Questão 1026064

• Banca: MPDFT
• Órgão: MPDFT
• Ano: 2004
• Provas: MPDFT - 2004 - MPDFT - Promotor de Justiça
• Disciplina: Direito Civil
• Assuntos: Contratos em Geral

Considere que foi firmado um contrato particular de promessa de compra de um bem imóvel, financiado em 60 parcelas mensais, entre Pedro e João, figurando como intermediária a Imobiliária Morar Bem, no qual foi inserida cláusula resolutiva expressa, restando ajustado que enquanto o financiamento permanecer em nome do cedente, o cessionário compromete-se a efetuar o pagamento das prestações do imóvel, junto à instituição financeira, nos seus respectivos vencimentos, sob pena de perder o valor do ágio e ser obrigado a devolver o imóvel ao cedente, sem direito a qualquer indenização, ou restituição, independentemente de interpelação judicial. Ficou acordado, também, que o contrato não era sujeito à revisão. A posse do imóvel foi transferida ao comprador no ato da assinatura do mencionado contrato.

Diante da situação hipotética acima descrita, julgue os itens a seguir, indicando a opção correta.

• A. Diante da recusa do pagamento pelo promitente comprador, o contrato se resolve de pleno direito e, como conseqüência, o comprador perde a posse do bem adquirido, dispensando-se o credor de notificar a parte inadimplente acerca da rescisão, bem como promover a interpelação ou qualquer outra medida judicial para ver reconhecido o seu direito.
  
• B. Como conseqüência da resolução do contrato de promessa de compra e venda, as partes são restituídas à situação anterior, com devolução do bem e do preço pago, devendo ser reconhecido à vendedora o direito de reter parte da quantia paga pelo devedor para indenizar-se das despesas com o negócio e pela rescisão contratual. Assim, extinto o contrato, torna-se injusta a posse do comprador, ensejando a reivindicação do imóvel.
  
• C. A cláusula contratual que prevê a perda total da quantia paga pelo devedor inadimplente inserida no contrato interpreta-se como sendo uma cláusula penal moratória, com a finalidade de garantir alternativamente o cumprimento da obrigação principal. Na hipótese de ser convencionado valor excessivo da penalidade, o juiz pode proceder à redução, limitando a perda parcial da quantia paga pelo devedor.
  
• D. Tendo o negócio jurídico sido efetuado entre partes capazes, sem qualquer vício do consentimento e não se tratando de relação de consumo e, considerando-se, ainda, o princípio da força obrigatória dos contratos, é válida a cláusula pela qual as partes ajustaram não pedir a revisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel financiado pelo sistema financeiro de habitação, enquanto o financiamento permanecer em nome do cedente
  
• E. O contrato pactuado pelas partes caracteriza-se como um contrato preliminar, ou seja, um contrato acessório que gera a obrigação de firmar um contrato principal, o de compra e venda. Assim, o contrato acessório foi feito com a condição de assim permanecer até a transferência do financiamento do imóvel, ocasião em que será realizado o contrato principal e definitivo.

Gabarito: B

Comentários

• b) Como conseqüência da resolução do contrato de promessa de compra e venda, as partes são restituídas à situação anterior, com devolução do bem e do preço pago, devendo ser reconhecido à vendedora o direito de reter parte da quantia paga pelo devedor para indenizar-se das despesas com o negócio e pela rescisão contratual. Assim, extinto o contrato, torna-se injusta a posse do comprador, ensejando a reivindicação do imóvel. CORRETO
  

• Os vícios de consentimento prejudicam a exteriorização do negócio jurídico, atuando sobre o consentimento; já os vícios sociais se mostram quando há uma divergência entre a vontade exteriorizada e a ordem legal.

  Abraços

• Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

• A) ERRADA Diante da recusa do pagamento pelo promitente comprador, o contrato se resolve de pleno direito e, como conseqüência, o comprador perde a posse do bem adquirido, dispensando-se o credor de notificar a parte inadimplente acerca da rescisão, bem como promover a interpelação ou qualquer outra medida judicial para ver reconhecido o seu direito.

  Desnecessidade de prévia notificação, independente de qualquer notificação ao particular, mora constitui-se com o vencimento da dívida, se tiver cláusula resolutiva expressa, exceção: promessa de compra e venda, alienação fiduciária e arrendamento mercantil. "Em ambos os casos, tanto no de cláusula resolutiva expressa ou convencional, como no de cláusula resolutiva tácita, a resolução deve ser judicial, ou seja , precisa ser judicialmente pronunciada. No primeiro, a sentença tem efeito meramente declaratório e ex tunc , pois a resolução dá-se automaticamente, no momento do inadimplemento; no segundo, tem efeito desconstitutivo, dependendo de interpelação judicial.

  Embora o Código Civil não exija a notificação do devedor para a atuação dos efeitos do pacto, pois vencida a dívida o devedor está em mora (CC, art. 397), pelo Decreto-Lei n. 745/69, em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não loteado, é indispensável a prévia interpelação, ainda quando presente cláusula resolutiva, ficando o devedor com quinze dias para purgar a mora. Assim também na alienação fiduciária em garantia (Lei n. 4.728, de 14-7-1965; Decreto-Lei n. 911, de 1º-10-1969) e no arrendamento mercantil

  (Lei n. 6.099, de 12-9-1974) "Gonçalves

  D) ERRADA Tendo o negócio jurídico sido efetuado entre partes capazes, sem qualquer vício do consentimento e não se tratando de relação de consumo e, considerando-se, ainda, o princípio da força obrigatória dos contratos, é válida a cláusula pela qual as partes ajustaram não pedir a revisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel financiado pelo sistema financeiro de habitação, enquanto o financiamento permanecer em nome do cedente

  Pode haver vício social como fraude aos credores.

• a) a construtora/vendedora tem que interpelar, judicialmente ou extrajudicialmente, o comprador.

  b) se o contrato preliminar de promessa de compra e venda é extinto, as partes voltam ao status anterior, e o comprador tem que sair do imóvel. A construtora deve devolver o dinheiro que já havia sido pago, mas pode reter parte para compensar os prejuízos.

  c) STJ entende que a construtora nao pode reter todo o valor que já foi pago pelo comprador.

  d) Como dito pelo colega, pode haver algum vício, cabendo ao Judiciário saná-lo através do julgamento de ação anulatória.

  e) o contrato de promessa de compra e venda só se torna uma compra e venda quando a obra estiver pronta e o contrato for registrado em cartório.