessária a citação do fiador quando é apresentada declaração desse conjuntamente com a petição inicial da ação renovatória, em que o garante assume os encargos do contrato que se pretende renovar.7. Agravo regimental improvido. AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.017.282 - RJ (2008/0037216-0). É uma questão óbvia. Se o locatário já ingressa com a ação renovatória e  o fiador já se manifesta asseverando que se f..., digo continuar como fiador, não há razão para citá-lo a fim de que ele se manifeste sobre a fiança. 

  C) Incorreta:  Em se tratando de contestação a ação renovatória de aluguel, ao proprietário é permitido alegar ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, devendo juntar prova documental da referida proposta por este subscrita e por duas testemunhas, não havendo vedação legal ao fato de o terceiro ser do mesmo ramo de exploração do locatário.

  Obs.: Art. 72, §2º da Lei 8.245/91 - "No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta de terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatario. 

  D) Incorreta: Contrato de locação empresarial celebrado com autarquia, na condição de locadora, é regido pela Lei n.º 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, com a possibilidade de previsão de cláusulas exorbitantes, conforme a Lei n.º 8.666/1993. Obs.: A Lei 8.666/1993 rege as locação de bens das pessoas jurídicas de direito público: 

   E) Correta: A ação renovatória busca assegurar não apenas os valores praticados segundo o contrato de locação celebrado entre as partes, mas também a juris locato e o direito de inerência. 

• Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: 

  I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei; 

  II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; 

  III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; 

  IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do artigo 52).” 

  Diz o artigo 52, I e II, referido no artigo 72, IV: 

  [“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 

  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; 

  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.]

  § 1o No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

  § 2o No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por 2 testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

• PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA - INEXISTÊNCIA DE CONTINÊNCIA - OCORRÊNCIA DE CONEXÃO (ART. 103, DO CPC)- COMPETÊNCIA ABSOLUTA - PREVENÇÃO DO JUÍZO, EM TESE, CORRETAMENTE DECRETADA - ESTÁGIOS PROCESSUAIS DIVERSOS - DESNECESSIDADE DA REUNIÃO DOS FEITOS - DISSÍDIO PRETORIANO NÃO COMPROVADO.(...)

  3 - Não se discute, na via processual da renovatória, apenas o quantum, como na revisional, mas sim o iuris locato. Desta forma, inaplicável, à espécie, a ocorrência de continência entre as Ações Renovatória e Revisional. Certo é que as partes são as mesmas e a causa de pedir remota, também (contrato de locação). Contudo, isto leva à hipótese de conexão e não continência. Isto porque, os objetos são distintos e não há elementos da causa menor que se fazem, da mesma forma, presentes na maior. Evidencia-se, claramente, uma diversidade no fim almejado no pedido (objeto) de cada ação.(...)

  (STJ - REsp: 305835 RJ 2001/0022627-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 03/10/2002, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.11.2002 p. 245

  ACAO RENOVATORIA - NAO SE DISCUTE APENAS O QUANTUM (REVISIONAL) MAS TAMBEM O IURIS LOCATO

  (ASSIM, NAO É CABIVEL CONTINENCIA ENTRE AS ACOES)

  --

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO PRECONIZADO POR ESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

  1. O Tribunal a quo consigna que a recorrente é parte ilegítima para propor a ação renovatória de locação, pois houve a sublocação total do bem em discussão. A reforma do acórdão, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusula contratual e revolvimento do contexto fático-probatório, providências vedadas pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.

  2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.

  3. Agravo regimental não provido.

  (AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015)

  -- ASSIM, à sublocadora caberia a legitimidade para propor a ação

  QUANDO HA SUBLOCACAO, A LETGIMIDADE PARA PROPOR ACAO RENOVATORIA É SOMENTE DO SUBLOCATARIO

Questão 1507441

• Banca: FCC
• Órgão: TJ-RR
• Ano: 2008
• Provas: FCC - 2008 - TJ-RR - Juiz de Direito Substituto
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Na locação empresarial, a exceção de retomada do imóvel, oposta em sede de ação renovatória,

• A. apenas é possível se o contrato houver sido celebrado por prazo maior do que 30 (trinta) meses.
• B. depende de previsão contratual expressa, não cabendo em contratos não-escritos.
• C. pode ser efetuada apenas quando o contrato viger por prazo indeterminado
• D. é cabível se motivada pela utilização do imóvel para instalação de estabelecimento empresarial do locador, em ramo de atividade distinto do locatário.
• E. depende de notificação do poder público, recebida pelo locador, determinando a realização de obras que importem em radical modificação do imóvel locado.

Gabarito: D

Comentários

•   Art. 52 da lei 8245/9, p. 1.

• Artigo 52 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
  Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se :I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente Parágrafo 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. Parágrafo 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
  Portanto a letra D é a correta:   d)é cabível se motivada pela utilização do imóvel para instalação de estabelecimento empresarial do locador, em ramo de atividade distinto do locatário.

•  a) ERRADA. É certo que existe o direito de inerência ao ponto, devido aos investimentos feitos por aquele que exerce atividade comercial naquele local. Entretanto, o pedido de retomada do imóvel não pode ser feito de maneira arbitrária. Desse modo, o legislador pontuou às hipóteses em que o locatário terá direito a renovação do contrato. Prazo mínimo de 5 anos. E desde que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos. Entretanto, a alternativa não traz o prazo adequado que segundo o art. 51 da Lei 8.245/1991, inc. II seria prazo mínimo de 5 anos (60 meses). Vejamos: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

   

   

   b) ERRADA. O erro da questão é colocar como dependência para renovação a previsão expressa por meio de instrumento contratual. Ao revés, foi o próprio legislador que pontuou os casos em que é cabível a renovação para locação empresarial.  Lei 8.245/1991 Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

   

   

   c)  ERRADA. A lei dispõe ser o prazo determinado. Lei 8.245/1991  Art. 51. I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

   

   

   d)  GABARITO. O art. 52 da Lei 8.245/1991 proíbe o exercício em ramo idêntico. Entretanto, nada obsta o exercício de atividade distinta do locatário. “Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.”

