Questão 1025134

• Banca: MPDFT
• Órgão: MPDFT
• Ano: 2009
• Provas: MPDFT - 2009 - MPDFT - Promotor de Justiça
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Contratos em Espécie; Locação de Coisas

Acerca do contrato de locação, de acordo com a Lei do Inquilinato, assinale a alternativa correta.

• A. Poderá o locador propor ação de despejo por denúncia vazia quando ocorrer o término do contrato e o locador se recuse a deixar o imóvel, sob a alegação de necessita do imóvel para uso próprio.
• B. Se for julgada procedente a ação de despejo em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e, se ocorrer a reforma da sentença, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
• C. No contrato de locação de imóveis urbanos, o locador pode exigir o pagamento antecipado dos aluguéis, dos encargos, bem como a prestação de garantia consistente em caução em dinheiro, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Se o contrato for por prazo indeterminado e nos imóveis não residenciais, permite- se a exigência de mais de um tipo de garantia.
• D. O locatário preterido no seu direito de preferência na aquisição do imóvel poderá propor ação de anulação do negócio jurídico, cumulada com ação indenizatória por perdas e danos, fundada na pretensão de haver o imóvel para si.
• E. As benfeitorias necessárias e as úteis feitas pelo locatário no imóvel locado, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Gabarito: B

Comentários

• Letra B -  Art. 64 da lei de locações (8245/91).  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

          § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

          § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

• A alternativa "D" está incorreta. V. Lei n. 8245/91:

  
  

  "Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."

  
  

  Avante!
  

• Alternativa C-Errada
  

  Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

    I - caução;

    II - fiança;

    III - seguro de fiança locatícia.

    IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

    Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

  
  

• A- ERRADA. Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Logo, a assertiva trazida pela banca encerra exemplo de denúncia cheia (motivo: uso próprio), e não denúncia vazia. 

  B - CORRETA. art. 64, § 2º da Lei de Locações.

  C- ERRADA. O locador não pode exigir alugueis antecipados, salvo na locação por temporada. (art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel).

  D- A violação ao direito de preferência não gera nulidade, mas apenas direito à adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei. 

  E - Não há direito de retenção em relação às benfeitorias úteis não autorizadas (art. 35).

  
  

• Não entendi a assertiva B. 

   

  Se for julgada procedente a ação de despejo em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e, se ocorrer a reforma da sentença, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

   

  Foi julgada procedente a ação de despejo movida pelo locador. O réu (obviamente o locatário) recorreu e, para tanto, como a sentença nessa espécie de ação tem efeito apenas devolutivo, prestou caução para recorrer. A sentença foi reformada. Então, o valor da caução que o réu prestou vai ser devolvido a ele como indenização mínima. Ou seja, o réu pagou caução e reaverá o dinheiro como indenização mínima? Quer dizer o que o réu vai indenizar a si mesmo? E ainda vai ter que ingressar com ação própria para reaver a diferença entre a caução e a indenização?

• A lei do inquilinato tende à tutla dos interesses do locatário, presumidamente a parte economicamente mais fraca.

  Abraços

• Art. 35 e art. 36. Salvo expressa disposição contrária:

  A. Necessárias: ainda que não autorizadas, geram:

  -> Indenização e retenção.

  B. Úteis: se autorizadas, geram:

  -> Indenização e retenção.

  C. Voluptuárias:  

  -> Sem indenização

  -> Podem ser levantadas, se não afetar a estrutura ou substância.

  ***************VOLUPTUÁRIAS NÃO SÃO INDENIZÁVEIS.

• - No contrato com PRAZO DE ATÉ 30 MESES, caso o contrato celebrado com este prazo seja prorrogado tornando-se contrato por prazo indeterminado, ou seja, findo o prazo do contrato, se o locador não manifestar a intenção de retomar o imóvel em até 30 dias após o término do contrato, ele passa a ter prazo indeterminado. Nesta situação o locador só poderá retomar ao imóvel nas hipóteses previstas no artigo 47 da lei de locação, ou seja através da DENÚNCIA CHEIA (locador deve ter algum motivo).

  ·        Por mútuo acordo;

  ·        Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

  ·        Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

  ·        Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consentir;

  ·        Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

  ·        Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

  ·        Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

  ·        Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 05 anos.

  - No contrato de locação POR ESCRITO e por  PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES findo o prazo ocorrerá a resolução do contrato, independentemente de notificação ou aviso. Não precisa de motivo. Basta demonstrar o lapso temporal do contrato. É chamada DENÚNCIA VAZIA, sem motivo. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

• Segundo o artigo 20 da lei 8.245 de 1991 , se a locação nao for para temporada não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

  É VEDADO portanto, inclusive com previsão penal artigo 43 que expressamente explica a exceção com as devidas penalidades civis (dano moral e material) e criminal , para o locador que fora dessas duas exceções exigir o aluguel antecipadamente.

  A REGRA é que o aluguel só pode ser cobrado depois de vencido o período.

  Em suma, a cobrança antecipada é vedada, Cobrança postecipada- USO PARA PAGAR, contrato so pode prever do mês vencido e nao do mes vincendo.

• A letra E) é a correta, de acordo com o Art. 36, da lei 8.245/1991.