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STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 350.052 - MS (2013/0161981-0)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios.jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 51 do CDC.
O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele.
O art. 42 do CDC está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor, para tanto, faz-se necessário a demonstração da má-fé na cobrança, vale dizer, de que não houve engano justificável.
Recurso conhecido e provido.
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A cobrança de comissão de corretagem do consumidor sem a devida previsão contratual viola o direito à informação, não podendo essa cobrança ser cláusula implícita em contratos de compra e venda de imóveis. Além disso, não tem o adquirente o dever de pagar tal comissão se não houver acordo nesse sentido. - CORRETA - A ausência de previsão contratual viola o direito a informação, há de ressaltar que o silêncio não pode ser interpretado como aceitação, cláusula neste sentido é abusiva na dicção do art. 51, XV, do CDC.
Bons estudos e tamo junto!!!
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A questão tão logo lida, mostra-se agressiva aos olhos quanto ao fato de verbas, geralmente bem onerosas, serem cobradas de forma implícita. Em outras palavras é quase que redundante falar-se em falta de clareza ao consumidor.
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Só para lembrar...
Saiu no informativo do STJ uma nota relacionada ao tema:
DIREITO CIVIL. DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Ainda que o negócio jurídico de compra e venda de imóvel não se concretize em razão do inadimplemento do comprador, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha intermediado o referido negócio jurídico, as partes interessadas tenham firmado contrato de promessa de compra e venda e o promitente comprador tenha pagado o sinal. Conforme o art. 725 do CC/2002, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”. A realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato complexo, que se desmembra em diversas fases — incluindo, por exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa de compra e venda ou de pagamento de arras — até alcançar sua conclusão com a transmissão do imóvel, quando do registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do art. 1.227 do CC/2002. Nesse contexto, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir um resultado útil para a percepção da remuneração de que trata o art. 725 do CC/2002. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio jurídico, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão deste, mesmo que acarrete a rescisão contratual, não repercute na pessoa do corretor. REsp 1.339.642-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/3/2013.
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Entendimento recente do STJ:
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
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Sobre o tema comissão de corretagem, o STJ fixou, recentemente, teses em sede de recurso repetitivo (STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016. Informativo 589).
- É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
- É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
- Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
- Prescreve em 3 anos a pretensão do promitente-comprador de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).
Para entender melhor o julgado: https://www.dizerodireito.com.br/2016/11/informativo-esquematizado-589-stj_11.html
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A questão trata de contratos no Código de Defesa do
Consumidor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRAZO
PRESCRICIONAL DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE SATI. RECURSO REPETITIVO. TEMA
938.
DIREITO CIVIL. DIREITO AO
RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Ainda que o negócio jurídico de
compra e venda de imóvel não se concretize em razão do inadimplemento do
comprador, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha
intermediado o referido negócio jurídico, as partes interessadas tenham firmado
contrato de promessa de compra e venda e o promitente comprador tenha pagado o
sinal. Conforme o art. 725 do CC/2002, a remuneração é devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes. A
realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato
complexo, que se desmembra em diversas fases — incluindo, por
exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa
de compra e venda ou de pagamento de arras — até alcançar sua
conclusão com a transmissão do imóvel, quando do registro civil do título
imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do art. 1.227 do
CC/2002. Nesse contexto, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma
dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir
um resultado útil para a percepção da remuneração de que trata o art. 725 do
CC/2002. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o
corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do
negócio jurídico, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente
da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão
deste, mesmo que acarrete a rescisão contratual, não repercute na pessoa do
corretor. REsp 1.339.642-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/3/2013.
Informativo 518 do STJ.
PELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C
REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE
CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE
DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO
INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Com
a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à
formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram,
levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do
contrato, conforme dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 81 do CDC. O
pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição
de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a Requerida via
negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de
responsabilidade daquele. O art. 42 do CDC está calcado no princípio que
veda o enriquecimento injustificado do credor. Recurso conhecido e
provido. (Superior
Tribunal de Justiça – Agravo em Resp. nº 350.052 - MS (2013/0161981-0) =
Relator Sidnei Beneti – 12/07/2013)
A
cobrança de comissão de corretagem do consumidor sem a devida previsão
contratual viola o direito à informação, não podendo essa cobrança ser cláusula
implícita em contratos de compra e venda de imóveis. Além disso, não tem o
adquirente o dever de pagar tal comissão se não houver acordo nesse sentido.
Resposta: CERTO
Gabarito do Professor CERTO.