   

   

   e) ERRADA.  Não há essa previsão de notificação do poder público. O Poder Público obrigará o locador a fazer as reformas, não o locatário. Sabendo dessas reformas substanciais que devem ser feitas por meio do LOCADOR, o locatário ficará sem a prerrogativa do direito de inerência. Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

• Contudo, há hipóteses em que o locador pode se opor a esta renovação compulsória do contrato de locação, quando então, tem-se a denominada exceção de retomada. Veja-se que o termo "exceção" é adotado na sua acepção processual, como sinônimo de defesa.

  Desta forma, poderá o locador se opor à renovação compulsória nas hipóteses previstas nos art. 52 e 72 da referida lei, sendo estas:

  a) realização de obra por determinação do Poder Público, desde que importem mudança radical no imóvel;

  b) realização de obra para modificação que aumente o valor do negócio ou propriedade;

  c) utilização do imóvel para uso próprio ou transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano, quando o detentor do capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesta hipótese é vedado o uso para o mesmo ramo do locatário, salvo se a locação envolver o arrendamento do próprio estabelecimento empresarial;

  d) insuficiência da proposta apresentada pelo locatário;

  e) existência de melhor proposta de terceiro.

  Abraços

• GABARITO LETRA D

  LEI Nº 8245/1991 (DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS PERTINENTES)

  ARTIGO 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  § 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Questão 1665319

• Banca: VUNESP
• Órgão: TJ-SP
• Ano: 2015
• Provas: VUNESP - 2015 - TJ-SP - Juiz Substituto
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Franquia; Leasing ou Arrendamento Mercantil; Locação Empresarial; Representação comercial

Assinale a alternativa correta sobre os contratos empresariais.

• A. Existindo cláusula resolutiva expressa no contrato de arrendamento mercantil, a constituição em mora do arrendatário não exige notificação prévia.
• B. É permitida na representação comercial a estipulação de cláusulas del credere.
• C. A circular oferta de franquia pode ser entregue pelo franqueador ao franqueado após a assinatura do contrato e do pagamento das taxas pertinentes.
• D. No contrato de locação comercial de imóvel urbano que tenha sido construído pelo locador para atender a especificações fixadas pelo locatário, as partes podem estipular a renúncia à revisão do locativo durante a vigência do contrato.

Gabarito: D

Comentários

• 
  

  Lei 8245/91Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  ...
• Gabarito: Item "D"
  
  Item "a" - INCORRETO
  Súmula 369, STJ: "No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constitui-lo em mora".
  Ou seja, nos contratos de arrendamento mercantil a mora sempre vai se operar EX PERSONA e não EX RE.
  
  Item "b" - INCORRETO
  Vedação expressa da Lei. 
  “Art. 43. É vedada no contrato de representação comercial a inclusão de cláusulas del credere."
  
  Item "c" - INCORRETO
  Na realidade, a Circular de Oferta de Franquia deve ser entregue ANTES da formalização do contrato e não enseja o pagamento de qualquer taxa pelo franqueado. Assim, percebe-se que o legislador fez da COF um documento prévio ao contrato de franquia, que deve expor as cláusulas que vão estar presentes no contrato de franquia. Vejamos o art. 4 da Lei 8955/94:
  “Art. 4°. A Circular Oferta de Franquia deverá ser entregue ao candidato a franqueado no mínimo 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia ou ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa pelo franqueado ao franqueador ou a empresa ou pessoa ligada a este."
  
  Item "d" - CORRETO
  Já comentado pela Ana Castro

• Gente, fiquemos atento pq a cláusula del credere é, expressamente, permitida nos contratos de comissão, conforme se extrai do artigo 697 e 698, CC.

• Sobre a cláusula del credere:
  

  A cláusula “del credere” corresponde ao instituto ou previsão da parte contratante ou representada descontar os valores de comissões ou vendas do representante comercial na hipótese da venda ou da transação ser cancelada ou desfeita.

  Na verdade, pela referida cláusula o representante comercial torna-se co-responsável ou devedor solidário pela transação, e acaba por assumir o risco da atividade, transformando-se assim em avalista ou garantidor de um negócio que independe dele.

  Contudo, a responsabilidade do representante comercial deve ser limitada apenas à transação e a intermediação do negócio e nada mais, lembrando que a representação comercial é atividade meio na relação de venda.
  
  Abraços.
  

• Alternativa D trata do chamado contrato built to suit.
  Para detalhes: http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI170851,31047-O+contrato+built+to+suit+e+a+lei+1274412.
• A questão é passível de anulação, pois a redação da sumula 369 do STJ, PARA TODA A DOUTRINA, está incorreta, pois a mora aqui é ex ré, de modo que a notificação nada mais é que condição de procedibilidade da ação. Assim, da forma que ficou redigida a alternativa a), sem se referir expressamente ao conteúdo da súmula, está CORRETA."Súmula 369, STJ: "No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constitui-lo em mora".

• Diferentemente do que ocorre nos contratos de COMISSÃO, onde é possível a previsão de CLÁUSULA DEL CREDERE.

• Gabarito:D.

• LEI No 8.955, DE 15 DE DEZEMBRO DE 1994.

  Dispõe sobre o contrato de franquia empresarial (franchising) e dá outras providências.

   

  Art. 6º O contrato de franquia deve ser sempre escrito e assinado na presença de 2 (duas) testemunhas e terá validade independentemente de ser levado a registro perante cartório ou órgão público.

• D. Contrato Built to suit

• Gabarito: "D"

   

  Sobre a cláusula del credere, estabelecida no contrato de comissão mercantil, segue o comentário do professor Rafael de Menezes:

   

  "(...) Cláusula del credere (= da confiança): obrigação do comissário de responder solidariamente com o terceiro comprador perante o comitente (ex: o comissário vende café do comitente e dá prazo ao terceiro para pagar, porém o terceiro não paga, devendo então o comissário pagar ao comitente e ir executar o terceiro). Inserindo-se esta cláusula del credere, fará o comissário jus a uma remuneração maior face o risco assumido (698; a regra geral é o comissário contratar em seu nome por conta e risco do comitente; 697, 693).  Se o terceiro paga a vista e é o comitente que não entrega o bem, o terceiro só poderá processar o comissário (694)."

   

  Fonte: http://rafaeldemenezes.adv.br/assunto/Contratos/6/aula/9

   

  Bons estudos!

   

• a) Súmula 369, STJ: "No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constitui-lo em mora".

  Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

  Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

  Diferentemente, a interrupção da prescrição se dá somente judicialmente:

  Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

  V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;

   

• C) A circular de oferta de franquia deve ser entregue ao candidato a franqueado no mínimo 10 dias ANTES da assinatura do contrato ou do pré-contrato de franquia ou ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa (art. 4º caput da Lei 8.955/94

• O art. 43 da Lei nº 4.886/65 prevê textualmente que: “Art. 43. É vedada no contrato de representação comercial a inclusão de cláusulas del credere. (Incluído pela Lei nº 8.420, de 8.5.1992)”

  A cláusula “del credere” corresponde ao instituto ou previsão da parte contratante ou representada descontar os valores de comissões ou vendas do representante comercial na hipótese da venda ou da transação ser cancelada ou desfeita.

  Na verdade, pela referida cláusula o representante comercial torna-se co-responsável ou devedor solidário pela transação, e acaba por assumir o risco da atividade, transformando-se assim em avalista ou garantidor de um negócio que independe dele.

  Contudo, a responsabilidade do representante comercial deve ser limitada apenas à transação e a intermediação do negócio e nada mais, lembrando que a representação comercial é atividade meio na relação de venda.

  
  

  Fonte: https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/8273/A-clausula-del-credere-na-representacao-comercial

• Para aqueles como eu, que encontram dificuldades nas Cláusula del Credere!

  O artigo 697 do Código Civil de 2002 determina, como regra geral, que no contrato de comissão “o comissário não responde pela insolvência das pessoas com quem tratar,...” 

   

  Mas traz ressalvas a essa regra, apresentando duas exceções:

  a)     em caso de culpa

  b)     na hipótese de constar do contrato a cláusula del credere 

   

  A cláusula del credere tem, então, o objetivo de tornar o comissário responsável, perante o comitente, pelo cumprimento das obrigações das pessoas por ele contratadas.

   

  O comissário assume os riscos, juntamente com o comitente, dos negócios que concluir com terceiros. Trata-se de garantia solidária, emanada de um acordo de vontades entre ambos, estranho aos terceiros com quem contrata o comissário.

   

  Art. 698 do Código Civil de 2002:

  “Se do contrato de comissão constar a cláusula del credere, responderá o comissário solidariamente com as pessoas com quem houver tratado em nome do comitente, caso em que, salvo estipulação em contrário, o comissário tem direito a remuneração mais elevada, para compensar o ônus assumido.”

  Fonte: JurisWAY - Em que consiste a Clásula Del Credere, inserida nos Contratos de Comissão

• Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      

  § 1  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.      

  Lei 8.245/91

•      Art. 43. É vedada no contrato de representação comercial a inclusão de cláusulas del credere.           (Lei da Representação Comercial - 4.886/65)

• Excelentes os comentários da Professora. Porém, no caso da cláusula del credere no contrato de representação, ela disse que diz respeito à possibilidade de o representado descontar da comissão do representante, caso o contrato seja cancelado ou não venha se concretizar. fiquei com dúvida, já que li no livro do André Santa Cruz e no cometário acima, que diz respeito à possibilidade de responsabilidade solidária entre o comitente e o comissário, em caso de inadimplemento. Se alguém por gentileza puder esclarecer minha dúvida, agradeço.

• GABARITO D

  A) Existindo cláusula resolutiva expressa no contrato de arrendamento mercantil, a constituição em mora do arrendatário não exige notificação prévia.

  ERRADO

  Súmula 369 STJ: No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para

  constituí-lo em mora.

  B) É permitida na representação comercial a estipulação de cláusulas del credere.

  ERRADO

  Lei 4.886/65. Art. 43. É vedada no contrato de representação comercial a inclusão de cláusulas del credere. 

  Atenção: lembrar que, no CC, o contrato de comissão admite a referida cláusula (art. 698, CC)

  C) A circular oferta de franquia pode ser entregue pelo franqueador ao franqueado após a assinatura do contrato e do pagamento das taxas pertinentes.

  ERRADO

  Lei 13.966/19. Art. 2º. § 1º A Circular de Oferta de Franquia deverá ser entregue ao candidato a franqueado, no mínimo, 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia ou, ainda, do pagamento de qualquer tipo de taxa pelo franqueado ao franqueador ou a empresa ou a pessoa ligada a este, salvo no caso de licitação ou pré-qualificação promovida por órgão ou entidade pública, caso em que a Circular de Oferta de Franquia será divulgada logo no início do processo de seleção.

  D) No contrato de locação comercial de imóvel urbano que tenha sido construído pelo locador para atender a especificações fixadas pelo locatário, as partes podem estipular a renúncia à revisão do locativo durante a vigência do contrato.

  CORRETO

  Lei 8.245/91. Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      

  § 1  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

Questão 2395162

• Banca: FGV
• Órgão: OAB
• Ano: 2017
• Provas: FGV - 2017 - OAB - Exame de Ordem Unificado - XXII - Primeira Fase
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Locação Empresarial

Matheus, empresário individual, pretende alugar um imóvel para instalar seu estabelecimento e nele localizar seu ponto empresarial. Antes de celebrar o contrato, ele procura você para, como advogado(a), informar-lhe sobre aspectos concernentes à locação não residencial.

Sobre a locação não residencial, assinale a afirmativa correta.

• A. Na ação de despejo que tiver por fundamento exclusivo o término do prazo contratual, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do cumprimento de notificação ao locatário comunicando o intento de retomada, será concedida liminar para desocupação em quinze dias, ouvida a parte contrária e se prestada caução pelo autor no valor equivalente a dois meses de aluguel.
• B. Na locação não residencial de imóvel urbano, na qual o locador procede à prévia aquisição do imóvel especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, poderá ser convencionado no contrato a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato.
• C. Nas locações de espaço em shopping centers, o locador poderá recusar a renovação do contrato pleiteada pelo locatário se o imóvel vier a ser utilizado pelo locador, que não poderá ser destinado ao uso no mesmo ramo da atividade do locatário.
• D. Nas locações por prazo determinado de imóveis utilizados por estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato poderá ser rescindido por denúncia do locador, a qualquer tempo, independentemente de notificação ou aviso.

Gabarito: B

Comentários

• Lei 8245/91

   

  Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.   

   

  § 1° Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.  

   

  Gabarito: B

• a. FALSA. [ art. 59. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo(...) VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; ] 

  b. correta. Art. 54-A

  c.FALSA.  [Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: [...] II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo]. 

  d.FLASA.  Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: I - Nos casos do art. 9: (I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las). II -  se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

• LETRA B

  LEI 8.245/91 Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

  Art 54-A Locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição

  § 1° Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contratode locação.  

• Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.   

  .

  § 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.      

  .

  § 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

• Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  .

  § 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.     (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  .

  § 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 

• Locações de imóveis não-residenciais: operações built to suit

   

  Espécie de negócio jurídico introduzido no mercado por empresas estrangeiras, o termo built to suit significa: construído para servir/sob medida.

  O investidor (locador) se obriga a construir um prédio de acordo com as necessidades de um futuro inquilino, que por sua vez assume como contraprestação a permanência no imóvel como locatário pelo período necessário para remunerar o investimento daquele. Esta prática é usualmente utilizada por instituições financeiras.

  FONTE: https://joaovcastello.jusbrasil.com.br/artigos/167135705/locacoes-de-imoveis-nao-residenciais-operacoes-built-to-suit

   

  FGV ADORA.

• Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.  

  § 1° Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.  

• GENTE PRA QUE COLOCAR UM VOCABULÁRIO DESSE QUE A GENTE FICA 30 MINUTOS SÓ PRA ENTENDER

• A ) INCORRETA. LEI 8.245/91 Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

  § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

  B ) Correta. LEI 8.245/91 Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

  § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  C ) INCORRETA LEI 8.245/91 Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

  § 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

  II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  D ) INCORRETA LEI 8.245/91 Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.

  I - nas hipóteses do art. 9º;

  (Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

  I - por mútuo acordo;

  II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

  III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

  IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.)

  II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Questão 3466858

• Banca: IADES
• Órgão: BRB
• Ano: 2019
• Provas: IADES - 2019 - BRB - Advogado
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Estabelecimento empresarial; Locação Empresarial; Teoria Geral do Direito Empresarial

Acerca do estabelecimento, das obrigações e dos contratos comerciais, assinale a alternativa correta.

• A. A instalação de um novo estabelecimento, em lugar antes ocupado por outro, no mesmo ramo de atividade, implica responsabilidade por sucessão.
  
• B. Prescrita a pretensão do credor à execução de título de crédito, o endossante e o avalista do obrigado principal respondem pelo pagamento da obrigação.
  
• C. O mandatário do acionista residente ou domiciliado no exterior é responsável pelas obrigações do respectivo mandante.
  
• D. Na locação built to suit, é nula a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos aluguéis a vencer.
  
• E. No contrato de comissão com cláusula del credere, o comissário que tiver cedido os próprios direitos ao comitente responde solidariamente com o terceiro contratante.
  

Gabarito: E

Comentários

• Letra a) Enunciado 59, II Jornada de Direito Comercial:

  A mera instalação de um novo estabelecimento, em lugar antes ocupado por outro, ainda que no mesmo ramo de atividade, não implica responsabilidade por sucessão prevista no art. 1.146 do CCB.

  Letra b) Enunciado 69, II Jornada de Direito Comercial:

  Prescrita a pretensão do credor à execução de título de crédito, o endossante e o avalista, do obrigado principal ou de coobrigado, não respondem pelo pagamento da obrigação, salvo em caso de locupletamento indevido

  Letra c) Enunciado 65, II Jornada de Direito Comercial:

  65 – O mandatário do sócio residente ou domiciliado no exterior (art. 119 da Lei 6.404/1976) não é responsável pelas obrigações de seu mandante.

  Letra d) Enunciado 67, da II jornada de direito Comercial:

  Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.

  Letra e) Enunciado 68, II Jornada de Direito Comercial:

  No contrato de comissão com cláusula del credere, responderá solidariamente com o terceiro contratante o comissário que tiver cedido seus direitos ao comitente, nos termos da parte final do art. 694 do Código Civil

  Gabarito letra e).

• Built to suit – ou construído para servir – é um tipo de contrato de locação. Ele determina que o dono do imóvel (o locador) construa ou faça reformas em conformidade com os desejos do locatário. Em troca, o contratante deve absorver os  da obra nos pagamentos mensais referentes ao aluguel.

  Quanto mais longo for o contrato, mais o investimento será diluído nas prestações.

  No geral, as locações realizadas na modalidade built to suit (BTS) são feitas em um prazo médio de 10 a 20 anos. O tempo será suficiente para cobrir o valor investido e suavizar o pagamento mensal

• O estabelecimento empresarial está previsto no Código Civil nos artigos 1.142 ao 1.148.

  Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado para o exercício da empresa, por empresário ou por sociedade empresária (Art. 1.142, CC). Esse complexo de bens organizados para o exercício da empresa é composto pelos chamados bens corpóreos (materiais) e bens incorpóreos (imateriais).

  Segundo Campinho “o novo Código Civil veio adotar, simplesmente, a designação de ‘estabelecimento’. Mas preferimos utilizar a expressão ‘estabelecimento empresarial’, tendo por referência histórica a terminologia francamente consagrada no direito brasileiro de ‘estabelecimento comercial’. Não vemos, outrossim, impropriedade na nomenclatura de ‘fundo de empresa’ para expressar o ‘estabelecimento’, eis que sempre foi adotada na doutrina nacional, com inspiração no direito francês, a expressão ‘fundo de comércio’. Por fim, podemos, igualmente, empregar o termo ‘azienda’, também utilizado em nosso Direito, por influência do Direito italiano.”(1)  

  
  

  Letra A) Alternativa Incorreta. No tocante às obrigações tributárias, a responsabilidade poderá ser integral ou subsidiária. Dispõe o art. 133 do Código Tributário Nacional que a pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos até à data do ato: a) integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade; b) subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis meses, a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou profissão.

  Se o alienante cessar a exploração da atividade empresária o adquirente responderá integralmente. Porém, na segunda hipótese, em que o alienante continua a explorar atividade econômica, ou a encerra, retomando, no prazo de seis meses, a responsabilidade do adquirente será subsidiaria  à do alienante, somente respondendo o adquirente caso o alienante não tenha bens suficientes para saldar o débito.

  A Consolidação das Leis do Trabalho dispõe, em seu art. 448, que “a mudança de propriedade ou na estrutura jurídica da empresa não afetará os contratos de trabalho dos respectivos empregados”. No mesmo sentido, interpretamos o art. 10, CLT, que dispõe que “qualquer alteração na estrutura jurídica da empresa não afetará os direitos adquiridos por seus empregados”.      
  
  

  Letra B) Alternativa Incorreta. O endossante é devedor indireto do título e somente poderá ser demandado se o credor realizar o protesto do título dentro do prazo legal. Já o avalista do devedor principal é devedor direto do título é poderá ser executado independentemente de ter sido realizado o protesto do título.

  Após prescrita a pretensão do credor à execução o título poderá ser cobrado pelo credor mediante ação monitória ou locupletamento ilícito, mas nesses casos somente poderá ser cobrado em face do devedor direto.

  
  

  Letra C) Alternativa Incorreta. Nesse sentido enunciado 65 – O mandatário do sócio residente ou domiciliado no exterior (art.119 da Lei 6.404/1976) não é responsável pelas obrigações de seu mandante (referência legislativa: Lei n. 6.404/76, art. 119).

  Justificativa: Por força de lei, o sócio residente ou domiciliado no exterior deve possuir um representante legal, domiciliado no País, com poderes para receber citação. Essa representação do sócio residente ou domiciliado no exterior possui natureza de mandato legal. Considerando que o representante legal é mero mandatário do sócio residente ou domiciliado no exterior, referido representante legal não é responsável pelas obrigações de seu mandante (sócio residente ou domiciliado no exterior), conforme art. 663 do Código Civil.
  
  

  Letra D) Alternativa Incorreta.  É válida a cláusula penal compensatória nos termos do art. 4º, Lei de locações. Na locação imobiliária built to suit o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Esse tipo de locação foi regulado pela Lei 12.744/12, que alterou o art. 4º da Lei de locação. Que agora passa a vigorar com a seguinte redação: Art. 4º -  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 
  
  

  Letra E) Alternativa Correta. O contrato de comissão é regulado pela Código Civil arts. 693 ao 709. Nesse tipo de contrato o comissário não responde pela insolvência das pessoas com quem tratar, exceto em caso de culpa ou quando constar do contrato a cláusula del credere (hipótese em que o comissário, assume os riscos com o comitente, dos negócios que concluir com terceiros).

  No tocante a cláusula del credere, dispõe o art. 698, cc que se do contrato de comissão constar a cláusula del credere , responderá o comissário solidariamente com as pessoas com que houver tratado em nome do comitente, caso em que, salvo estipulação em contrário, o comissário tem direito a remuneração mais elevada, para compensar o ônus assumido.

  
  Gabarito do professor: E
  

  
  

  Dica: Essa cláusula del credere não se aplica aos contratos de representação comercial (art. 43, Lei 4866/65).

      (1)  CAMPINHO, Sérgio. O direito de empresa à luz do novo Código Civil. 9. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2014. p. 348.

• A Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A: locação Built to suit:

  Art. 54-A Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

  § 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

  § 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação

• quanto à letra E: "No contrato de comissão com cláusula del credere, o comissário que tiver cedido os próprios direitos ao comitente responde solidariamente com o terceiro contratante."

  -->em regra, no caso de cessão de direitos por parte do comissário, ele não responde.

  Se houver cláusula del credere, o comissário responde, tendo para tanto uma remuneração maior.

  Se houver del credere + cessão de direitos (vejam que no primeiro caso ele responde mto e no outro ele não responde nada), logo, se resolveu que haverá um meio termo... ou seja, o comissário até responde havendo estas duas circunstâncias, mas não responde sozinho...ou seja, responde solidariamente.

  Espero ter ajudado!

  Se estiver errada, me informem, pq eu gosto de correções!

• Alguém sabe como fica a alternativa E diante da vedação expressa na lei de representação comercial de inserção de clausula del credere nos contratos?

  O art. 43 da Lei nº 4.886/65 prevê textualmente que: “Art. 43. É

  vedada no contrato de representação comercial a inclusão de cláusulas del credere. (Incluído pela Lei nº 8.420, de 8.5.1992)”

  A cláusula “del credere” corresponde ao instituto ou

  previsão da parte contratante ou representada descontar os valores de

  comissões ou vendas do representante comercial na hipótese da venda ou

  da transação ser cancelada ou desfeita.

  Com a referida cláusula o representante comercial torna-se

  co-responsável ou devedor solidário pela transação, e acaba por assumir

  o risco da atividade, transformando-se assim em avalista ou garantidor

  de um negócio que independe dele.

• Não entendi a incorreção da alternativa D diante da redação do § 2o do artigo 54-A da Lei n. 8.245: Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

• CC - Art. 698. Se do contrato de comissão constar a cláusula  del credere  , responderá o comissário solidariamente com as pessoas com que houver tratado em nome do comitente, caso em que, salvo estipulação em contrário, o comissário tem direito a remuneração mais elevada, para compensar o ônus assumido.

  É uma cláusula acessória, onde o comissário assumirá a responsabilidade solidária juntamente com os terceiros com quem contratar.

  Fonte: Sinopse Empresarial – André Santa Cruz

Questão 3679297

• Banca: VUNESP
• Órgão: MPE-SP
• Ano: 2019
• Disciplina: Direito Empresarial (Comercial)
• Assuntos: Contratos Empresariais; Endosso, aval e protesto; Locação Empresarial; Títulos de Crédito

Assinale a alternativa correta.

• A. Se o alienante não permanecer com bens suficientes para pagamento dos credores, a eficácia do trespasse dependerá do pagamento dos credores ou do consentimento de todos eles de forma expressa.
• B. O endosso é um ato cambiário que transfere a titularidade do crédito e vincula o endossatário ao pagamento do valor contido no título, na qualidade de coobrigado.
• C. Aquele que pretende renovar seu contrato de locação empresarial deve propor ação renovatória no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de prescrição da ação.
• D. Pelo contrato de distribuição, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, tendo à sua disposição a coisa a ser negociada.
• E. A duplicata mercantil é título de aceite obrigatório e somente poderá ser recusado em caso de desistência do negócio por parte do comprador, no prazo de 15 dias após a entrega das mercadorias.

Gabarito: D

Comentários

• CAPÍTULO XII

  Da Agência e Distribuição

  Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.

  Abraços

• a) INCORRETA art. 1.145, CC: Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.

• Quanto à letra B: a questão trocou endossatário por endossante. O endossatário é o beneficiário, não vinculado, portanto, ao pagamento do título.

• Letra C) o direito decai, não prescreve.

  Lei 8.245/91 Locação de Imóveis Urbanos.

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  ...

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

• LETRA E: incorreta - lei 5474/68

  Art . 8º O comprador só poderá deixar de aceitar a duplicata por motivo de: 

         I - avaria ou não recebimento das mercadorias, quando não expedidas ou não entregues por sua conta e risco; 

         II - vícios, defeitos e diferenças na qualidade ou na quantidade das mercadorias, devidamente comprovados; 

         III - divergência nos prazos ou nos preços ajustados.

• B - incorreta.

  O endosso é um ato cambiário que transfere a titularidade do crédito e vincula o ENDOSSANTE ao pagamento do valor contido no título, na qualidade de coobrigado.

  Pensar que o endosso é um ato cambiário que permite a circulação de crédito em títulos nominais à ordem. Por exemplo: um cheque nominal para o João (à ordem), o João endossa o cheque e passa para a Maria, esse endosso vai produzir dois efeitos: I - a transferência da titularidade do crédito (agora quem tem direito de receber é a Maria); e II responsabilização do endossante (João), o qual se torna codevedor do título (se a pessoa que emitiu o cheque não pagar, o João tem que pagar).

  Fonte: Sinopse para Concursos de Direito Empresarial da Juspodivm, André Santa Cruz Ramos, 3ª edição, fls. 372 e 373.

• Letra E) Incorreta.

  DUPLICATA MERCANTIL: emitida por causa da compra e venda mercantil.

  DUPLICATA DE SERVIÇOS: emitida por causa da prestação de serviços.

  Lei 5474/68:

  Art . 7o A duplicata, quando não for à vista, deverá ser devolvida pelo comprador ao apresentante dentro do prazo de 10 dias, contado da data de sua apresentação, devidamente assinada ou acompanhada de declaração, por escrito, contendo as razões da falta do aceite.

  Art . 8o O comprador só poderá deixar de aceitar a duplicata por motivo de (DUPLICATA MERCANTIL):

  I - avaria ou não recebimento das mercadorias, quando não expedidas ou não entregues por sua conta e risco;

  II - vícios, defeitos e diferenças na qualidade ou na quantidade das mercadorias, devidamente comprovados;

  III - divergência nos prazos ou nos preços ajustados.

  Art . 21. O sacado poderá deixar de aceitar a duplicata de prestação de serviços por motivo de (DUPLICATA DE SERVIÇOS):

  I - não correspondência com os serviços efetivamente contratados;

  II - vícios ou defeitos na qualidade dos serviços prestados, devidamente comprovados;

  III - divergência nos prazos ou nos preços ajustados.

• Pessoal, até onde eu sei , como regra, o endosso não torna o endossante corresponsável. Não entendi a posição acima dos colegas..

• Lucio, voce nao acha que a letra D está correta pois a questão afirma que o agente tem à sua disposição a coisa a ser negociada.. Desse modo, está caracterizada a distribuição

• letra C está incorreta porque se trata de decadência, e não prescrição:

  Lei 8245/91:

  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

  I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

  II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

  III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

  § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

  § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

  § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

  § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

• Lei nº 5.474/68 (Lei da Duplicata)

  Art . 8º O comprador só poderá deixar de aceitar a duplicata por motivo de:       

  I - avaria ou não recebimento das mercadorias, quando não expedidas ou não entregues por sua conta e risco;

         II - vícios, defeitos e diferenças na qualidade ou na quantidade das mercadorias, devidamente comprovados;

         III - divergência nos prazos ou nos preços ajustados.

• A) INCORRETA art. 1.145, CC: Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação

  B) INCORRETA a questão trocou endossatário por endossante. O endossatário é o beneficiário, não vinculado, portanto, ao pagamento do título

  O endosso é um ato cambiário que transfere a titularidade do crédito e vincula o ENDOSSANTE ao pagamento do valor contido no título, na qualidade de coobrigado.

  Pensar que o endosso é um ato cambiário que permite a circulação de crédito em títulos nominais à ordem. Por exemplo: um cheque nominal para o João (à ordem), o João endossa o cheque e passa para a Maria, esse endosso vai produzir dois efeitos: I - a transferência da titularidade do crédito (agora quem tem direito de receber é a Maria); e II responsabilização do endossante (João), o qual se torna codevedor do título (se a pessoa que emitiu o cheque não pagar, o João tem que pagar).

  Fonte: Sinopse para Concursos de Direito Empresarial da Juspodivm, André Santa Cruz Ramos, 3ª edição, fls. 372 e 373.

  C) INCORRETA , pois se trata de caso de decadência, e não prescrição:

  D) CORRETA ,GABARITO Art 710 do CCB

  Da Agência e Distribuição

  Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.

  e) INCORRETA

  Art . 8º O comprador só poderá deixar de aceitar a duplicata por motivo de: 

  I - avaria ou não recebimento das mercadorias, quando não expedidas ou não entregues por sua conta e risco; 

  II - vícios, defeitos e diferenças na qualidade ou na quantidade das mercadorias, devidamente comprovados; 

  III - divergência nos prazos ou nos preços ajustados.

• A questão tem por objeto tratar do contrato de alienação do estabelecimento, do endosso cambiário, do contrato de locação empresarial, do contrato de distribuição comercial e da duplicata.

  
  

  Letra A) Alternativa Incorreta. O consentimento dos credores também poderá ocorrer de forma expressa. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo é imprescindível nesta situação a notificação (judicial ou extrajudicial) aos credores para se manifestarem, expressa ou tacitamente (quando não se manifestar no prazo legal), no prazo de 30 dias.

  Havendo impugnação dos credores quanto à alienação, esta somente poderá ocorrer após o pagamento dos credores que a impugnaram.

  Lembrando que se ao alienante restarem bens suficientes para solver o seu passivo, essa notificação será dispensável.

  Nesse sentido art. 1.145, “se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação".

  A notificação dos credores no caso acima elencado é fundamental, uma vez que constitui ato de falência a transferência do estabelecimento empresarial sem consentimento dos credores ou sem deixar bens suficientes para solver o seu passivo (art. 94, III, alínea c, Lei n°11.101/05).

  
  Letra B) Alternativa Incorreta. O endosso é o ato pelo qual o endossante transfere o crédito e se torna coobrigado pelo pagamento (devedor indireto). O endossatário é o novo credor que recebe o título endossado.

  
  

  Letra C) Alternativa Incorreta. O locatário deverá observar o prazo para propositura da ação renovatória, que deverá ocorrer obrigatoriamente entre 1 ano e 6 meses anteriores ao término do contrato (art. 51, §5º, Lei de Locações).

  
  

  Letra D) Alternativa Correta. O contrato de agência ou distribuição está previsto no Código Civil nos artigos 712 ao 722. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.

  
  

  Letra E) Alternativa Incorreta. O aceite é ato obrigatório na duplicata, mas o sacado poderá recusar o aceite quando ocorrer um das hipóteses  previstas nos artigos 8º ou 21, LD (Lei 5474/1968).

  
  

  Gabarito do professor: D

  
  

  Dica: Poderá o locatário ainda ajuizar uma ação compulsória renovatória de locação para impor ao locador a renovação do contrato de locação desde que preencha cumulativamente os requisitos do art. 51 da referida Lei. Tal dispositivo elenca que, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos (se houver um intervalo mínimo que não descaracterize a relação locatícia, não comprometerá a possibilidade de renovatória); e c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

• B- Atenção:

  Quando o endosso for regido pela código civil o endossante não responde pelo título, exceto se assumiu a obrigação, artigo 914, Código Civil:

  Art. 914. Ressalvada cláusula expressa em contrário, constante do endosso, não responde o endossante pelo cumprimento da prestação constante do título.

  § 1º Assumindo responsabilidade pelo pagamento, o endossante se torna devedor solidário.

  Porém, se se tratar de relação regida pela lei cambiária, o Decreto Lei 57.663/66, anexo I, artigo 15, estabelece que o endossante assume a responsabilidade pelo pagamento sim, vejamos:

  "O endossante, salvo cláusula em contrário, é garante tanto da aceitação quanto do pagamento da letra. O endossante pode proibir um novo endosso, e, neste caso, não garante o pagamento as pessoas a quem a letra for posteriormente endossada".

  Voltando pra questão:

  B- O endosso é um ato cambiário que transfere a titularidade do crédito e vincula o endossatário ao pagamento do valor contido no título, na qualidade de coobrigado.

  Incorreta, pois está falando se tratar de ato cambiário, regido portanto, pelo referido decreto Lei, que estabelece que o endossante, e não endossatário está vinculado ao pagamento do título.

• Complementando: Os títulos de crédito com força executiva podem ser cobrados por meio de processo de conhecimento, execução ou ação monitória!

• GAB D

   

  A- Se o alienante não permanecer com bens suficientes para pagamento dos credores, a eficácia do trespasse dependerá do pagamento dos credores ou do consentimento de todos eles de forma expressa. ERRADA. CC, Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.

   

  B- ERRADA. Trocou endossatário x endossante. Endosso é o ato pelo qual o endossante transfere o crédito e se torna coobrigado pelo pagamento. Endossatário é o novo credor. Lembrando que é preciso ficar atento ao enunciado da questão caso mencione “de acordo com o Código Civil” porque diz o Art. 914. Ressalvada cláusula expressa em contrário, constante do endosso, não responde o endossante pelo cumprimento da prestação constante do título.

   

  C- ERRADA. Trata-se de prazo decadencial.

  D- Pelo contrato de distribuição, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, tendo à sua disposição a coisa a ser negociada. CERTA. CC, Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada. É o contrato de agência e/ou distribuição ou o famoso contrato de representação comercial.

   

  E - A duplicata mercantil é título de aceite obrigatório e somente poderá ser recusado em caso de desistência do negócio por parte do comprador, no prazo de 15 dias após a entrega das mercadorias. ERRADA. – Duplicata é um título causal, vinculado a nota fiscal ou fatura de compra e venda ou prestação de serviços.

  - Duplicata sem aceite (=sem assinatura do devedor): para execução precisaria apresentar a duplicata + nota fiscal/fatura + protesto + comprovante de entrega da mercadoria.

  - Duplicata com aceite: para execução precisa da duplicata e a nota fiscal/fatura.

  Obs.: se a duplicata foi transmitida a terceiro e estiver aceita, o credor não precisa da nota fiscal para mover a execução (aplicação do princípio da abstração – se foi assinada significa que o negócio foi cumprido regularmente).

  - Prazo prescricional: 3 anos contados da data do vencimento (assim como a nota promissória).

  É título de aceite obrigatório em termos porque: Lei 5474/68, Art . 8º O comprador só poderá deixar de aceitar a duplicata por motivo de: I - avaria ou não recebimento das mercadorias, quando não expedidas ou não entregues por sua conta e risco;  II - vícios, defeitos e diferenças na qualidade ou na quantidade das mercadorias, devidamente comprovados;  III - divergência nos prazos ou nos preços ajustados.

• GAB: D

  Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.

• TÍTULOS DE CRÉDITO TÍPICOS X ATÍPICOS:

  Pessoal, ao responder uma questão sobre títulos de crédito prestem atenção no enunciado:

  1) Se fala “de acordo com o código civil” ou não traz qual o título de crédito deve ser analisado: Segue o Código Civil.

  2) Se especifica o título de crédito ( Ex: nota promissória, letra de câmbio): Deverá observar as disposições da LUG. (OBS: Alguns títulos têm lei própria como o cheque e a duplicata).

  Segue esquema que pode ajudar:

  TÍPICOS – Seguem a LUG:

  Regra geral o endossante garante tanto da aceitação como do pagamento da letra, salvo se registrar que o endosso é sem garantia (art. 15 da LUG).

  O endossante pode proibir um novo endosso, e, neste caso, não garante o pagamento às pessoas a quem a letra for posteriormente endossada. Chamada de “clausula proibitiva de novo endosso” ou “cláusula não à ordem”. (art. 15 da LUG).

  O endosso posterior ao vencimento tem os mesmos efeitos que o endosso anterior. O endosso póstumo ou tardio realizado após o protesto por falta de pagamento ou após expirado o prazo para o protesto tem efeito de cessão civil. (art. 20 da LUG).

  O endosso deve ser puro e simples. Qualquer condição a que ele seja subordinado considera-se como não escrita

  . (Art. 12 da LUG)

  Endosso parcial é nulo.

  Admite aval parcial (art. 30 da LUG).

  ATÍPICOS– Seguem o Código Civil:

  Regra geral o endossante não responde o endossante pelo cumprimento da prestação constante do título, salvo clausula expressa em sentido contrário. (art. 914 CC).

  Consideram-se não escritas no título a cláusula proibitiva de endosso (ART. 890 CC).

  O endosso posterior ao vencimento produz os mesmos efeitos do anterior. (art. 920 CC).

  Considera-se não escrita no endosso qualquer condição a que o subordine o endossante. (Art. 912 CC).

  Endosso parcial é nulo.

  É vedado aval parcial (art. 897, parágrafo único do CC).

  O credor pode recusar de receber o pagamento ANTES do vencimento, porém COM o vencimento ele deverá receber, ainda que parcial (ART. 902 CC).